668/2018-48476(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3410/2017

г. Краснодар

30 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года  Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2018 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Садовникова А.В., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., при участии в судебном  заседании от истца – муниципального казенного учреждения «Управление городского  имущества местной администрации городского округа Нальчик» (ИНН 0711031849,  ОГРН 1020700755525) – Бора Т.Ф. (доверенность от 21.11.2018), от ответчика –  индивидуального предпринимателя Эльгарова Владимира Муридовича  (ИНН 070800732512, ОГРНИП 308070815900056) – Байдаева Р.А. (доверенность  от 21.11.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя  Эльгарова Владимира Муридовича на решение Арбитражного суда Кабардино- Балкарской Республики от 19.06.2018 (судья Маирова А.Ю.) и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018  (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу № А20-3410/2017, установил  следующее.  

МКУ «Управление городского имущества местной администрации городского  округа Нальчик» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском  к индивидуальному предпринимателю Эльгарову В.М. (далее – предприниматель)  о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2012 № 23  (далее – договор) и истребовании переданного учреждением предпринимателю  недвижимого имущества по договору.  

Решением суда от 19.06.2018, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 05.09.2018, исковые требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные  акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя,  учреждение не представило доказательств соблюдения досудебного порядка  

урегулирования вопроса о расторжении договора. На момент рассмотрения спора  предприниматель оплатил значительную часть стоимости объекта недвижимости, что  исключает возможность расторжения договора. Учреждение не лишено возможности  требовать оплаты проданного по договору объекта недвижимого имущества.  

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.  

22 ноября 2018 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов  20 минут 28.11.2018.  

После перерыва в судебное заседание прибыл представитель учреждения,  который возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных  судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих  в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании Федерального  закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты  Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), регламента взаимодействия местной  администрации городского округа Нальчик и субъектов малого и среднего  предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, утвержденного решением совета местного самоуправления  от 03.06.2009 № 80, главой местной администрации городского округа Нальчик принято  постановление от 28.05.2012 № 778 «О приватизации нежилого муниципального  помещения по ул. Ахохова, 94, арендуемого Эльгаровым В.М.», которым  предпринимателю предложено реализовать право преимущественного приобретения  арендуемого нежилого помещения площадью 498 кв. м.  

Во исполнение названного постановления учреждение и предприниматель  заключили договор, цена на объект по которому составила 14 621 564 рубля и равна сумме  его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» (пункт 2.1 договора).  

В соответствии с пунктом 3.1 договора расчеты по договору осуществляются  покупателем в рассрочку.  

Согласно пункту 3.1.1 договора цена объекта, указанная в пункте 2.1 договора,  уплачивается покупателем продавцу-залогодержателю в рассрочку сроком на 5 лет  с момента подписания договора. Оплата производится ежемесячно равными долями  в срок не позднее 5 календарных дней с числа месяца, соответствующего дате подписания  договора.  

В пункте 3.2 договора указано, что на сумму денежных средств, по которой  предоставляется рассрочка, покупатель уплачивает продавцу-залогодержателю проценты,  исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской  Федерации, действующей на момент подписания договора.  

Объект, приобретаемый арендатором в рассрочку, находится в залоге у продавца  до полной его оплаты (пункт 5 договора).  

По окончании исполнения покупателем-залогодателем обязательств по оплате за  объект стороны подписывают акт исполнения обязательств по договору (пункт 5.2  договора).  

В соответствии с пунктом 8.2 договора, основанием для расторжения договора  является неисполнение покупателем обязательств, установленных пунктом 3.1.1 договора  в сроки, установленные пунктом 7.3 договора.  

В пункте 7.3 договора указано, что в случае нарушения сроков оплаты,  установленных пунктом 3.1.1 договора более чем на тридцать календарных дней, договор  считается расторгнутым, а покупатель утрачивает преимущественное право на  приобретение объекта.  

В нарушение договорных обязательств, с 2015 года предприниматель вносил  платежи с большими временными промежутками, что не соответствовало графику  платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино- Балкарской Республики от 09.12.2016 по делу № А20-2662/2016 с предпринимателя  в пользу учреждения взыскана задолженность в размере 943 012 рублей 06 копеек  и 276 062 рублей 27 копеек пени. Вступившим в законную силу решением Арбитражного  суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.02.2017 по делу № А20-4020/2016  с предпринимателя в пользу учреждения взыскана задолженность в размере  1 260 501 рубля 83 копеек. В рамках указанных судебных решений возбуждены  исполнительные производства, которые фактически не исполнены.  

В связи с существенными нарушениями условий договора, учреждением в адрес  предпринимателя направлены уведомления об уплате задолженности и расторжении  договора, которые оставлены предпринимателем без удовлетворения.  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения учреждения  в арбитражный суд.  

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)  в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 Гражданского  кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар по цене,  предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи  ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим  законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает  из существа обязательства.  

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное  не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут  по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой  стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается  того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором  право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть  осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от  договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного  уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами,  иными правовыми актами или договором.  

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью  или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор  

считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453  Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении  договора обязательства сторон прекращаются.  

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого  имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с  существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего  предпринимательства.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21  «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи  недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости,  предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению  этого договора.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности  и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю  на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения  договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты  по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании  положений статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем  обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным  нарушениям условий договора купли-продажи.  

В силу статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как  на основание своих требований и возражений.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание  

судебные акты по делам № А20-2662/2016 и А20-4020/2016, а также условия  заключенного сторонами договора, суды первой и апелляционной инстанций установили,  что предприниматель надлежащим образом не исполнил обязательства по договору по  полной оплате покупной цены объекта недвижимости (ответчиком не оспаривается  наличие и размер задолженности на момент обращения учреждения с иском в суд,  принятия решения суда, окончания срока внесения последнего платежа по договору),  в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что нарушение договора  купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате  имущества имеет существенный характер (действия предпринимателя носят заведомо  недобросовестный характер) и является основанием для расторжения договора купли- продажи и возврата продавцу переданного по договору имущества.  

Суды установили и материалами дела подтверждается систематическое нарушение  предпринимателем условий договора об оплате приобретенного имущества (пункты 3.1.1,  7.3 и 8.2 договора). При определении права продавца на отказ от исполнения договора  судебные инстанции также обоснованно руководствовались наличием судебных споров  о взыскании с ответчика задолженности по спорному договору, нахождением спорного  имущества в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости, отсутствием  доказательств полного погашения задолженности по договору до принятия учреждением  решения об отказе от его исполнения.  

Довод заявителя о невозможности расторжения договора ввиду оплаты на момент  рассмотрения спора предпринимателем значительной части стоимости объекта  недвижимости признается судом кассационной инстанции несостоятельным.  

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в соответствии  с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей  на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий  договора. Согласно пункту 4 статьи 421 названного Кодекса условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом  или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его  заключения (статья 422 указанного Кодекса).  

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании  условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся  

в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить  содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом  цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства,  включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся  во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение  сторон.  

Из буквального содержания пунктов 7.3 и 8.2 заключенного сторонами договора  следует исключительное право продавца отказаться от исполнения договора в случае  нарушения сроков оплаты более чем на тридцать календарных дней. Последствием такого  отказа установлена утеря покупателем преимущественного права на приобретение  объекта.  

Следовательно, спорный договор считается расторгнутым с момента нарушения  предпринимателем обязанности по оплате ежемесячных платежей более чем на тридцать  календарных дней (в отзыве на исковое заявление предприниматель подтверждает, что  после февраля 2015 года его платежеспособность понизилась, что привело к  возникновению просрочки платежей по договору; т. 1, л. д. 60). Согласно реестру  платежей по договору просрочка оплаты более чем на тридцать календарных дней  образовалась в декабре 2015 года, а общая сумма платежей покупателя не превышала  половину цены стоимости недвижимого имущества (предпринимателем указанные  данные не оспариваются; т. 1, л д. 31 – 33).   

Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, положений  пунктов 7.3 и 8.2 договора, периода образования просрочки платежей по договору,  действий учреждения по отказу от договора (договором предусмотрено право на  односторонний отказ от договора, которое является самостоятельным основанием для  прекращения обязательства сторон независимо от суммы выплаченных покупателем  платежей) следует, что договор между сторонами расторгнут до обращения учреждения с  иском в суд. При этом, удовлетворение иска в части расторжения договора с учетом  непримиримых разногласия сторон в данном конкретном случае направлено на  соблюдение принципа правовой определенности во взаимоотношениях сторон.  

Суд кассационной инстанции также отмечает, что данные условия договора  согласованы сторонами в соответствии с их волеизъявлением, в установленном порядке  при заключении спорного договора, что соответствует положениям статьи 421  

Гражданского кодекса Российской Федерации; в ходе подписания договора  предприниматель о наличии каких-либо возражений и разногласий по условиям  договора не заявлял; доказательств, свидетельствующих о том, что в данном случае  при заключении гражданско-правового договора, ответчик был поставлен в положение,  затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, заявитель  кассационной жалобы в материалы дела не представил. Являясь лицом, ведущим  предпринимательскую деятельность на свой риск, предприниматель при согласовании  условий спорного договора не мог не осознавать последствия нарушения оговоренных  сторонами обязательств. Временное затруднительное финансовое положение  предпринимателя не может влиять на обусловленные спорным договором обязательства  по своевременной оплате приобретенного имущества.  

Истцом выбран надлежащий способ защиты, поскольку в пунктах 7.3 и 8.2  договора установлено, что последствием нарушения покупателем срока платежа стороны  определили исключительно расторжение договора и возврат имущества продавцу (данное  условие договора не поставлено сторонами в зависимость от размера произведенных  покупателем платежей).  

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли  к обоснованному выводу о существенном нарушении договора предпринимателем  и наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований учреждения.  

Суд кассационной инстанции также учитывает, что не могут быть приняты  во внимание те доводы жалобы, которые ранее не заявлялись и не были предметом  исследования судов, в силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, поскольку арбитражный суд, рассматривающий дело  в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными  обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были  отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.  

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными,  поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили  с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой  и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность  и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются  положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными  полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным  в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм,  влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.06.2018  и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018  по делу № А20-3410/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу − без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий А.В. Садовников  

Судьи Е.Л. Коржинек   О.Л. Рассказов