Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-4022/2021

город Псков

22 марта 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 15 марта 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 марта 2022 года

Арбитражный суд Псковской области  в составе судьи Алексеевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью  «Рыбачий Стан» (адрес: 181600, 

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Гдовского района (адрес: 181600, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к совместному предприятию обществу с ограниченной ответственностью «ГР и КО» (адрес: 181600, Псковская область, Гдовский район, город Гдов, деревня Устье,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Гдовского района (адрес: 180016, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)ФИО2 (адрес: 180016, Псковская область, город Гдов)

о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности, 

от ответчиков: КУМИ Гдовского района  - ФИО4, представитель по доверенности;  от ООО "ГР и КО"- ФИО5 представитель по доверенности;

от третьего лица Администрации Гдовского района: ФИО4 представитель по доверенности; 

ФИО2 не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Рыбачий Стан»  (далее - истец, ООО «Рыбачий стан») обратилось с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Гдовского района (далее - Комитет, ответчик 1), к совместному предприятию обществу с ограниченной ответственностью «ГР и КО» (далее - Предприятие, ответчик 2): 

1) о признании недействительным аукциона по продаже земельных участков: с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №1); с кадастровым номером 60:03:0035601:174, площадью  16 534+/-25,81 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №2);

2) о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Гдовского района и совместным предприятием общества с ограниченной ответственностью «ГР и КО»: земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье; земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:174, площадью 16 534+/-25,81 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье. 

Определением от 15.10.2021 дело принято в производство судьи Алексеенко С.Н.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стадии принятия иска к своему производству, судом привлечены  Администрация Гдовского района (далее - Администрация) и ФИО2.

В  связи с болезнью судьи Алексеенко С.Н., рассмотрение указанного дела в установленный срок данным судьёй не представилось возможным, в целях недопущения нарушения права лиц, участвующих в деле, на рассмотрение возражений в разумный срок, произведена замена судьи Алексеенко С.Н.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ дело передано в производство судьи Алексеевой Л.В.

Истец 01.03.2022 заявил отказ от исковых требований в части признания недействительным аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №1) и признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Гдовского района и совместным предприятием общества с ограниченной ответственностью «ГР и КО» земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье. Данный отказ от части требований принят судом протокольным определением в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме, с учетом частичного отказа от иска, на основании доводов, изложенных в иске и в дополнительных пояснениях к нему. Считает, что его права нарушены, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 60:03:0035601:174 имеются объекты незавершенного строительства, которые принадлежат обществу, в отношении данных объектов выданы разрешения на строительство. Истца, как собственника имущества, не извещали о проводимом аукционе. Так же договор купли-продажи, заключенный с единственным участником аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:174, противоречит Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), статье 217 ГК РФ. Аукцион в нарушение статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) проведен не в электронной форме.

Представитель Комитета и Администрации в судебном заседании требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Указывает, что в ЕГРН в отношении данного участка какие-либо объекты недвижимости не зарегистрированы. Процедура проведения аукциона не нарушена, в силу пункта 7 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). Кроме того считает, что положения Федерального закона № 178-ФЗ к спорным правоотношениям не применимы, порядок предоставления земельных участков установлен статьями 39.11-39.13 ЗК РФ.

Представитель предприятия в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Указывает, что в ЕГРН в отношении данного участка какие-либо объекты недвижимости не зарегистрированы, попыток участия в спорном аукционе истец не предпринимал, таким образом, права истца проведенной закупкой не нарушены, у него отсутствуют правовые основание обжаловать проведение аукциона. Процедура проведения аукциона не нарушена, в силу пункта 7 статьи 34 Закона  № 171-ФЗ. Кроме того считает, что положения Федерального закона №178-ФЗ в спорным правоотношениям не применимы в силу части 2 статьи 3 Закона №178-ФЗ.

ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, каких либо заявлений, ходатайств, в том числе отзыва на иск не представил. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ спор рассмотрен при имеющийся явке. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Общество 11.04.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 11 месяцев для проектно-изыскательских работ земельного участка площадью 23 000 кв. м, расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский р-н, городское поселение "Гдов", дер. Устье.

В районной газете "Гдовская заря" от 16.05.2014 № 20 опубликовано сообщение о возможности предоставления в собственность земельного участка площадью 23 000 кв. м, находящегося по указанному выше адресу, для размещения благоустроенной площадки для отдыха.

По результатам рассмотрения заявления Общества постановлением Администрации от 17.06.2014 № 353 утверждена схема расположения указанного земельного участка.

На основании постановления Администрации от 19.06.2014 № 361 земельный участок площадью 23 000 кв. м предоставлен Обществу в аренду по договору от 19.06.2014 № 22 для проектно-изыскательских работ на срок с 19.06.2014 по 18.06.2015.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 площадью 30479 кв.м. поставлен на кадастровый учет 28.11.2014.

Общество 03.10.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении арендованного земельного участка с уточненной площадью 30 479 кв. м в собственность для размещения объектов рекреационного назначения.

Постановлением Администрации от 06.10.2014 № 165 утверждены схема расположения и вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка.

В районной газете "Гдовская заря" от 17.10.2014 № 42 размещена информация о внесении поправки в первоначально опубликованное сообщение о продаже земельного участка, а именно: уточнена площадь земельного участка - 30479 кв. м, а также цель предоставления - для размещения объектов рекреационного назначения.

В соответствии с выпиской из отчета оценки от 03.12.2014 № 445, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Полис и К", рыночная стоимость данного земельного участка составляет 1 890 000 руб.

 На основании постановления Администрации от 09.12.2014 № 794 между Обществом и Комитетом заключен договор от 10.12.2014 № 167, по которому Обществу в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 площадью 30479 кв. м, расположенный по адресу: Псковская обл., Гдовский р-н, городское поселение "Гдов", дер. Устье, для размещения объектов рекреационного назначения.

Право собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 зарегистрировано 09.02.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Администрации от 16.03.2015 № 129 Обществу утвержден градостроительный план земельного участка.

На основании заявления Общества от 17.03.2015 Администрацией выданы 24.03.2015 разрешения на строительство на спорном земельном участке объектов недвижимости: кафе-гостиницы и пяти гостевых домов. В связи с этим истцом на участке возведены здание кафе-гостиницы и фундаменты шести зданий.

Суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, решением от 21.09.2016 по делу № А52-37/2016 признал недействительным договор купли-продажи от 10.12.2014 № 167, исходя из того, что процедура предоставления земельного участка в собственность для целей, не связанных со строительством, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации, не соблюдена. В признании недействительным договора аренды от 19.06.2014 № 22 отказано, со ссылкой на его незаключенность.

Из решения суда по делу №А52-37/2016, следует, что земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 был предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством. Однако общество совершало последующие действия, связанные с подготовкой земельного участка к строительству, в получении разрешения на строительство (24.03.2015) и строительстве на спорном земельном участке объектов недвижимости.

Решением суда от 22.06.2017 по делу № А52-2387/2016 суд применил последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, обязал Общество и Комитет совершить необходимые действия по регистрации права собственности муниципального образования «Гдовский район» на земельный участок с КН 60:03:0035601:52 (из указанного земельного участка в последующем были выделены спорные земельные участки) площадью 30479 кв. м расположенный по адресу: Псковская область, Гдовский район, д. Устье, а Комитет возвратить Обществу денежные средства в сумме 1890000 руб.

Комитетом и Обществом 31.05.2017 подписан акт приема-передачи земельного участка, которым общество возвратило земельный участок.

Общество полагая, что в период действия договоров аренды и купли-продажи им за свой счет были осуществлены неотделимые улучшения земельного участка в размере 9 166 155 руб., в связи с чем обратилось в суд с иском к Комитету с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, решением от 28.02.2018 по делу № А52-3702/2017 в иске отказал. Суд пришел к выводу о том, что выполненные обществом на земельном участке работы нельзя признать необходимыми и разумными, поскольку такие работы являются подготовкой земельного участка к строительству, и не являются неотделимыми улучшениями. Так же, судом установлено, что сведения о зарегистрированных правах на спорный участок отсутствуют.

Земельный участок с КН 60:03:0035601:52 в последствии разделен, из него образованы в том числе участки с кадастровыми номерами 60:03:0035601:172 и 60:03:0035601:174.

Администрацией Гдовского района вынесено Постановление от 02.09.2020 №160 о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора купли - продажи земельных участков:

- с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №1); 

- с кадастровым номером 60:03:0035601:174, площадью  16 534+/-25,81 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №2).

Согласно выпискам из ЕГРН на данные участки: категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов рекреационного назначения. Сведения об объектах недвижимости в пределах данных участков отсутствуют. 

Организатором аукциона являлся Комитет по управлению муниципальным имуществом Гдовского района. 

Извещение о проведении торгов №080920/3401740/01 размещено на сайте torgi.gov.ru 09.09.2020.

В соответствии с протоколом №1 от 12.10.2020 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора купли - продажи земельного участка по Лоту №1 поступило 2 заявки (от ФИО2 и от СП ООО "ГР и КО"), по Лоту №2 поступила 1 заявка (от  СП ООО "ГР и КО").

На основании результатов аукциона, между Комитетом и СП ООО "ГР и КО"  заключены договоры купли - продажи земельных участков: 

- с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №1); 

- с кадастровым номером 60:03:0035601:174, площадью  16 534+/-25,81 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №2) (как с единственным участником на основании п. 13 ст.39.12 ЗК РФ)

Участник аукциона по Лоту № 1 ФИО2, в лице его представителя ИП ФИО6, подал жалобу на действия организатора торгов в Управление Федеральной антимонопольной службы по Псковской области. В жалобе, в том числе, указано на следующие действия организатора, которые по мнению заявителя жалобы, являются нарушением: аукцион должен быть проведен в электронной форме;  договор не может быть заключен с единственным участником аукциона.

Решением антимонопольного органа по делу № 060/10/18.1-634/2020 жалоба ФИО2 признана необоснованной. Спорные доводы заявителя отклонены со ссылками на пункт 7 статьи 34 Закона  № 171-ФЗ, части 2 статьи 3 Закона №178-ФЗ, статьи 39.11-39.12 ЗК РФ.

Истец полагая, что его права нарушены, поскольку на земельном участке с КН 60:03:0035601:174 расположены принадлежавшие ему объекты недвижимости (пять фундаментов) обратился в с уд с настоящем иском.

Оценив представленные в дело доказательства, с учетом статьи 71 АПК РФ, суд полагает в удовлетворении требований надлежит отказать исходя из следующего.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 ГК РФ

С иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ).

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (абз. п. 1 ст. 449 ГК РФ)

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 определения от 16.07.2009 № 739-О-О разъяснил, что положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ о том, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, направлено - в системной связи с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ, предусматривающим, что такое признание влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим торги лицом, - на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1 и 5 информационного письма от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством

Из приведенных официальных толкований вышеназванных нормативных положений следует, что возможность признания недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также совокупность иных обстоятельств - могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта; возможно ли проведение повторных торгов; исполнены ли контракты, заключенные по итогам оспариваемых торгов; в чем выражается интерес лица, оспаривающего торги; насколько признание торгов недействительными отвечает общественным и государственным интересам.

Между тем признание торгов недействительными не влечет автоматического признания истца победителем данных торгов и не создает обязанности у организаторов торгов заключить с ним договор, следовательно, не приведет к преследуемой истцом цели - восстановлению его прав и законных интересов.

Основанием признания публичных торгов недействительными могут являться только существенные нарушения, оказавшие влияние на результат торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что аукцион проведен не в электронной форме, что ущемило его права, в связи с неосведомленностью о проводимом аукционе, что явилось причиной непринятия им участия в торгах.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Аукцион не проводится в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.13 ЗК РФ порядок проведения аукциона в электронной форме устанавливается федеральным законом.

В силу пункта 7 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014 положения статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются со дня вступления в силу федерального закона, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В настоящее время порядок проведения аукционов в электронной форме не установлен.

Таким образом, в настоящее время проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития России от 02.07.2015 N Д23и-3072. Таким образом, оснований для проведения аукциона в электронной форме не имелось.

Вопреки доводам истца относительно необходимости проведения аукциона в электронной форме, статья 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующая порядок проведения аукциона в электронной форме, на основании вышеприведенных норм, не применяется, поскольку федеральный закон, устанавливающий порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время не принят, на данное обстоятельство прямо указано в пункте 7 статьи 34 Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Таким образом, порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован положениями статей 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, истец получил разрешение на строительство (24.03.2015) на земельном участке с кадастровым номером КН 60:03:0035601:52 (в последствии из него образованы в том числе участки с кадастровыми номерами 60:03:0035601:172 и 60:03:0035601:174) объектов недвижимости. В процессе строительства истцом возведены здание кафе-гостиницы и фундаменты шести зданий.

В целях установления точного места размещения объектов (фундаменты и здание гостиницы) истец привлек кадастрового инженера ООО "Гео-Сервис", которым составлена схема расположения объектов незавершенного строительства, из которой следует, что на участке с КН 60:03:0035601:172 объекты истца не находятся, а на участке с КН60:03:0035601:174 расположены шесть фундаментов зданий. Данное обстоятельство повлекло частичный отказ истца от исковых требований, принятый судом протокольным определением. 

Споры относительно заключенного между истцом и Комитетом ранее договора купли-продажи, и признания его недействительным, рассматривались судами до 2018 года.

Каких-либо доказательств реальной заинтересованности истца в получении земельного участка в пользование, либо в собственность, начиная с 2018 года, с учетом возврата земельного участка по произведенной двухсторонней реституции, в целях легализации и продолжения начатого строительства, обращения за выдачей разрешения на строительства, попыток регистрации прав на объекты, истец в материалы дела не представил. 

Так же  в деле №А52-3702/2017 истцом предъявлялось требование о взыскании неосновательного обогащения ввиду произведенных неотделимых улучшений земельного участка, что также не подтверждает отсутствие заинтересованности у истца в данном участке и продолжении работ на нем.  

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.11. ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона кроме того обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. (пункт 20 статьи 39.11. ЗК РФ).

Извещение о проведении спорного аукциона, размещено на сайте www.torgi.gov.ru 09.09.2020, опубликовано в газете "Гдовская Заря" 09.09.2020.

Таким образом, суд приходит к мнению, что истец имел реальную возможность узнать о проведении аукциона, участвовать в нем, при той степени осмотрительности и заботливости, которая от него требовалась, при условии заинтересованности в этом. 

Истец полагает, что поскольку шесть фундаментов здания являются объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, то продажа спорного земельного участка произведена в нарушение пункта  4 статьи 35 ЗК РФ.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как указано в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу вышеуказанной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Истец указывает, что принадлежащие ему фундаменты представляют собой незавершенные строительством объекты недвижимости, состоящие из шести отдельных бетонных конструкций, однако доказательств того, что работы по завершению фундамента выполнены в полном объеме, в материалах дела не имеется, в отчете №126-НЖ,  имеющемся в деле, таких сведений так же не содержится, из фотографий участка судом не усматривается. 

Как правильно указывают ответчики, доказательств принадлежности данных объектов на собственности у истца не представлено, сведений  об объектах недвижимости в выписке из ЕГРН на спорный участок не имеется.

Кроме того в материалах дела имеется акт приема - передачи земельного участка от 31.05.2017, согласно которому участок передан истцом Комитету. В акте отсутствовало указание на наличие у истца каких-либо объектов недвижимости, в том числе, объектов незавершенного строительства, земельный участок был возвращен истцом без каких-либо обременений и свободным от его имущества. Право собственности за муниципалитетом было зарегистрировано. Каких-либо последующих действий согласно земельному законодательству обществом не предпринято. 

Кроме того, судами по делу №А52-37/2016 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 состоит из трех частей (земельных участков). Согласно Генеральному плану городского поселения "Гдов", утвержденному решением Собрания депутатов городского поселения "Гдов" от 23.08.2013№ 129, здесь и далее нормы приведены в редакции, действующей в спорный период, земельный участок с  кадастровым номером 60:03:0035601:52 расположен в 2-х функциональных зонах: зеленые насаждения общего пользования (парки, скверы, бульвары) зоны рекреационного использования и иные территории сельскохозяйственного использования (ЛПХ, пашни)  зоны сельскохозяйственного использования. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения "Гдов", утвержденными решением Собрания депутатов городского поселения "Гдов" от 06.03.2014 № 157, земельный участок с кадастровым номером 60:03:0035601:52 расположен в двух территориальных зонах: зоне зеленых насаждений общего пользования Р-1 (2 части земельного участка) и зоне территорий сельскохозяйственного использования СХ-2 (1 часть участка). В числе видов  разрешенного использования земельных участков, находящихся в данных территориальных зонах, возведение кафе-гостиниц, гостевых домиков не предусмотрено. Доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка  либо изменение территориальных зон, на которых расположен участок, в установленном  порядке не представлено.

Как указано в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

На основании вышеизложенного суд не усматривает оснований для применения к спорным отношениям подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Суд так же не находит оснований для применения к спорным отношениям положения Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ.

В соответствии со статьей 1 Закона №  178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 3 Закона № 178-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

В данном конкретном случае, ни на дату проведения оспариваемых торгов, ни в настоящее время  государственная регистрация каких-либо объектов недвижимости, в том числе строительство которых не завершено, на спорном земельном участке не произведена.

Таким образом, предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируется гл. V.1 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков установлен в статьях 39.11-39.13 ЗК РФ.

В силу пункта 9 статьи 39.12 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте не позднее, чем на следующий день после дня подписания протокола.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (пункт 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Поскольку аукцион по Лоту 2 признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, сторонами правомерно заключен спорный договор купли-продажи.

Суд, в порядке статей 65, 66, 67, 70, 71 АПК РФ, оценивая в совокупности представленные в материалы дела доказательства и документы, в том числе с учетом вступивших в законную силу судебных актов, выводы которых имеют преюдициальное  значение, принимая во внимание, что общество не являлся участником спорного аукциона, не обосновал наличие у него защищаемых законом прав и имущественных интересов в признании его недействительным, его намерение на участие в повторном аукционе, суд считает недоказанным истцом наличие оснований для признания оспариваемого аукциона недействительным и соответственно для признания недействительным договора, заключенного по его результатам.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Согласно части 5 указанной статьи, арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В  силу пп. 4 п. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В данном случае истец 01.03.2022 отказался от части требований, данный отказ принят судом протокольным определением, при таких обстоятельствах надлежит прекратить производство в части требований  о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №1), о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Гдовского района и совместным предприятием общества с ограниченной ответственностью «ГР и КО», земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье.

Правило распределения расходов пропорционально размеру удовлетворенных требований, предусмотренных частью 1 статьи 110 АПК РФ, на требования неимущественного характера не распространяется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 150-151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части  требований  о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье (Лот №1), о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Гдовского района и совместным предприятием общества с ограниченной ответственностью «ГР и КО», земельного участка с кадастровым номером 60:03:0035601:172, площадью 9 143 кв.м., расположенного по адресу: Псковская обл., Гдовский район, ГП «Гдов», д. Устье.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья            Л.В. Алексеева