АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-2529/2020

20 октября 2020 года

город Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 20 октября 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 20 октября 2020 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью «Социальный сервис», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ОГРН 

<

***>

об обязании внести изменения в договоры аренды,

при участии в судебном заседании представителя ответчика: ФИО2, доверенность от 16.04.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Социальный сервис», г. Челябинск (далее – истец, общество «Социальный сервис») 24.01.2020 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (далее – ответчик, КУИиЗО) об обязании произвести уменьшение размера арендной платы и внести соответствующие изменения в договоры аренды земельных участков УЗ№015267-К-2016 от 19.12.2016, УЗ№015266-К-2016 от 19.12.2016. 

В обосновании иска указано, что между истцом и ответчиком по результатам торгов заключены договоры аренды земельных участков, предоставленных для строительства многоквартирных жилых домов. Арендная плата рассчитана по результатам торгов. В ходе исполнения договоров аренды была установлена невозможность домов к запроектированной точке подключения газоснабжения. В связи с чем, потребовалось получение дополнительного коридора для прокладки газопровода. При  этом на выделенном участке находилось болото. Поэтом потребовалось дополнительное время для согласования с Комитетом дополнительных условий по строительству газопровода для снабжения МКД. В период с декабря 2017 по июль 2019 общество не могло пользоваться предоставленными в аренду участками, поэтому считает возможным снизить размер арендной платы на 4 032 701 руб. 39 коп. и 5 432 828 руб. 20 коп. соответственно с внесением в договоры аренды соответствующих изменений. 

Ответчик против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что спорные договоры заключены по результатам торгов, что в силу прямого указания закона делает невозможным изменение договорной цены (том 2 л.д. 7-8).  

Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между КУИиЗО (арендодатель) и обществом «Социальный сервис» (арендатор) подписаны договоры

- от 19.12.2016 УЗ№015267-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска с кадастровым номером 74:36:0210001:961 площадью 6 253 кв.м., расположенного по адресу – г. Челябинск, Тракторозаводский район, по ул. Кулибина из земель населённых пунктов для строительства многоквартирного жилого дома №10 (стр.) с объектами торговли, общественного питания, аптеки №11 (стр.) сроком действия на 38 месяцев (том 1 л.д. 39-44). Участок передан в аренду по акту приёма- передачи от 19.12.2016 (том 1 л.д. 48);

- от 19.12.2016 УЗ№015266-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска с кадастровым номером 74:36:0210001:966 площадью 8 424 кв.м., расположенного по адресу – г. Челябинск, Тракторозаводский район, по ул. Кулибина из земель населённых пунктов для строительства многоквартирного жилого дома №12 (стр.) сроком действия на 38 месяцев (том 1 л.д. 49-54). Земельный участок передан в аренду обществу по акту приема- передачи без замечаний и претензий со стороны арендатора (том 1 л.д. 58). 

Оба договора заключены по результатам аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 06.12.2016, в связи с чем, расчёт платы за пользование участками (форма №2 к договорам) определён пот результатам торгов и составил 7 662 132 руб. 65 коп. и 10 322 373 руб. 62 коп. за весь период аренды соответственно. 

Между тем, считая, что полученные в аренду земельные участки имели неустранимые дефекты, что существенно повлияло на сроки и стоимость строительства, общество обратилось в  суд с настоящим иском. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В статье 11 Гражданского кодекса РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Из материалов дела усматривается, что рассматриваемые исковые требования общества направлены на оспаривание приложения к договорам аренды «Расчет арендной платы».  

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует вышеуказанные договоры аренды как заключенные в спорный период.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования по правилам пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и порядке, предусмотренные условиями заключенного договора.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса). 

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен статьей 38.1 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент проведения спорного открытого аукциона). 

Так, продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона (начальный размер арендной платы), сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса). 

Организатор аукциона устанавливает, среди прочего, порядок внесения задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона - "шаг аукциона" (пункт 8 статьи 38.1 Земельного кодекса).  

Для участия в аукционе заинтересованные лица в установленный срок представляют, среди прочего, заявку (по форме) на участие в аукционе и документы, подтверждающие внесение задатка (подпункты 1 и 3 пункта 12 статьи 38.1 Земельного кодекса). Аналогичные требования приведены в пунктах 10 и 13 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808). 

Пунктами 101, 151 Правил проведения конкурсов или аукционов от 10.02.2010 №167 установлено, что в случае, если конкурс (аукцион) признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе (аукционе) либо признания участником конкурса (аукциона) только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе (аукционе), в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией (документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником конкурса (аукциона), организатор конкурса (аукциона) обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе (аукционе) и конкурсной документацией (документацией об аукционе), но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса (аукциона).

Необходимость включения в конкурсную документацию указания на невозможность пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения обусловлена тем, что осуществление пересмотра цены договора, определившейся по результатам проведения торгов, в сторону уменьшения может свидетельствовать о злоупотреблении своими правами со стороны хозяйствующего субъекта, с которым заключен соответствующий договор, и создании такому хозяйствующему субъекту необоснованных экономических преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества.

Общество "Строй сервис", действуя в своих собственных интересах, приняло предложенные Комитетом условия предоставления земельных участков в аренду, в том числе предусматривающие определение размера годовой арендной платы), и подало заявку на участие в открытом аукционе. 

Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется, среди прочего, последнее предложение о размере арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения договора аренды земельного участка (пункты 23 и 24 статьи 38.1 Земельного кодекса, пункт 26 Правил N 808). Аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников. 

В этом случае единственный участник аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (подпункт 1 пункта 26, пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса). 

Договоры от 19.121.2016 аренды земельных участков, об уменьшении арендной платы которых потребовало общество "Социальный сервис", заключены по результатам проведения публичных торгов (открытого аукциона). Итоги открытого аукциона подведены 06.12.2016. 

Торги признаны несостоявшимися по причине наличия только одной допущенной к участию в аукционе заявки, поступившей от общества "Социальный сервис". 

В связи с этим, договоры аренды заключены с истцом по начальной цене аукциона, что соответствует требованиям пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса. 

Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 ст. 448 Гражданского кодекса, введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

При рассмотрении вопроса о внесении изменений в договор аренды объектов государственной (муниципальной) собственности, заключенный по результатам проведения публичных торгов, следует также учитывать нормы федерального законодательства, регламентирующие основы защиты конкуренции в Российской Федерации. 

Так, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) содержит нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной (муниципальной) собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности. 

Согласно пунктам 8, 9 и 17 Закона N 135-ФЗ не допускается создание таких условий приобретения (отчуждения) имущества, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами (дискриминационные условия). 

Не допускаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам (недобросовестная конкуренция). 

В качестве признаков ограничения конкуренции выделены, среди прочего, сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке. 

По смыслу приведенных выше норм гражданского и земельного законодательства, а также законодательства о защите конкуренции договоры на передачу прав владения и пользования (аренды) государственным либо муниципальным имуществом заключаются на условиях, изложенных в аукционной (конкурсной) документации и в заявке на участие в публичных торгах. 

Последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. 

Законодательством Российской Федерации установлен запрет на уменьшение цены сделки (существенного условия договора аренды), определенной в результате заключения договора на публичных торгах.

Указанное обусловлено особенностями предоставления государственного (муниципального) имущества в аренду, а также особенностями заключения договора путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Целями выполнения требований, установленных пунктом 2 статьи 30.1, статьей 38.1 Земельного кодекса, нормами Закона о защите конкуренции, являются: необходимость соблюдения интересов неограниченного круга лиц - потенциальных претендентов на заключение договора аренды государственного (муниципального) имущества; определение цены будущей сделки. 

В рамках рассмотрения организатором торгов конкурирующих заявок различных претендентов происходит установление наиболее выгодного для соответствующего публично-правового образования предложения.

 Обращаясь с заявкой на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельных участков общество приняло предложенные организатором торгов условия, в том числе предусматривающие определение размера годовой арендной платы. 

При обращении в орган местного самоуправления истец, как и иные потенциальные претенденты, исходил из того, что размер годовой арендной платы будет составлять не менее начальной цены торгов. 

Данное обстоятельство, как следует из материалов дела, являлось для истца приемлемым, в том числе с точки зрения коммерческой привлекательности инвестиционного проекта. Уменьшение цены сделки в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения публичных торгов, может привести к нарушению прав иных лиц. Такое уменьшение влечет необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что недопустимо. 

Приведенные выше нормы материального права являются специальными и подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям вне зависимости от положений главы 29 части I Гражданского кодекса (изменение и расторжение договора). 

Таким образом, исковое требование общества о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 19.12.2016 путем снижения размера арендной платы удовлетворению не подлежит. 

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). 

В рассматриваемой ситуации не имеется предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации оснований для внесения изменений в заключенный договор аренды. 

Предположительное несоответствие рекомендуемой цены размеру годовой арендной платы за пользование спорными земельными вопреки доводам истца не свидетельствует о нарушении ответчиком условий заключенного договора. Годовая арендная плата определена до момента подписания договоров аренды от 19.12.2016, что само по себе препятствует оценке действий органа местного самоуправления как нарушающих какие-либо условия сделки. 

В качестве самостоятельного основания для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке предположительное превышение предусмотренного сделкой размера арендной платы над рыночной (средней) стоимостью платы за пользование имуществом законом не предусмотрено. 

Договоры от 19.12.2016 заключены по обоюдному согласию руководства общества  и должностных лиц органа местного самоуправления. 

Принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого дела условие договора спорных договоров аренды о цене договора изменению по правилам статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса не подлежит. 

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.  

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В связи с тем, что настоящее решение принято не в пользу истца, с последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 000 руб., в связи с предоставлением обществу отсрочки по уплате госпошлины при обращении в суд с настоящим иском. 

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167-170, ч.1 ст.171, ст.ст. 175, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Социальный Сервис» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.