Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-107968/2019

23 октября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  23 октября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :общество с ограниченной ответственностью «Стафор» (адрес:  Россия 198097, 

<

...>/литера А/часть пом. 1-Н. Ч.П. 303, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российский государственный педагогический университет им. А. И. Герцена» (адрес:  Россия 191186, 

<

...> ОГРН:  

<

***>);

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 65 242 091 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 21.04.2020);

- от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 07.02.2020);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стафор» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Российский государственный педагогический университет им. А. И. Герцена» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 65 242 091 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Определением суда от 08.10.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В судебном заседании 25.02.2020 от представителя истца поступили заявления о вызове свидетеля и назначении судебной экспертизы. Судом в указанных заявлениях отказано.

Определением от 28.02.2020 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-29678/2019.

Определением от 03.08.2020 суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного заседания для подачи встречного искового заявления.

Судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, поскольку на день судебного заседания встречный иск еще не подан.

В силу части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда. Необоснованное отложение судебного разбирательства привлечет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов по настоящему делу, учитывая, что исковое заявление принято к производству 08.10.2019.

Также суд разъясняет Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Российский государственный педагогический университет им. А. И. Герцена» о возможности обращения в суд с самостоятельным исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика относительно удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 26.09.2006 заключен договор № 15/06 (в редакции дополнительных соглашений, далее - договор) аренды части помещения 6Н (1, 2, 4-45) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:15:0008052:1042.

Согласно пункту 1.1 Договора, в редакции дополнительного соглашения № 3 от 01.04.2013 года к Договору, Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование за плату, а Арендатор принимает объект недвижимого имущества, именуемый далее Объект: часть помещения 6Н (1, 2, 4-45) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый № 78:15:0008052:1042. ... Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 1 538,4 кв. м (одна тысяча пятьсот тридцать восемь целых четыре десятых квадратных метров).

На момент передачи арендатору объект недвижимости представлял собой отдельно стоящее здание, соединенное с основным зданием Университета галереей на уровне второго этажа, которое длительное время не эксплуатировалось и требовало капитального ремонта. Объект недвижимости предоставлен в аренду для использования в качестве точки общественного питания.

С учетом состояния объекта аренды в Договор включен пункт 7.1., обязывающий арендатора за свой счет и собственными силами произвести согласованные с арендодателем ремонтные работы на сумму 7 700 000 руб. без возмещения затрат Арендодателем.

Как утверждает истец, в период с 2006 по 2012 годы арендатором за свой счет выполнены ремонтно-строительные работы по ремонту фасада здания, восстановлению кровли, оборудованию отдельного входа, возведению стен и перегородок, замене оконных коробок и оконных рам, облицовке стен, устройству лестниц, изменению уровня полов, устройству бетонных стяжек, монтажу подвесных потолков, прокладке водопровода и канализации, прокладке трубопроводов отопления, устройству системы принудительной вентиляции и кондиционирования, присоединению дополнительной электрической мощности, обеспечению газоснабжения, оборудованию системы видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации.

В силу пункта 1.3 договора срок его действия 25 лет. Начало: 01.10.2006. Окончание: 30.09.2031.

Решением от 10.07.2019 договора аренды от 26.09.2006 № 15/06 расторгнут. 

Разделом 5 Договора стороны согласовали основания для досрочного расторжения Договора по требованию Арендодателя. Поскольку иное Договором не предусмотрено, неотделимые улучшения при расторжении договора аренды становятся собственностью Арендодателя, а Арендатор в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений.

В целях определения стоимости неотделимых улучшений арендатором заказано строительно-техническое исследование - заключение специалиста АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» № АП19/340-СТЭ от 29.07.2019, стоимость фактически выполненных неотделимых улучшений в здании по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый № 78:15:0008052:1042, часть помещения 6 Н (1,2,4 - 45) на дату производства исследования составляет 72 942 091, 05 руб. С учетом предусмотренной п. 7.1. Договора обязанности арендатора произвести ремонтные работы на сумму 7 700 000 руб. арендатор просит компенсировать 65 242 091,05 руб.

В связи с вышеуказанным, 03.09.2019 истец направил ответчику претензию, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, арендатор, заявляющий требования к арендодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, должен доказать, что улучшения арендованного имущества являются неотделимыми, они произведены с согласия арендодателя и что эти улучшения не осуществлены в результате текущего ремонта имущества.

Как следует из условий пункта 7.1 договора аренда, арендатор обязан за свой счет и собственными силами произвести согласованные с арендодателем ремонтные работы на сумму 7 700 000 руб. без возмещения затрат арендодателем.

Истец, в обоснование понесенных убытков, ссылался на заключение специалиста АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» № АП19/340-СТЭ от 29.07.2019, стоимость фактически выполненных неотделимых улучшений в здании по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый № 78:15:0008052:1042, часть помещения 6 Н (1,2,4 - 45) на дату производства исследования составляет 72 942 091, 05 руб.

Представитель ответчика относительно размера убытков возражал, указал, что выполнение работ на сумму, превышающую 7 000 000 руб., РГПУ им А. И. Герцена не согласовывал. Сметы на строительно-монтажные работы на объекте аренды не согласовывались РГПУ им А. И. Герцена. Доказательства обратного Истцом в материалы дела не представлены.

Представленные истцом сметы на ремонтно-строительные работы по устройству стен и перегородок, изменению уровня полов, устройству бетонных стяжек, монтажу потолков, устройству внутренней холодильной и морозильной камеры, прокладке водопровода и канализации, в том, числе установке сантехнических приборов, электронагревателей накопительных, прокладке трубопроводов отопления, установке радиаторов с терморегуляторами, устройству системы принудительной вентиляции и кондиционирования, электромонтажные работы, обеспечению газоснабжения, оборудованию системы видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации, ремонту кровли не содержат отметок о согласовании со стороны РГПУ им А. И. Герцена.

Согласно части 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Соответственно, требования истца не могут быть признаны судом обоснованными и удовлетворению не подлежат.

Истец представил в материалы дела проект организации отдельного входа в помещение кафе и проект устройства эвакуационной лестницы по адресу: г. Санкт- Петербург, пр. Стачек, дом 30, литер А, содержащие подписи главного инженера и начальника отдела пожарной безопасности. Однако, доказательства наличия у указанных лиц полномочий по согласованию от имени РГПУ им. А. И. Герцена финансовых документов в материалах дела отсутствуют.

Также истец ссылался на письмо РГПУ им А. И. Герцена от 07.02.2005 года № 248/09, адресованное Комитету по градостроительству и архитектуре.  Из содержания данного документа следует, что РГПУ им. А. И. Герцена принципиально не возражает против устройства отдельного входа в составе перепланировки помещений со стороны главного фасада здания по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, дом 30, 1 этаж, при условии согласования проекта с соответствующими службами города, согласования видов и стоимости производимых работ в нем также отсутствует. Кроме того, данное письмо направлялось до заключения договора аренды от 26.09.2006 № 15/06, из его содержания не следует, что оно написано в связи с наличием каких-либо договоренностей с ООО «Стафор», в связи с чем данный документ не может быть признан судом доказательством наличия согласия со стороны арендодателя на производство ремонтных работ, стоимость которых предъявлена к взысканию в рамках настоящего дела.

Кроме того, в судебном заседании 13.10.2020 ответчиком представлен акт сдачи-приемки помещений от 11.09.2020, из которого следует, что в помещении отсутствуют заполнения внутренних дверных проемов, частично отсутствует сантехника, отсутствуют подоконники на втором этаже в количестве 12 штук, радиаторы отопления в количестве 7 штук, отсутствует ограждение лестницы. Ответчик пояснил, что часть оборудования и отделочных материалов, стоимость которого просит взыскать истец, им демонтирована и вывезена перед сдачей помещения арендодателю.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

На основании изложенного суд полагает, что правовые основания для возмещения ответчиком истцу стоимости выполненных работ в спорном помещении отсутствуют.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.