ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-10655/2024

14 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   12 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.,

судей Балакир М.В., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,

при участии:  

от истца: представителя ФИО1 (доверенность от 13.02.2023),

от ответчика: представителя ФИО2 (доверенность от 09.12.2024),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-37562/2024) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2024 по делу № А56-10655/2024 (судья  Нетосов С.В.), принятое по иску:

истец: ФИО3,

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

об урегулировании разногласий, 

установил:

ФИО3 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 50, лит. X, кадастровый номер 78:31:0001521:61, путем изложения пунктов 1.3 и 5.2 в следующей редакции:

- п. 1.3 - предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 2442 (Две тысячи четыреста сорок два) кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 78:31:0001521:61, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 50, литера X, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилого здания в соответствии с категорией данного здания, а после приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с категорией здания - в соответствии с видом разрешенного использования Участка.

- п. 5.2 - предусматривает ответственность арендатора: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий пункта 1.3 настоящего Договора и условий, касающихся использования Участка, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, установленной на момент нарушения. К ответственности за нецелевое использование земельного участка, арендатор может быть привлечен только после использования здания («деловое управление (административные помещения), склады, бытовое обслуживание, магазины, объекты культурно-досуговой деятельности, типография, связь, служебные гаражи» - земельный участок, предназначенный для размещения административно-управленческих и общественных объектов.

Решением от 09.10.2024 урегулированы разногласия, возникшие между ФИО3 и Комитетом при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 50, литера X, кадастровый номер 78:31:0001521:61, путем изложения пунктов 1.3 и 5.2 в следующей редакции:

 1.3. Участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемой к Договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об Участке (далее - Выписка из ЕГРН), являющейся неотъемлемой частью Договора: для размещения складских объектов. Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя. 

5.2. В случае нарушения п. 1.3 Договора арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, установленной на момент нарушения. 

5.2-1. В случае нарушения п. 4.3.6-1 Договора арендатор обязан уплатить арендодателю пени за каждый квартал просрочки в размере квартальной арендной платы, исчисленной за соответствующий квартал просрочки исполнения п. 4.3.6-1 Договора.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка, изложив пункты 1.3. и 5.2. в редакции, предложенной истцом.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, а представитель ответчика возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником объекта недвижимого имущества (нежилого здания, 1916 года постройки), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 50, лит. X, кадастровый номер 78:31:0001521:2137.

Объект расположен на земельном участке площадью 2442 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001521:61, по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 50, лит. X, отнесенном к земельным участкам, собственность на которые не разграничена.

ФИО3 24.11.2022 обратилась в Комитет с заявлением о заключении в порядке пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договора аренды земельного участка.

В ответном письме № 26-60755/22-0-1 от 07.12.2022 Комитет предложил подписать приложенный к письму проект договора аренды № 20/ЗД-27574.

Не согласившись с предложенной Комитетом редакцией договора аренды, истец направил ответчику заявление от 23.12.2022, а впоследствии протокол согласования разногласий от 24.01.2023.

В письме от 31.03.2023 № 04-19-4065/23-0-2 Комитет отказался внести в договор аренды все испрашиваемые истцом корректировки, что послужило поводом для обращения ФИО3 в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия в редакции Комитета. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указал истец в обоснование иска, земельный участок для эксплуатации здания сформирован с видом разрешенного использования "для размещения складских объектов"; такой вид разрешенного использования влечет для собственника здания в случае заключения договора аренды в первоначальном варианте заведомо нецелевое использование земельного участка (пункты 1.2 и 1.3) и, как следствие, применение штрафных санкций в порядке пункта 5.2 договора; подписание договора аренды без корректировок и изменений возможно только при условии изменения вида разрешенного использования земельного участка, в противном случае такой договор для собственника здания и арендатора земельного участка будет являться дискриминационным.

В этой связи истец предложил внести изменения в пункт 1.3 договора.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 31.10.2020 № КУВИ-002/2020-34843324 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001521:61 – для размещения складских объектов, для размещения складских помещений.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.04.2023 № КУВИ-001/2023-89382284 на участке с кадастровым номером 78:31:0001521:61 расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:31: 0001521:2137, 1916 года ввода в эксплуатацию.

В соответствии с техническим паспортом 2003 года здание имеет назначение складское; использование – складское, конторское, прочее.  

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка от 27.10.2021 участок фактически используется под административные помещения; складскую деятельность; бытовое обслуживание в капитальных зданиях; торговлю в капитальных зданиях; производственные виды деятельности; культуру; связь; гараж организации; территорию совместного использования.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с данным Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Согласно п. 3.1.1 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее – Правила № 524) изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения технических регламентов.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями осуществляется в соответствии с действующим законодательством (п. 3.1.2 Правил № 524).

Статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закрепляет основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). Обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, федеральный законодатель раскрывает в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.), и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.

Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает также, что в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в градостроительном регламенте в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков (часть 6 статьи 30), среди которых могут быть основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Предоставление же разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка осуществляется в установленном законом порядке; в случае отказа в предоставлении такого разрешения собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) вправе оспорить его в суде (части 6 и 7 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Совокупный анализ перечисленных законоположений свидетельствует о том, что собственник земельного участка во всяком случае имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации непосредственно не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в Едином государственном реестре недвижимости, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что, в частности, подтверждается отсутствием в них, впрочем как и в других нормативных актах, положений, закрепляющих порядок (условия и сроки) исполнения таких обязанностей.

Соответствующая правовая позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П.

С учетом изложенного установленный  в ЕГРН вид разрешенного использовании земельного участка не препятствует истцу использовать участок в соответствии с видами, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Как видно из материалов дела, в ответ на обращение истца от 07.03.2023 (вх. от 13.03.2023 № ОБ-2212-1182/23-1-0) по вопросу изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка Комитет указал на следующее.

В соответствии с Правилами № 524 участок расположен в границах территориальных зон:

- зона объектов инженерной и транспортной инфраструктур, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов IV и V классов опасности (ТИ1-1). В качестве основных видов разрешенного использования предусматривает: предоставление коммунальных услуг; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; служебные гаражи; причалы для маломерных судов; энергетика; наименование вида разрешенного использования земельных участков; связь; железнодорожные пути; обслуживание железнодорожных перевозок пассажиров; стоянки транспорта общего пользования; водный транспорт; внеуличный транспорт; обеспечение внутреннего правопорядка; улично-дорожную сеть; благоустройство территории; специальную деятельность; в качестве условно-разрешенных видов использования: заправку транспортных средств; обеспечение дорожного отдыха; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; тяжелую промышленность; автомобилестроительную промышленность; легкую промышленность; фармацевтическую промышленность; пищевую промышленность; нефтехимическую промышленность; строительную промышленность; склады; целлюлозно-бумажную промышленность; трубопроводный транспорт; специальное пользование водными объектами; гидротехнические сооружения; ритуальную деятельность.

- зона улично-дорожной сети Санкт-Петербурга - скоростных дорог, магистральных улиц городского значения, магистральных улиц районного значения с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур (ТУ). В качестве основных видов разрешенного использования предусматривает: предоставление коммунальных услуг; обслуживание перевозок пассажиров; стоянки транспорта общего пользования; внеуличный транспорт; обеспечение внутреннего правопорядка; улично-дорожная сеть; благоустройство территории. В качестве условно-разрешенных видов использования данная зона предполагает: заправку транспортных средств; обеспечение дорожного отдыха; автомобильные мойки; ремонт автомобилей.

Градостроительные регламенты указанных территориальных зон утверждены пунктами 2.18.3, 2.37.2 Приложения № 7 к Правилам № 524.

В соответствии с представленной истцом ведомостью инвентаризации от 21.10.2021 деятельность, осуществляемая на участке, может быть отнесена к видам разрешенного использования: «деловое управление», «склады», «бытовое обслуживание», «магазины», «целлюлозно-бумажная промышленность», «объекты культурно-досуговой деятельности», «связь», «служебные гаражи».

Как указал Комитет в письме от 27.03.2023, градостроительным регламентом территориальной зоны «ТИ1-1» предусмотрены только виды разрешенного использования: «связь», «служебные гаражи», «целлюлозно-бумажная промышленность», территориальной зоной «ТУ» указанные виды разрешенного использования не предусмотрены.

Вместе с тем, в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. 

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. 

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Соответствующая правовая позиция приведена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2022 № 307-ЭС22-14132.

При таком положении предложенная Комитетом редакция п. 1.3 договора аренды, согласно которой участок относится к землям населенных пунктов; вид разрешенного использования участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемой к Договору выписке из ЕГРН, являющейся неотъемлемой частью Договора: для размещения складских объектов; изменение вида разрешенного использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя, соответствует требованиям действующего законодательства, сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, действующей градостроительной документации и не нарушает прав и законных интересов предпринимателя.

Приняв во внимание представленные в материалы дела доказательства, в том числе, технический паспорт 2003 года, в котором назначение здания указано как складское, суд первой инстанции обоснованно отклонил как несостоятельный и не подтвержденный соответствующими документами довод предпринимателя о том, что в сведениях ЕГРН допущена техническая ошибка при указании вида разрешенного использования участка.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия по п. 1.3 договора аренды, приняв его в редакции Комитета.

Предприниматель также просила урегулировать п. 5.2 договора, который предусматривает меру ответственности в виде штрафа в случае нарушения п. 1.3 договора. 

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Любая штрафная санкция (штраф, неустойка) как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (статьи 329, 330 и 332 ГК РФ), следовательно, в отсутствие соглашения сторон о мере ответственности за нарушение условий договора, если подобная мера ответственности не предусмотрена законом, исходя из положений гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор не согласованное сторонами условие. 

Ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием предусмотрена в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях; полномочия по привлечению к такой ответственности возложены на соответствующие уполномоченные органы. Гражданским законодательством такая ответственность не предусмотрена.

Кроме того, как указывалось выше, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

В то же время п. 5.2 договора аренды в редакции Комитета предусматривает ответственность арендатора в виде штрафа за использование участка не в соответствии с видом разрешенного использования (для размещения складских объектов); то есть, любая осуществляемая предпринимателем на участке деятельность, связанная с использованием принадлежащего ему здания («деловое управление», «бытовое обслуживание», «магазины», «объекты культурно-досуговой деятельности») будет образовывать состав договорного нарушения, и, как следствие, применение штрафных санкций в порядке п. 5.2 договора, что с учетом вышеизложенной правовой позиции недопустимо.

При таком положении апелляционный суд пришел к выводу о том, что в отсутствие соглашения сторон о мере ответственности за нарушение условий договора, так как подобная мера ответственности не предусмотрена гражданским законодательством, пункт 5.2 договора подлежит исключению.

Также судом первой инстанции в резолютивной части решения урегулировал разногласия в части пункта 5.2-1, согласно которому в случае нарушения п. 4.3.6-1 договора арендатор обязан уплатить арендодателю пени за каждый квартал просрочки в размере квартальной арендной платы, исчисленной за соответствующий квартал просрочки исполнения п. 4.3.6-1 договора.

Вместе с тем, как подтвердили стороны в судебном заседании апелляционного суда, и отражено в протоколе судебного заседания от 12.02.2025, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ни истец, ни ответчик не просили урегулировать пункт 5.2-1 договора, соответствующих разногласий между сторонами не имелось.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у суда первой инстанции оснований для выхода за пределы заявленных сторонами требований и урегулирования п.  5.2-1 договора.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.10.2024 по делу №  А56-10655/2024 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и индивидуальным предпринимателем ФИО3, при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 50, литера X, кадастровый номер 78:31:0001521:61, изложив пункты 1.3 и 5.2 в следующей редакции:

1.3. Участок относится к землям населенных пунктов.

Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемой к Договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об Участке (далее - Выписка из ЕГРН), являющейся неотъемлемой частью Договора: для размещения складских объектов.

Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Пункт 5.2 исключить.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

 Т.С. Сухаревская