Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-560/2023

город Брянск

19 апреля 2023 года

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи Халепо В.В.,      

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панченко Е.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО1

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации 

третьи лица МУП «Жилкомсервис» Володарского района г.Брянска, ООО «РИРЦ» Брянской области, ИП ФИО2

о признании незаконным решения

при участии: 

от заявителя: ФИО1 – предприниматель (личность судом удовлетворена) 

от заинтересованного лица: ФИО3 - главный специалист (доверенность № 29/04-01 от 09.01.2023 - постоянная)

от третьих лиц: не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление) об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения, выраженного в письме № 29/07-16871 от 14.10.2022 и об обязании устранить допущенные нарушения.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзывы на заявление не представили. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. пом.2.

Муниципальному образованию «город Брянск» принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 155,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. пом.2.

ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения общей площадью 11.4 кв.м., являющегося частью вышеуказанного нежилого помещения, на основании заключенных с Управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №27В-2020 от 21.09.2020 (срок аренды с 21.09.2020 по 19.09.2021), №23В-2021 от 20.09.2021 (срок аренды с 20.09.2021 по 18.09.2022) и №23В-2022 от 19.09.2022 (срок аренды с 19.09.2022 по 17.09.2023). 

29.09.2022 ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлениями о предоставлении ему преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 11,4 кв.м. из состава нежилого помещения общей площадью 155,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. пом.2. 

Решением, изложенным в письме № 29/07-16871 от 14.10.2022, Управление отказало предпринимателю в предоставлении преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, мотивировав тем, что арендуемое помещение является частью нежилого помещения общей площадью 155,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. пом.2, а реализация права на приобретение в отношении части нежилого помещения не допускается. 

Полагая, что отказ Управления не соответствует закону и нарушает права заявителя  на реализацию преимущественного права выкупа нежилых помещений, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) указанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 указанного федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.  При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом, Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Согласно частям 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении соответствующего заявления арендатора, уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 В случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент обращения ИП ФИО1 в Управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 11,4 кв.м., данное помещение находилось во временном пользовании предпринимателя непрерывно более трех лет в соответствии с договорами аренды; задолженность по арендной плате по договорам аренды у предпринимателя отсутствует; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Таким образом, ИП ФИО1 отвечает требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Данное обстоятельство Управлением не оспаривается.

Как следует из содержания оспариваемого решения, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества послужил вывод Управления о том, что реализация права на приобретение в отношении части нежилого помещения не допускается. 

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым, по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

Согласно пунктам 14, 24 части 2  статьи 2  Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

В соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации прав отказывается, в случае, если нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъясняется, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Определение суда от 29.03.2023 сторонам было предложено провести совместный осмотр спорного нежилого помещения. Сторонами представлены в материалы дела акт совместного осмотра от 30.03.2023 с приложением фотографий спорного помещения и мест общего пользования.

Как следует из материалов дела, в том числе из технического паспорта нежилого помещения, приложений к договорам аренды, акта осмотра от 30.03.2023, спорное помещение площадью 11,4 кв. м является частью нежилого помещения общей площадью 155,1 кв. м, ограничено строительными конструкциями, имеет самостоятельное назначение, отдельный вход из мест общего пользования (общего коридора), не используется для доступа в иные помещения или для доступа к общему имуществу.

Таким образом, спорное помещение  является обособленным и изолированным, в связи с чем, вопреки доводам Управления может являться объектом купли-продажи.

При таких обстоятельствах требования предпринимателя о признании незаконным решения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения, выраженного в письме № 29/07-16871 от 14.10.2022 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5 статьи 201 АПК РФ). 

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. 

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. 

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что поскольку в компетенцию арбитражного суда не входит обязанность возлагать на Управление категорическую обязанность заключить договор купли-продажи недвижимости и полномочие по решению данного вопроса является обязанностью органа местного самоуправления в силу его полномочий, суд считает возможным в качестве восстановления нарушенных прав заявителя возложить обязанность на Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

На основании части 1  статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего  в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить. 

Признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выраженное в письме № 29/07-16871 от 14.10.2022 об отказе в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 11.4 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>. пом.2, входящего в состав нежилого помещения общей площадью 155,1 кв.м.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации устранить допущенные в отношении заявителя нарушения прав и законных интересов путем совершения действий предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в размере 300 руб. 

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                              Халепо В.В.