АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11359/2024

Дело № А55-454/2024

г. Казань

18 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн заседание) представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 02.08.2023,

в отсутствие администрации городского округа Новокуйбышевск, извещенной надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Новокуйбышевск 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024

по делу № А55-454/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации городского округа Новокуйбышевск об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный  предприниматель  ФИО1  (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился  в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к  администрации  городского округа  Новокуйбышевск (далее – Администрация, ответчик) об  обязании  освободить  земельный участок  от расположенных  на нем строений и растительности  в срок не позднее  одного календарного  месяца с момента вступления  решения в законную силу. 

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что гражданин ФИО1 (арендатор) в ходе осуществления им предпринимательской деятельности принял участие в аукционе, стал победителем, и на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 17.05.2023 заключил договор аренды земельного участка с Администрацией (арендодатель), по условиям которого ему передан во временное владение и пользование по акту приема-передачи, подписанного сторонами, земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:04:0203002:539 общей площадью 1200 кв.м., с разрешенным использованием: автомобильные мойки (4.9.1.3.), расположенный по адресу: 

<

...> 20.06.2023 в ходе использования предмета аренды при выполнении выноса границ участка в натуре установлено расположение на земельном участке гаражей, бани, погреба и аварийных деревьев  значительного  размера; после обращения к арендодателю с требованием  проведения работ по освобождению земельного участка, участок  был освобожден не полностью,  на нем остались хозяйственные постройки в количестве пяти штук, металлические гаражи в количестве  двух штук, подземные погреба в количестве двух штук, плотная  древесно-кустарниковая растительность, из-за чего истец не может использовать земельный участок; направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения.

В судебном заседании  03.09.2024 истец  уточнил исковые требования, в соответствии с которыми просил обязать Администрацию  освободить земельный участок с кадастровым номером 63:04:0203002:539 расположенный по адресу: 

<

...> площадью 1 200 кв.м. от расположенных на нем  хозяйственных построек в количестве пяти  штук, металлических гаражей в количестве  двух штук, подземных погребов в количестве двух штук, плотной  древесно-кустарниковой растительности, в течение месяца с момента вступления  решения в законную силу; уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024, иск удовлетворен, на Администрацию  возложена обязанность освободить земельный участок от расположенных на нем  хозяйственных построек в количестве пяти  штук, металлических гаражей в количестве  двух штук, подземных погребов в количестве двух штук, плотной  древесно-кустарниковой растительности, в течение месяца с момента вступления  решения в законную силу. 

Администрация в кассационной жалобе просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, считая, что судами неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в  деле доказательствам.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указал, что администрацией на аукцион был выставлен земельный участок без производимых улучшений и планировки земельного участка, без снятия поверхностного слоя земли и прочих улучшений; предоставлялась не готовая строительная площадка с конкретным покрытием и определенной степенью готовности, а земельный участок в том его состоянии, в котором его можно было использовать, поэтому и была сформирована его начальная цена, выставленная на аукцион в размере 151 200 руб., которая была бы гораздо выше, если бы земельный участок был подготовлен в том виде, в котором его требует арендатор после приобретения права аренды на торгах, поскольку подготовка земельного участка потребовала бы изыскания и вложения бюджетных средств; при этом какие-либо препятствия для предоставления земельного участка по договору аренды на аукционе отсутствовали; сведения о характеристиках земельного участка, о расположенных на нем строениях и растительности, заранее были известны ФИО1 до проведения аукциона и в том числе при подписании договора аренды и акта приема-передачи; истец ознакомился и был удовлетворен качественным состоянием земельного участка, какие-либо скрытые дефекты, недостатки отсутствуют; администрация не скрывала информацию о качественных характеристиках земельного участка. Также податель жалобы указал, что согласно пункту 4 заявки, поданной на участие в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, ФИО1 земельный участок осмотрел, с характеристиками и свойствами земельного участка ознакомлен, истец претензий по состоянию земельного участка не заявлял; в договоре аренды было указано, что какие-либо объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют (пункт 1.3); в акте приема-передачи указано, что до подписания данного акта арендатор осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель (пункт 2).

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 возражал на доводы жалобы.

Администрация, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя не обеспечила. Кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области исходя из следующего.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 611, 612 ГК РФ, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе представленную истцом справку кадастрового инженера ФИО3, исходили из доказанности истцом невозможности использования спорного земельного участка по назначению, ввиду наличия на нем пяти хозяйственных построек двух металлических гаражей, двух подземных погребов, плотной  древесно-кустарниковой растительности.

Между тем суды при рассмотрении спора не учли следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ истец должен доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Пункт 1 статьи 611 ГК РФ регламентирует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 17.07.2023 был заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2023 №2023 13309, согласно которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:04:0203002:539, общей площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> с разрешенным использованием автомобильные мойки (4.9.1.3).

В силу пункта 1.2. договора аренды земельный участок передается от арендодателя к арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

Согласно пункту 3.2.1 арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи в пятидневный срок со дня заключения договора.

Из пункта 2 акта приема-передачи следует, что до подписания данного акта арендатор осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режим земель.

В пункте 3 акта приема-передачи прописано, что «арендодатель будет считаться выполнившим обязательство по передаче земельного участка в аренду после подписания настоящего акта».

В пункте 4 акта приема-передачи прописано «обязательства по договору (в части приема-передачи земельного участка) выполнены полностью, претензий стороны не имеют».

Договор и акт приема-передачи земельного участка истцом подписаны, что не оспаривается истцом.

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме, осуществляются в соответствии со статьей 39.13 ЗК РФ. Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено)

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.03.2023, в пределах спорного земельного участка какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, обременений земельный участок не имеет, аналогичная информация содержалась и в аукционной документации.

Таким образом, какие-либо препятствия для выставления земельного участка на аукцион и предоставления его по договору аренды отсутствовали.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация указывала, что недвижимое имущество на земельном участке отсутствует, металлические гаражи были вывезены, а растительность не является препятствием для предоставления земельного участка по договору аренды посредством проведения аукциона в электронной форме. Арендатору предоставлялся земельный участок с разрешенным использованием автомобильные мойки (4.9.1.3), а не готовая строительная площадка с конкретным покрытием и определенной степенью готовности. 

Между тем данные доводы Администрации оставлены судами без внимания и оценки.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды не устанавливали обстоятельства, связанные с проведением аукциона на право аренды спорного участка, не исследовали аукционную документацию, где указаны место расположения, описание и технические характеристики муниципального имущества, право на которое передается по договору аренды, не оценивали действия истца как участника аукциона с предоставленными ему законом и аукционной документацией, правами участника аукциона и возможностью при подготовке заявки на участие в конкурсе осмотреть спорный земельный участок, в том числе, при необходимости с привлечением соответствующих специалистов и действия ответчика, как организатора аукциона.

Суды не дали оценку акту приема-передачи земельного участка, подписанного истцом без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих аренде земельного участка в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора аренды, из которого следует, что до подписания данного акта арендатор осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель (пункт 2 акта).

По утверждению ответчика, предприниматель не обращался за разъяснением положений документации об аукционе, за информацией о предмете аренды и о его состоянии, в предложенные в аукционной документации даты и время, в то время как в пункте 2.3 извещения о проведении аукциона ему была предоставлена такая возможность обратиться за любой дополнительной информацией о земельном участке, условиями договора аренды и другими сведениями; согласно пункту 4 заявки, поданной на участие в электронном аукционе, ФИО1 осмотрел земельный участок, с его характеристиками и свойствами ознакомлен, претензий относительно объекта аренды не заявил.

Таким образом, судебные акты приняты судами без установления, исследования и оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора и необходимых для принятия законного и обоснованного судебного акта, с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем решение и постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать всестороннюю оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и доводам сторон в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ, по результатам чего установить все имеющие существенное значение для дела фактические обстоятельства и разрешить спор по существу, а также распределить расходы за рассмотрение дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024 по делу № А55-454/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

Судьи                                                                               А.Х. Хисамов

                                                                                           А.Ф. Фатхутдинова