Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6606/18

04 мая 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2018 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В.Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  дело по исковому заявлению 

администрации городского округа Королёв Московской области (адрес: 141070, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; дата регистрации: 31.12.2014)

к закрытому акционерному обществу «Шушанна» (адрес: 141092, 

<

...> ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; дата регистрации: 10.07.1997)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 26.10.2016 № 43/16, 

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Королёв Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к закрытому акционерному обществу «Шушанна» (далее – ответчик) о взыскании 248 270 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 26.10.2016 № 43/16, в том числе 231 962,82 рублей задолженности по арендной плате (за период с 01.01.2017 по 01.11.2017) и 16 307,30 рублей пени.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между муниципальным образованием «Город Королев Московской области» и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 26.10.2016 № 43/16, расположенного по адресу: Московская область, г.Королев, мкр. Юбилейный, ул. М.К. Тихонравова, д.44/2, общей площадью 244 кв.м., кадастровый номер 50:45:0050202:226, разрешенный вид использования: для обслуживания и эксплуатации магазина.

Срок действия указанного договора установлен до 25.10.2021.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата за участок перечисляется арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала безналичным платежом на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании соглашения от 27.11.2017 договор аренды земельного участка расторгнут, с указанием, что датой расторжения считать дату: 01.11.2017.

Согласно пункту 3.3 договора аренды плата за участок перечисляется арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала безналичным платежом на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 3.5 договора аренды, в случае внесения изменений в законодательство Российской Федерации и/или Московской области в части изменения порядка исчисления арендной платы, изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата изменяется и подлежит обязательной уплате без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

В случае перевода участка из одной категории в другую, в том числе включения земельного участка в границы населенного пункта или исключения земельного участка из границ населенного пункта, или отнесения земельного участка к определенной категории, изменения или установления вида разрешенного использования участка арендная плата подлежит уплате с применением соответствующих значений показателей с даты принятия правового акта об изменении категории или отнесении к категории, изменении или установлении вида разрешенного использования земельного участка.

Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных договором и в течение 5 (пяти) рабочих дней после оплаты направлять Арендодателю платежный документ, подтверждающий факт оплаты (пункт 4.4.3 договора аренды).

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, по состоянию на 01.11.2017 по указанному договору образовалась дебиторская задолженность в размере 248 270,12 рублей, в том числе задолженность по арендной плате (за период с 01.01.2017 по 01.11.2017) в размере 231 962,82 рублей и пени на сумму задолженности (за период с 01.01.2017 по 01.11.2017) в размере 16 307,30 рублей.

В соответствии с расчетом задолженности по арендной плате по договору аренды, размер арендной платы определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ) по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 18.01.2018 о погашении задолженности по арендной плате и пеней, начисленных на указанную задолженность, ответчик добровольно не исполнил, истец обратился с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации – Московской области –  действует Закон Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ, которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Базовый размер арендной платы на 2017 год устанавливается Законом Московской области от 11.07.2016 № 102/2016-ОЗ.

В соответствии с Законом Московской области от 11.07.2016 № 102/2016-ОЗ базовый размер арендной платы в отношении земельных участков, расположенных в границах городского округа Королев установлен в размере 67,31 рублей.

При расчете арендной платы истец использовал коэффициенты Пкд и Км, установленные решением Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования «Городской округ Королев Московской области" по зонам градостроительной ценности».

В том числе, истец применил Пкд равный 3, а Км равный  2.2.

Суд не может согласиться с применяемыми расчетами по следующим основаниям.

При определении размера арендной платы истец не мог принимать во внимание положения решения Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 по следующим обстоятельствам.

Решением Московского областного суда от 03.08.2017 по делу № 3а-670/2017 признано недействующим решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа Королев Московской области» в части значения коэффициента КМ равного 1,9, установленного в пункте 4 (прочие кадастровые кварталы) таблицы в приложении № 1 и коэффициента Пкд равного 3 (Предпринимательство), установленного в пункте 4 таблицы в приложении № 2 с момента вступления решения в законную силу.

При этом Московский областной суд в решении от 03.08.2017 по делу № 3а-670/2017 пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Суд, исследовав предоставленный Советом депутатов городского округа Королев документ поименованный «Экономическое обоснование к проекту решения Совета депутатов» приходит к выводу, что данный документ по своей сути является проектом нормативного правового акта принятого Советом депутатов в точном с ним соответствии. Данный документ не содержит анализа и расчета, предлагаемых к увеличению (в оспариваемой части) коэффициентов.

Как следует из протокола заседания Совета депутатов, при обсуждении проекта нормативного правового акта лишь одним из оснований для его принятия являлась необходимость формирования дохода городского бюджета, источником которого является арендная плата.

Административным ответчиком не представлены расчеты доходности земельных участков, предназначенных для предпринимательской деятельности, включающей в себя вид разрешенного использования (в том числе и земельных участков административного истца). Не доказаны данные обстоятельства и в ходе рассмотрения дела.

Довод представителя администрации городского округа Королев Московской области, о необходимости повышения корректирующих коэффициентов и в целом арендной платы, в связи с повышением, установленной в отношении объектов кадастровой стоимости суд, находит основанным на неверном применении норм закона.

При таких обстоятельствах отсутствие экономического обоснования безусловно дает основания полагать, что применение корректирующих коэффициентов Км и Пкд в установленном размере не позволяет определить арендную плату в отношении земельных участков с названным видом разрешенного использования и местоположением на территории муниципального образования, соответствующую их доходности.

Следовательно, суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что «Экономическое обоснование к проекту решения Совета депутатов» по своей сути в целом является проектом нормативного правового акта принятого Советом депутатов в точном с ним соответствии и не содержит анализа и расчета, предлагаемых к утверждению коэффициентов.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при утверждении коэффициентов Км и Пкд органом местного самоуправления был нарушен один из основных принципов определения арендной платы – принцип экономической обоснованности.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В данном случае, на основании выводов, содержащихся в решении суда общей юрисдикции, арбитражный суд приходит к выводу, что решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 02.11.2016 № 302/58 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа Королев Московской области» изначально не соответствовало нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, – постановлению Правительства  Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

При таких обстоятельствах суд считает, что при расчете размера арендной платы и применении коэффициентов Пкд и Км, истец должен был руководствоваться ранее действовавшим порядком определения размера арендной платы, установленным решением Совета депутатов муниципального образования «Город Королев Московской области» от 24.11.2004 № 76/451 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки повышающих коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования «Город Королев Московской области» по зонам градостроительной ценности».

Более того, пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» установлено, что согласно части 2 статьи 13, частям 4 и 5 статьи 195 АПК РФ нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 № 16452/11 признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному акту обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное эти актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована позиция, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование данной нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09). 

Принимая во внимание изложенное, учитывая не оспоренный истцом представленный ответчиком в материалы дела контррасчет ответчика, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                                                                  Л.В. Федулова