СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-17630/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2022 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Афанасьевой Е.В.,

судей

 

Сорокиной Е.А.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БКЗ» (№ 07АП-477/2022) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.12.2021  по делу № А45-17630/2021 (судья Амелешина Г.Л.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭКОГОРОД» (630900, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бкз» (630901, 

<

...> ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

В судебном заседании приняли участие: 

от истца – ФИО2 по доверенности 01.03.2021, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.11.2021 (онлайн-заседание).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЭКОГОРОД» (далее – истец, ООО «ЭКОГОРОД») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к обществу с ограниченной ответственностью «БКЗ» (далее – ответчик, ООО «БКЗ») о взыскании 376 173 руб. стоимости произведенных улучшений арендуемого недвижимого имущества.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по возмещению произведенных истцом улучшений арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.12.2021 требования удовлетворены, суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «БКЗ» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОГОРОД» (ОГРН 

<

***>): 376 173 руб. стоимости произведенных улучшений арендуемого недвижимого имущества, 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. С общества с ограниченной ответственностью «БКЗ» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета взыскано 8 523 руб. 46 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с решением, ООО «БКЗ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает, что судом были допущены несоответствие выводов обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению апеллянта, судом неверно определена дата начала работ истцом, считать началом проведения ремонтных работ 01.10.2020 не имеется оснований; судом не учтено, что ответчик прямо указывал, что произведенные улучшения являются неотделимыми; суд обязан был предложить сторонам назначить экспертизу при имеющемся споре о характере улучшений, должен был предложить ответчику представить доказательства или предупредить его о правовых последствиях их непредставления.

Определением от 11 марта 2022 года арбитражный апелляционный суд отложил судебное заседание, сторонам предложено представить дополнительные объяснения и доказательства по вопросу о том имела ли место в арендованном помещении перепланировка либо реконструкция, которая должна осуществляться по согласованию с арендодателем, либо имела место установка временных перегородок.

От апеллянта поступили дополнения к апелляционной жалобе, в котором ООО «БКЗ» указывало, что улучшения, произведенные ООО «ЭКОГОРОД» в арендуемом помещении по адресу: 

<

...>, носят характер неотделимых, а работы, произведенные согласно представленному истцом акту приема-передачи выполненных работ от 29.12.2020, не являются ремонтными работами, комплекс работ по возведению перегородок и их отделке носит характер работ по перепланировке. Ряд работ относятся к отделимым улучшениям, но выполнены на постоянных перегородках, которые были произведены без согласования с ответчиком, в связи с чем данные ремонтные работы также не подлежат компенсации. Кроме того, ответчик считает, что отсутствуют доказательства установки системы вентиляции именно истцом и установки именно им жалюзи. В обоснование своих доводов ответчик представил заключение специалиста от 25.03.2022.

От истца поступили письменные пояснения, согласно которым отделимые и неотделимые улучшение помещения являются собственностью истца и истец наделен правом требовать от ответчика оплаты произведенных улучшений вне зависимости от того являются они отделимыми или неотделимыми (абз. 2 п. 2.3.1. договора). Выполненные истцом работы являются как отделимыми (монтаж охранной и тревожной сигнализации, вентиляционная система, жалюзи), так и неотделимыми улучшениями (штукатурка и окраска стен, оконных и дверных откосов; установка дверей; установка выключателей и розеток и т.д.) арендуемого помещения. Сделанные перегородки из сибита установлены для формирования рабочего пространства и рабочих зон, так как предоставленное помещение представляло из себя открытое пространство, их толщина не превышает 12 см, высотой до потолка, но они не имеют сцепления с потолком, который является подвесным, и могут быть демонтированы без причинения вреда помещения, что указывает на их временный характер. Кроме того, истец указывает, что после одностороннего немотивированного отказа от договора истец передал помещение ответчику, возможность произвести демонтаж оборудования не была предоставлена, что отражено в акте от 25.05.2021; при передаче помещения 25.05.2021 ответчик подтвердил, что помещение находится в исправном состоянии, что также указывает на его согласие с произведенными улучшениями. С объяснениями представлены фотоматериалы, копия акта от 25.05.2021.

            Поскольку представленные истцом и ответчиком дополнительные материалы касаются обстоятельств, подлежащих установлению по делу, представлены во исполнение определения суда, в целях полного, всестороннего и объективного рассмотрения апелляционный суд считает возможным их приобщить к делу. 

В судебном заседания представители сторон поддержали свои правовые позиции, письменно изложенные в жалобе и отзыве на нее, поступивших дополнениях.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, поступивших дополнений, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателем жалобы доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.10.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «БКЗ» (Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОГОРОД» (Субарендатор), был заключен договор субаренды нежилого помещения №А2-20, по условиям которого Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату в пользование нежилое помещение (включая 2 отдельных входа с улицы) (общая площадь 102 кв. м), находящееся на 1 этаже в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Флотская, 19А, кадастровый номер: 54:35:111625:795 (далее - Помещение). Имущественный состав и характеристики Помещения отражены в акте приема-передачи, на основании которого Арендатор передает Помещение Субарендатору в пользование.

Право арендатора на передачу в субаренду Помещения выражено в договоре аренды от "02.12.2019 № 2.

В соответствии с п. 5.1. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует (распространяет свое действие на правоотношения) с 01.10.2020 по 31.08.2021.) 

Течение срока субаренды начинается с 01.10.2020 – момента начала производства ремонтных работ силами Субарендатора. Подписание Сторонами акта приема-передачи Помещения предусмотрено одновременно с подписанием настоящего Договора.

Договор субаренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи (приема) нежилого помещения от 31.07.2020 Арендатор передал, а Субарендатор принял во временное пользование нежилое помещение площадью 77 кв. м2, находящееся в составе принадлежащего Арендатору на праве Договора аренды №2 от 02.12.2019 нежилого помещения общей площадью 234,7 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирск, ул. Флотская, 19а) (п. 1 Акта). Помещение размещено на первом этаже, согласно схеме (Приложение №1 к Акту). Согласно п. 2 Акта, по состоянию на день передачи Помещение находится в технически исправном состоянии, соответствует правилам и нормам произведенной санитарии и пожарной безопасности. 

Уведомлением от 24.05.2021 ООО «БКЗ» уведомило ООО «ЭКОГОРОД» об одностороннем отказе от Договора субаренды. После получения уведомления ООО «ЭКОГОРОД», не возражая против расторжения договора, освободило помещение; арендные правоотношения сторон прекращены.

В ходе судебного разбирательства установлено, не доказано иное и не опровергнуто ответчиком, что в ходе пользования нежилыми помещениями истец произвел ряд улучшений нежилого помещения. 

После прекращения договора ответчик не произвел возмещение истцу стоимости произведенных улучшений арендуемого имущества.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием добровольного возмещения произведённых истцом затрат на улучшение арендуемого имущества была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что истец не заявляет о наличии у произведенных улучшений характера неотделимых, ответчик не выразил намерений инициировать экспертное исследование характера улучшений, в связи с чем мнение ответчика о производстве истцом неотделимых улучшений судом первой инстанции отклонено как не имеющее подтверждения. Доводы о несогласованности произведенных улучшений отклонены судом как не имеющие правового значения для рассмотрения спора.

Апелляционный суд по существу спора пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании абзаца 1, 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

При заключении договора субаренды стороны согласовали право истца производить улучшения помещения, в т.ч. и ремонт. 

Так согласно пункту 2.3.1 Договора субаренды, Субарендатор имеет право:

2.3.1. производить улучшения Помещения, в т.ч. ремонт.

Перепланировка или реконструкция Помещения осуществляется после согласования Арендодателя. Исключение составляет установка временных перегородок, разрешенная без согласования Арендодателя.

Договором прямо предусмотрено, что все произведенные Субарендатором улучшения Помещения, отделимые и неотделимые без вреда для него, являются собственностью Субарендатора. В случае прекращения действия настоящего договора по любым основаниям стоимость произведенного ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Субарендатора отделимых и неотделимых улучшений возмещаются Арендатором или Арендодателем.

Факт произведения в помещении ряда работ ответчиком подтверждается материалами дела, в том числе: 

договором подряда № 0041/М на монтаж охранной и тревожной сигнализации от 267.04.2021, приложенными к указанному договору Ресурсной схемой на монтаж охранной сигнализации на ООО «ЭКОГОРОД» (Приложение №1), Актом № 956 от 04.05.2021 о выполненных работах по монтажу охранной сигнализации стоимостью 45 482 руб.;

договором подряда № ЭГ ЗП-000009 от 05.11.2020, в рамках которого выполнены работы по ремонту помещения по адресу 

<

...> (кладка перегородок из сибита толщ. 120 мм — 48 кв. м., грунтовка перегородок из сибита 123 кв. м.), установка маяков 25 шт., гипсовая штукатурка перегородок из сибита по маякам с армированием малярной сеткой 123 кв. м., грунтовка штукатурки 123 кв. м., шпатлевка стен со шлифовкой 123 кв. м., грунтовка стен 123 кв. м., шпатлевка стен на второй раз со шлифовкой 123 кв. м., грунтовка стен под покраску 123 кв. м., окраска стен акриловой краской на 2 раза 214 кв. м., покраска оконных и дверных откосов 12 м., сборка дверных блоков 3 шт., установка дверных блоков с установкой доборных элементов 3 шт., врезка замков с ручками 3 шт., установка плинтусов 40 м., установка подрозетников 8 шт., установка выключателей 4 шт., установка розеток 3 шт., погрузочно-разгрузочные работы 6,5 т.) из материалов и с помощью оборудования Заказчика; актом выполненных работ 29.12.2020 стоимостью 105 110 руб., товарной накладной №56-С от 26.04.2021, платежным поручением №637 от 29.12.2020 об оплате ООО «ЭКОГОРО» в пользу Подрядчика ФИО4 105 110 руб. 00 коп., платежным поручением №638 от 29.12.2020 об уплате НДФЛ в размере 15 706 руб. 00 коп.;

перечнем строительных материалов с товарной накладной, счетами-фактурами, а также счетом №13348 от 01.12.2020; УПД №13348 от 01.12.2020 на компьютерное вентиляционное устройство, комплект сменных фильтров; Актом на монтаж оборудования; Актом на монтаж оборудования; товарной накладной №56-С от 26.04.2021 на сумму 8 415 руб. (Вертикальные жалюзи (Ткань Лайн белый/персик); УПД №2299 на монтаж оборудования на сумму 12 700 руб.).

Указания суда первой инстанции на полное отклонение доводов о неотделимом характере улучшений не могут быть признаны обоснованными. Из характера произведенных работ, включающих в себя монтаж оборудования вентиляции, а также работы по шпаклевке, грунтовке, покраске стен, покраске оконных и дверных откосов и др. следует, что результаты таких работ могут носить характер неотделимых улучшений, в связи с чем для вывода об отсутствии такового необходимо было бы предпринять меры по дополнительному доказыванию. Из представленных по предложению апелляционного суда письменных объяснений истца от 29.03.2022 следует, что он сам часть работ относит к неотделимым (штукатурка и окраска стен, оконных и дверных откосов, установка выключателей и розеток и др.), а часть работ к отделимым улучшениям (монтаж охранной и тревожной сигнализации, вентиляционная система, жалюзи).

Вместе с тем, условиями заключенного между истцом и ответчиком договора предусмотрено, что все как отделимые, так и неотделимые улучшения являются собственностью Субарендатора, а в случае прекращения действия настоящего договора по любым основаниям стоимость произведенного ремонта и всех произведенных за счет Субарендатора отделимых и неотделимых улучшений возмещаются Арендатором. Определение сторонами в договоре такого регулирования соответствует нормами пунктов 1 и 2 статьи 623 ГК РФ. Такое регулирование не противоречит положениям пункта 3 статьи 623 ГК РФ, поскольку право истца производить улучшения помещения, в т.ч. и ремонт ответчик согласовал сразу при заключении договора субаренды (пункт 2.3.1). Доказательств того, что заключение договора в предложенной редакции являлось для ответчика вынужденным, в материалы дела не представлено.

Таким образом, отнесение улучшений к отделимым либо неотделимым в данном случае не влияет на право Субарендатора требовать взыскания стоимости произведенного ремонта и улучшений. 

Поскольку, исходя из условий пункта 2.3.1 согласованию с ответчиком подлежала только перепланировка помещения, за исключением установки временных перегородок, апелляционным судом данный вопрос поставлен на обсуждение сторон.

Из представленных материалов следует, что в помещении при ремонте был сделан ряд перегородок из сибита и из ОСП. Из пояснений истца следует, что сделанные перегородки из сибита были установлены для формирования рабочего пространства и рабочих зон, так как предоставленное в субаренду помещение представляло из себя открытое пространство. Установленные перегородки выполнены из сибита толщиной 12 см, высотой до потолка (при этом не имеют сцепления с потолком, который является подвесным) и могут быть демонтированы без причинения вреда самому помещению, что свидетельствует о том, что они носят временный характер.

Фотоматериалы, содержащиеся в представленной ответчиком заключении специалиста от 25.03.2022, соответствуют указанным истцом доводам об отсутствии у перегородок сцепления с потолком, который является подвесным, а также о возможности их демонтажа без вреда для помещения, это касается как перегородок, указанных в заключении специалиста как временные (из ОСП), так и перегородок из сибита. 

Указанные перегородки из сибита, несмотря на возможность их демонтажа, после их возведения обеспечивают определенную планировку помещения, которая была изменена по сравнению с планировкой помещения, переданного в субаренду.

Однако, из представленного заключения от 25.03.2022 следует, что ответчик оставил помещение именно в том виде, в котором оно было возвращено ему Субарендатором незамедлительно по требованию арендатора после отказа арендатора от договора субаренды. Из акта от 25.05.2021 следует, что помещение было осмотрено при передаче, при передаче помещения претензий по состоянию помещения со стороны ответчика не было. Более того, ответчик в акте приема-передачи помещения от 25.05.2021 отметил, что помещение находится в технически исправном состоянии, соответствует нормам и правилам санитарной и пожарной безопасности, что так же свидетельствует о согласии ответчика с состоянием переданного помещения, включая и возведенные перегородки. Каких-либо претензий, требований относительно демонтажа перегородок ответчиком к субарендатору предъявлено не было.

Включенные в заключение от 25.03.2022 фотографии указывают, что помещение используется, включая все результаты произведенных истцом ремонтных работ, включая и перегородки. В этой связи, несмотря на отсутствие предварительного письменного согласования возведения перегородок из сибита, следует признать, что с их наличием ответчик согласился при приемке помещения из субаренды, что зафиксировано актом от 25.05.2021, и при последующем его использовании в измененном виде, без демонтажа перегородок и без предъявления требований к истцу.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что стоимость всех произведенных улучшений помещения, произведенных Субарендатором, и фактически используемых Арендатором, подлежит возмещению последним истцу.

Довод ответчика о том, что суд не предложил сторонам провести судебную экспертизу, отклоняется.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Согласно частям 1, 2 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

Ответчик был вправе заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции, но своим правом он не воспользовался. Также ответчик не заявил о проведении судебной экспертизы и в суде апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что требования подлежали удовлетворению, в связи с чем судебный акт является верным по существу спора, а доводы апелляционной жалобы в данном случае и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции об удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

            Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.12.2021  по делу № А45-17630/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БКЗ» - без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.В. Афанасьева

 

Судьи                                                                                               Е.А. Сорокина

 

ФИО1