АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-16578/2018

г. Владимир

12 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.02.2020, полный текст решения изготовлен 12.02.2020.  

  Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи                 Поповой З.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Владимирской области по адресу: 

<

...>, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310331610500050, к муниципальному казенному учреждению «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области», 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО3, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, при участии: от истца – ФИО4, по доверенности от 21.01.2019, сроком действия один год; от ответчика – ФИО5, по доверенности от 05.12.2019 № 6150, сроком действия  три года; от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом, в судебном заседании 27.01.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.02.2020 до 14 час. 00 мин., установил следующее:  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту - ИП ФИО2, Предприниматель, истец)  обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к муниципальному казенному учреждению «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области», Владимирская обл., г. Петушки, (далее по тексту - Администрация, ответчик) в котором просил:

- урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией и ИП ФИО2 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования «город Петушки», с кадастровым номером: 33:13:010208:3985, общей площадью 365,5  кв.м, этаж 1, обозначенное на поэтажном плане по номерам 1-23, расположенное по адресу: 

<

...>, путем принятия пункта 2.1. договора в следующей редакции: «стоимость нежилого помещения указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 10 816 197 (Десять миллионов восемьсот шестнадцать тысяч сто девяносто семь) рублей, которая установлена в соответствии с отчетом № 186-10/18-Н от 26 октября 2018 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером: 33:13:010208:3985, общей площадью 365,5 кв.м, этаж 1, обозначенное на поэтажном плане по номерам 1-23, находящегося в собственности муниципального образования «город Петушки», расположенного по адресу: 

<

...>». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3, изготовившая отчет об оценке рыночной стоимости помещения № 1-60/2018-р на основании муниципального контракта от 17.09.2018 № 66/18, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 24.09.2018 без учета налога на добавленную стоимость  составила 21 322 600 руб.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку полномочного представителя в заседание суда не обеспечило, представило отзыв от 01.04.2019, дело рассматривается в отсутствие третьего лица на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Иск заявлен Предпринимателем на основании статей 12, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Предприниматель в обоснование иска представил отчет общества с ограниченной ответственностью «Оценочно консалтинговая компания «Капитал» № 186-10/18-Н, в соответствии с которым рыночная стоимость помещения по состоянию на 26.10.2018 составляет 10 816 197 руб. 

Ответчик иск не признал, указал, что не представлены доказательства, несоответствия представленного им отчета установленным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а также федеральным стандартам оценки. 

Кроме того, по мнению Администрации, отсутствует согласование перечня работ и соответствующих смет на произведение неотделимых улучшений спорного имущества, законодательством не предусмотрен зачет в счет выкупной стоимости арендованного имущества затрат на проведение капитального ремонта. 

В ходе рассмотрения дела истец, пользуясь правом, предоставленным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил: урегулировать разногласия, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования «Город Петушки», с кадастровым номером: 33:13:010208:3985, общей площадью 365,5 (триста шестьдесят пять целых и пять десятых) квадратных метров, этаж 1, обозначенное на поэтажном плане по номерам 1-23, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 16 493 725 (шестнадцать миллионов четыреста девяносто три тысячи семьсот двадцать пять) рублей, бет учета НДС, включая стоимость неотделимых улучшений на общую сумму 5 054 143 (пять миллионов пятьдесят четыре тысячи сто сорок три) рубля без учета НДС, которая засчитывается в стоимость выкупаемого нежилого помещения.

2.2. Продавец продает, а Покупатель приобретает указанное в пункте 1.1. настоящего договора нежилое помещение по цене 11 439 582 (одиннадцать миллионов четыреста тридцать девять тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля, бет учета НДС».

Ответчик не возразил против принятия уточнения.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Ответчик после произведенного истцом уточнения против удостоверения требования не возразил, отзыв не предоставил. 

Спор подлежит рассмотрению по существу исходя из уточненных исковых требований.

Истец заявил ходатайство о проведении экспертизы по делу в целях определения стоимости спорного имущества и выполненных работ по его ремонту, ответчик возразил против проведения экспертизы, но в случае ее проведения просил поручить ее проведение Торгово-промышленной палате Владимирской области. 

Определением от 04.07.2019 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Торгово-промышленной палаты Владимирской области ФИО6 (эксперту оценщику), ФИО7 (эксперту инженеру-строителю),  перед экспертами поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 365,5 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 33613:010208:3985, обозначенного на поэтажном плане по номерам 1-23, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30 июля 2018 года, в том числе по состоянию на 30 июля 2018 года, определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных индивидуальным предпринимателем ФИО2 в 2016 году (решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 12.08.2016 № 21 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2016 № 33-102-14-206, выданные муниципальным казенным учреждением «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области»). 

Производство по делу на время проведения экспертизы приостанавливалось. 

Экспертное заключение Торгово-промышленной палаты Владимирской области от 27.11.2019 № 030-02-00757/2019, выполненное экспертом ФИО6, экспертом ФИО8  на основании определения суда от 04.07.2019,  приобщено к материалам дела.

Определением от 05.12.2019 производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска с учетом уточнения его предмета.

Представитель ответчика не возразил против установления цены выкупаемого имущества, определенной на основании заключения судебной экспертизы от 27.11.2019 № 030-02-00757/2019.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Муниципальное образование «Город Петушки» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> д. 29, кадастровый номер 33:13:010208:3985, площадью 365, 5 кв.м,  (кадастровая стоимость 5 038 019 руб. 10 коп.), что подтверждается материалами дела (выписка из Единого государственного реестра недвижимости) и не оспаривалось сторонами.

04.07.2016 между муниципальным казенным учреждением «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 11/16, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, расположенное на первом этаже дома № 29 по адресу: 

<

...> обозначенные на поэтажном плане № 1-23. Техническая характеристика объекта аренды дана на основании поэтажного плана Петушинского отделения Владимирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 23.07.20210, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки указанные в разделе 4 настоящего договора. Право на аренду помещения предоставлено единственному участнику торгов по начальной цене лота № 1 протокола № 1 от 23.06.2016.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование указанное в п. 1.1 имущество, являющееся муниципальной собственностью муниципального образования «город Петушки» для размещения кафе.

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 365,5 кв.м (пункт 1.3 договора).

Срок аренды установлен с 04.07.2016 по 03.07.2021 (пункт 2.1 договора). 

Помещение передано арендатору на основании передаточного акта от 04.07.2016, в приложении № 1 договора указано: помещение с отдельным входом, расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома, фундамент ленточный из железобетонных блоков, стены кирпичные, оштукатурено, окрашено, полы плитка.  

12.08.2016 Предпринимателю Администрацией  выдано решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Истцом в материалы дела представлен проект перепланировки и переустройства  спорного нежилого помещения, выполненного в 2016 году государственным унитарным предприятием Владимирской области «Областное проектно-изыскательское архитектурно-планировочное бюро», проектная документация от 2016 года, выполненная обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Сфера» на капитальные ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, фотографии помещения до ремонта, копия акта выполненных работ от 16.09.2016 (заказчик - ИП ФИО2, подрядчик - ООО «Эталон-Строй».      

13.12.2016 Предпринимателю Администрацией  выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>) № 33-102-14-206.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде сотрудниками Администрации составлен акт осмотра нежилого помещения от 03.07.2019, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором отражено, что выполнены работы по переустройству работы и перепланировке нежилого помещения выполнены в соответствии с проектной документацией (согласованной с администрацией г. Петушки). Неотделимые улучшения выявлены:

1.Замена 12 оконных блоков (ПВХ);

2.Монтаж кровли пристроенного помещения;

3.Замена фасадного остекления помещения;

4.Обустройство входа (ступеньки, козырек входа);

5. Замена внутренних инженерных систем (водопровод, канализация,

отопление);

6. Обустройство полов 356,6 кв. м.  

На основании статьи 3 Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Предприниматель 30.07.2018 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> д. 29, предоставив копию договора аренды от 04.07.2016 № 11/16, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по арендной плате, выписку из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства на ИП ФИО2 

ИП ФИО2 указал, что являясь арендатором объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, используемого в соответствии с договором аренды от 04.07.2016 № 11/16, намерен реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта, подтвердил соответствие критериям отнесения к субъектам малого предпринимательства на дату подачи заявления и указал, что  оплата объекта будет произведена в рассрочку. 

В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «КапиталЪ» № 186-10/18-Н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж-1, общая площадь 365,5 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, помещения на поэтажном плане № 1-23, рыночная стоимость оцениваемого имущества, рассчитанная по состоянию на дату оценки 26.10.2018, составляет 10 816 197 руб. Указанный расчет не включает в себя налог на добавленную стоимость (НДС).

В соответствии с отчетом оценщика ФИО3 № 1-60/2018-р, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 24.09.2018 составляет без учета НДС 18% - 21 322 600 руб. Данный отчет проведен в соответствии с муниципальным контрактом № 66/18 от 17.09.2018, для определения рыночной стоимости по состоянию на 24.09.2018.

20.11.2018 ИП ФИО2 от Администрации, получен проект договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования «Город Петушки» от 28.09.2018. В соответствии с проектом стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 33:13:010208:3985 - 21 322 600.

Ответчик не согласился с данной стоимостью выкупаемого нежилого помещения, полагая, что она завышена, направил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость имущества определена в размере 10 816 197  руб.  

Полагая, что определенная в отчете № 1-60/2018-р рыночная стоимость имущества не соответствует действительной рыночной стоимости, а также ссылаясь на то, что при определении выкупной цены ответчиком не учтена стоимость произведенных Предпринимателем неотделимых улучшений, истец обратился в суд с иском. 

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что требование истца обосновано, подтверждается материалами дела и подлежит удовлетворению, на основании нижеследующего. 

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). 

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона 159-ФЗ) и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. 

Данное обстоятельство не оспаривалось Администрацией в ходе рассмотрения дела. 

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно пункту 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. 

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. 

На основании статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ, величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. 

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12). 

Как видно из материалов дела, истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права приобретения муниципального имущества 30.07.2018. Однако отчеты, на основании которых сторонами определялась рыночная стоимость имущества, составлены по состоянию на 24.09.2018 (отчет ответчика) и 26.10.2018 (отчет истца), а, значит, не могут достоверно свидетельствовать об определенной в них стоимости на 30.07.2018 – дату обращения ИП ФИО2 с заявлением.

Согласно экспертному заключению Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» № 030-02-00757/2019, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 365,5 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 33:13:010208:3985, обозначенного на поэтажном плане по номерам 1-23, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30 июля 2018 года составляет: 19 462 595 руб. с НДС, 16 493 725 руб. без НДС.  

- в том числе, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных ИП ФИО2 в 2016 году (решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 12.08.2016 № 21 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2016 № 33-102-14-206, выданные муниципальным казенным учреждением «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области») по состоянию на 30.07.2018 исходя из акта о приемке выполненных работ от 16.09.2016, представленного истцом за исключением сметной прибыли и НДС, не может превышать: 5 054 143 руб. без НДС.  Рыночную стоимость фактически произведенных неотделимых улучшений ИП ФИО2 в 2016 года по состоянию на 30.06.2018 определить не возможно.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, при этом оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

С учетом изложенного и положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части экспертной оценки стоимости нежилого помещения и произведенных неотделимых улучшений суд признает надлежащим доказательством заключение Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» № 030-02-00757/2019 поскольку оно соответствует положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные данной нормой и статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ сведения и оно соответствует действующим стандартам оценки; содержит подробное описание методов проведенного исследования, имеет необходимое и достаточное обоснование и мотивировку, в том числе описательная часть заключения содержит обоснование избранного методологического подхода (метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода) и отказа от иных методов, для сравнительного исследования экспертом использованы объекты – аналоги с характеристиками наиболее приближенными к предмету исследования, выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими условиями, с учетом представленного обзора рынка недвижимого имущества на территории Владимирской области (районных центрах). При этом экспертом применены корректировки и индекс инфляции, исходя из ретроспективности оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определена без учета налога на добавленную стоимость (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Более того, суд с учетом статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывает, что ни истцом, ни ответчиком изложенные в заключении Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» № 030-02-00757/2019 выводы не оспорены, Предприниматель уточнил свои требования с учетом заключения экспертизы, а Администрация против изложенных выводов не возразила. 

Суд считает правомерным включение стоимости неотделимых улучшений спорного имущества в зачет выкупной стоимости в связи со следующим.

В пункте 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В материалы дела представлен вышеописанный в настоящем решении акт, составленный работниками администрации, от 03.07.2019 в соответствии с которым выявлено, что работы по переустройству и перепланировке нежилого помещения выполнены в соответствии с проектной документацией (согласованной с администрацией г. Петушки). Неотделимые улучшения выявлены. 

Неотделимые улучшения - это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы, изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя. Арендатором получено разрешение на переустройство и перепланировку помещений без оговорки выполнения всех вышеперечисленных работ, выданы разрешение на перепланировку и акт ввода объекта в эксплуатацию (работы выполнены в 2016 году). 

Также государственным унитарным предприятием  Владимирской области «Областное проектно-изыскательское архитектурно-планировочное бюро» изготовлен проект перепланировки и переустройства нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже жилого дома № 29 по ул. Маяковского в г. Петушки, Владимирской области. Администрацией города Петушки Петушинского района Владимирской области вынесено решение от 12.08.2016 № 21 о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения, выдано разрешение от 13.12.2016 № 33-102-14-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Достаточность согласия собственника имущества для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ подтверждается и сложившейся правоприменительной практикой (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2018 № 308-ЭС 16-8942 (дело №А63-3738/2015), от 03.08.2016 № 308-ЭС16-8561 (дело № А63-9213/2014)).

Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 30.07.2018 определена экспертным заключением Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» № 030-02-00757/2019 и составляет 5 054 143 руб. 

Учитывая изложенное, суд считает правомерным заявление истца о включении в зачет выкупной стоимости суммы стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в спорном нежилом помещении с согласия Администрации. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Требования индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310331610500050, удовлетворить. 

2. Урегулировать разногласия, возникшие между муниципальным казенным учреждением «Администрация Города Петушки Петушинского района Владимирской области» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 33:13:010208:3985, общей площадью 365,5  кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 16 493 725 (шестнадцать миллионов четыреста девяносто три тысячи семьсот двадцать пять) рублей, без учета НДС, включая стоимость неотделимых улучшений на общую сумму 5 054 143 (пять миллионов пятьдесят четыре тысячи сто сорок три) рубля без учета НДС, которая засчитывается в стоимость выкупаемого нежилого помещения.

2.2. Продавец продает, а покупатель приобретает указанное в п. 1.1. настоящего договора нежилое помещение по цене 11 439 582 (одиннадцать миллионов четыреста тридцать девять тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля, бет учета НДС».

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                    З.В. Попова