АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А38-3044/2021

24 августа 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2022.

Полный текст постановления изготовлен 24.08.2022. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость и Инвестиции»

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.12.2021  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022

по делу № А38-3044/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость и Инвестиции» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об уменьшении арендной платы, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет»,

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» (далее – ООО «Радуга вкуса») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость и Инвестиции» (далее –                           ООО «Недвижимость и инвестиции») об уменьшении с 13.02.2021 размера арендной платы по договору аренды недвижимости от 13.04.2015 в части подвального помещения до              200 рублей за один квадратный метр. 

Иск основан на статьях 450, 451, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что арендатор в связи с введением законодательного запрета (постановление Правительства Российской Федерации  «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» от 16.09.2020 № 1479)  не может использовать подвальное помещение по назначению, согласованному при заключении договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (далее – ООО «Новэкс Приоритет»). 

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 23.12.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022, уменьшил размер арендной платы по договору аренды от 13.04.2015 за пользование указанным в пункте 1.1 договора помещением до 415 869 рублей 74 копеек (в том числе НДС) в месяц, из расчета 681 рубль 45 копеек (в том числе НДС) за один квадратный метр нежилого помещения первого этажа общей площадью 561,2 квадратного метра и 200 рублей (в том числе НДС) за один квадратный метр подвального помещения общей площадью 167,2 квадратного метра.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО «Недвижимость и Инвестиции» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на злоупотребление ООО «Радуга Вкуса» правом и необоснованное указание на невозможность использования арендованного подвального помещения; изменение договора аренды путем уменьшения арендных платежей является для                                     ООО «Недвижимость и Инвестиции» нерациональным и убыточным, не соответствует целям ведения предпринимательской деятельности.

Окружной суд удовлетворил ходатайство ответчика о проведении судебного разбирательства по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, 13.04.2015 индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО1 (арендодателями) и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестТрейд» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатели обязались передать обществу во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение 1, литеры А, А1 и А2, назначение: «общественное питание», общей площадью 561,2 квадратного метра,                        этаж 1, кадастровый номер 12:05:0303008:257, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, и подвальное помещение литеры А и А2, назначение: «складское», общей площадью 167,2 квадратного метра, этаж – подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36 – 43, условный номер 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, кадастровый номер 12:05:0303008:256, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежащие арендодателям на праве долевой собственности (по 1/2 доле в праве), итого общей площадью 728,4 квадратного метра. Помещения передаются в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования для организации производства. С целью использования помещений в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещениях административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещения или их часть в субаренду (пункты 1.1 и 1.2 договора). 

Арендатор в соответствии с пунктом 3.1 договора обязался ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 649 рублей (включая НДС) за один квадратный метр арендованных помещений. 

ООО «ИнвестТрейд», ООО «ИнвестКом» и индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО1 в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор перенайма нежилого помещения от 29.04.2015, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО «ИнвестКом». 

ООО «ИнвестКом» и ООО «Новэкс Приоритет» заключили дополнительное соглашение от 01.02.2016 к договору аренды нежилых помещений от 13.04.2015, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО «Новэкс Приоритет» и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности на основании соглашения об отступном от 11.01.2016 № 8. 

Договор аренды заключен сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации (пункт 5.1). 

Требование закона о государственной регистрации договора аренды сторонами исполнено, что подтверждается отметкой о проведенной государственной регистрации договора и дополнительного соглашения к нему от 01.02.2016. 

Арендатор, ООО «ИнвестКом» и ООО «Радуга вкуса» на основании пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации заключили договор перенайма нежилого помещения от 06.08.2018, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО «Радуга вкуса». 

01.09.2018 ООО «ИнвестКом» и ООО «Радуга вкуса» подписали акт приема-передачи нежилого помещения 1, литеры А, А1 и А2, назначение: «общественное питание», общей площадью 561,2 квадратного метра, этаж 1, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, кадастровый номер 12:05:0303008:257, и подвального помещения литеры А и А2, назначение: «складское», общей площадью 167,2 кв.м., этаж – подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36 – 43, кадастровый номер 12:05:0303008:256, условный номер 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, расположенных по адресу: 

<

...>, итого общей площадью 728,4 квадратного метра. 

Соглашение прошло государственную регистрацию 04.09.2018, что подтверждается соответствующей отметкой. 

В силу пункта 1.1 договора ООО «Радуга вкуса» (новый арендатор) приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 13.04.2015, включая обязанность по уплате арендной платы. 

В пункте 2.5 соглашения стороны установили, что его условия применяются к их отношениям с 01.09.2018. 

В ЕГРЮЛ 04.03.2021 внесена запись о создании ООО «Недвижимость и Инвестиции» путем реорганизации в форме выделения из ООО «Новэкс Приоритет». В качестве правопредшественника ООО «Недвижимость и Инвестиции» указано общество «Новэкс Приоритет». 

Из представленного в дело передаточного акта от 31.12.2020 усматривается, что помещения первого этажа общей площадью 561,2 квадратного метра и подвал общей площадью 167,2 квадратного метра, являющиеся предметом договора аренды от 13.04.2015, переданы арендодателем ООО «Недвижимость и Инвестиции». 

Письмом от 04.03.2021 № 28/1 арендатор уведомлен о реорганизации                          ООО «Новэкс Приоритет» и передаче арендованных объектов недвижимости ООО «Недвижимость и Инвестиции». 

ООО «Новэкс Приоритет» и ООО «Радуга вкуса» заключили дополнительное соглашение от 01.09.2019 к договору аренды от 13.04.2015, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора и установили, что арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата, вносит арендную плату в размере 496 368 рублей 18 копеек (в том числе НДС) из расчета 681 рубль 45 копеек за один квадратный метр арендованной площади. 

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 23.10.2019. 

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 25.03.2021 по делу                             № А38-4646/2020 уменьшил размер арендной платы за пользование спорными помещениями за май и июнь 2020 года на 50 процентов, поскольку арендатор относится к категории лиц, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и имеет право на уменьшение ежемесячной арендной платы и на отсрочку ее уплаты. Решение вступило в законную силу 08.06.2021. 

По утверждению истца, с 01.01.2021 он не может использовать арендованные помещения подвала в качестве складских помещений, пояснив, что ранее арендатор хранил в них мебель, оборудование и иные вещи, о чем новый собственник знал, поскольку ежемесячно проверял и снимал показания с приборов учета в подвале, а в рамках дела № А38-4646/2020  требовал расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором противопожарных норм и правил. 

По этой причине, руководствуясь пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Радуга Вкуса» направило собственнику письмо от 03.02.2021 с предложением внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы за подвал. 

Получение претензии ООО «Новэкс Приоритет» 12.02.2021 подтверждается почтовым уведомлением, однако дополнительное соглашение арендодателем не подписано. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения                                     ООО «Радуга Вкуса» в арбитражный суд.

На основании статей 606 и 614 (пункты 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

Основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы являются ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, либо ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Таким образом, арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению арендной платы.

Из материалов дела следует, что по договору аренды от 13.04.2015 арендатору передано подвальное помещение, литеры А и А2, общей площадью 167,2 квадратного метра, с назначением «складское» (пункт 1.1.2 договора). 

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту помещения литера А – подвальное помещение позиции 21, 36 – 43, литера А2 – пристрой, вход в подвал также имеют назначение складских. 

Из экспликации к техническому паспорту усматривается, что по назначению позиция 21 – кладовая, позиция 36 – коридор, позиции 37 – 42 – складские, позиция 43 – венткамера.

Арендуемое подвальное помещение использовалось ООО «Радуга Вкуса» в качестве складского для хранения имущества в соответствии с условиями договора аренды, о чем собственнику было известно. 

Использование подвального помещения в качестве складского помещения подтверждается письменными пояснениями первых собственников помещений – индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО1 и прежнего арендатора.

Согласно подпункту «б» пункта 23 Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме», на объектах (зданиях) запрещается использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

По заданию собственника ООО «Русский альянс» проводило обследование спорных помещений на предмет соблюдения противопожарных требований с участием представителей ООО «Радуга Вкуса» и ООО «Новэкс Приоритет», по результатам которого было установлено, что в подвале не определены и не обозначены на дверях категории помещений складского назначения и допускается складирование мебели в венткамере.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 утверждены новые Правила противопожарного режима в Российской Федерации, вступившие в силу с 01.01.2021, согласно подпункту «б» пункта 16 которых на объектах (зданиях) запрещается использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

Выявленные ООО «Русский альянс» замечания арендатором устранены.

Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждается, что ООО «Радуга Вкуса» не имеет возможности использовать арендованные им подвальные помещения в качестве складских, на что оно рассчитывало, вступая в арендные отношения.

Данное обстоятельство с учетом правил пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации послужило основанием для удовлетворения заявленных требований арендатора.

Ссылка заявителя на злоупотребление правом со стороны истца судом округа не принята во внимание. 

На основании статьи 10 (пунктов 1 и 5) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений, а также разумность их действий предполагаются. 

Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 № 5-КГ15- 92). 

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (либо отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Данное разъяснение приведено в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного его Президиумом 01.06.2022. 

В рассмотренном споре судебные инстанции не установили наличия злоупотребления со стороны ООО «Радуга вкуса».

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства и установленные обстоятельства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о необходимости внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества и уменьшения ежемесячный размер арендной платы за пользование подвальным помещением до 200 рублей (в том числе НДС) за один квадратный метр. Цена аренды нежилого помещения площадью 561,2 квадратного метра, расположенного на первом этаже здания, установлена дополнительным соглашением сторон от 01.09.2019 в сумме 681 рубль 45 копеек (в том числе НДС) за один квадратный метр. Таким образом, размер арендной платы по договору составил 415 869 рублей 74 копейки (в том числе НДС) в месяц.

Доводы кассатора на убыточность для ООО «Недвижимость и Инвестиции» договора аренды в результате уменьшения размера арендной платы не свидетельствуют о незаконности обжалованных судебных актов, так как риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2021). Доказательств возможности использования подвальных помещений в соответствии с назначением, согласованным в договоре, в деле не имеется. Сохранение аренды в отношении подвальных помещений является для арендатора необходимой, поскольку в подвале расположены венткамеры и коммуникации помещений первого этажа.

Стоимость аренды подвальных помещений определена судом первой инстанции с учетом представленных сторонами доказательств, в том числе данных из публичных рекламно-информационных ресурсов.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассатор не представил доказательств, подтверждающих несоответствие установленной судами стоимости использования подвальных помещений рыночной стоимости таких объектов.    

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и признаны несостоятельными, поскольку они не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права и не свидетельствует о наличии в принятых решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. 

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.12.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу № А38-3044/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость и Инвестиции» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов