АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5565/2024

г. Краснодар

25 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.01.2025), в отсутствие ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 по делу № А32-5565/2024, установил следующее.

ООО «Доступные туры» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) с требованиями (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

1) признать незаконным бездействие департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выраженное в несовершении юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»;

2) в качестве восстановления нарушенных прав, возложить на департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обязанность устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» путем совершения юридически значимых действий предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты принятия решения суда;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить обществу с ограниченной ответственностью «Доступные туры» проект договора купли-продажи объекта общей площадью 83,4 кв. м с кадастровым номером: 23:49:0204032:1927, в том числе литера Г1, цоколь помещения № 1 – 16,9 кв. м, № 2 – 13,8 кв. м, № 4 – 4,3 кв. м, № 5 – 38,3 кв. м, № 6 – 2,8 кв. м, № 7 – 7,3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>;

3) взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» неустойку (астрент), установленной статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из расчета 5000 рублей в день, начиная с момента вынесения решения по настоящему делу и по дату фактического направления в адрес общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» проекта договора купли-продажи объекта общей площадью 83,4 кв. м с кадастровым номером: 23:49:0204032:1927, в том числе Литера Г1, цоколь помещения № 1 – 16,9 кв. м, № 2 – 13,8 кв. м, № 4 – 4,3 кв. м, № 5 – 38,3 кв. м, № 6 – 2,8 кв. м, № 7 – 7,3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>;

4) указать в решении, что оно подлежит немедленному исполнению в порядке части 7 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 19.07.2024 к рассмотрению принято встречное исковое заявление департамента к обществу о расторжении договора аренды от 25.02.2019 № ДК-2/45-2019 о предоставлении в аренду муниципальных нежилых помещений, общей площадью 83,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, д. 12, для использования в целях: административное, торговое, заключенный между департаментом и обществом; обязании общества освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения общей площадью 83,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, д. 12. 

Решением от 19.02.2025, оставленным без изменения постановлением от 14.05.2025, в удовлетворении первоначального иска отказано, обществу из федерального бюджета возвращено 3 тыс. рублей государственной пошлины. Встречный иск удовлетворен полностью. Суд расторгнул договор № ДК-2/45-2019 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и составляющего муниципальную казну города Сочи от 25.02.2019; обязал общество освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения общей площадью 83,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, д. 12. Также суд взыскал с общества в доход федерального бюджета 6 тыс. рублей государственной пошлины.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные акты и удовлетворить требования общества. По мнению заявителя, общество на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимости соответствовало требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»; сдача помещений в субаренду не является препятствием в реализации преимущественного права выкупа, поскольку перечень условий и оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа изложен в законе исчерпывающим образом; департамент в нарушение предусмотренных законом процедур воспрепятствовал реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений.

Отзывы на жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установили суды, 25.02.2019 общество (арендатор) и департамент (арендодатель) заключили договор аренды № ДК-2/45-2019 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 83,4 кв. м с кадастровым номером: 23:49:0204032:1927, в том числе Литера Г1, цоколь помещения № 1 – 16,9 кв. м, № 2 – 13,8 кв. м, № 4 – 4,3 кв. м, № 5 – 38,3 кв. м, № 6 – 2,8 кв. м, № 7 – 7,3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

5 июня 2023 года общество направило в адрес департамента заявление о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимости, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Специалистами департамента проведены проверки сохранности и использования по назначению имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, и предоставленного в пользование общества по договору аренды, а также проверка соблюдения арендатором условий указанного договора аренды.

В ходе проведенного визуального осмотра помещений общей площадью 83,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204032:1927, в том числе литера Г1, цоколь, помещения № 1 – 16,9 кв. м, № 2 – 13,8 кв. м, № 4 – 4,3 кв. м, № 5 – 38,3 кв. м, № 6 – 2,8 кв. м, № 7 – 7,3 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, дом № 12, предоставленных обществу по договору аренды, департаментом установлено, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, часть помещений предоставлена в пользование третьим лицам без письменного согласия арендатора.

По мнению общества, департамент не предпринял юридически значимых действий по обеспечению проведения оценки испрашиваемого объекта недвижимости, не принял решение об условиях приватизации, а также не направил проект договора купли-продажи испрашиваемого объекта недвижимости, чем проявил незаконное бездействие, нарушающее права и интересы общества на приобретение испрашиваемого объекта недвижимости.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.

Департамент, полагая, что обществом допущены нарушения договора аренды, выразившиеся в передачи арендуемых помещений третьим лицам, обратился со встречным иском о расторжении вышеуказанного договора.

Разрешая настоящий спор, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) содержат исчерпывающий перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 указанного Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 этого Федерального закона, то есть в порядке предоставления преференции.

Согласно подпункту 20 статьи 4 Закона № 135-ФЗ государственные или муниципальные преференции – предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Порядок предоставления государственной или муниципальной преференции регламентирован главой 5 Закона № 135-ФЗ.

Согласно пункту 13 части 1 статьи 19 Закона № 135-ФЗ государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Как установлено судами, пунктом 2.4.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан не осуществлять действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: не сдавать арендуемые помещения в субаренду, не предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу по иным основаниям, без письменного согласия арендодателя.

Как следует из материалов дела, в ходе проведенного специалистами департамента визуального осмотра арендуемых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, дом № 12, предоставленных обществу по договору аренды, установлено, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, при входе размещена вывеска маркетплейса «Озон», нежилые помещения арендатором по целевому назначению не используются, часть помещений в нарушение условий договора фактически передана, в отсутствие согласия арендодателя, третьим лицам под размещение пункта выдачи заказов с маркетплейса. Указанное подтверждается актами от 24.10.2023 и от 08.02.2024 (т. 1, л. д. 58 и 59). 

Факт сдачи спорных помещений в субаренду общество в установленном порядке не оспорило. В рамках дела А32-47857/2024 общество в апелляционной жалобе поясняло, что пункт маркетплейса Вайлдбериз (по адресу: 

<

...>) находится под управлением самого общества, при этом, никаких документов, подтверждающих свои доводы (наличие договорных отношений с маркетплейсом), ни в дело № А32-47857/2024, ни в рассматриваемое дело не представлено. Таким образом, содержание актов осмотра арендуемых помещений, которыми установлено нарушение обществом пункта 2.4.7 договора, общество надлежащими доказательствами не опровергло.

На вопрос суда кассационной инстанции о причинах непредоставления в суд договоров, представитель общества ответил, что данные документы не имеют значения, поскольку в дело не представлено доказательств нарушения обществом условий договора аренды на момент подачи обществом заявления о выкупе арендуемых помещений.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761, при проверке законности и обоснованности решения государственного органа об отказе в выкупе арендуемого имущества следует учитывать все обстоятельства, по существу, не позволяющие не только продолжать арендные отношения, но и выкупить имущество, которое должно надлежащим образом использоваться в соответствии с договором аренды такого имущества, как это требует пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

В данном случае суды установили, что решение департамента об отказе в выкупе арендуемого имущества является правомерным, поскольку фактически общество существенным образом нарушило условия договора аренды.

Доводы заявителя о том, что департамент воспрепятствовал реализации преимущественного права выкупа помещения обществом, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку на момент обращения общества в департамент с заявлением о преимущественном праве выкупа, между обществом и третьими лицами фактически действовали субарендные отношения, что является прямым нарушением условий пункта 2.4.7 договора аренды.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ).

Кроме того, как верно установлено судами, общество неправомерно распорядилось муниципальной собственностью в нарушение статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции» и использовало полученные муниципальные преференции не по назначению.

Проверив соответствие общества критериям, установленным Законом № 159-ФЗ, и оценив поведение общества при исполнении договора аренды, суды правомерно пришли к выводу, что предоставляя в субаренду помещения, находящиеся в муниципальной собственности, без согласия арендодателя, общество нарушило условия договора аренды.

В отсутствие доказательств наличия совокупности условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ оспариваемые действия департамента являются законными, не нарушают прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в связи с допущенными обществом нарушениями использования арендуемого имущества, департамент правомерно заявил о расторжении договора аренды и отказал обществу в выкупе арендуемого имущества.

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку повторяют доводы апелляционной жалобы, не опровергают выводы судов, были проверены и учтены судебными инстанциями при рассмотрении дела, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и по существу направлены на переоценку доказательств.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 по делу № А32-5565/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                               Е.В. Артамкина

Судьи                                                                                                              Е.И. Афонина

                                                                                                                         И.И. Зотова