17/2018-59271(1) 

Арбитражный суд Республики Карелия 

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru 

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации  

РЕШЕНИЕ

Дело № А26-12268/2017

г. Петрозаводск

28 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2018 года. 

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального  предпринимателя ФИО2 в лице и.о.  конкурсного управляющего имуществом должника ФИО3  

к индивидуальному предпринимателю ФИО4  об обязании заключить договор аренды,  

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО5  

при участии представителей:  

истца - и.о. конкурсного управляющего имуществом должника ФИО3, ФИО6, действующего на основании  доверенности от 10.08.2016;  

третьего лица, индивидуального предпринимателя ФИО5, -  ФИО7, действующего на основании доверенности от  20.02.2016;  

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в лице и.о. конкурсного управляющего имуществом должника ФИО3 (ОГРНИП 304100235600255, ИНН 

<

***>; далее –  истец, ИП ФИО8) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с  иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5  (ОГРНИП 304100417400033, ИНН: 

<

***>, далее – ответчик ИП ФИО5)  об обязании заключить договор аренды помещений ориентировочной площадью  400 кв.м. на втором этаже здания «Физкультурного оздоровительного комплекса»  по ул. Горняков в г. Костомукша на неопределенный срок с правом выкупа с  ежемесячной арендной платой в течение первых шести месяцев срока аренды - 0  рублей, начиная с седьмого месяца аренды - 200 000 рублей в месяц с зачетом всех  выплачиваемых сумм арендной платы в счет выкупа предоставленного в аренду  помещения по себестоимости его строительства до момента выкупа.  

Определением суда от 19.02.2018 удовлетворено ходатайство истца об  уточнении заявленного требования в части площади помещений, являющихся  предметом договора аренды, истец просил обязать ответчика заключить договор  аренды помещений ориентировочной площадью 387,7 кв.м. на втором этаже здания  «Физкультурного оздоровительного комплекса» по ул. Горняков в г. Костомукша  на неопределенный срок с правом выкупа с ежемесячной арендной платой в  течение первых шести месяцев срока аренды - 0 рублей, начиная с седьмого  месяца аренды - 200 000 рублей в месяц с зачетом всех выплачиваемых сумм  арендной платы в счет выкупа предоставленного в аренду помещения по  себестоимости его строительства до момента выкупа.  

В качестве правового основания для понуждения ответчика к заключению  договора аренды истцом заявлено о квалификации договора от 16.03.2012 в  качестве аренды будущей вещи и о необходимости привести предмет договора в  соответствие с характеристиками существующего объекта.  

Определением суда от 19.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечено общество с ограниченной ответственностью «Каллисто». Судом  установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Каллисто»  прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с исключением из  ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ.  

Определением суда от 04.05.2018 приняты к рассмотрению уточненные  истцом исковые требования в части предмета договора аренды: помещение № 3  общей площадью 387, 7 кв.м, расположенное на втором этаже здания по адресу:  

<

...>. Этим же определением к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно  предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.  

Определением от 06.08.2018 удовлетворено ходатайство истца о  привлечении индивидуального предпринимателя ФИО4  (ОГРНИП 304100229900082, ИНН 

<

***>, далее - ИП ФИО4) в  

качестве второго ответчика по данному спору. 

Определением от 05.09.2018 принят отказ истца от иска к индивидуальному  предпринимателю ФИО5. Производство по делу в данной  части прекращено.  

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования к  ИП ФИО9, указал, что между истцом и ответчиком, как правопреемником  ИП ФИО5 в арендных отношениях в силу статьи 617 Гражданского кодекса  Российской Федерации, заключен договор аренды будущей вещи. Существенные  условия договора аренды согласованы сторонами, сомнения относительно  предмета отсутствуют, что подтверждается, в том числе, судебными актами по  делу № А26-2088/2012. С целью приведения условий договора в соответствие с  требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации истец просил  понудить ответчика к оформлению его в виде отдельного документа согласно  представленному в дело проекту. Право на обращение в суд конкурсного  управляющего истец мотивировал отнесением права аренды к активам должника.  

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал изложенную  в отзыве и дополнительных письменных объяснениях позицию; указал, что у ИП  ФИО4 отсутствует по закону обязанность заключать с ИП ФИО8 в  

лице Янюк Ю.В. какой-либо договор аренды в порядке статьи 445 Гражданского  кодекса Российской Федерации, также между сторонами отсутствует соглашение,  на основании которого преддоговорной спор мог бы быть передан на рассмотрение  суда в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации;  конкурсный управляющий не имеет права на обращение в арбитражный суд от  имени должника с исками, не указанными в пункте 3 статьи 129 Закона о  банкротстве, в том числе, с исками о понуждении к заключению договора; в  проекте договора невозможно идентифицировать объект аренды; заявленный иск  являет собой случай злоупотребления правом.  

Ответчик явку уполномоченного представителя в суд не обеспечил, в отзыве  на иск оспорил требования истца по основаниям, аналогичны доводам третьего  лица, полагал, что договор от 16.03.2012 следует квалифицировать в качестве  предварительного согласно постановлению Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 16.02.2017 по делу № А26-2088/2012. При заключении  договора от 16.03.2012 стороны не достигли соглашения по поводу того, какое  именно имущество подлежит передаче в аренду ИП ФИО8, что  свидетельствует о незаключённости договора от 16.03.2012.  

Определение о назначении судебного заседания, направленное по месту  нахождения ответчика, указанному в выписке из Единого государственного  реестра индивидуальных предпринимателей, возвращено почтовым органом без  вручения адресату с отметкой об истечении срока хранения корреспонденции. При  указанных обстоятельствах в силу пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации ответчик считается надлежащим  образом извещенным о проведении судебного заседания, что на основании части 3  статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  позволяет суду рассмотреть дело в отсутствие его представителя.  

 Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения  представителей истца и третьего лица, оценив представленные доказательства, суд  установил.  

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 10.10.2012 по делу   № А26-2088/2012 индивидуальный предприниматель ФИО8  признана банкротом, открыто конкурсное производство сроком до 08.04.2013,  исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО3. Сведения о признании должника банкротом и об открытии  процедуры конкурсного производства опубликованы 27.10.2012 в газете  "Коммерсантъ" N 203. Согласно свидетельству о перемене имени, выданному  отделом ЗАГС г. Костомукша, 12.10.2012 составлена запись акта о перемене  фамилии ФИО8 на ФИО10.  

Срок конкурсного производства неоднократно продлевался, последний раз  определением суда от 29.08.2018 срок конкурсного производства продлен до  22.10.2018 с назначением судебного заседания по рассмотрению отчета  конкурсного управляющего на ту же дату.  

Как следует из материалов дела, между Администрацией Костомукшского  городского округа (арендодатель) и ИП ФИО8 (арендатор) на основании  постановления администрации "О передаче в аренду земельного участка ИП  ФИО8" от 15.02.2012 N 143 заключен договор 06.03.2012 N 15/12 аренды  земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор  принимает в аренду земельный участок: кадастровый номер 10:04:0010220:80,  

общая площадь 2910,70 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов,  расположенный в Республика Карелия, г. Костомукша, блок "В", вдоль автодороги  пр. Горняков (далее – Договор аренды).  

Согласно условиям Договора аренды, земельный участок предоставляется  для строительства объекта "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт",  без права самостоятельного перепрофилирования использования участка; за  пользование участком арендатор оплачивает арендную плату в размере 16 866 руб.  85 коп.; срок действия договора определен с 15.02.2012 по 12.01.2013. Акт приема- передачи земельного участка от 15.02.2012 подписан сторонами 15.03.2012.  

Между ИП ФИО8 и ИП ФИО5 16.03.2012 заключен договор  (далее – Договор от 16.03.2012), в соответствии с пунктом 1 которого истец  обязуется одновременно с настоящим договором заключить с ИП ФИО5  договор уступки прав по Договору аренды .  

Согласно пункту 2 Договора от 16.03.2012 ИП ФИО5 обязуется после  заключения с ИП Мугайских договора уступки прав по Договору аренды  завершить разработку проектной документации и осуществить на земельном  участке кадастровый номер 10:04:0010220:80 общей площадью 2910,70  строительство объекта "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт" в  виде двухэтажного здания примерной общей площадью 1400 кв. м со вводом  объекта в эксплуатацию не позднее трех лет с даты заключения настоящего  договора. Точная площадь возводимого объекта уточняется сторонами после  разработки проектной документации.  

Пунктом 3 Договора от 16.03.2012 стороны установили, что после ввода  объекта "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт" в эксплуатацию и  регистрации права собственности ИП ФИО5 на указанное здание последний  передает ИП Мугайских должнику часть помещений второго этажа общей  площадью примерно 350-400 кв. м в аренду для размещения фитнес-центра. Точная  площадь передаваемого истцу объекта уточняется сторонами после разработки  проектной документации. В соответствии с пунктом 4 Договора от 16.03.2012 ИП  ФИО5 обязуется передать ИП Мугайских по акту приема-передачи в аренду  объект аренды не позднее трех рабочих дней с даты регистрации права  собственности ИП ФИО5 на здание, осуществляемое в разумный срок после  ввода здания в эксплуатацию.  

В силу пункта 5 Договора от 16.03.2012 за первые 6 месяцев с даты  получения ИП ФИО8 от ИП ФИО5 объекта аренды по акту приема- передачи начисление арендной платы не производится. Начиная с седьмого месяца  с даты получения объекта аренды по акту приема-передачи истец уплачивает ИП  ФИО5 арендную плату в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей ежемесячно.  

Пунктом 6 Договора от 16.03.2012 установлено, что истец имеет право  выкупить в собственность арендованное нежилое помещение при условии уплаты  должником всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата,  уплачиваемая по договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.  

В пункте 14 Договора от 16.03.2012 стороны установили, что в случае  невыполнения ИП ФИО5 обязательств по передаче истцу указанного в  пункте 3 договора объекта аренды с последующим выкупом на условиях,  указанных в пунктах 4 и 5 договора, а также в случае невыполнения ИП ФИО5 обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию объекта  "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт", в сроки, установленные  

договором, ИП Боков А.В. выплачивает ИП Мугайских Е.Г. неустойку в размере 2  000 000 (два миллиона) рублей.  

Договор от 16.03.2012 вступает в силу с 16.03.2012 и заключен на  неопределенный срок.  

В материалы дела также представлено дополнительное соглашение от  20.03.2012 N 1 к Договору от 16.03.2012, согласно которому пункт 14 Договора от  16.03.2012 изложен в следующей редакции: «В случае невыполнения ИП ФИО5 обязательств по передаче ИП ФИО8 указанного в пункте 3 Договора  объекта аренды с последующим выкупом на условиях, указанных в пунктах 4 и 5  Договора, ИП ФИО5 выплачивает Ип ФИО8 неустойку в размере 2  000 000 (два миллиона) рублей". Дополнительное соглашение вступает в силу с  16.03.2012.  

Одновременно с Договором от 16.03.2012 между ИП ФИО8 и ИП  ФИО5 заключен договор уступки прав, в соответствии с пунктом 1.1.  которого истец уступает, а ИП ФИО5 принимает права и обязанности по  Договору аренды (далее – Договор уступки прав).  

Согласно пункту 2.1. Договора уступки прав, права и обязанности по  Договору аренды, а также права и обязанности на проектную документацию на  объект "Физкультурное оздоровительный центр "Техноспорт" и другие документы,  необходимые для проектирования и строительства объекта "Физкультурно- оздоровительный центр "Техноспорт" переходят к ИП ФИО5 с момента  подписания сторонами настоящего договора.  

В соответствии с пунктом 3.5. Договора уступки прав ИП ФИО5 обязан  оплатить уступку прав в размере, порядке и сроки, указанные в Соглашении об  оплате уступки прав по договору уступки прав от 16.03.2012.  

В силу пункта 6.1. Договор уступки прав вступает в силу с 16.03.2012 и  действует до полного выполнения сторонами обязательств, принятых на себя по  настоящему договору. Акты приема-передачи к договору уступки прав составлены  сторонами 16.03.2012. ИП ФИО5 стоимость уступленного права оплатил в  согласованном сторонами размере – 10 000 рублей.  

Объект "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт" по ул.  Горняков в 

<

...> завершен строительством и введен в эксплуатацию  26.10.2015 на основании разрешения № 10-RU10302000-20-2013.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о  правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого  имущества от 23.04.2018 № 10/045/003/2018-2651, право собственности ИП ФИО5 на здание по ул. Горняков, д.6А в г. Костомукша зарегистрировано 11.12.2015.  Право собственности третьего лица на нежилое помещение площадью 387,7 кв.м. с  кадастровым номером 10:04:0010220:2594, расположенное на втором этаже здания   № 6А по ул. Горняков, зарегистрировано 19.01.2017. На основании брачного  договора, заключённого 14.08.2017 между ИП ФИО5 и ФИО4, право  собственности на нежилое помещение площадью 387,7 кв.м. с кадастровым  номером 10:04:0010220:2594, расположенное на втором этаже здания № 6А по ул.  Горняков, перешло к ответчику. Соответствующая запись внесена в ЕГРН  29.08.2017.  

 Полагая, что к ИП ФИО4 в силу статьи 617 Гражданского кодекса  Российской Федерации перешли права арендодателя по Договору от 16.03.2012, по  своей правовой природе представляющему собой договор аренды будущей вещи,  

истец направил третьему лицу и впоследствии ответчику проект договора аренды  нежилого помещения площадью 387,7 кв.м. с кадастровым номером  10:04:0010220:2594, расположенного на втором этаже здания № 6А по ул.  Горняков, предусматривающий условия аренды, аналогичные, установленным в  Договоре от 16.03.2012 с ИП Боковым А.В.  

Не получив ответа на указанное предложение, истец обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Как установлено в определении Арбитражного суда Республики Карелия от  14.11.2016 по делу А26-2088/2012 по рассмотрению требования истца о признании  недействительным Договора уступки права требования, из анализа условий  Договора уступки прав, Договора от 16.03.2012, дополнительного соглашения к  нему № 1 от 20.03.2012 следует, что установленные сторонами условия в указанных  документах определяют условия, на которых ИП ФИО8 уступила ИП  ФИО5 права по договору № 15/12 аренды земельного участка от 06.03.2012,  указанные сделки являются взаимосвязанными, объединенными общей  хозяйственной целью, в результате которых к ИП ФИО5 перешли права и  обязанности по договору № 15/12 от 06.03.2012, заключенному между ИП  ФИО8 и Администрацией Костомукшского городского округа, аренды  земельного участка: кадастровый номер 10:04:0010220:80 общей площадью 2910,70  кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, расположенный согласно  кадастровому паспорту земельного участка в Республике Карелия, г.Костомукша,  блок «В», вдоль дороги пр.Горняков, а ИП ФИО8 приобрела право  требовать от ИП ФИО5 выполнения обязательств по передаче ей указанного в  пункте 3 договора от 16.03.2012 объекта аренды с последующим выкупом на  условиях, указанных в пунктах 4 и 5 договора от 16.03.2012, в противном случае  выплаты неустойки в размере 2 000 000 руб. Данное обстоятельство при  рассмотрении настоящего дела ответчиком доказательно не опровергнуто.  

При толковании условий Договора от 16.03.2012 суд соглашается с позицией  истца о том, что по своей правовой природе он представляет собой договор аренды  будущей вещи (абзац 2 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды" (далее - Постановление N 73)).  

Применительно к изложенному довод ответчика и третьего лица о том, что  объект аренды при заключении Договора от 16.03.2012 сторонами не согласован,  судом отклоняется. Договор аренды будущей вещи не предполагает точной  идентификации объекта аренды с указанием его кадастрового номера, достаточно  того, чтобы у сторон отсутствовали сомнения относительно характеристик  будущей вещи.  

Как было установлено судом при рассмотрении требования об оспаривании  Договора уступки права в рамках дела № А26-2088/2012 (определение от  14.11.2016 по делу № А26-2088/2012), непосредственно ИП ФИО5 заявлял, что  построенные специально для ИП ФИО8 помещения для организации  фитнесс-центра общей площадью 387,7 кв.м. пустуют, ИП ФИО5 несет  убытки. То есть, у ИП ФИО5 сомнения относительно того, какие именно  помещения подлежат передачи ИП ФИО8 по Договору от 16.03.2012, в  2016-2017 годах отсутствовали.  

Таким образом, суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица о  невозможности идентификации объекта аренды и незаключенности Договора от  16.03.2012, как заявленные с заведомой недобросовестностью (принцип эстоппель).  

Также суд не находит оснований согласиться с позицией ответчика и  третьего лица относительно предварительного характера Договора от 16.03.2012.  

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по  предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о  передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на  условиях, предусмотренных предварительным договором. Такого условия, как  обязательство сторон по заключению договора в будущем, Договор от 16.03.2012  не содержит.  

Вместе с тем, суд при анализе рассматриваемых отношений приходит к  выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования о  понуждении к заключению договора.  

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к  заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность  заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно  принятым обязательством.  

Истцом заявлен и судом установлен факт наличия между сторонами  обязательственных правоотношений, вытекающих из Договора от 16.03.2012  (аренда будущей вещи) и положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской  Федерации о сохранении договора аренды при перемене собственника вещи.  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными  обычно предъявляемыми требованиями.  

Из изложенного, с учетом разъяснений, данных в пункте 10 Постановления   № 73, следует, что наличие между сторонами договорного обязательства, не  относящегося к предварительному, предполагает не понуждение к заключению  нового договора, а исполнение данного обязательства.  

Основания для изменения заключенного договора путем заключения его в  новой редакции, предусмотренные статьями 450, 451 Гражданского кодекса  Российской Федерации, истцом не приведены, наличие данных оснований из  материалов дела не следует.  

При указанных обстоятельствах суд полагает, что истцом избран  ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем отказывает в  удовлетворении его требований.  

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на  истца, в резолютивной части решения наименование (фамилия) истца указывается  в соответствии со свидетельством о перемене имени, выданном отделом ЗАГС г.  Костомукша 12.10.2012.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия  

1. В удовлетворении иска отказать. 

2. Взыскать с ФИО10 (ОГРНИП 304100235600255, ИНН  

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в  сумме 6 000 рублей.  

3. Решение может быть обжаловано: 

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления  полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  (191015, 

<

...>);  

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения  в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000,  

<

...>) при условии, что данное решение было  предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или  суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного  срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд  апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд  Республики Карелия.  

Судья Погосян А.А.