﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9304/2021

Дело № А65-13798/2020

г. Казань

19 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 12.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен – 19.10.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии:

общества с ограниченной ответственностью «Майлондри-прачечная» – Мавзютовой Ю.В., доверенность,

акционерного общества «Комбытсервис» – Носковой Е.Н., доверенность, Вайман А.Б., доверенность,

в отсутствие:

иных лица – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Комбытсервис»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021

по делу № А65-13798/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Майлондри-прачечная» к акционерному обществу «Комбытсервис», о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, общество с ограниченной ответственностью "Научно- производственное предприятие «Консенсус», Ахмадуллин Радик Элькомович, муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк экономического развития «Банк Казани»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Майлондри-прачечная» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с искм к акционерному обществу «Комбытсервис» (далее – акционерное общество) о признании права собственности на долю размером 26/100 в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194, площадью 5868 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 27, соразмерным уменьшением доли размером 58/100, принадлежащей АО «Комбытсервис» в этом земельном участке. 

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.09.2020, 19.10.2020, 23.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Консенсус», Ахмадуллин Радик Элькомович и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк экономического развития «Банк Казани». 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение предмета иска: «Признать право собственности ООО «Майлондри прачечная» на долю размером 255/1000 в праве на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194, площадью 5868 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 27, соразмерным уменьшением доли размером 85/100, принадлежащей АО «Комбытсервис» в этом земельном участке». 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021, иск удовлетворен.

АО «Комбытсервис», обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:011015:195 общей площадью 938,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Товарищеская, д. 27, корп. 2 помещения 1 этажа №№ 2, 3, 6-10, 14-18, 18а, 19-28, 30-41, помещения 2 этажа №№ 12, 12а, 12б, 12в, 12г, 13-22, 24-26, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:194.

При переходе права собственности на объект недвижимости право собственности на долю в праве на земельный участок оформлено не было. 

На момент заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком земельный участок, на котором находится объект недвижимости, принадлежал ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации г. Казани от 17.08.1995 № 1057. 

В настоящее время согласно данным из реестра земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5868 кв. м на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, находится в собственности ответчика (доля в праве 85/100, дата государственной регистрации права 14.02.2018) и третьих лиц Ахмадуллина Р.Э. (доля в праве 75/1000, дата государственной регистрации права 10.06.2016) и ООО «Научно-производственное предприятие «Консенсус» (доля в праве 75/1000, дата государственной регистрации права 10.06.2016). При этом, доля ответчика в праве на земельный участок определена по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 03.06.2016, то есть с учетом площади недвижимого имущества, впоследствии реализованного ответчиком истцу, до даты государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок. 

Истец, полагая свое право нарушенным как собственника нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:194, на долю в данном земельном участке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из доказанности обстоятельств положенных в основание иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат. 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 № 18182/13 по делу № А40-139999/12-84-1444).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.

При этом собственники объекта недвижимости имеют исключительное право на предоставление земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, в собственность или аренду и никто кроме них не имеет право на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Аналогичные положения изложены в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.

В новой редакции ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ»), вступившей в силу с 01.03.2015, в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 244 Гражданского кодекса  Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 02.10.2012 № 5361/12, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Согласно правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 14831/09 и от 03.04.2012 № 14556/11 сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является недействительной (ничтожной).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей собственности и обеспечения возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2017 № 310-КГ17-2466, в случае нахождения на неделимом участке объектов нескольких собственников, каждый их них вправе приобрести участок в долевую собственность, когда собственник, чьи права при приватизации были учтены готов реализовать исключительное право на приватизацию, он вправе предъявить иск о признании права общей долевой собственности. Однако такой способ защиты применим только в случае, когда другое лицо приобрело участок в собственность и за ним зарегистрировано право индивидуальной собственности, в нарушение интересов других собственников строений (помещений, расположенных на том же участке). 

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее – исполком) от 13.12.2013 № 10953 в общую долевую собственность обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Консенсус» и акционерному обществу (ответчик) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5868 кв.м, занимаемый зданиями бани № 12, котельной, складом, гаражом, прачечной по ул. Товарищеская, д. 27, в долях без выдела в натуре: третьему лицу-1 – 15/100 долей в праве, ответчику – 85/100 долей в праве. 

Между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) (продавец) и ответчиком (покупатель) на основании указанного постановления исполкома заключен договор купли-продажи земельного участка от 03.06.2016 № 22197/1, согласно которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить долю в праве на земельный участок общей площадью 5868 кв. м с кадастровым номером 16:50:011015:194 соразмерно долям в праве общей собственности: 85/100 долей. 

Однако государственная регистрация права собственности ответчика на указанную долю в праве на спорный земельный участок произведена 14.02.2018 после полной оплаты данной доли покупателем. 

До государственной регистрации права собственности на долю в спорном земельном участке, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, согласно которого АО «Комбытсервис» обязуется передать в собственность ООО «Майлондри-прачечная» нежилое помещение площадью 938,7 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этажа №2, 3, 6-10, 14-18, 18а, 19-28, 30-41, 2 этажа №12, 12а, 12б, 12в, 12г, 13-22, 24-26, кадастровый номер 16:50:011015:195, право истца на долю в спорном земельном участке не определено. 

Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2019, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020 и Арбитражного суда Поволжского округа от 08.06.2020 по делу № А65-23181/2019, в котором участвовали те же лица, что и в настоящем деле, отказано в удовлетворении иска ООО «Научнопроизводственное предприятие «Консенсус» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенного между истцом и ответчиком по настоящему делу, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции. 

Акционерное общество судебные акты по делу № А65-23181/2019 не оспаривало, полагая сделку от 24.03.2017 не противоречащей закону, в связи с чем утверждение представителя кассатора о том, что названный договор купли-продажи обществу здания прачечной является для акционерного общества кабальной сделкой противоречит фактическим  обстоятельствам дела и выводам судов по ранее рассмотренному делу.

Право собственности АО «Комбытсервис» на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 зарегистрировано 14.02.2018 после того как последнее произвело оплату предусмотренной договором цены. При этом оспариваемый истцом договор, по которому АО «Комбытсервис» передало в собственность обществу помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:194, был заключен 24.03.2017. 

Регистрация перехода права осуществлена 13.04.2017.

После указанной регистрации права у общества в силу закона возникло право долевой собственности на указанный выше земельный участок.

Однако в нарушение закона за акционерным обществом в 2018 году произведена регистрация права собственности на долю в праве на земельный участок в размере 85/100.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество указывало на возникновение у него права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:011015:194 площадью 5868 кв. м в связи с приобретением на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2017, заключенного с ответчиком, нежилого помещения площадью 938,7 кв. м, находящегося в здании по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Товарищеская, д.27.

С учетом перечисленных выше норм права к сложившейся судебной практике указанный довод обоснованно признан судами соответствующим закону.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года. 

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В силу статьи 208 Гражданского кодекса  Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Судами установлено и доказательств обратного материалы дела не содержат, что спорный земельный участок находится во владении истца, в связи с чем заявленные им требования являются негаторными, а довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности правомерно признан судами ошибочным.

Доводы кассационной жалобы о не привлечении к участию в деле всех арендаторов помещений, в связи с чем нарушены права последних нельзя признать правильными, поскольку в судебных актах не содержится выводов о правах и обязанностях арендаторов помещений. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на поручение ответчику представлять права и интересы арендаторов в настоящем деле.

Доводы о несоблюдении досудебного претензионного порядка рассмотрения спора, ненадлежащем способе защиты нарушенного права, ошибочным определением доли истца в праве на земельный участок, недобросовестности поведения истца были предметом исследования и надлежащей оценки судами первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции отмечает противоречивость в поведении ответчика по делу.

В силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В договоре отсутствует указание на определение сторонами цены доли в праве собственности на земельный участок.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса  Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На момент совершения сделки купли-продажи от 24.03.2017 акционерное общество собственником доли 85/100 не являлось.

По делу № А65-23181/2019, будучи ответчиком по делу, считало сделку от 24.03.2017 действительной, по настоящему делу, заключенной под влиянием, в том числе и обмана со стороны истца.

В 2018 году акционерное общество обращалось к истцу с просьбой возмещения платы земельного налога пропорционально площади здания, признавая долю в праве последнего на земельный участок в размере 30% (л.д. 99-100, т. 1).

В ходе рассмотрения настоящего дела представило расчет указанной доли 11.92/100, что составляет 700 кв. м, при том, что земельный участок под зданием истца составляет (пятно застройки) 535,5 кв. м (л.д. 95-102, т. 2).

Одновременно в кассационной жалобе просило судебные акты отменить, в требованиях общества отказать  полностью.

Довод представителя кассатора в суде кассационной инстанции о необходимости отмены обжалуемых судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение, в том числе для исследования вопроса о делимости исходного земельного участка не может быть принят во внимание, поскольку не является предметом настоящего спора.

Отсутствуют в материалах дела доказательства сложившегося порядка  пользования исходным земельным участком, соглашения собственников зданий и помещений, находящихся на земельном участке, отступления от размера долей в праве на земельный участок, пропорционально площади объектов недвижимости.

Фактически доводы кассационной жалобы указывают на иную оценку судом кассационной инстанции установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. 

Однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции таких полномочий не предоставлено. 

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по делу № А65-13798/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				С.Ю. Муравьев 

Судьи								Р.В. Ананьев

									В.А. Петрушкин