АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-41669/19

05 марта 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   02 марта 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            05 марта 2020 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района

к государственному бюджетному учреждению Ростовской области "Ростовская областная станция по борьбе с болезнями животных с противоэпизоотическим отрядом" ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>

об изменении договора аренды

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 17.092019,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 05.08.2019 № 62

установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района обратился в суд с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Ростовской области "Ростовская областная станция по борьбе с болезнями животных с противоэпизоотическим отрядом" с требованием о расторжении договора, об обязании освободить нежилое помещение.

В процессе рассмотрения дела истец изменил предмет требований – просил внести изменения в договор, указав в пункте 3.2 раздела 3 годовой  размер арендной платы в 676688,85 руб. (с НДС), 563907,36 руб. - без НДС,  размер ежемесячной арендной платы (без НДС) - 46 992,28 руб.

Уточнения приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на иск, против его удовлетворения возражал, ссылаясь на то, что изменение предмета договора в части площади связано, в основном, с уточнением измерений, а также на то, что увеличение цены повлекли затраты самого ответчика на перепланировку и ремонт помещения.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим отклонению ввиду следующего.

Судом установлено, что 02.02.2016 на основании распоряжения Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района от 01.02.2016 № 24 ответчику без торгов предоставлено в аренду недвижимое имущество муниципальной собственности - нежилое здание литер «Н» площадью 1079,3 кв. м и  гараж литер «Е1» площадью 201,8 кв. м по адресу 

<

...> для размещения структурных подразделений ответчика.

Между сторонами  заключен договор аренды № 1 недвижимого имущества сроком на 10 лет. 11.03.2016 договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Годовая арендная плата за пользование недвижимым имуществом определена в соответствии с п. 1.3 постановления Администрации Аксайского района от 21.09.2012 № 898 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования «Аксайский район» в размере 30 % от рыночной стоимости права аренды помещений и составила 388800 руб. с учетом НДС с учетом статуса арендатора как государственного бюджетного учреждения Ростовской области.

В период действия договора аренды арендатор обратился к арендодателю с заявлением о разрешении перепланировки помещений нежилого здания литер «Н». С согласия арендодателя ответчиком была произведена перепланировка помещений. В результате строительных работ изменились технические характеристики нежилого здания литер «Н», площадь его в соответствии с технической документацией и выпиской из ЕГРН составила 1066,6 кв. м.

Изменение предмета договора, по мнению истца, влечет за собой изменение цены договора, в связи с чем арендодателем произведена оценка рыночной стоимости величины годовой арендной платы за право пользования нежилым зданием литер «Н».

Годовая арендная плата за пользование зданием литер «Н» и гаражом литер «Е1» составляет 676 688,85 руб. с учетом НДС. Ответчику предложено внести изменения в договор аренды от 02.02.2016 № 1 в части предмета и цены договора и в адрес тветчика направлен проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор.

Письмом от 16.10.2019 № 01.2/3581 ответчик от подписания дополнительного соглашения отказался. Однако в  процессе судебного разбирательства стороны достигли соглашения об изменении предмета аренды, указав его актуальные характеристики по площади. Разногласия сторон вызывает изменение договора в части размера арендной платы.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Это означает, что не только должник обязан строго следовать усолвиям обязательства при его исполнении, но и кредитор вправе требовать исполнения, именно и только в соответствии с условиями обязательства и не может изменять их произвольно.

Обратившись с иском о расторжении договора и изменив требования на изменение его условия об арендной плате, Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района основывает требования на норме статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии  с названной нормой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из описанного выше следует, что произведенная перепланировка не может подпадать под квалификацию существенного изменения обстоятельств в том виде, как она дана законом, поскольку это результата поведения самих сторон. Изменение помещения есть результат действий арендатора, согласованных с арендодателем. Следовательно, эти изменения напрямую зависели от воли сторон. При этом ни одна из сторон не заявила, что,  предвидя эти изменения, не вступила бы в сделку, на что прямо указывает приведенная выше норма.

Более того, они соответствовали условиям договора.

Пункт  2.3 договора обязывает арендатора за счет собственных средств своевременно осуществлять текущий и капитальный ремонт арендованного недвижимого имущества.

Пункт 2.4.2 договора предоставляет арендатору право при необходимости произвести за свой счет с разрешения арендодателя переоборудование, реконструкцию, неотделимое улучшение недвижимого имущества. Согласно условиям этого пункта, стоимость этих затрат арендатору не возмещается, а, в случае осуществления арендатором переоборудования арендованного недвижимого имущества без согласия арендодателя, по окончании срока аренды арендатор уплачивает арендодателю денежную сумму в размере стоимости восстановления недвижимого имущества в прежнем состоянии.

Таким образом, истец не доказал законного основания заявленного требования.

Не доказал он и связи изменения арендной платы с произведенными изменениями помещения. Требование об  установлении арендной платы в размере 676688,85 руб. в год (с НДС), 563907,36 руб. - без НДС, ежемесячной арендной платы (без НДС) - 46992,28 руб., основано исключительно на произведенной им новой оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы. Ни первоначальная, ни остаточная балансовая стоимость объекта (здания) с 2016 года не изменились (проект Приложения № 2 к договору).

Возражая против иска, ответчик указывает также, что ущественное увеличение размера арендной платы основано только на отчете № 376-1/2019 от 18.09.2019. Из текста отчета видно, что оценщиком применялся только сравнительный метод. Причем анализ основан на величине и динамике рынка аренды офисных помещений малой площади, каковым арендуемое ответчиком здание не является, и размере арендной платы за помещения (стр. 19 и 21 отчета), расположенные в другом населенном пункте - г. Ростове-на-Дону - с иной ценовой конъюнктурой, чем в г. Аксае, и местом расположения - в центре 

<

...> - стр. 25 отчета.

Суд согласился с этой критикой иска со стороны ответчика.

Оценив в совокупности описанные доводы и доказательства су полагает необходимым  в удовлетворении исковых требований отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца, который как муниципальный орган от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.