Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1343/2020

18 июня 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 18 июня 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей           Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Краевого государственного казённого учреждения "Краевой имущественный комплекс": ФИО2, представитель по доверенности от 24.03.2020 № 4 (представлена копия диплома о высшем юридическом образовании);

от общества с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ": ФИО3, представитель по доверенности от 06.03.2020 б/н (представлена копия диплома о высшем юридическом образовании);

от третьего лица: Министерства имущественных отношений Хабаровского края: ФИО4, представитель по доверенности от 05.03.2020 № 1-22-1506 (представлены служебное удостоверение № 71, копия диплома о высшем юридическом образовании);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ"

на решение от  29.01.2020

по делу № А73-21222/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению Краевого государственного казённого учреждения "Краевой имущественный комплекс"

к обществу с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ"

об обязании возвратить объект культурного наследия «Яхт-клуб»

третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края

УСТАНОВИЛ:

Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс» (далее – КГКУ «Краевой имущественный комплекс») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дарьял-ДВ»  (далее – ООО «Дарьял-ДВ», общество) об обязании возвратить по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу недвижимое имущество – объект культурного наследия «Яхт-клуб», 1960 год, общей площадью 315 кв. м., основной площадью 192,2 кв. м., расположенный по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина.

Исковые требования обоснованы тем, что договор аренды спорного имущества от 03.10.2015 №1508/9695 расторгнут в одностороннем порядке, в связи с чем, арендатор обязан возвратить имущество на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее – министерство).

Представитель  ООО «Дарьял-ДВ» заявил встречное исковое заявление о признании незаконным уведомления № 1571 от 05.09.2019 о расторжении договора, о восстановлении действия договора.

Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением от 29.01.2020 суд удовлетворил заявленные требования КГКУ «Краевой имущественный комплекс», обязал ООО «Дарьял-ДВ»  возвратить по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу недвижимое имущество – объект культурного наследия «Яхт-клуб», 1960 год, общей площадью 315 кв. м., основной площадью 192,2 кв. м., расположенный по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина.

Кроме этого, суд взыскал с ООО «Дарьял-ДВ» в пользу КГКУ «Краевой имущественный комплекс» расходы по оплате госпошлины 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска суд отказал. 

Не согласившись с решением суда, ООО «Дарьял-ДВ» заявило апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Дарьял-ДВ» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требования КГКУ «Краевой имущественный комплекс» отказать, встречный иск удовлетворить.

Представитель КГКУ «Краевой имущественный комплекс» в представленном отзыве и в судебном заседании отклонил доводы общества, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 Министерство в представленном отзыве, представитель в судебном заседании, выразили несогласие с доводами апелляционной жалобы, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.  

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и КГУП "Недвижимость" (Арендодатель) заключен договор №1508/9695 от 03.10.2015 о передаче в аренду недвижимого имущества "Яхт-клуба", общей площадью 315,0 кв.м., основной площадью 192 кв.м., закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения и расположенного по адресу: 

<

...> стадион им.Ленина, сроком с 03.08.2015 на 18 лет (далее - Договор аренды, Объект соответственно).

Договор аренды заключен по результатам аукциона, документация на который утверждена приказом КГУП «Недвижимость» от 22.06.2015 №101.

Согласно пункту 7.1.6 аукционной документации при заключении и исполнении договора (аренды) изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Кроме того, приложением №2 к аукционной документации утверждены условия договора аренды государственного имущества, согласно п.3.3.12 которого к обязанностям арендатора относится осуществление за свой счет текущего и капитального ремонта помещений, с письменного согласия арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений (но не порядок зачета стоимости ремонта в счет арендной платы) оформляется дополнительным соглашением к договору.

Срок действия договора с 03.08.2015 на 18 лет (п.1.3).

Согласно п. 1.2. Договора аренды состав передаваемых в аренду помещений определяется в акте приема-передачи, в котором определяется фактическое состояние передаваемых помещений.

В соответствии с п.3.3.12 Договора аренды Арендатор обязан осуществить за свой счёт текущий и капитальный ремонт помещений, с письменного согласия Арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений оформляется дополнительным соглашением к Договору аренды.

Согласно п.5.2. договор досрочно расторгается в одностороннем внесудебном порядке (односторонний отказ) в соответствии со статьей 450.1 ГК по решению арендодателя в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней или более чем двух раз подряд в течение года (п.5.2.1.), в связи с необходимостью размещения государственных органов власти, государственных предприятий и учреждений, для использования помещений для собственных нужд, принятия арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения помещениями.

О расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора. Договор считается расторгнутым в течение 30 дней с момента уведомления стороны (п.5.3), расторжение договора не освобождает арендатора уплаты аренды и пени (п.5.5).

Сторонами заключено дополнительное соглашение №2 от 06.03.2018, согласно которому денежные средства, потраченные Арендатором на проведение капитального ремонта недвижимого имущества "Яхт-клуб", расположенного по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина, возмещаются Арендодателем (п. 3).

Согласно пунктам 3, 4, 5 допсоглашения возмещение денежных средств Арендатору производится в виде зачета в счет текущих и будущих платежей арендной платы, иных платежей по Договору аренды на основании проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта арендуемого объекта, актов выполненных работ и/или иных документов, подтверждающих проведенные ремонтные работы, платежных документов, подтверждающих оплату выполненных работ, а также при наличии положительного заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта.

В силу пункта 7 допсоглашения оно вступает в силу со дня его подписания и распространяется на отношения, возникшие с 16.11.2015.

Распоряжением министерства от 28.06.2019 право хозяйственного ведения КГУП "Недвижимость" на объект недвижимости прекращено и закреплено за КГКУ "Краевой имущественный комплекс" на праве оперативного управления.

С 19.07.2019 на основании распоряжений Минимущества края от 28.06.2019 №1145 в соответствии с выпиской из ЕГРП от 19.07.2019 обладателем права оперативного управления на объект является КГУП «КИК».

 Ответчик   о расторжении договора был извещен уведомлением № 419 от 13.03.2019, в связи с чем судом при рассмотрении дела №А73-11761/2019 сделан вывод о прекращении действия договора от 15.04.2019.

Как следует из материалов дела №А73-18991/2019 ,  ООО «Дарьял-ДВ» в претензии направленной в адрес КГУП «Недвижимость» указал на незаконность уведомления о расторжении договора № 419 от 13.03.2019 и, сославшись на статью 623 ГК РФ,  просил произвести зачет капиталовложений в счет стоимости арендной платы.

Письмом от 25.07.2019 исх.№1141 БР77274 КГУП «Недвижимость» возразило против удовлетворения претензии о возмещении понесенные затрат на капитальный ремонт арендуемого объекта, сославшись на то, что ввиду нарушения обязанностей истца по уплате аренды договор аренды досрочно расторгнут в соответствии с пунктами 3.1.4, 5.2.1 договора с 15.04.2019. Соответственно, в силу пункта 6.3 договора аренды, затраты арендатора на капремонт не подлежат возмещению.

Решениями Арбитражного суда Хабаровского края по делам №№ А73-17082/2016, А73-18423/2017, А73-20255/2018, А73-11761/2019, А73-22233/2019 с арендатора в пользу КГУП «Недвижимость» взысканы арендные платежи по договору аренды №1508/9695 за период вплоть до 30.06.2019.

05.09.2019г. в адрес ответчика направлено уведомление № 1571 об отказе от договора в одностороннем порядке и просьбой, освободить помещение.

Поскольку помещение не освобождено, истец обратился с иском в суд. 

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу части 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается наличие обстоятельств, с которыми спорный договор связывает возможность его расторжения по требованию арендодателя – нарушение сроков оплаты арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.08.2019 по делу № А73-11761/2019 установлено, что Договор аренды считается расторгнутым с 15.04.2019, в связи с направлением КГУП "Недвижимость" в адрес Общества уведомление исх. № 419 от 13.03.2019, которое получено последним 15.03.2019.

Указанный судебный акт обществом не обжалован.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

С учетом приведенных обстоятельств, довод ООО «Дарьял-ДВ» о том, что уведомление было получено неуполномоченным лицом, что не влечет надлежащее уведомление и расторжение договора, является несостоятельным.

Осведомленность общества о прекращении действия договора подтверждает тот факт, что при обращении в суд с иском по делу А73-18991/2019 ООО «Дарьял-ДВ» о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта здания, общество руководствовалось статьей 623 ГК РФ, т.е. исходило из того, что договор аренды прекратил свое действие.

Доводы ООО «Дарьял-ДВ» о продолжении арендных отношений в связи с заключением дополнительного соглашения от 24.09.2019 правомерно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

Так, из пояснений представителя КГКУ «КИК» следует, что заключение указанного дополнительного соглашения произведено в целях подтверждения статуса КГКУ «КИК» в арендных отношениях, вытекающих из договора, в отсутствие информации о ранее заявленном отказе правопредшественника КГУП «Недвижимость», в процессе оформления данного допсоглашения КГКУ «КИК» арендатору направлено дополнительное уведомление о расторжении договора от 05.09.2019г. исх.№1571 в одностороннем порядке по п.5.2.4 договора (в связи с необходимостью размещения государственных органов власти, государственных предприятий и учреждений).

Поэтому волеизъявление арендодателя на продолжение арендных отношений после 15.04.2019 отсутствует.

Таким образом, получив уведомление от 05.09.2019 № 1571 о расторжении договора, ответчик был повторно надлежащим образом уведомлен о расторжении договора.

Указав на незаконность одностороннего отказа арендатора от договора субаренды, ООО "Дарьял-ДВ" обратилось с встречным иском в арбитражный суд с требованием признать уведомление от 05.09.2019 г. № 1571 о расторжении договора незаконным и восстановить действие договора.

Исходя из положений статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Проанализировав оспариваемое уведомление об одностороннем отказе от договора аренды нежилых помещений, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), суд первой инстанции правомерно расценил его в качестве односторонней сделки, к которой в соответствии со статьей 156 ГК РФ применяются общие положения об обязательствах и о договорах.

ООО «Дарьял-ДВ» ссылается на отсутствие решений уполномоченных органов о размещении в спорном здании каких-либо структур, что расценивает как злоупотребление правом и просит признать уведомление недействительным.

В соответствии с пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В силу статьи 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.

В рассматриваемом случае условиями п.5.2.4. договора аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в указанном случае, что не может быть расценено судом как злоупотребление правом.

Какие-либо дополнительные условия реализации права на односторонний отказ договором не предусмотрены, поэтому основания для признания направленного в соответствии с условиями договора уведомления от 05.09.2019 г. № 1571 о расторжении договора недействительным, отсутствуют.

Тот факт, что до направления указанного уведомления договор прекратил свое действие не влияет на действительность оспариваемого уведомления.

Оснований для восстановления действия договора также не имеется.

 В соответствии со статьей 622 ГК РФ при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа.

Оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом требований статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о возврате помещения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

 При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

        Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от  29.01.2020 по делу № А73-21222/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

 

       Е.А. Швец

Судьи

     Е.И. Сапрыкина

Е.Г. Харьковская