ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-11053/2021

07 мая 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 мая 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Слобожаниной В.Б.,

судей  Масенковой И.В., Пивцаева Е.И.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ворониной Е.Ю., 

 

при участии:  

от истца: не явился, извещен; 

от ответчиков: 1) не явился, извещен (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя); 

                          2) посредством сервиса веб-конференция представитель Полянка А.Е. по доверенности от 28.09.2023; 

                          3) посредством сервиса веб-конференция представитель ФИО1 по доверенности от 01.01.2024; 

от 3-го лица: не явился, извещен; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8384/2024) публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация открытие» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 01.02.2024 по делу № А42-11053/2021 (судья Никитина О.В.), принятое по иску 

публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация открытие» 

к 1) межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и республике Карелия; 2) Управлению Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области; 3) Обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум»;

3-е лицо: ФИО2;

о признании, 

 

установил:

Публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – МТУ Росимущества), Управлению Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (далее – УФССП), обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум» (далее – ООО «Миллениум», Общество), в котором просит суд:

- признать недействительными торги по реализации имущества, принадлежащего ФИО3: здания ремонтных боксов, кадастровый номер 51:20:0001149:187, расположенное по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка, с кадастровым номером №51:20:0001144:747, местоположение: Мурманская область, Мурманск, ул. Новосельская, и применить последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке в натуре, с признанием недействительным договора купли-продажи здания ремонтных боксов, заключенного с победителем торгов;

- обязать организаторов торгов провести повторные торги по реализации имущества ФИО3 одним лотом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 29.06.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2022 вышеуказанные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Решением суда от 01.02.2024 в удовлетворении иска отказано.

Банк, считая решение суда от 01.02.2024 незаконным и необоснованным, подал апелляционную жалобу, в которой просит принятый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что при проведении оспариваемых торгов имело место быть нарушение, выразившееся в выставлении на торги здания и права аренды земельного участка под ним разными лотами, что повлекло неверное определение предмета и цены продажи. 

По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что требования Банка направлены на преодоление вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда города Мурманска от 23.01.2020 по делу № 2-318/20, является ошибочным. 

До судебного заседания в апелляционный суд поступили отзывы МТУ Росимущества и Общества, в которых ответчики просят решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители УФССП и Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Общество, МТУ Росимущества и ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Ленинского районного суда города Мурманска от 23.01.2020 по делу № 2-318/2020 удовлетворен иск Банка к ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Счастливое детство», индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении кредитного договора, о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с данным решением суда обращено взыскание на предметы залога, принадлежащие ФИО5, в том числе на нежилое двухэтажное здание ремонтных боксов, расположенное по адресу: 

<

...> с установленной начальной продажной ценой 1 159 200 руб., а также на право аренды земельного участка общей площадью 2 335 +/- 17 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001144:747, категория земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с установленной начальной продажной ценой - 1 720 800 руб.; определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.10.2020 на основании исполнительного листа № ФС022722687, выданного Ленинским районным судом города Мурманска, возбуждено исполнительное производство № 110388/20/51002-ИП.

Судебным приставом-исполнителем составлен акт от 19.02.2021 описи и ареста залогового имущества: здания ремонтных боксов, права аренды земельного участка, а также вынесено постановление от 19.02.2021 № 51002/21/98397 о наложении ареста на имущество должника.

Постановлением от 14.04.2021 № 51002/21/190085 о передаче арестованного имущества на торги судебный пристав-исполнитель УФССП передал в МТУ Росимущества на реализацию здание ремонтных боксов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 159 200 руб., и право аренды земельного участка, установив начальную продажную стоимость в размере 1 720 800 руб.

Письмом от 16.06.2021 № 51-06/5001 МТУ Росимущества направило ООО «Миллениум» поручение № 122т/21 на оказание услуг по реализации арестованного имущества.

Судебным приставом-исполнителем составлен акт от 30.06.2021 передачи арестованного имущества на торги, акт направлен в МТУ Росимущества и ООО «Миллениум».

Извещение о проведении торгов № 270821/6789934/01 опубликовано 27.08.2021 на электронной торговой площадке по адресу: http://ast-torg.ru/. Информация о торгах размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети Интернет на сайте www.rosim.ru и в газете Мурманский вестник от 27.08.2021 № 126 (7306).

Протоколом от 14.09.2021 об определении участников торгов по лоту № 1 – продажа нежилого двухэтажного здания ремонтных боксов площадью 708,2 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001149:187, находящегося по адресу: 

<

...> с установленной начальной продажной ценой 1 159 200 руб. (аукцион продажи № 90) подведены итоги приема заявок и установлено, что зарегистрировано 2 заявки.

Согласно протоколу от 15.09.2021 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (аукцион продажи № 90) победителем торгов признан ФИО2, предложивший цену 1 170 792 руб., по платежным поручениям от 29.09.2021 №№ 895220, 895222, 895221 произведена оплата имущества.

С победителем торгов заключен договор купли-продажи от 30.09.2021 № 122т/21, здание передано покупателю по акту приема-передачи. 

Платежным поручением от 04.10.2021 № 35026 полученные от покупателя денежные средства зачислены на расчетный счет Банка – взыскателя в исполнительном производстве.

Протоколом от 14.09.2021 об определении участников по лоту № 2 - продажа права аренды земельного участка общей площадью 2 335+/-17 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001144:747 из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с установленной начальной продажной ценой 1 720 800 руб. (аукцион продажи № 90) установлено, что заявок по данному лоту не зарегистрировано.

Протоколом от 15.09.2021 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 (аукцион продажи № 90) торги признаны несостоявшимися. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.09.2021 по исполнительному производству № 110388/20/51002-ИП цена права аренды земельного участка снижена на 15 % и составила 1 462 680 руб. 

Согласно протоколу от 22.10.2021 по лоту № 2 (аукцион продажи № 90) торги признаны несостоявшимися, так как не подано ни одной заявки. 

Имущественное право (право аренды земельного участка) возвращено судебному приставу-исполнителю по акту приема-передачи от 16.11.2021.

16.11.2021 судебным приставом-исполнителем Банку направлено предложение оставить нереализованное в принудительном порядке имущественное право за собой.

17.12.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного имущественного права (права аренды упомянутого земельного участка) Банку.

Ссылаясь на то, что при проведении торгов были допущены нарушения, которые затрагивают права и законные интересы Банка как залогодержателя, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Согласно частям 1 и 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

В силу пункта 1 статьи 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

При рассмотрении спора о признании торгов недействительными следует исходить из того, являются ли допущенные нарушения существенными, повлияли ли они на результат торгов, затрагивают ли они имущественные права и интересы заявителя. При этом под существенным нарушением порядка проведения торгов понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов, и как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Следовательно, признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. Указанные выше нормы права направлены на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица, в связи с чем лицо, обратившееся в суд с требованием об оспаривании результатов торгов, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на необходимость проверки доводов Банка о том, что продажа расположенного на земельном участке здания и права аренды этого земельного участка раздельными лотами нарушает права и законные интересы банка как кредитора, требования которого обеспечены залогом здания и права аренды земельного участка, на котором оно находится; что реализация права собственности на здание и права аренды земельного участка, на котором здание расположено, на торгах в отрыве друг от друга противоречит сути торгов как процедуры, предназначенной реализовать имущество и имущественные права, на которые обращено взыскание, по наиболее высокой цене, выявленной в ходе проведения торгов; что продажа права собственности на здание и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено, разными лотами привела к нарушениям порядка проведения торгов, повлёкшим неправильное определение цены продажи, так как приобретение права собственности на здание по цене только здания без учёта стоимости права аренды земельного участка влечет занижение цены, а право аренды земельного участка, где находится здание, в отдельности от права собственности на здание не представляет коммерческого интереса. 

Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, Банком не было представлено в материалы дела доказательств того, что выставление спорного имущества на торги одним лотом однозначно привело бы к его реализации, равно как и доказательств возможной реализации имущества одним лотом по более привлекательной для истца стоимости (ходатайства о проведении судебной экспертизы по указанному вопросу истцом заявлено не было).

Не было представлено истцом и доказательств того, что для функционирования спорного здания в соответствии с его назначением безусловно необходим спорный земельный участок в его текущей конфигурации и площади.

Фактически доводы Банка о том, что спорные объекты залога подлежали реализации одним лотом, носят предположительный характер и не подтверждены надлежащими доказательствами, более того, противоречат действиям самого Банка, который принял в залог право аренды земельного участка в рассматриваемой конфигурации самостоятельным лотом.

Из материалов дела также не следует ни того, что спорное имущество является единым технологическим комплексом, ни того, что для обслуживания здания площадью 708,2 кв.м необходим земельный участок площадью 2 335 кв.м.

Соответственно, как верно указано судом первой инстанции, из материалов дела не следует однозначно, что признание торгов недействительными и проведение новых торгов, на которых спорное имущество будет выставлено для продажи одним лотом по более высокой цене, образованной путем сложения стоимости обоих лотов (при том, что рыночная стоимость права аренды выше, чем самого здания), безусловно приведет к реализации такого лота и восстановлению нарушенных прав истца.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда данным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ)

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона о залоге здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.

Статьей 69 Закона об ипотеке установлено, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

 Соответственно, право аренды земельного участка одновременно следует за ипотекой расположенного на нем здания аналогично тому, как принадлежность следует за главной вещью, то есть в случае реализации предмета залога (здания) новый собственник в любом случае станет арендатором земельного участка вне зависимости от указания на право аренды земельного участка в договоре ипотеки

Таким образом, Банк, используя право аренды земельного участка как самостоятельный объект залог и отделив его от основного объекта залога, тем самым принял на себя все сопутствующие риски, в том числе риск отсутствия покупательского интереса к заложенному праву.

Банк, приняв в залог право аренды земельного участка отдельным лотом, осуществив оценку его рыночной стоимости, тем самым обозначил, что для него право аренды спорного земельного участка в рассматриваемой конфигурации и площади имеет самостоятельное хозяйственное назначение и ценность.

Более того, принимая в залог отдельным лотом право аренды земельного участка и осуществляя оценку его рыночной стоимости, Банк обозначил, что для него право аренды спорного земельного участка в рассматриваемой конфигурации и площади имеет самостоятельное хозяйственное назначение и ценность, что свидетельствует об отсутствии оснований полагать, что при организации и проведении торгов и осуществлении действий по исполнению вступившего в законную силу судебного акта, ответчики допустили нарушения в порядке формирования лотов.

Судом первой инстанции также принято во внимание, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 02.12.2015, заключенного между ООО «МурманСпектр» и ИП ФИО6 передача прав на земельный участок осуществляется без взимания платы за уступку прав.

В данном случае имущественное право аренды земельного участка является неотъемлемой принадлежностью к праву собственности на здание, которое на нем расположено.

При этом, действуя разумно и осмотрительно, Банк, зная заранее о составе объектов залога, имел законную возможность принять участие в формировании лотов, а также право на оспаривание судебного акта Ленинского районного суда города Мурманска 23.01.2020 по делу № 2-318/2020 или действий судебных приставов-исполнителей, организатора торгов в части формирования лотов, однако своим правом не воспользовался (доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено).

Кроме того, с учетом указаний суда кассационной инстанции в постановлении от 26.12.2022 по настоящему делу, суд первой инстанции, исследовав вопросы о возможности реализации организатором торгов права на обращение к судебному приставу-исполнителю с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке статьи 32 Федерального закона Российской Федерации от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ), также пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае стороны не были лишены права на соответствующие действия, объективные препятствия для реализации соответствующих прав отсутствовали.

Решение Ленинского районного суда города Мурманска от 23.01.2020 по делу № 2-318/20, которым определены состав залогового имущества, начальная продажная цена для каждого объекта залога, а также способ реализации имущества, не было отменено, вступило в законную силу, в связи с чем подлежало исполнению. 

При этом, повторно исследовав материалы дела, приняв во внимание положения части 1 статьи 90 Закона № 229-ФЗ, части 3 статьи 57 Закона об ипотеке, каких-либо нарушений в соблюдении порядка и сроков организации торгов апелляционным судом, равно как и судом первой инстанции установлено не было.

Доказательств существенного нарушения правил проведения торгов судом в ходе нового рассмотрения дела не установлено, истцом таких доказательств не представлено.

С учетом вышеприведенного апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае истцом не доказано наличие существенных нарушений действующего законодательства при проведении торгов, а также нарушение прав заинтересованных лиц, равно как и то, что признание торгов недействительными приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов Банка, в связи с чем в удовлетворении исковых требований обоснованно и правомерно отказано.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Банка, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 01.02.2024 по делу № А42-11053/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

И.В. Масенкова

 Е.И. Пивцаев