ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-2585/2016

г. Киров

13 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барьяхтар И.Ю.,

судейБармина Д.Ю., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от 08.04.2016, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Миллион роз"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2016 по делу № А82-2585/2016, принятое судом в составе судьи Митрофановой Г.П., 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании 323 659 рублей 91 копейки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Миллион роз» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании 37 896 рублей 76 копеек, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Миллион роз» (далее – истец, ООО «Миллион роз», арендатор, заявитель) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовые стратегии" (далее – ответчик, ООО «Финансовые стратегии», арендодатель)  о взыскании неосновательного обогащения в размере 323 659 рублей 62 копейки в виде суммы невозвращенного обеспечительного платежа по предварительному договору аренды нежилых помещений от 23.05.2014 № ФС-29-14 в размере 43 679 рублей 62 копеек и стоимости отделимых улучшений арендованного имущества (стеклянных и деревянных полок и перегородки) в размере 279 980 рублей.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 30.08.2016 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Финансовые стратегии» к ООО «Миллион роз» о взыскании, с учетом уточнения, 37 896 рублей 76 копеек эксплуатационных расходов за октябрь-декабрь 2014 года по предварительному договору аренды нежилых помещений от 23.05.2014 № ФС-29-14.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2016 в удовлетворении исковых требований ООО «Миллион роз» отказано, встречные исковые требования ООО «Финансовые стратегии» удовлетворены в полном объеме.

ООО «Миллион роз» с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2016 по делу № А82-2585/2016 и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Миллион роз» и отказать в удовлетворении встречных исковых требований. По мнению заявителя жалобы, в нарушение норм статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд не принял в качестве доказательства уплаты ООО «Финансовые стратегии» денежных средств в сумме 31 850 рублей расходный кассовый ордер от 02.02.2015 № 15 и квитанцию. Истец указывает, что законодатель не установил специальные требования к форме доказательств, подтверждающих факт уплаты денежной суммы по договору. Достоверность доказательств, подтверждающих факт уплаты ответчику суммы в размере 31 850 рублей, должна быть установлена на основании совокупности всех представленных истцом доказательств, но в нарушение данного требования суд дал оценку только показаниям свидетеля ФИО4, не дав оценку  показаниям свидетеля ФИО5 (бухгалтера ООО «Миллион роз», письма ФИО6 (бывшего представителя ООО «Финансовые стратегии»), а также тем обстоятельствам, что ООО «Финансовые стратегии» уклонилось от обеспечения явки свидетеля – бухгалтера ФИО7, принявшей денежные средства от ФИО8 ООО «Финансовые стратегии» в течение двух лет не предъявляло требование о взыскании стоимости оказанных коммунальных услуг в декабре 2014 года, составляя акты сверки расчетов без указания на наличие спорной задолженности. Со ссылкой на часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель указывает, что в рамках рассмотрения гражданского дела № А82-17097/2015 Вторым арбитражным апелляционным судом была установлена незаконность действий ООО «Финансовые стратегии» по прекращению доступа ООО «Миллион роз» в спорное помещение 20.10.2015 и по воспрепятствованию в вывозе отделимых улучшений помещений, произведенных ООО «Миллион роз», однако Арбитражный суд Ярославской области дал данным обстоятельствам самостоятельную оценку без учета постановления Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82-17097/2015. По мнению истца, суд не дал оценку пояснениям представителя ООО «Финансовые стратегии», в которых прямо подтверждался факт незаконного удержания имущества, принадлежащего ООО «Миллион роз». Заявитель утверждает, что ответчик неоднократно признавал факт присвоения спорного имущества, в частности, в пояснениях на исковое заявление, представленных ответчиком в судебное заседание 25.05.2016, а также непосредственно в ходе судебных заседаний, что подтверждается аудиопротоколами.  В подтверждение присвоения полок, принадлежащих ООО «Миллион роз», ООО «Финансовые стратегии» представило инвентаризационную опись от 27.01.2015 № 1 и оборотно-сальдовую ведомость по счету 003.01 за период 01.01.2015-24.03.2016, то есть спорное имущество было принято ответчиком к учету как принадлежащее ему на праве собственности, в то же время документы, подтверждающие возврат спорного имущества, ответчиком не представлены. По мнению истца, суд первой инстанции, отказывая во взыскании стоимости перегородки, не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». ООО «Миллион роз» полагает, что так как ООО «Финансовые стратегии» не являлось собственником спорных помещений, до 30.12.2014, оно не несло и не могло нести эксплуатационные расходы. Счета на оплату эксплуатационных расходов никогда не передавались истцу. Также заявитель указывает, что согласно акту приема-передачи от 12.09.2014 к предварительному договору аренды в арендуемых помещениях имелся только прибора учета потребленной электроэнергии, однако во встречном исковом заявлении ООО «Финансовые стратегии» указывает на наличие двух приборов учета. Кроме того, истцу не было известно о существовании прибора учета холодной воды до августа 2016 года. В период с октября по декабрь 2014 года показания приборов учета  электричества и холодной воды ООО «Финансовые стратегии» с участием представителей ООО «Миллион роз» не производилось. В обоснование расходов на поставку электроэнергии ответчик представил счет от 31.12.2014 № 127 (10373), однако в нем содержится ссылка на иные приборы учета электроэнергии. По утверждению заявителя, ООО «Финансовые стратегии» не подтвердило обоснованность взыскиваемых с ООО «Миллион роз» сумм эксплуатационных расходов. Истец полагает, что сумма возмещения расходов по поставке холодной воды и тепловой энергии, взыскиваемая ответчиком, превышает 10,4 % (соотношение занимаемой истцом площади и общей площади). Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

ООО «Финансовые стратегии» в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения; указывает, что договор от 15.09.2014 № 10/14 и акт выполненных работ к нему, а так же договор от 15.09.2014 № 11/14  года и акт выполненных работ к нему не могут рассматриваться в качестве доказательств установки перегородки из ПВХ в арендуемых помещениях поскольку в представленных договорах и актах выполненных работ отсутствует место и адрес установления перегородок из ПВХ и поэтому нельзя идентифицировать, что указанные изделия из ПВХ были изготовлены и установлены истцом в арендуемом помещении. Ответчик указывает, что не отрицает факт установки перегородки, однако истец согласовал с ответчиком только проведение работ по перепланировке и установке гипсокартонной перегородки (письмо от 30.06.2015 № ФС-65), следовательно, перегородка в арендуемых помещениях установлена истцом с нарушением условий договора аренды. По мнению ответчика, судебная коллегия Второго арбитражного апелляционного суда в рамках рассмотрения дела № А82-17097/2015 уже установила факт демонтажа стеклянных полок именно ООО «Миллион роз» как отделимых улучшений, поэтому взыскание их стоимости с ООО «Финансовые стратегии» неправомерно. В отношении встречных исковых требований ООО «Финансовые стратегии» указало, что для получения разрешения на ввод в эксплуатацию встроенно-пристроенного объекта недвижимости, в котором истцом арендовались помещения, ответчику необходимо было заключить договоры на электроснабжение, на поставку воды и водоотведение, на отпуск и потребление тепловой энергии и теплоносителя в горячей воде. Так как собственником указанных помещений осталось ООО «Финансовые стратегии», заключение новых договоров с энергоснабжающими организациями не потребовалось. Ответчик указывает, что после заключения основного договора аренды гарантированный платеж в сумме 181 500 рублей учитывался им как оплата за последний месяц постоянной арендной платы и был зачтен в качестве арендной платы  за июнь 2015 года в размере 138 480 рублей. Оставшиеся денежные средства были направлены на погашение задолженности по оплате коммунальных платежей за октябрь-декабрь 2014 года по предварительному договору аренды в силу закона. 

Также в отзыве на апелляционную жалобу ответчик привел расчет взыскиваемой с истца суммы эксплуатационных расходов.

21.03.2017 ответчик представил дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, в которых указал, что акт о невозможности исполнения обязательств подрядчика от 20.10.2015 по договору подряда на демонтаж перегородок и торгового оборудования от 14.10.2015 не может быть рассмотрен в качестве доказательства, поскольку составлен взаимозависимыми лицами, а именно учредителями ООО «Миллион роз». Относительно встречных исковых требований ООО «Финансовые стратегии» указало, что объемы потребляемой воды распределялись между ИП ФИО9 и ООО «Миллион роз», так как именно данные арендаторы потребляли воду в арендованных помещениях. В помещении, переданном в аренду ИП ФИО10, не было санузла, и воду он не потреблял. Ответчик полагает, что истец своими действиями, а именно оплатой эксплуатационных расходов в январе 2015 года подтверждает факт потребления коммунальных услуг в период действия предварительного договора аренды и согласен с расчетом арендодателя. Представив уточненный расчет взыскиваемой с истца в рамках встречного иска суммы эксплуатационных расходов, ООО «Финансовые стратегии» просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2016 по делу № А82-2585/2016 изменить в части взыскания 37 896 рублей на 35 145 рублей 41 копейку.

29.03.2017 ответчик представил дополнительные письменные пояснения, в которых указал, что в октябре 2014 года ООО «Финансовые стратегии» производило в реконструированных помещениях ремонт для дальнейшей сдачи помещения в аренду, в связи с чем показания с приборов учета «Меркурий 230 АРТ-03 CLN № 07905484 и № 07905518 были сняты показания и оплачены именно ответчиком. Также ответчиком представлен расчет переменной арендной платы, акт приема-передачи электрической энергии (мощности) от 31.10.2014, счет-фактура от 31.10.2014 № 6/78194, счет от 31.10.2014 № 121.

05.04.2017 ООО «Финансовые стратегии» направило дополнительные письменные пояснения, в которых более подробно изложило и конкретизировало доводы, приведенные в ранее представленном отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему, также просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2016 по делу № А82-2585/2016 изменить в части взыскания 37 896 рублей на 35 145 рублей 41 копейку.

10.04.2017 ООО «Миллион роз» представило дополнения к апелляционной жалобе, в которых дополнительно пояснило, что перегородка из ПВХ профиля была изготовлена и установлена в период с 15.09.2014 по 23.09.2014 в арендуемом помещении в качестве ограждающих конструкций, с помощью которых были образованы временное помещение туалета, и два холодильника. В последующем деятельность ООО «Миллион роз» в помещении со значительной площадью оказалась нецелесообразной. С арендодателем была согласована возможность заключения нового договора аренды помещения с меньшей площадью. Для заключения данного договора аренды необходимо было установить перегородку, которая бы разделила арендуемое помещение на два. Как указывает истец, арендодатель настаивал на установке гипсокартонной перегородки. По указанию арендодателя в письме о согласовании установки перегородки от 17.06.201 № 67 было испрошено разрешение на установку перегородки из гипсокартона. Заявитель поясняет, что поскольку установка перегородки из гипсокартона была экономически нецелесообразна, так как требовала значительных затрат, приостановки деятельности магазина на время проведения ремонтных работ, увеличения объема работ по сравнению с установкой перегородки из ПВХ-профиля, арендатором было принято решение переставить перегородку из ПВХ-профиля, образующую временные туалет и холодильники, в качестве перегородки, разделяющей арендуемое помещение на два смежных. Заявитель утверждает, что арендодатель не возражал против установки перегородки из ПВХ-профиля и после ее установки заключил договор аренды от 01.07.2015. Истец отмечает, что лишь в рамках рассмотрения настоящего дела арендодатель впервые указал на нарушение ранее достигнутого согласования. По мнению истца, обоснованность исковых требований в части взыскания стоимости полок, удерживаемых ООО «Финансовые стратегии», подтверждается постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу № А82-17097/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора. Судом установлено, что ООО «Миллион роз» приобрело полки деревянные (20 штук) и полки стеклянные (20 штук) на общую суму 80 000 рублей. В рамках рассмотрения дела № А82-17097/2015 ООО «Финансовые стратегии» утверждало, что истцом были демонтированы и вывезены стеклянные полки в количестве 10 штук. Таким образом, по мнению заявителя, суд первой инстанции должен был удовлетворить исковые требования хотя бы в части взыскания стоимости десяти стеклянных полок.

Истцом представлен контррасчет встречных исковых требований, согласно которому размер требований ООО «Финансовые стратегии» за октябрь-декабрь 2014 года по оплате электроэнергии, воды и тепловой энергии не может превышать 61 588 рублей 42 копейки.

В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела судебное заседание откладывалось судом апелляционной инстанции в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 27.03.2017.

В судебном заседании, назначенном на 27.03.2017, объявлялся перерыв до 29.03.2017 до 15 часов 00 минут.

Определением от 29.03.2017 Второй арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А82-2585/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходил из того, что решение суда первой инстанции, изготовленное в полном объеме, вынесено с нарушением части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - резолютивная часть решения, объявленная в день окончания разбирательства дела, не соответствует тексту резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ответила на вопросы суда.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Финансовые стратегии» (арендодатель) и ООО «Миллион роз» (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений от 23.05.2014 № ФС-29-14 (далее – предварительный договор) (т. 1 л.д. 35-36), в соответствии с пунктом 1.1  которого стороны обязались заключить основной договор аренды нежилых помещений не позднее 31.10.2014 года.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора объектом аренды по основному договору являются нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в зоне № 4 (далее – помещения) согласно плану помещений (приложение № 2 к предварительному договору).

Обязательство арендатора заключить основной договор обеспечено залогом в сумме 181 500 рублей 00 копеек (пункт 1.7 предварительного договора), которая засчитывается в сумму арендной платы по основному договору (пункт 1.9 предварительного договора).

Пунктом 1.6 предварительного договора определено, что арендная плата по основному договору начисляется с момента фактической передачи объекта аренды арендатору, которая оформляется путем подписания двустороннего акта приема-передачи помещений и состоит из двух частей: постоянной, составляющей 181 500 рублей в месяц, НДС не облагается, из расчета 1100 рублей за 1 кв. м арендуемых площадей, НДС не облагается, оплата которой осуществляется до 25-го числа месяца, предшествующего расчетному месяцу (авансовый платеж) на основании договора аренды; переменной (окончательный платеж), включающий в себя оплату стоимости коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение арендуемых помещений, электроснабжение мест общего пользования и общего оборудования, отопление, уборка прилегающей территории, обслуживания системы охранно-пожарной сигнализации, услуги управляющей компании. Переменная часть арендной платы определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета, снимаемых в последний день  текущего месяца, по тарифам организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги, пропорционально арендуемой площади помещения к общей площади помещений, принадлежащих арендодателю, с приложением копий документов от снабжающей организации и расчетом. На вывоз и утилизацию ТБО арендатор заключает самостоятельно договор с соответствующей организацией. Размер переменной части арендной платы рассчитывается ежемесячно. Оплата переменной части арендной платы осуществляется на основании счета арендодателя не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем (окончательный платеж).

В дополнительном соглашении от 12.09.2014 № 1 к предварительному договору (далее – дополнительное соглашение № 1) (т. 1 л.д. 44) стороны пришли к соглашению, что до заключения основного договора аренды арендодатель передает арендатору помещение для проведения ремонта.

На время проведения ремонта арендная плата не взимается, за исключением коммунальных платежей (энергоснабжение, водопотребление и водоотведение, теплоснабжение). Оплата потребленных ресурсов определяется на основании показаний приборов учета пропорционально занимаемой площади помещения (пункт 1.3 дополнительного соглашения).

В соответствии с пунктом 1.6 дополнительного соглашения № 1 арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные в помещении перестройки, переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции и интерьера. Стоимость неотделимых улучшений, перестроек и переделок арендатору не возмещается.

В приложении № 1 к дополнительному соглашению № 1 от 12.09.2014 (т. 1 л.д. 45) стороны согласовали виды выполняемых работ и уровень потребительских качеств встроенно-пристроенных помещений, расположенных по адресу: 

<

...>. Согласно указанному приложению за счет арендатора должна быть выполнена финишная покраска стен, установлен натяжной потолок (негорючий, сертифицированный) и светильники. 

12.09.2014 стороны подписали акт приема-передачи с приложениями (т. 1 л.д. 37-40), по которому арендатор принял нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 предварительного договора, общей площадью 179,03 кв. м. 

В пункте 2 акта приема-передачи указано, что помещение находится в том качественном состоянии, как оно есть, пригодном для его оборудования в целях его последующего использования в соответствии с основным договором аренды. Визуальное состояние арендуемого помещения отражено в фототаблице (приложение № 2 к акту, т.  1 л.д. 39-43).

В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи арендодатель согласовал арендатору перечень работ, проводимых в помещении силами и за счет арендатора в срок до 16.10.2014, стоимость данных работ возмещению арендатору за счет арендодателя не подлежит.

Показания счетчика за электроэнергию на дату подписания акта приема-передачи составляют 00023 (пункт 6 акта приема-передачи).

17.10.2014 сторонами подписан акт приема-передачи производственных ремонтных работ по предварительному договору, согласно которому арендатор произвел покраску стен, установку натяжного потолка, установку светильников, установку деревянных откосов в оконных проемах, установку стеклянных полок (т. 2 л.д. 8).

27.10.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору № 2 (далее − дополнительное соглашение № 2), которым пункт 1.1 предварительного договора изложен в следующей редакции:

«Стороны обязуются заключить договор аренды нежилых помещений, именуемый далее основной договор, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и  пользование (аренду) нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора, с даты ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее 31.01.2015».

В связи с уточнением нумерации и площади помещений стороны внесли изменения в пункт 1.2 предварительного договора и изложили его в следующей редакции:

«Объектом аренды по основному договору являются нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в зоне№ 4, № 117 – 157,5 кв. м., № 110 – 2,8  кв. м., № 111 – 2,6 кв. м., № 113 – 10,2 кв. м., часть помещения № 67 – 2,77 кв. м согласно плану помещений (приложение № 1 к дополнительному соглашению № 2). Общая площадь помещений 175,87 кв. м.»

В связи с уточнением арендуемых площадей сторонами внесены изменения в пункт 1.6 договора, который изложен в следующей редакции:

«Арендная плата по основному договору начисляется с момента фактической передачи объекта аренды арендатору, которая оформляется путем подписания двустороннего акта приема-передачи помещений и состоит из двух частей: постоянной, составляющей 192 626 рублей в месяц, НДС не облагается, из расчета 1100 рублей за 1 кв. м арендуемых площадей нежилых помещений № 110, 111, 113, 117, общей площадью 173,1 кв. м и 800 рублей за 1 кв.м арендуемых площадей нежилого помещения № 67 площадью 2,77 кв.м.  Оплата которой осуществляется до 25-го числа месяца, предшествующего расчетному месяцу (авансовый платеж) на основании договора аренды; переменной (окончательный платеж), включающий в себя оплату стоимости коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение арендуемых помещений, электроснабжение мест общего пользования и общего оборудования, отопление, уборка прилегающей территории, обслуживания системы охранно-пожарной сигнализации, услуги управляющей компании. Переменная часть арендной платы определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета, снимаемых в последний день  текущего месяца, по тарифам организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги, пропорционально арендуемой площади помещения к общей площади помещений, принадлежащих арендодателю, с приложением копий документов от снабжающей организации и расчетом. За уборку прилегающей территории стоимость услуг определяется пропорционально арендуемой площади к общей площади убираемой прилегающей территории, что составляет 9,10 % от общей стоимости услуг. На вывоз и утилизацию ТБО арендатор заключает самостоятельно договор с соответствующей организацией. Размер переменной части арендной платы рассчитывается ежемесячно. Оплата переменной части арендной платы осуществляется на основании счета арендодателя не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем (окончательный платеж).

Впоследствии сторонами заключен договор аренды нежилых помещений от 28.01.2015 № ФС-01-15 (далее – договор от 28.01.2015) (т.1 л.д. 46-57), согласно пункту 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> (№ 117 – 157 кв. м., № 110 – 2,8  кв. м., № 111 – 2,6 кв. м., № 113 – 10,2 кв. м.) общей площадью 173,1 кв. м. во временное возмездное владение и пользование (аренду).

Пунктом 2.9 договора от 28.01.2015 определено, что произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора.

Подпунктом 3.3.10 договора от 28.01.2015 на арендатора возложена обязанность не производить реконструкций, перепланировок и переустройств передаваемого по договору помещения без письменного согласия арендодателя.

В случае обнаружения арендодателем не согласованных с ним перестроек, нарушения целостности цен, перегородок или перекрытий, переделок, перепланировок или переустройств, прокладок сетей, искажающих первоначальный вид помещения в течение срока действия договора аренды, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон. В случае отказа арендатора от приведения помещения в первоначальное состояние (как оно было на дату передачи в аренду) арендатор обязан возместить арендодателю стоимость указанных работ, совершенных привлеченной арендодателем организацией (подпункт 3.3.13 договора от 28.01.2015).

В пункте 3.5 договора сторонами определен порядок согласования арендатором действий с помещениями: арендатор до начала совершения действий, требующих письменное согласие арендодателя, письменно обращается к последнему с указанием конкретных действий, на которые требуется согласие, при необходимости с приложением необходимой исходной разрешительно-распорядительной, технической документации (подпункт 3.5.1 договора).

Арендодатель в срок 5 рабочих дней с момента обращения арендатором с письменным требованием рассматривает его и выдает письменный ответ (подпункт 3.5.2 договора).

В соответствии с подписанным сторонами актом-приема передачи от 01.02.2015 помещение передано арендатору в состоянии пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением; недостатков при осмотре помещения не выявлено.

Письмом от 17.06.2015 № 67 истец направил ответчику запрос на выдачу согласия в порядке пункта 3.5 договора от 28.01.2015 (т. 1 л.д. 86) с просьбой согласовать проведение работ по перепланировке арендуемого помещения № 112 общей площадью 157,5 кв.м, включающих в себя установку гипсокартонной перегородки (стены), которая разделит помещение на две части площадью 84,4 кв. м и 73,1 кв. м соответственно согласно прилагаемой схеме. Работы по перепланировке арендатор обязался исполнить в срок до 30.06.2015 за свой счет, с обязательным согласованием отделочных материалов.

Письмом от 30.06.2015 № ФС-65 ответчик согласовал проведение работ по перепланировке арендуемого помещения № 112 общей площадью 157,5 кв. м с установкой перегородки согласно прилагаемой схеме с креплением к существующим подвесным потолкам, с облицовкой и отделкой стен с обеих сторон пластиковыми панелями (т. 4 л.д. 56). 

19.06.2015 истец вручил ответчику письмо (вх. № ФС-78)  (т. 1 л.д. 87 оборот) с просьбой расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 28.01.2015  № ФС-01-15 после завершения  работ по перепланировке помещения № 112 и заключить с 01.07.2015 договор аренды сроком на 11 месяцев на аналогичных условиях. В аренду истец просил передать помещения общей площадью 88,7 кв. м. − № 110 площадью 2,8 кв. м., № 111 площадью 2,6 кв. м., часть помещения № 112 площадью 73,1 кв. м., № 113 площадью 10,2 кв. м., общей площадью 88,7 кв. м. 

Сторонами подписано соглашение о досрочном расторжении договора от 28.01.2015, датированное 08.06.2015 (т. 2 л.д. 9), а также акт сдачи-приемки к указанному соглашению от 30.06.2015, в соответствии с пунктом 2 которого помещения находятся в удовлетворительном состоянии, при визуальном осмотре помещений недостатков не выявлено.

01.07.2015 сторонами  подписан договор аренды № ФС-19-15 (т. 2 л.д. 47-57) (далее − договор от 01.07.2015), в соответствии с пунктом 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых договором, арендодатель (ответчик) обязуется передать, а арендатор (истец) принять нежилые помещения № 110 площадью 2,8 кв. м., № 111 площадью 2,6 кв. м., часть помещения № 112 площадью 73.1 кв. м. (помещение № 112 разделено временной перегородкой, которая определяет границы частей помещения), № 113 площадью 10.2 кв. м. (пункт 1.1 договора). Общая площадь нежилых помещений составляет 88,7 кв. м., расположенные на первом этаже по адресу 

<

...> (далее – помещения).

Согласно пункту 2.7 договора 01.07.2015 аренды помещение должно быть передано арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору с учетом нормального износа.

Арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность  помещения и неотделимые без вреда для его конструкции и интерьера. Стоимость неотделимых улучшений, перестроек и переделок арендатору не возмещается (пункт 2.8 договора от 01.07.2015).

В соответствии с пунктом 5.9 договора от 01.07.2015 аренды все убытки стороны, возникшие по вине другой стороны в результате порчи или уничтожения имущества, должны быть возмещены другой стороной на основании двустороннего акта о порче или уничтожении имущества в порядке, сроки, размере согласованные дополнительным соглашением сторон. При отказе одной из сторон от составления акта последний может быть составлен с участием третьих лиц.

Согласно подпункту 3.3.13 договора аренды в случае обнаружения арендодателем не согласованных с ним перестроек, нарушения целостности стен, искажающих внешний вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 2.10 договора от 01.07.2015 после истечения срока для передачи помещения из аренды арендодатель вправе вскрыть помещение. Арендодатель извещает арендатора о времени вскрытия помещения не менее чем за 24 часа телеграммой или телефонограммой, создает комиссию, в составе не менее трех человек, в состав которой могут входить представители арендатора. Ненаправление арендатором в указанное время в телеграмме своих представителей свидетельствует об отказе арендатора от представительства в комиссии.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2015 (т. 2 л.д. 46), из которого следует, что недостатки при визуальном осмотре помещений не выявлены (пункт 2).  Визуальное состояние помещений отражено в фототаблице, из которой следует, что одной из границ помещения № 112 является перегородка, помещение № 112 оборудовано встроенными стеклянными полками (т. 2 л.д. 58-64).

Письмом от 10.09.2015 № 68 (вх. от 14.09.2015 № ФС-105) истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды № ФС-19-15 от 01.07.2015 в соответствии с пунктом 7.2 договора (досрочно по соглашению сторон) (т. 1 л.д. 58).

Ответчик направил истцу письмо от 22.10.2015 № ФС-93, которым уведомил ООО «Миллион роз» о том, что 20.10.2015 комиссией  в составе представителей ответчика и арендатора смежного помещения проводилась проверка нежилых помещений, переданных в аренду по договору от 01.07.2015, в ходе которой установлено нарушение технического состояния помещения, выразившееся в демонтаже осветительных приборов на потолке.

Письмом от 26.10.2015 № ФС-97 (т. 4 л.д. 51-52), полученным истцом 27.10.2015 ответчик направил истцу претензию, в которой указал на установление им следующих нарушений технического состояния помещения: демонтированы осветительные приборы на потолке, нарушено штукатурное покрытие стен, демонтированы полки в оконных проемах и предложил восстановить техническое состояние помещения.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу № А82-17097/2015 по иску ООО «Финансовые стратегии» к ООО «Миллион роз» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 32 266 рублей 34 копейки, пени в сумме 1 298 рублей 58 копеек, 307 000 рублей 00 копеек в счет возмещения ущерба, установлено, что 27.10.2015 ответчик телеграммой предложил арендатору явиться 28.10.2015 в 12.00 для составления акта приема-передачи помещений.

31.10.2015 арендодателем при участии третьих лиц составлен односторонний акт приема помещений по договору аренды, из которого следует, что помещение непригодно для дальнейшего использования по целевому назначению (пункт 2); при визуальном осмотре помещений выявлены следующие недостатки: отсутствует электроосвещение в помещениях № 112, 113, светильники в количестве 13 штук демонтированы, отсутствуют стеклянные полки с деревянными креплениями в оконных проемах (10 штук); помещение требует восстановительного ремонта (восстановление электроосвещения, восстановление покрытия стен), предположительная стоимость выявленного ущерба без учета стоимости имущества составляет 250 000 тысяч рублей (пункт 3). Из представленной истцом фототаблицы недостатков помещений от 31.10.2015 следует, что стеклянные полки с деревянными креплениями в оконных проемах, потолочные светильники отсутствуют,  присутствуют световые пятна на части стены. 

До составления одностороннего акта приема помещений письмом от 30.10.2015 № ФС-103 ООО «Финансовые стратегии» уведомило ООО «Миллион роз» о выявленных фактах причинения ущерба имуществу арендодателя и необходимости возместить арендатору стоимость восстановительных работ.

13.11.2015 ответчик направил истцу телеграмму (т. 2 л.д. 126) с требованием выплатить задолженность по арендной плате в сумме 34 266 рублей 34 копейки и возместить вред в размере стоимости пропавшего имущества и стоимости восстановительных работ в сумме 307 000 рублей 00 копеек.

Постановлением УУП УМВД России по г. Ярославлю от 04.04.2016 (т. 4 л.д. 54) отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению ООО «Финансовые стратегии» по факту пропажи имущества, отсутствие которого в арендуемых ООО «Миллион роз» помещениях было обнаружено ответчиком 20.10.2015. 

30.05.2016 представителями сторон составлен акт осмотра ранее арендованных помещений. В акте на схеме отражено отсутствие временной перегородки в помещении № 112 (т. 2 л.д. 109).

Указывая, что ООО «Финансовые стратегии» незаконно удерживаются отделимые улучшения арендованных помещений, являющиеся собственностью истца – стеклянные и деревянные полки, перегородки общей стоимостью 279 980 рублей, а также невозвращенные ответчиком авансовые платежи по предварительному договору и договору от 01.07.2015 в сумме 43 679 рублей 62 копейки, ООО «Миллион роз» обратилось с иском к ООО «Финансовые стратегии» в Арбитражный суд Ярославской области.

В качестве доказательств стоимости полок и перегородок истец представил товарную накладную от 20.09.2014 № 24/1 на 20 деревянных и 20 стеклянных полок общей стоимостью 80 000 рублей (т. 1 л.д. 67), договор на изготовление и установку изделий из ПВХ-профиля от 15.09.2014 № 10/14 (т. 1 л.д. 59-60), договор на изготовление и установку изделий из ПВХ-профиля от 16.09.2014 № 11/14 (т. 1 л.д. 63-64), заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО11 (исполнитель) и ООО «Миллион роз» (заказчик), в соответствии с пунктами 1.1 которых заказчик поручает и оплачивает, а исполнитель принимает на себя обязательства по изготовлению и установке перегородки из ПВХ-профиля (1 шт.).

Согласно пункту 2.2 договоров на изготовление и установку изделий из ПВХ-профиля от 15.09.2014 № 10/14 и от 16.09.2014 № 11/14 стоимость работ, поручаемых исполнителю по договору, является твердой и составляет 99 990 рублей, НДС не облагается.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО11 и ООО «Миллион роз» подписаны акты на выполнение работ-услуг от 22.09.2014 № 10/14 (т. 1 л.д. 61) и от 23.09.2014 № 11/14 (т. 1 л.д. 65), в соответствии с которыми исполнитель выполнил, а заказчик принял следующие работы: изготовление и установка перегородки из ПВХ-профиля на сумму 99 990 рублей, всего на сумму 199 980 рублей.

Также истцом в материалы дела представлены копии квитанций к приходному кассовому ордеру от 22.09.2014 № 10/14 на сумму 99 990 рублей и от 23.09.2014 № 11/14 на сумму 99 990 рублей, по которым истец уплатил индивидуальному предпринимателю ФИО11 199 980 рублей.

Согласно представленному ООО «Миллион роз» заключению по результатам обследования временных перегородок и торгового оборудования (полок) в нежилом помещении 1-го этажа по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 136-151), выполненному ООО «Артгруппроект» по заказу ООО «Миллион роз», на момент выполнения обмерно-исследовательских работ (11.11.2015 и 16.04.2016) временных перегородок и торгового оборудования установлено, что общая длина перегородок составляет 13,46 кв. м, высота 2,5 кв. м, площадь поверхности – 33,65 кв. м, крепление элементов перегородок выполнено к полу на болтовых соединениях. Данные перегородки являются временными ограждающими конструкциями, легко разбираются, пригодны для повторного применения. Демонтаж данных изделий не причинит вред самим временным перегородкам и торговому оборудованию (полки), и позволяет использовать их повторно в любом другом помещении. Данные перегородки и торговое оборудование (полки) являются отделимым улучшением представленных нежилых помещений в целом. 

10.06.2016 ООО «Финансовые стратегии» направило в адрес ООО «Миллион роз» претензию с указанием на наличие у истца задолженности по переменной арендной плате за октябрь-декабрь 2014 года (т. 3 л.д. 3) в сумме 38 561 рубль 48 копеек и просьбой перечислить денежные средства в ее погашение в течение 5 банковских дней с даты получения претензии. 

Заказное письмо, которым была направлена вышеуказанная претензия, возвращено отправителю за истечением срока хранения (т. 3 л.д. 118-120).

В связи с тем, что добровольно задолженность по переменной части арендной платы за октябрь-декабрь 2014 года истцом не была погашена, ответчик предъявил встречное исковое заявление с соответствующим требованиями (т. 4 л.д. 58-60).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Миллион роз» в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия неосновательного обогащения на стороне ответчика и причинения истцу убытков не подтвержден материалами дела; обеспечительный платеж, произведенный истцом, обоснованно зачтен ответчиком в счет переменной части арендной платы за сентябрь-декабрь 2014 года; факт нахождения полок в арендованных помещениях на момент их освобождения не подтвержден; стоимость перегородки не  подтверждена достоверными доказательствами.

Исследовав материалы дела, изучив позиции и аргументацию сторон, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.9 договора от 01.07.2015 произведенные арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67, 68, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия приходит к выводу, что перегородка, разделившая помещение № 112 на два, является отделимым улучшением арендованного имущества.

Так, на временный характер перегородки имеется указание в пункте 1.1 договора от 01.01.2015. В представленном в материалы дела заключении ООО «Артгруппроект» указан способ их крепления – к полу на болтовых соединениях, также указано, что данные перегородки являются временными ограждающими конструкциями, легко разбираются, пригодны для повторного применения. Ответчик, выразив критическое отношение к заключению ООО «Артгруппроект» в целом, не заявлял возражений относительно изложенных в нем сведений относительно характеристик перегородки, не  опроверг их надлежащими доказательствами.

Таким образом, поскольку данная перегородка является отделимым улучшением арендованного имущества, при этом факт того, что на 31.10.2015 данная перегородка находилась в помещении, принадлежащем ответчику, который ее впоследствии демонтировал, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, ответчик на основании пункта 2.9 договора от 01.07.2015  обязан возместить истцу стоимость данной перегородки.

Возражая относительно данного требования, ответчик полагает, что в рассматриваемой ситуации подлежит применению подпункту 3.3.13 договора от 01.07.2015, согласно которому в случае обнаружения арендодателем не согласованных с ним перестроек, нарушения целостности стен, искажающих внешний вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон.

Вместе с тем, письмом от 30.06.2015 № ФС-65 ответчик согласовал проведение работ по перепланировке арендуемого помещения № 112 с установкой перегородки с облицовкой и отделкой стен с обеих сторон пластиковыми панелями (т. 4 л.д. 56), в связи с чем не может быть принята во внимание ссылка ответчика на то, что согласована была исключительно установка перегородки из гипсокартона. Сторонами 30.06.2015 подписан акт сдачи-приемки к соглашению о расторжении договора от 28.01.2015, в соответствии с пунктом 2 которого помещения находятся в удовлетворительном состоянии, при визуальном осмотре помещений недостатков не выявлено. Факт установки перегородки, как уже указывалось выше, отражался ответчиком в заключенных ими договорах аренды помещений, образовавшихся в результате ее установки. Направляя истцу письма о наличии недостатков в арендованных помещениях с требованием возместить ущерб, ООО «Финансовые стратегии» не упоминало в них спорную перегородку, не требовало ее ликвидировать либо возместить расходы на ее демонтаж.

При совокупности данных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения к спорным отношениям подпункта 3.3.13 договора от 01.07.2015.

Пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками, как установлено пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В материалы дела истцом представлены доказательства, обосновывающие стоимость спорной перегородки − договор на изготовление и установку изделий из ПВХ-профиля от 15.09.2014 № 10/14 и от 16.09.2014 № 11/14,  согласно пункту 2.2 которых стоимость работ, поручаемых исполнителю по договору, является твердой и составляет 99 990 рублей, а также к каждому договору акт на выполнение работ-услуг и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Ссылаясь на указанные документы, истец утверждает, что им понесены убытки в общей сумме 199 980 рублей.

Вместе с тем, из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что истцом производилось согласование и установка одной перегородки, а не двух, в связи с чем у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика убытков в размере стоимости двух перегородок.

Принимая во внимание, что доказательства иной стоимости данной перегородки ответчиком не представлены, возражения относительно данного обстоятельства последним не заявлялись, суд апелляционной инстанции полагает возможным принять представленные заявителем доказательства в качестве подтверждающих размер причиненных ему убытков, и удовлетворить требования истца о  взыскании с ответчика стоимости отделимого улучшения арендованного имущества – перегородки из поливинилхлоридных профилей с остеклением в размере 99 990 рублей.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11, в соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Рассмотрев требования истца о взыскании стоимости стеклянных и деревянных полок, суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела достаточных доказательств, подтверждающих факт завладения ответчиком данным имуществом.

Так, истцом представлена товарная накладная от 20.09.2014 № 24/1 на 20 деревянных и 20 стеклянных полок общей стоимостью 80 000 рублей (т. 1 л.д. 67).

В соответствии с актом приема-передачи производственных ремонтных работ по предварительному договору от 17.10.2014 арендатор произвел установку стеклянных полок (25 штук) (т. 2 л.д. 8).

Согласно бухгалтерской справке от 30.10.2015, оборотно-сальдовой ведомости за период с 01.01.2015 по 24.03.2016 и инвентаризационной описи от 27.01.2015 (т. 2 л.д. 3-6) ответчик числил на своем балансе 25 стеклянных полок с деревянным креплением.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства того, что в арендованных помещениях были установлены 25 стеклянных полок с деревянным креплением. При этом заявителем в материалы дела представлены доказательства приобретения 20 стеклянных полок.

В претензии от 26.10.2015 № ФС-97 (т. 4 л.д. 51-52) ответчик указал, что им установлены нарушения технического состояния помещения, в частности, демонтированы полки в оконных проемах.

Также письмом от 30.10.2015 № ФС-103 (т. 4 л.д. 55) ответчик повторно указал истцу на то, что в арендуемом помещении демонтированы полки в оконных проемах.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу № А82-17097/2015 установлено, что на момент составления ответчиком одностороннего акта приема помещений по договору аренды 31.10.2015 арендатор освободил помещение; из представленной ответчиком фототаблицы недостатков помещений от 31.10.2015 следует, что стеклянные полки с деревянными креплениями в оконных проемах  отсутствуют.

Вопреки доводам заявителя, в рамках рассмотрения дела № А82-17097/2015 судом не был установлен факт того, кем и в каком количестве из арендуемого помещения были вывезены стеклянные полки, равно как и не установлен факт отсутствия доступа ООО «Миллион роз» в арендуемые помещения до 26.10.2015. При рассмотрении настоящего дела достаточные доказательства в подтверждение данных обстоятельств также не представлены. 

Напротив, в письме от 26.10.2015 № ФС-97 (т. 4 л.д. 51-52) ответчик предложил истцу восстановить техническое состояние помещения, что предполагает наличие доступа в него. 26.20.2015 ответчик обратился в УМВД России по г. Ярославлю с заявлением по факту пропажи имущества из арендованных помещений (т. 4 л.д. 54). 

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу № А82-17097/2015 был установлен факт того, что стеклянные полки являются отделимыми улучшениями, вместе с тем, в отсутствие достаточных доказательств того, что данное имущество присвоено именно ответчиком, оснований для взыскания его стоимости с ООО «Финансовые стратегии» также не имеется.

В отношении доводов жалобы по встречным исковым требованиям судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1.6 предварительного договора заявитель принял на себя обязательство ежемесячно уплачивать арендодателю переменную часть арендной платы, включающий в себя оплату стоимости холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения арендуемых помещений, электроснабжения мест общего пользования и общего оборудования, отопления, уборки прилегающей территории, обслуживания системы охранно-пожарной сигнализации, услуг управляющей компании.

Также в дополнительном соглашении № 1 к предварительному договору установлено, что на время проведения ремонта арендная плата не взимается, за исключением коммунальных платежей (энергоснабжение, водопотребление и водоотведение, теплоснабжение).

Ответчик выставил истцу счета на оплату переменной части арендной платы (т. 2 л.д. 11-14) от 18.11.2014 № 95 на сумму 7455 рублей 23 копейки (эксплуатационные расходы за октябрь 2014 г.), от 17.12.2014 № 103 на сумму 42 277 рублей 28 копеек (эксплуатационные расходы за ноябрь 2014 г.), от 20.01.2015 № 3 на сумму 31 848 рублей 95 копеек (эксплуатационные расходы за декабрь 2014 г.), от 19.02.2015 № 17 на сумму 37 183 рубля 54 копейки (эксплуатационные расходы за январь 2014 г.), на счетах имеются отметки истца о их получении, таким образом, довод заявителя о том, что счета на оплату эксплуатационных расходов никогда не передавались истцу, признаются судом несостоятельными. Кроме того, условия договора не предусматривают освобождение заявителя от возмещения ответчику данных расходов по причине неполучения арендатором счетов, которые истец с целью надлежащего исполнения договорных обязательств мог истребовать у ответчика.

Довод заявителя о том, что поскольку ООО «Финансовые стратегии» не являлось собственником спорных помещений до 30.12.2014, оно не несло и не могло нести эксплуатационные расходы, не основан на нормах действующего законодательства и опровергается имеющимися в материалах дела договорами (т. 4 л.д. 25-43, 76-102), заключенными ответчиком с ресурсоснабжающими организациями, выставленными ответчику счетами и счетами-фактурами, актами (т.3 л.д. 197-200, 203-210, 213-217), платежными поручениями и выписками операций по лицевому счету, свидетельствующими об оплате ООО «Финансовые стратегии» коммунальных ресурсов (т. 4 л.д. 151, 164,-183).

Ссылка истца на то, что ему не было известно о приборе учета холодной воды, а также на недоказанность показаний приборов учета электрической энергии не может быть принята судом во внимание, так как пунктом 1.6 предварительного договора определено, что переменная часть арендной платы определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета, снимаемых в последний день  текущего месяца. Истец не опровергает, что учет потребленной им электрической энергии осуществлялся индивидуальным прибором учета, показания которого фиксировались сторонами как при передаче помещений по предварительному договору (т. 1 л.д. 37), так и в акте сдачи-приемки помещений от 30.06.2015 (т. 2 л.д. 10).

Судебная коллегия отмечает, что при должной степени заботливости и осмотрительности ООО «Миллион роз» должно было быть осведомлено о наличии приборов учета при прямом указании на них в договоре аренды. 

Таким образом, поскольку истец факт поставки коммунальных ресурсов в спорный период не опроверг, доказательств их оплаты пропорционально занимаемой им площади не представил, встречные исковые требования ООО «Финансовые стратегии» являются обоснованными.

Вместе с тем, проверив представленный ответчиком расчет суммы встречных исковых требований, суд приходит к выводу о том, что он произведен без учета условий предварительного договора и с арифметическими ошибками.

Так, согласно пункту 1.6  предварительного договора, в том числе в редакции дополнительного соглашения № 2 к нему, переменная часть арендной платы определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета, снимаемых в последний день текущего месяца, по тарифам организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги, пропорционально арендуемой площади помещения к общей площади помещений, принадлежащих арендодателю, с приложением копий документов от снабжающей организации и расчетом.

Пунктом 1.3 дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору предусмотрено, что оплата потребленных ресурсов определяется на основании показаний приборов учета пропорционально занимаемой площади помещения.

Таким образом, в силу данных условий договора расчет переменной части арендной платы в части возмещения расходов на теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжения мест общего пользования и общего оборудования должен производиться с учетом того, что истец занимал 10,65 % площади помещений, принадлежащих ответчику (175,87 кв. м от 1650,8 кв. м).

Проверив контррасчет истца, судебная коллегия отмечает верность его методики, вместе с тем, поскольку он произведен с математическими ошибками в округлении до сотых долей и без учета расхода электрической энергии на ОДН (2 %), он также не может быть положен в основу судебного акта.

Произведя собственный расчет, суд пришел к выводу о том, что за спорный период ООО «Миллион роз» обязано уплатить ООО «Финансовые стратегии» переменную часть арендной платы (эксплуатационные расходы) в общей сумме 63 978 рублей 36 копеек. 

октябрь 2014 года

ноябрь 2014 года

декабрь 2014 года

теплоснабжение

2344,75 руб.

3126,33 руб.

3436,75 руб.

водоснабжение и водоотведение

71,94 руб.

1094,87 руб.

103,91 руб.

электроэнергия

3559,69 руб.

28215,82 руб.

22024,3 руб.

итого

63 978,36 руб.

Из встречного искового заявления  следует, что в счет погашения данной задолженности ответчик зачел часть уплаченного истцом по платежному поручению 27.05.2014 № 83 авансового платежа, внесение которого предусмотрено пунктом 1.7 предварительного договора. Согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком, сумма, не зачтенная в счет арендной платы (остаток от суммы авансового платежа), составила 43 679 рублей 62 копейки (т. 1 л.д. 153, т. 5 л.д.12-13).

Заявляя о том, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в виде переплаты по предварительному договору и договору от 01.07.2015 (авансовые платежи), истец утверждает, что факт уплаты ответчику 31 850 рублей доказан имеющимся в материалах дела расходным кассовым ордером от 02.02.2015 № 15 и квитанцией, показаниями свидетелей, актами сверки расчетов, непредъявлением ответчиком требований об уплате данной задолженности и т.д.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует какая-либо квитанция, подтверждающая внесение денежных средств истцом ответчику, а также акты сверки расчетов, в которых не было бы отражено наличие данной задолженности. Расходный кассовый ордер от 02.02.2015 № 15 (т. 1 л.д. 101) подтверждает лишь факт выдачи из кассы ООО «Миллион роз» 31 850 рублей и цель их выдачи, но не факт их поступления ответчику.

Осуществляя возможную передачу спорной суммы в наличном порядке без получения документов, подтверждающих получение указанной суммы ответчиком, истец принял на себя соответствующий риск последствий таких действий (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Свидетельские показания, в том числе те, которые могли быть получены от бухгалтера ответчика, на которые ссылается истец, не могут служить допустимым доказательством осуществления сторонами денежных расчетов.

Иные обстоятельства и документы, в том числе письмо ФИО6, фактическое и процессуальное поведение ответчика, вопреки доводам заявителя, не могут быть расценены судом как доказательства, в совокупности подтверждающие уплату ответчиком 31 850 рублей.

Иные разногласия между сторонами относительно суммы внесенных истцом ответчику платежей, их зачета ответчиком в ходе рассмотрения дела не заявлены, из материалов дела, в том числе из акта сверки расчетов (т. 5 л.д. 10-11) и протокола разногласий к нему (т. 5 л.д. 12-13) не усматриваются.

При совокупности указанных выше обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 99 990 рублей убытков; с ООО «Миллион роз» в пользу ООО «Финансовые стратегии» подлежит взысканию 20 298 рублей 74 копейки задолженности.

Частями 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ООО «Миллион роз» заявило ходатайство об отказе от иска в части взыскания 20 601 рубль 29 копеек, в связи с чем производство по делу в данной части подлежит прекращению.

При распределении государственной пошлины по иску суд апелляционной инстанции учитывает, что первоначальные исковые требования удовлетворены в размере 30,89 %, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2926 рублей 61 копейка государственной пошлины, встречные исковые требования удовлетворены на 53,56 %, то есть с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 1071 рубль 27 копеек государственной пошлины.

При распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе судом первой инстанции учитывается процентное соотношение первоначальных и встречных исковых требований (89,52 % и 10,48 %), суд применяет данное соотношение к сумме государственной пошлины по апелляционной жалобе (89,52 % от 3 000 рублей – 2685 рублей 60 копеек), и с учетом частичного удовлетворения исковых требований и апелляционной жалобы взыскивает с ответчика в пользу истца 30,89 % от  2685 рублей 60 копеек – 829 рублей 58 копеек  (по первоначальному иску), 46,44 % от 314 рублей 40 копеек – 146 рублей 01 копейка (по встречному иску).

В результате зачета требований первоначального и встречного исков с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 79 691 рубль 26 копеек долга, 2830 рублей 93 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2016 по делу № А82-2585/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» удовлетворить частично.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» от исковых требований в части взыскания 20 621 рубля 29 копеек. В указанной части производство по делу прекратить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 99 990 рублей долга, 2926 рублей 61 копейку расходов по уплате государственной пошлины по иску, 975 рублей 59 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 20 298 рублей 74 копейки долга, 1071  рубль 27 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Произвести зачет требований первоначального и встречного исков. В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Миллион роз» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)  79 691 рубль 26 копеек долга, 2830 рублей 93 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

И.Ю. Барьяхтар

ФИО12

ФИО1