АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49929/2020

г. Краснодар

09 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, – управления муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 15.01.2021), в отсутствие представителей заявителя – акционерного общества фирмы «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) правопреемника акционерного общества «Агрокомплекс Рис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования Абинский район, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу № А32-49929/2020, установил следующее.

Акционерное общество «Агрокомплекс Рис» (правопредшественник акционерного общества фирмы «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева; далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район (далее – управление) о признании незаконным выраженного в письме от 24.08.2020 № 3368 решения об отказе в предоставлении в аренду на новый срок без проведения торгов земельного участка площадью 36 966 кв. м с кадастровым номером 23:01:0401000:507, расположенного по адресу: Абинский район, в 2,3 километрах севернее станицы Мингрельской, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для эксплуатации механического тока (далее – земельный участок), о понуждении к подготовке, подписанию и направлению обществу проекта договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Абинский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Площадь земельного участка несоразмерна площади участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов механического тока. Многократное превышение площади земельного участка над площадью зданий, сооружений и недоказанность необходимости всего земельного участка для размещения и эксплуатации зданий, сооружений препятствовали управлению в принятии положительного решения по заявлению общества. Судебное экспертное заключение с необходимой степенью достоверности об обратном не свидетельствует.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции констатировал несоответствие содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов о несоразмерности площади земельного участка эксплуатационным потребностям принадлежащего обществу комплекса механического тока имеющимся в деле доказательствам, на которых эти выводы основаны. Выводы эксперта о необходимости и достаточности площади земельного участка для эксплуатации комплекса механического тока и обеспечения технологического процесса управлением не опровергнуты. Экспертное заключение как одно из доказательств отвергнуто судами немотивированно. Порочность образования земельного участка не установлена и не конкретизирована.

В результате нового рассмотрения дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. Общество обладает исключительным правом на заключение договора аренды. Земельный участок образован в 2008 году для эксплуатации механического тока как единого имущественного комплекса. На сегодняшний день участок используется в исторически сложившихся границах и площади. Заявленная обществом цель использования земельного участка соответствует его фактическому использованию и основному виду разрешенного использования, внесенному в кадастр недвижимости. Площадь земельного участка является необходимым и достаточным для эксплуатации механического тока. Данное обстоятельство подтверждено экспертным заключением.

Управление, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Площадь земельного участка несоразмерна площади участка, необходимого для размещения и эксплуатации механического тока как единого имущественного комплекса. Многократное превышение площади земельного участка над площадью зданий, сооружений и недоказанность необходимости всего земельного участка для размещения и эксплуатации зданий, сооружений препятствуют заключению с обществом договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация перехода к обществу права собственности на расположенные в границах земельного участка нежилые здания площадью 40,8 кв. м, 724,6 кв. м, 58,4 кв. м осуществлена 24.01.2019 (записи с номерами регистрации 23:01:0403024:1119-23/018/2019-8, 23:01:0403024:1120-23/018/2019-8, 23:01:0403024:1121-23/018/2019-8 соответственно).

Земельный участок образован в 2008 году для эксплуатации механического тока. Данный вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости и является частью актуальных сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и не требующих дополнительного подтверждения. На момент обращения общества в администрацию испрашиваемый участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет, имел уточненные границы и площадь. 

Общество неоднократно обращалось в управление с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. В ответных письмах от 15.07.2019 № 3223, от 28.11.2019 № 5262, от 26.02.2020 № 840, от 24.08.2020 № 3368 управление указывало на принятые решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в связи с несоразмерностью его площади (36 966 кв. м.) общей площади объектов недвижимости (823,8 кв. м.) механического тока. Доказательств, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площади, общество не представило.

С целью установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации зданий, сооружений механического тока, в суде первой инстанции назначена судебная экспертиза. Экспертом общества с ограниченной ответственностью «Южная оценочная компания "Эксперт"» по результатам проведенного исследования подготовлено заключение от 05.08.2021 № ЮСЭ-21/017 с выводами о том, что коэффициент застройки земельного участка (59%) соответствует планировочной организации земельных участков сельскохозяйственных предприятий и Правилам землепользования и застройки Мингрельского сельского поселения Абинского района Краснодарского края, утвержденным решением Совета Мингрельского сельского поселения Абинского района от 12 декабря 2014 года № 28-с. Земельный участок в своих границах необходим и достаточен для эксплуатации расположенных на нем объектов механического тока. В границах земельного участка расположены нежилые здания автовесовой (литер А) площадью 40,8 кв. м, сушки площадью 672,1 кв. м, склада площадью 1540,2 кв. м, склада для хранения зерна (литер 3) площадью 724,6 кв. м, бригадного домика (литер Ж) площадью 58,4 кв. м, три зерноочистительных агрегата площадью 528,8 кв. м, 357,2 кв. м и 910,4 кв. м, навесы площадью 1 260,7 кв. м и 1449,1 кв. м. Эксперт учел площади, занятые зданиями, сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки, эстакады, галереи, площадки погрузо-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, проходные каналы инженерных коммуникаций, над которыми не могут быть размещений здания и сооружения), а также площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственных машин и механизмов, открытые склады различного назначения. В площадь застройки также включены резервные площади. Отмостки вокруг зданий, сооружений, тротуары в площадь застройки не включены.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд с заявлением. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. 

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14). 

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, выполнив указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 23.05.2022, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. 

Земельный участок в существующей площади ранее предоставлялся в аренду предыдущему собственнику расположенных в границах участка объектов недвижимости. Общество, являясь новым собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости, представляющих собой, по сути, единый технологический комплекс механического тока, обладает исключительным правом на заключение с публичным собственником нового договора аренды. Факт образования земельного участка в 2008 году за счет территории, изначально отведенной для размещения комплекса механического тока, управлением не отрицается. Заявленная обществом цель использования земельного участка соответствует его фактическому использованию и основному виду разрешенного использования, внесенному в Единый государственный реестр недвижимости.

Экспертное заключение является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям. Выводы эксперта управлением не опровергнуты. Испрашиваемая обществом площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации имущественного комплекса, расположенного в границах участка. Управление не доказало отсутствие производственного единства и технологической связи механического тока. При этом отсутствие государственной регистрации технологично-производственного комплекса как единого недвижимого имущества не исключает реальности его использования в качестве такового. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу № А32-49929/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                         В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                  Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                   В.Е. Епифанов