Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-2132/2025

Дело № А33-16169/2024

22 июля 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Фирсова А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 года по делу № А33-16169/2024 Арбитражного суда Красноярского края,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – истец, общество, общество «Лидер») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (далее – ответчик, управление) о признании недействительной односторонней сделки по отказу управления от договора аренды от 22.07.2022 № 5137-А, выраженного в уведомлении от 24.04.2024 № 150-3738/150.

Управление, в свою очередь, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу об обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи занимаемое помещение по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации от 22.07.2022 № 5137-А, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, Ленинский 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24 февраля 2025 года исковые требования удовлетворены, признан недействительным односторонний отказ управления от договора аренды от 22.07.2022 № 5137-А, выраженный в уведомлении от 24.04.2024 № 150-3738/150, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 февраля 2025 года по настоящему делу отменено, принят новый судебный акт; в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен полностью, на общество возложена обязанность освободить и возвратить управлению по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 24:55:0402014:1402, расположенное по адресу: Красноярский край, город Норильск, Центральный район, Ленинский 

<

...>, в течение одного месяца с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта, с общества «Лидер» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 36 000 рублей.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В поданной жалобе заявитель указывает, что МБУК «Городской центр культуры» не является структурным подразделением администрации, а являющееся структурным подразделением управление культуры и искусства не обращалось с ходатайством о необходимости использования арендуемого истцом помещения в муниципальных нуждах; нарушение условий, касающихся передачи спорного помещения в субаренду, могло быть основанием для расторжения договора только в судебном порядке. Также заявитель полагает выводы апелляционного суда о недоказанности недобросовестности управления ошибочными и сделанными без учета отсутствия правового акта об использовании спорного объекта для муниципальных нужд, наличия в собственности муниципального образования иных помещений, которые возможно закрепить за МБУК «Городской центр культуры», возможности использования арендуемого помещения по назначению только после проведения истцом ремонтных работ за счет собственных средств. Кроме того, истец, ссылаясь на направление им 25.04.2024 в адрес ответчика заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, указывает на то, что при таких обстоятельствах отказ арендодателя от договора в уведомлении от 24.04.2024 свидетельствует о злоупотреблении последним своим правом и имеет целью воспрепятствование реализации истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренным Законом №159-ФЗ.

В представленном отзыве управление с доводами кассационной жалобы не согласилось, сославшись на их необоснованность.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (арендатор) и управлением (арендодатель), на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе № 4 от 11.07.2022, заключен типовой договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации от 22.07.2022 № 5137-А, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым (условным) номером 24:55:0402014:1402, площадью 181,2 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, город Норильск, район Центральный, Ленинский 

<

...>, а арендатор принимает объект и обязуется своевременно оплачивать арендную плату, которая включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект (в случае передачи в аренду отдельно стоящего объекта), либо за пользование соответствующей частью земельного участка (в случае передачи в  аренду помещения, входящего в состав многоквартирного дома, отдельно стоящего здания, сооружения).

Пунктом 1.2 договора срок действия договора установлен с 22.07.2022 по 22.07.2032.

В силу пункта 5.2 договора арендодатель может отказаться от договора путем письменного уведомления арендатора об отказе от договора. Договор считается прекращенным по истечении месяца с момента получения данного уведомления арендатором.

Согласно пункту 5.2.6 в качестве такого основания может являться необходимость использования арендуемого объекта в муниципальных нуждах (для размещения структурных подразделений Администрации города Норильска).

Уведомлением от 24.04.2024 № 150-3738/150 управление отказалось от исполнения договора, просило считать расторгнутым по истечении месяца (пункт 5.2 договора) с момента получения арендатором настоящего уведомления и в указанный срок освободить объект, передав его по акту приема-передачи.

Полагая, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то, что договор считается расторгнутым, ответчик обратился со встречным исковым заявлением, указав на необходимость освобождения и возврата спорного помещения.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 10, 153, 154, 156, 168, 307, 309, 310, 450, 450.1, 453, 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 12 - 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума от 22.11.2016 № 54), и исходил из отсутствия оснований для расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре в качестве таковых оснований, и, соответственно, обоснованности требований истца и необоснованности встречного иска.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, напротив, пришел к выводу о наличии оснований для одностороннего отказа от договора в соответствии с пунктом 5.2.6 договора, поскольку МБУК «Городской центр культуры» (после обращения которого к управлению с письмом о предоставлении ему спорного нежилого помещения управление направило обществу отказ от договора аренды) подведомственен управлению по делам культуры и искусства, являющимся структурным подразделением администрации города, в связи с чем в иске отказал и удовлетворил встречные исковые требования.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, рассмотрев доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

В рассматриваемом случае оспаривается односторонний отказ управления от договора аренды муниципального имущества, заключенного на торгах, выраженный в уведомлении от 24.04.2023, в котором, в свою очередь, управление в обоснование своего отказа ссылается на пункт 5.2.6 договора аренды.

Иных мотивов одностороннего отказа от договора аренды управлением в спорном уведомлении не приведено.

Согласно пункту 5.2.6 договора аренды, арендодатель может отказаться от договора при необходимости использования арендуемого объекта в муниципальных нуждах (для размещения структурных подразделений Администрации города Норильска).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковав вышеуказанное условие договора, суд первой инстанции исходил из того, что МБУК «Городской центр культуры» не является структурным подразделением администрации города Норильска, и потому пришел к выводу, что его нуждаемость в спорном помещении не является основанием для возникновения права управления на односторонний отказ от договора аренды.

Суд апелляционной инстанции при толковании данного условия договора указал на подведомственность МБУК «Городской центр культуры» структурному подразделению администрации города – управлению культуры и искусства, и, соответственно, признал размещение данного учреждения в спорном помещении необходимостью использования его в муниципальных нуждах, и, как следствие, обоснованность одностороннего отказа управления по указанным им мотивам.

Поскольку под муниципальными нуждами понимаются потребности соответствующего публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), учитывая цели и предмет деятельности МБУК «Городской центр культуры», суд округа полагает возможным согласиться с толкованием спорного пункта договора апелляционным судом, из выводов которого следует наличие права арендодателя на односторонний отказ от договора при необходимости использования арендуемого помещения в муниципальных нуждах и для подведомственных структурным подразделениям администрации учреждениям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими  законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 13 постановления Пленума от 22.11.2016 № 54 разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано в пункте 14 постановления Пленума от 22.11.2016 № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, истец при рассмотрении настоящего спора, в том числе в доводах искового заявления, ссылался на недобросовестность управления при осуществлении им одностороннего отказа от договора аренды. В частности, истцом указывалось на отсутствие в оспариваемом отказе указания на наличие муниципальной нужды подразделений администрации города в спорном арендуемом истцом помещении, отсутствие соответствующего решения управления о необходимости использования арендуемого имущества в муниципальных нуждах, а также о наличии в действиях ответчика по одностороннему отказу от договора признаков злоупотребления правом, поскольку 25.04.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в котором ему было отказано распоряжением от 06.05.2024.

Между тем, данные значимые для рассмотрения настоящего спора по существу доводы и обстоятельства не получили надлежащей оценки как со стороны суда первой инстанции, так и апелляционного суда.

С учетом того, что решение об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на торгах, не может быть произвольным и приниматься лишь по усмотрению должностных лиц соответствующего органа, судами в предмет исследования должен был быть включен, в том числе вопрос о фактической реализации управлением в установленном законом порядке своего намерения передачи спорного помещения для использования в муниципальных нуждах, чего судами сделано не было.

Кроме того суды, рассматривая спор по существу, не дали оценку и доводам истца в части действий управления по одностороннему отказу от договора исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение арендуемого помещения.

В рассматриваемом случае, истец ссылался на получение управлением 25.04.2024 его заявления на приобретение в собственность спорного помещения в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ. Распоряжением управления от 06.05.2024 в реализации такого права обществу отказано. Данный отказ оспаривается обществом  в рамках иного дела (№ А33-15600/2024).

Судами установлено и из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе от договора составлено управлением 24.04.2024.

При этом управление во встречном иске (л.д. 82) указывало, что уведомление об отказе от исполнения договора получено представителем общества 16.05.2024, договор считается расторгнутым с 16.06.2024.

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, при разрешении настоящего спора подлежали оценке действия управления по одностороннему отказу от договора аренды, направления уведомления об одностороннем отказе арендатору, с учетом поступившего заявления общества о реализации им преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения по специальным основаниям и отказа управления в реализации данного права распоряжением от 06.05.2024 со ссылкой на односторонний отказ от договора, который, как указывает департамент во встречном иске, считается расторгнутым только 16.06.2025.

При оценке указанных действий управления судам следовало учесть позицию, изложенную в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2024 № 305-ЭС24-10270, согласно которой принимая участие в торгах на право заключения договора аренды помещения, не включенного в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, арендатор изначально вправе рассчитывать на обращение по истечении установленного срока с заявлением о выкупе указанного имущества в силу закона. Таким образом, возникновение у истца арендных прав на объект подразумевало возможность возникновения права на выкуп в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

С учетом изложенного выше, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что принятые судами первой и апелляционной инстанции судебные акты постановлены с существенным нарушением норм материального права и неполным выяснением всех обстоятельств дела, необходимых для разрешения спора.

В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции входит проверка законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, правильности применения норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Информационного письма от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», из содержания статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы на постановление суда апелляционной инстанции вправе отменить или изменить как постановление суда апелляционной инстанции, так и судебный акт арбитражного суда первой инстанции.

На основании вышеизложенного, поскольку выводы, содержащиеся в судебных актах как первой, так и апелляционной инстанций, сделаны без установления всех обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора, нормы права, подлежащие применению, не применены, принятые по настоящему делу судебные акты арбитражного суда первой инстанции и апелляционного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (установить реализовано ли управлением в установленном законом порядке намерение предоставить учреждению арендуемое обществом имущество (абзац второй п. 1 ст. 120, статья 296 Гражданского кодекса), а также оценить действия управления по одностороннему отказу от договора с учетом реализации права арендатора на приобретение имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, установить, имеются ли основания для выводов о направленности действий управления исключительно на воспрепятствование реализации арендатором права на преимущественное приобретение спорного имущества в собственность), по результатам чего разрешить имеющийся спор. Суду также следует распределить расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом при подаче кассационной жалобы.

Кроме того, суд округа полагает необходимым указать следующее.

Как указывалось выше, оспариваемый в рамках настоящего дела отказ управления от договора аренды фактически послужил основанием для вынесения оспариваемого в рамках дела № А33-15600/2024 распоряжения об отказе в реализации преимущественного права от 06.05.2024 № 150-01, следовательно, от результата разрешение настоящего спора зависит результат разрешения спора о признании незаконным указанного распоряжения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о целесообразности рассмотрения вопроса об объединении дел в одно производство для их совместного рассмотрения на основании части 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с целью выполнения задач арбитражного судопроизводства, перечисленных в статье 2 Кодекса.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 февраля 2025 года по делу № А33-16169/2024 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Ю.С. Яцкевич

С.Б. Качуков

А.Д. Фирсов