СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная  реки Ушайки, дом 24, г. Томск,634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                                 Дело № А45-35367/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 16.06.2022.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

ФИО1,

судей                                

 

ФИО2

 

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прониным А.С. рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО4, ФИО5, ФИО6 (№07АП-2495/2022 (1, 2, 3)) на решение от 08.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-35367/2019 (судья Гребенюк Д.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибгорстрой» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Ипсилон» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, об изменении договора участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014, договора участия в долевом строительстве № ДДУ 12кв кр от 07.04.2014 в предложенных истцом редакциях,

третье лицо: 1) публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» (ОГРН 

<

***>) 

<

...>) ФИО7, 3) ФИО8, 4) ФИО4, 5) ФИО9

В судебном заседании приняли участие:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещен)

от третьих лиц: от ПАО Национальный банк «Траст» в режиме веб-конференции: ФИО10 по доверенности №9/СА/2021 от 08.06.2021 (сроком по 06.10.2023), диплом, паспорт

от иных третьих лиц: без участия (извещены);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сибгорстрой» (далее – ООО «Сибгорстрой») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ипсилон» (далее – ООО «Ипсилон») об изменении договора участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014, договора участия в долевом строительстве № ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 в предложенных истцом редакциях. 

Определением от 25.11.2019 Арбитражного суда Новосибирской области производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. 

Постановлением от 19.08.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа определение Арбитражного суда Новосибирской области отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судом кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы признаны обоснованными доводы публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» (далее – ПАО НБ «Траст») о принятии судебного акта о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в рассмотрении настоящего дела, поскольку условиями мирового соглашения ООО «Ипсилон» и ООО «Сибгорстрой» утверждены изменения в части перечня объектов долевого участия, подлежащих передаче ООО «Ипсилон» как участнику долевого строительства по договорам долевого участия, являющихся предметом залога по договорам залога. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что мировое соглашение не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, является недостаточно обоснованным, сделанным без учета указанных обстоятельств. 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате цены договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем, заявлено требование о внесении изменений в указанные договоры в части исключения отдельных квартир из перечня, подлежащих передаче участнику долевого строительства (ответчику).

Решением от 08.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-35367/2019 в иске отказано.

Третье лицо ФИО4 просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

ФИО5, ФИО6 в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратились с апелляционными жалобами, просили решение отменить.

В обоснование жалоб указано на нарушение прав третьих лиц – добросовестных приобретателей квартир, заключивших договоры и оплативших стоимость жилых помещений после утверждения судом мирового соглашения, не являвшихся предметом залога в период до отмены судебного акта об утверждении мирового соглашения. 

ФИО4 в дополнениях к апелляционной жалобе указал, что приобрел имущественные права на квартиру для личных нужд, оплатил застройщику полную цену договора. После заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком из залога были выведены жилые помещения, не оплаченные банком, поэтому интересы банка не могут быть затронуты. Все выведенные из залога квартиры переданы застройщиком третьим лицам, большая часть из них передана по окончании строительства жилого дома, сделан ремонт, зарегистрировано право собственности, на момент регистрации отсутствовали сведения о наличии обременения.. решение по делу затрагивает права третьих лиц, поскольку банку было известно об аффилированности истца и ответчика, не предоставлено доказательств нарушения его интересов, из поведения банка явствует воля сохранить оспариваемые по делу договоры участия в строительстве, поэтому он не вправе оспаривать эту сделку. Поведение банка является недобросовестным, 12.11.2020 он узнал о снятии обременений, однако с кассационной жалобой он обратился лишь 28.06.2021. Банк выдал кредит, ответчик профинансировал лишь четверть стоимости строительства, остальное  финансирование осуществлял истец. Квартиры выведены из договора обоснованно, в связи с неоплатой ответчиком, определение об утверждении мирового соглашения было законным, решение не соответствует обстоятельствам и нарушает права нынешних участников долевого строительства.  Решением по делу № А45-26252/2021 банку отказано в иске о признании недействительными дополнительных соглашений к договору залога прав и применении последствий недействительности путем восстановления залога в пользу банка.

Банк «ТРАСТ» представил письменные пояснения на апелляционные жалобы, указав, что права физических лиц – добросовестных приобретателей подлежат установлению и защите в рамках дела о банкротстве застройщика внесение изменений в договор долевого участия в отсутствие согласия банка приведет к нарушению его прав как залогодержателя, банк лишается залога в объеме 31 единицы.

Определением от 19.04.2022 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6.

Представитель третьего лица Банка «Траст» (ПАО) в судебном заседании поддержала свои доводы, изложенные письменно.

Представители сторон требование суда не исполнили, явку своих представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, а также третьих лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

По смыслу пунктов 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» судебный акт считается принятым в отношении прав и обязанностей лица, не участвующего в деле, если данным судебным актом непосредственно затрагиваются его права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. При рассмотрении дела арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности лица, не участвовавшего в деле, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении такого лица к участию в деле. 

Статус третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в арбитражном процессе установлен статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Из норм указанной статьи следует, что третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. Из содержания данной статьи следует, что вопрос о вступлении в дело третьих лиц решается по усмотрению суда. При этом суд исходит из конкретных обстоятельств спора и должен проверить, может повлиять принимаемый судебный акт на права и законные интересы третьего лица или нет. Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Сибгорстрой» (застройщиком) и ООО «Ипсилон» (участником долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр, № ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 (с дополнительными соглашениями), согласно условиям которых застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости: Многоквартирный дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кавалерийская, 3/1 стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014 цена 1 кв.. помещения, составляющего объект долевого строительства, составляет 37 212 рублей 50 копеек, общая сумма денежных средств, подлежащих уплате по договору, составляет 253 971 963 рубля 38 копеек. 

Согласно пункту 3.1 договора № ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 цена 1 кв.м помещения, составляющего объект долевого строительства, составляет 37 212 рублей 50 копеек, общая сумма денежных средств, подлежащих уплате по договору, составляет 94 971 881 рубль 08 копеек. 

Ссылаясь на неполную оплату участником долевого строительства по данным договорам, указывая на имеющуюся задолженность по договору № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014 в размере 30 337 118 рублей 54 копейки, по договору № ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 -в размере 29 407 922 рубля 39 копеек, истец обратился в суд с иском о внесении изменений в договоры долевого участия, в том числе, в части общей площади объектов долевого строительства, подлежащей оплате общей суммы по договорам и исключения из перечня и поэтажного плана объектов долевого строительства, подлежащих передаче участнику долевого участия, отдельных жилых помещений. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102).

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. 

При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора. 

В качестве основания для изменения условий договоров, истцом указано нарушение ответчиком (участником долевого строительства) обязательства по оплате цены договора. 

Вместе с тем, неисполнение обязательств по оплате в предусмотренный договором срок связано с действиями самого общества, не является следствием изменения обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. 

Пунктом 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства требования о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

Согласно статье 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

Истец правом на односторонний отказ от исполнения договора не воспользовался.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая приведенные истцом основания для расторжения договоров, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие совокупности всех условий, установленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих изменение договора по требованию заинтересованной стороны в судебном порядке. 

В соответствии с пунктом 3.3 указанных договоров оплата по договорам в полном объеме производится участником долевого строительства за счет кредитных средств, полученных им по кредитному соглашению, заключаемому с «НОМОС-БАНК» (ОАО) в срок до 31.12.2016. 

Согласно пункту 3.4 договоров права требования по договору передаются участником долевого строительства в залог «НОМОС-БАНК» (ОАО) по договору о залоге прав требования – в счет обеспечения обязательств участника долевого строительства по вышеуказанному кредитному соглашению. При регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения участником долевого строительства своих обязательств перед «НОМОС-БАНК» (ОАО) по заключенному кредитному соглашению, соответствующие жилые помещения, составляющие объекты долевого строительства, признаются находящимися в ипотеке у «НОМОСБАНК» (ОАО). 

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «НОМОС-БАНК» (в настоящее время - ПАО НБ «Траст» в связи с изменением наименования и последующей реорганизацией) и ООО «Ипсилон» (заемщик) заключен договор кредитной линии № 36-14/КЛ1Ф от 29.04.2014 (с дополнительными соглашениями). 

В обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору были заключены следующие договоры залога прав участника долевого строительства ООО «Ипсилон» в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...> стр.: договор залога прав № 36-14/ЗП1-1Ф от 30.05.2014, договор залога прав № 36-14/ЗП2-1Ф от 30.05.2014. 

В соответствии с договором залога прав № 36-14/ЗП1-1Ф от 30.05.2014 (в редакции дополнительного соглашения №19 от 20.12.2019) Банку в залог были переданы все имущественные, в том числе будущие права (требования) к ООО «Сибгорстрой» по договору участия в долевом строительстве №ДДУ 2-кв кр от 07.04.2014 многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кавалерийская, 3/1 стр., заключенному между ООО «Сибгорстрой» и залогодателем - право требовать передачу доли от участия в строительстве объекта в виде объектов долевого строительства (квартир) общей проектной площадью согласно пункту 1.1 договора участия в долевом строительстве 1 и доли в общем имуществе объекта. 

Общая сумма долевого участия залогодателя по договору участия в долевом строительстве 1 составляет 44 281 386 рублей 53 копейки. 

Перечень помещений, их площади и залоговая стоимость имущественных прав на данные помещения указаны в приложении №1 к договору залога прав 1. 

В соответствии с договором залога прав № 36-14/ЗП2-1Ф от 30.05.2014 (в редакции дополнительного соглашения № 36 от 20.12.2019) банку в залог были переданы все имущественные, в том числе будущие права (требования) к ООО «Сибгорстрой» по договору участия в долевом строительстве № ДДУ 1-кв кр от 07.04.2014 многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Кавалерийская, 3/1 стр., заключенному между ООО «Сибгорстрой» и залогодателем -право требовать передачу доли от участия в строительстве объекта в виде объектов долевого строительства (квартир) общей проектной площадью согласно пункту 1.1 договора участия в долевом строительстве и доли в общем имуществе объекта. 

Общая сумма долевого участия залогодателя по договору участия в долевом строительстве 2 составляет 99 133 355 рублей 86 копеек. Перечень помещений, их площади и залоговая стоимость имущественных прав на данные помещения указаны в приложении № 1 к договору залога прав (в редакции дополнительного соглашения №36 от 20.12.2019). 

Пунктом 3.5 договоров участия в долевом строительстве определено, что цена по договорам может быть изменена по соглашению сторон, при условии письменного согласия банка на изменение цены полностью или в части отдельных объектов долевого строительства 

В соответствии с пунктом 5.2 договоров с момента заключения договора о залоге прав требования договор может быть изменен или расторгнут только с предварительного письменного согласия банка. 

Пунктом 3.2.11 договоров залога предусмотрено, что залогодатель обязуется не совершать действий, влекущих прекращении заложенных прав или уменьшение из стоимости без предварительного письменного согласия залогодержателя, в том числе, не расторгать договор участия в долевом строительстве в течение срока действия настоящего договора (срок действия договора залога определен исполнением обязательств по кредитному договору и т.п.). 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.02.2021 по делу № А45-26746/2020 ООО «Сибгорстрой» признано несостоятельным (банкротам), открыто конкурсное производство. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.09.2021 по делу № А45-26749/2020 ООО «Ипсилон» признано несостоятельным (банкротам), открыто конкурсное производство. 

Таким образом, заявленные истцом требования затрагивают права Банка «Траст» как залогодержателя и залогового кредитора. 

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, механизм изменения договора по требованию одной стороны не может быть применен в данной ситуации, избранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенного права, не соответствует статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при удовлетворении исковых требований могут быть нарушены не только права юридического лица (залогодержателя), но и права граждан – добросовестных приобретателей.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на подателей.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 2 статьи 269, частью 4 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-35367/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Председательствующий  

 

ФИО1

Судьи

 

ФИО2

 

 

ФИО3