Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31731/2017

29 сентября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  29 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Царскосельский рынок» (адрес: 196600, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании

 

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 09.01.2017,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 07.08.2017, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Царскосельский рынок» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о взыскании 3 646 227 руб. 22 коп. неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 08.11.2000 № 18/ЗД-01036 за период с 01.08.2015 по 28.04.2016.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое было отклонено судом в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее. 

Между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Никандр» (арендатор) 08.11.2000 заключен договор № 18/ЗД-01036 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:18116Д:1003 площадью 4 860 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>.

В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью «Никандр» 25.02.2002 заключено дополнительное соглашение № 02 к договору, в соответствии с которым арендатором участка стало Общество.

Дополнительным соглашением от 09.12.2009 № 04 к договору срок действия последнего продлен до 11.10.2020. 

Размер арендной платы и порядок расчета сторон установлены в разделе 3 договора. 

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5-ти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

Как указывает Общество, во исполнение требований ответчика об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате по договору за апрель-июль 2015 года, изложенных в претензии от 20.07.2015 № 1850-пр./15, истец платежными поручениями от 21.09.2015 № 258, 259, 260, 261 перечислил ответчику 1 574 695 руб. 04 коп. 

При этом согласно полученной истцом справке о расчетах от 08.06.2015, выполненной Управлением анализа сделок с объектами недвижимости Комитета, задолженность по договору у истца за период с 13.10.2000 по 08.06.2015 отсутствует. 

Ссылаясь на то, что договорная обязанность по перечислению арендных платежей исполнялась истцом в полном объеме, а законные основания для увеличения ответчиком в одностороннем порядке арендной платы по договору отсутствовали, истец обратился в суд с иском о взыскании возникшего на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере излишне уплаченных платежей. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2016 по делу № А56-96799/2015 исковые требования Общества были удовлетворены в полном объеме, с Комитета в пользу Общества взыскано 1 574 695 руб. 04 коп. неосновательного обогащения.

В обоснование требований, заявленных в настоящем деле, Общество указывает, что судебными актами по делу № А56-96799/2015 установлено отсутствие оснований для применения Комитетом при расчете арендной платы кода функционального использования 18.0, при этом данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными для настоящего спора.

Как указывает истец, в апреле 2016 года в связи с изменением фактической площади арендуемого земельного участка (уточненная площадь составила 4 784 кв.м) Общество обратилось в Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» для составления актуальной ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию (рег. № 44277Г-16/1) по состоянию на 28.04.2016 зафиксировала уточненные сведения о площади арендуемого земельного участка и его функциональном использовании. В связи с этим был подготовлен новый, актуальный расчет арендной платы, подлежащей уплате начиная с 28.04.2016.

Общество указывает, что фактически им в период с августа 2015 года по 28.04.2016 перечислялась арендная плата исходя из кода функционального использования 18.0, общая сумма перечисленной арендной платы составила 6 031 579 руб. 68 коп. Однако поскольку судебными актами по делу № А56-96799/2015 установлено отсутствие оснований для расчета арендной платы по коду 18.0, Общество полагает, что на стороне Комитета возникло неосновательное обогащение.

По расчету Общества, ежемесячная арендная плата для 1 и 4 кварталов должна составлять 217 875 руб. 41 коп., а для 2 и 3 кварталов – 359 366 руб. 60 коп. Сумма переплаты таким образом составила 3 646 227 руб. 22 коп.

Поскольку требования, изложенные в претензиях Общества в адрес Комитета, о возврате неосновательно полученных денежных средств, последним добровольно исполнены не были, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

На территории Санкт-Петербурга арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, а также земельные участки, в отношении которых государственная собственность не разграничена, определяется на основании Закона Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Положение).

Пунктами 1, 2 Положения определено, что базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения установлены в целях определения рыночно обоснованной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Санкт-Петербурга и арендаторов земельных участков.

При этом установлено, что базовая ставка арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к Положению; коэффициент местоположения характеризует увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге, перечень которых установлен в приложении 3 к Положению; коэффициент функционального использования территории в свою очередь определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. 

Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно пункту 2.7 Положения при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн – 18.0, который предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. 

Одновременно пунктом 2.8 Положения установлено, что иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды;

не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

Из материалов дела видно, что первоначально участок был предоставлен для использования под торговые цели без права возведения капитальных сооружений (пункт 1.2 договора, л.д. 9). С учетом данной цели в пункте 3.4 договора была установлена соответствующая арендная плата, подробный расчет которой с указанием кодов функционального использования участка (коды 3.3, 3.9) содержится в расчете, являющемся приложением к договору (л.д. 16).

Впоследствии, в дополнительном соглашении от 15.05.2009 № 03 к договору были зафиксированы такие виды использования участка, как торговля на промтоварных рынках и торговых зонах до 1 га, в том числе с реализацией товаров смешанного ассортимента, торговля сельхозпродукцией, реконструкция торговой зоны и автостоянка, расположенная на закрытой территории с ограниченным доступом. С учетом перечисленных видов функционального использования участка размер арендной платы в этом дополнительном соглашении был уточнен (л.д. 24).

Далее, дополнительным соглашением от 09.12.2009 № 04 (л.д. 28) стороны изменили срок действия договора, продлив его по 11.10.2020.

По заказу Общества Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» была изготовлена ведомость инвентаризации арендуемого участка по состоянию на 14.05.2009 (рег. № 22077Г-09/1) (л.д. 90-91), из которой следует, что на участке  площадью 4 860 кв.м имеются следующие зоны функционального использования: торговля на промтоварных рынках и торговых зонах площадью до 1 га, в том числе с реализацией товаров смешанного ассортимента, расположенная на основной транспортной магистрали (код 3.5, доля площади участка 3 057,2 кв.м), торговля сельхозпродукцией (код 3.4, доля площади участка 558 кв.м), реконструкция торговой зоны (код 10.1, доля площади участка 1 205,8 кв.м) и автостоянка, расположенная на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5, доля площади участка 39 кв.м).

Рассчитывая размер неосновательного обогащения в настоящем деле, Общество исходит из того, что размер арендной платы за период с августа 2015 года по 28.04.2016 должен определяться на основании ведомости по состоянию на 14.05.2009 (рег. № 22077Г-09/1).

Однако суд не может согласиться с таким выводом.

В материалы дела представлена ведомость инвентаризации спорного участка по состоянию на 28.04.2016 (рег. № 44277Г-16/1) (л.д. 38-41).

Из данной ведомости видно, что участок площадью 4 784 кв.м используется под следующие цели: промтоварные рынки и торговые зоны на земельных участках площадью менее 1 га (рынок, на котором находятся временные объекты максимальной площадью 936 кв.м и 597 кв.м) (код 3.5, доля площади участка 4 193 кв.м), продовольственные рынки и торговые зоны, специализирующиеся на торговле сельхозпродукцией (код 3.4, доля площади участка 284 кв.м), автостоянки, расположенные на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5, доля площади участка 4 784 кв.м).

Сопоставив сведения, отраженные в ведомости по состоянию на 14.05.2009 (рег. № 22077Г-09/1) и в ведомости по состоянию на 28.04.2016 (рег. № 44277Г-16/1), видно, что в 2016 году использование участка Обществом носило иной, нежели в 2009 году характер, как по виду функционального использования, так и по площадям такого использования.

При этом, в нарушение предусмотренного пунктом 2.8 Положения требования о предоставлении ведомости инвентаризации земельного участка не реже одного раза в три года (в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более), Обществом такая ведомость представлена не была.

В этой связи оснований полагать, что в период с августа 2015 года по 28.04.2016 Общество использовало участок так, как это было отражено в ведомости 2009 года, не имеется.

Напротив, учитывая изменение как функционального использования участка, так и площадей такого использования, следует признать, что Общество имело возможность в спорный период использовать участок под иные цели, нежели под цели, указанные в ведомости 2009 года, а потому отсутствуют основания для расчета арендной платы за период с августа 2015 года по 28.04.2016 исходя из сведений, содержащихся в ведомости 2009 года.

Документов бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, справок федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН, для подтверждения факта сохранения использования участка под прежние цели, в нарушение абзацев 7 и 8 пункта 2.8 Положения Обществом не представлено.

Доводы Общества об установлении в судебных актах по делу № А56-96799/2015 неправомерности расчета арендной платы за период с апреля по июль 2015 года с применением кода функционального использования 18.0, и, следовательно, невозможности применения этого кода при расчете арендной платы в период с августа 2015 года по 28.04.2016, судом отклоняются.

В деле № А56-96799/2015 было установлено, что расчет арендной платы за период с апреля по июль 2015 года исходя из кода функционального использования 18.0 произведен Комитетом на основании пункта 3.1.2 Положения, согласно которому арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс. В случае, когда по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, арендная плата рассчитывается по коду 18.0. С момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка. В случае, когда по истечении 24 месяцев с даты принятия собственником решения о проведении капитального ремонта объект капитального строительства не эксплуатируется, арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Суды установили, что к спорным отношениям положения названных норм применению не подлежат, поскольку в пункте 1.2 договора оговорено использование земельного участка под торговые цели без права возведения капитальных сооружений. При этом доказательства нарушения арендатором этого условия в деле отсутствовали. В связи с этим суды указали, что заключенный сторонами договор не является договором аренды на инвестиционных условиях. Исходя из того, что никаких сроков реконструкции договором не предусмотрено, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для применения Комитетом кода функционального использования 18.0.

Между тем, в настоящем деле Комитет не ссылается на пункт 3.1.2 Положения.

Рассчитывая арендную плату за период с августа 2015 года по 28.04.2016 с применением кода 18.0, Комитет исходит из непредставления Обществом ведомости инвентаризации участка один раз в три года, как это императивно установлено Положением, а также из изменения видов функционального использования и их площади.

Ведомость по состоянию на 2016 год не была предметом исследования судом в указанном деле, выводов об изменении видов функционального использования в период с апреля по июль 2015 год судебные акты по делу № А56-96799/2015 не содержат.

В этом смысле обстоятельства, установленные в рамках дела № А56-96799/2015, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Поскольку Общество не подтвердило использование участка в спорный период, заявленный в этом деле, в соответствии с видами и площадями функционального использования, отраженными в ведомости 2009 года, постольку на стороне Комитета, получившего арендную плату с применением при ее расчете кода 18.0 (как это предусмотрено пунктом 2.7 Положения), не возникло неосновательного обогащения.

Как указано в пункте 2.8 Положения, иные коды Кн (отличные от кода 18.0), понижающие корректирующие коэффициенты применяются лишь при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка. Без указанной ведомости такие коды могут быть применены исключительно при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. 

Однако материалами дела подтверждается использование участка под несколько видов функционального использования.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Галенкина К.В.