Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-9395/2023

«05» 

февраля

2024 года

 

«29»  января  2024 года оглашена резолютивная часть

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании, путем использования системы веб-конференции, дело по заявлению: 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 32272320003393) к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>) и к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации  «Город Калининград» Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>)

- о признании незаконным отказа, 

- об обязании предоставить земельный участок;

третье лицо: ООО «Подводречстрой»,

при участии:

от ИП – ФИО2 по доверенности, 

от Администрации и Комитета – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – не явились, извещены; 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (далее - Комитет) о признании приобретения в силу закона статуса арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего арендатора, путем внесения необходимых изменений в договор аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 о перемене арендатора, об обязании предоставить надлежащую заверенную копию договора аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 в действующей редакции, сведения, необходимые для осуществления арендатором арендных платежей. 

         Кроме того, по делу № А21-12780/2023 ИП ФИО1 заявлены требования к Администрация о признании недействительным письма (отказа) № и-КМИ-19/22321 от 13.07.2023.

         Определением от 23.10.2023 дела №А21-9395/2023 и №А21-12780/2023  объединены в одно производство для совместного рассмотрения под №А21-9395/2023.

         Надлежаще извещенное о месте и времени судебного заседания ООО «Подводречстрой» своих представителей для участия в рассмотрении заявления не направило.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

  В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала требования заявления в полном объеме, ссылаясь на невозможность эксплуатации собственности заявителя без спорного земельного участка, приобретение в силу закона статуса арендатора земельного участка, преюдициальный судебный акт.

Представитель Комитета и Администрации, возражая против заявления, указали на отсутствие договорных отношений и возможность предоставления земельного участка в меньшем размере. 

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением суда по делу № А21-4730/2020, 09 июня 2015 года между Администрацией (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Народное предприятие «6 экспедиционный отряд подводно-технических работ» (арендатор) заключен договор №012355 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком до 10 августа 2059 года земельный участок с кадастровым номером 39:15:111814:18 площадью 22392 кв.м., в пос. Прегольский города Калининграда, предоставленный под административный блок и строительство хозяйственной базы и стоянки плавтехсредств. 

Соглашением от 14 августа 2015 года права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский отряд подводно-технических работ» в связи с переходом к нему 13 августа 2015 года права собственности на находящееся на земельном участке нежилое здание. 

03 ноября 2015 года общество с ограниченной ответственностью «Балтийский отряд подводно-технических работ» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Подводречстрой» .

По договору от 07 мая 2018 года общество передало в собственность индивидуального предпринимателя ФИО4 нежилое здание с кадастровым номером 39:15:111814:22 площадью 631,3 кв.м., находящееся на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111814:18. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2021 г. по делу № А21-6855/2020-57 сделка по заключению договора купли-продажи земельного участка от 07 мая 2018 года, заключенного между ООО «Подводречстрой» и ИП ФИО4, признана недействительной, применены последствия недействительности сделки в форме возврата ООО «Подводречстрой» нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111814:22.

         Конкурсным управляющим, 19.07.2022 г. заключен  договор купли- продажи нежилого здания площадью с КН39:15:111814:22 с ФИО1. 

         Согласно договору, в состав передаваемого имущества входят вспомогательные для здания сооружения, принадлежащие продавцу и возведенные на участке, на котором располагается строение (п. 1.1. договора купли-продажи).

         Нежилое здание приобретено с неотделимыми улучшениями, расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18, комплекс представляет собой единый имущественный комплекс: капитальный железобетонный забор с организованным дополнительным въездом, ливневая и канализационная система с очистными сооружениями; водопровод с артезианской скважиной; свайное (из железобетонных свай) поле под планируемый кабельные строительством обеспечения электрические работоспособности здания, вспомогательного здания сторожки, скважины и иных инженерных сетей; пруд.

         Указанное подтверждается также Заключением кадастрового инженера ФИО5 от 29.08.22 г. с выводами о неделимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18.

По указанному преюдициальному делу, суд пришел к выводу, что раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18 площадью 22392 кв.м. по требованию собственника не соответствует закону и нарушает права арендатора и изменившегося собственника объекта недвижимости. 

Кроме того, суд отказал в требовании о расторжении договора аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 г., признав его действующим.

         ИП ФИО1 обратилась в Комитетс требованием о переходе прав арендатора по договору №012355 от 09.06.2015 г.

         Отказ Комитета от 13.07.2023 г. был мотивирован несоразмерностью площади земельного участка для использования объекта недвижимости.

         Полагая, что данный отказ неправомерен, предприниматель обратилась  с заявленные требованиями в суд.

         Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

 Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Указанная норма, как и принцип единства земельного участка и объекта недвижимости исходят, прежде всего, из объективной необходимости использования определенной  территории для эксплуатации объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Земельный участок, на котором расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости,  ООО «Подводречстрой» (продавец) использовало на основании договора аренды.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенном на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к истцу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

Указанный правовой подход подтверждается определением Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2017 по делу № 306-ЭС17-13791.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Вывод о несоразмерности земельного участка не подтвержден материалами дела, опровергается указанным выше преюдициальным актом. 

  Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

         В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

  При таких обстоятельствах, принимая во внимание нарушение прав предпринимателя, заявленные требования подлежат удовлетворению.

При этом согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя. Из изложенного следует, что, признав оспариваемое решение публичного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора. 

         Принимая во внимание неправомерность отказа, суд полагает, что заявленные предпринимателем требования о признании приобретения в силу закона статуса арендатора земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего арендатора, путем внесения необходимых изменений в договор аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 о перемене арендатора, об обязании предоставить надлежащую заверенную копию договора аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 в действующей редакции, сведения, необходимые для осуществления арендатором арендных платежей, будут являться надлежащим (эффективным) способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями  167-170     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», изложенный в письме от 13 июля 2023 №и-КМИ-19/22321, в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015. 

Признать приобретение индивидуальным предпринимателем ФИО1 с 16 августа 2022 года статуса арендатора по договору аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего арендатора, путем внесения необходимых изменений в договор аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 о перемене арендатора. 

Обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО1 надлежащую заверенную копию договора аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 в действующей редакции, сведения, необходимые для осуществления арендатором арендных платежей.

 Взыскать с администрации городского округа «Город Калининград» и комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 9000 рублей солидарно.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                             И.Л.Гурьева