Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс 

<

***>, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-1837/2025

Дело № А19-25013/2023

27 июня 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Железняк Е.Г., Яцкевич Ю.С.,

при участии в судебном заседании представителя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 30.05.2025, диплом, паспорт), представителя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 24.01.2025, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 ноября 2024 года по делу № А19-25013/2023, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2025 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Анненко Дмитрии? Николаевич (далее – ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании 12 200 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15 ноября 2024 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2025 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО1 обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое разбирательство в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами к возникшим отношениям положений статей 381, 429, 431.2, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочности выводов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Вопреки позиции судов, при прекращении предварительного договора отсутствуют основания для удержания ответчиком переданного ему задатка. При подписании предварительного договора ответчиком даны недостоверные заверения о принадлежности ему на праве собственности ряда земельных участков, что указывает на вину ИП ФИО3 в незаключении договора купли-продажи и его недобросовестность. Ссылки судов на неполучение ответчиком задатка опровергаются договором, в котором прямо указано на передачу денежных средств продавцу.

В отзыве ИП ФИО3 просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 03.06.2025 в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы объявлен перерыв до 15 часов 20 минут 17.06.2025, информация о чем была размещена на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Как установлено судами, 16.08.2022 сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, по условиям которого ИП ФИО3 обязался в будущем заключить договор купли-продажи и передать ИП ФИО1 в собственность земельные участки с кадастровым номерами 38:16:000003:1013, 38:16:000003:1012, 38:16:000003:80, 38:16:000003:896, 38:16:000003:906, 38:16:000003:893, 38:16:000003:107, 38:16:000003:109, 38:16:000003:32, 38:16:000003:63, 38:16:000003:83, 38:16:000003:85, 38:16:000003:91, 38:16:000003:80, находящиеся по адресу: Иркутская область, Усольский район, в районе деревни Бадай.

В пункте 2.1 договора стороны условились о том, что основной договор купли-продажи земельных участков будет заключен не позднее 01.04.2023. Цена земельных участков согласована в размере 60 000 рублей за гектар. Покупатель обязался оплатить продавцу на условиях основного договора полную стоимость объектов недвижимости, из которой: 6 100 000 рублей выплачено в качестве задатка до подписания договора. Задаток выдается покупателем в счет причитающихся с него платежей по основному договору купли-продажи земельных участков в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Оставшаяся сумма оплачивается покупателем до заключения основного договора.

В пункте 1.2 договора указано, что земельные участки принадлежат продавцу на праве собственности.

В связи с получением информации о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 38:16:000003:80, 38:16:000003:896, 38:16:000003:906, 38:16:000003:893 принадлежат иному лицу, 25.03.2023 ИП ФИО1 направил ответчику заявление о расторжении указанного договора и возврата задатка в двойном размере 12 200 000 рублей.

В связи с неисполнением данного требования, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с названным выше иском.

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, суды руководствовались положениями статей 380, 381, 429, 990 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков, который прекратил свое действие в связи с незаключением основного договора; вина продавца в его не заключении отсутствует, ИП ФИО3 при продаже четырех земельных участков выступал в качестве комиссионера от лица их собственника и имел реальную возможность исполнить обязательство по их передаче покупателю; истцом не доказан факт внесения задатка в размере 6 100 000 рублей.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие их выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного судам независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

По договору от 16.08.2022 стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельных участков. При этом покупатель обязался выплатить полную стоимость имущества, из которой - 6 100 000 рублей выплачено в качестве задатка до подписания договора, а оставшуюся часть до заключения основного договора.

Оценив данные условия, суды квалифицировали договор как предварительный.

Между тем, приведенная судами юридическая оценка условий договора сделана без учета разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В договоре содержится условие о выплате покупателем до заключения основного договора всей стоимости приобретаемых земельных участков, в том числе 6 100 000 рублей до его заключения. Однако давая юридическую квалификацию договору суды данное условие должным образом не оценили.

Отвергая доводы истца о том, что факт передачи денежных средств в размере 6 100 000 рублей подтвержден пунктом 2.1 договора, в котором указано, что названная сумма выплачена до его подписания, суд апелляционной инстанции, критически оценив данное условие указал, что данное обстоятельство не является доказательством передачи денежных средств, поскольку ответчик отрицает факт их получения. 

В то же время судом не учтена правовая позиция, приведенная в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 305-ЭС21-8014 и от 02.06.2022 № 310-ЭС21-28189, согласно которой условие договора об оплате покупателем имущества полностью или в части имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами.

В этой связи суду надлежало предложить ответчику опровергнуть приведенные в договоре обстоятельства о получении денежных средств, выяснить действительную волю сторон при согласовании данного условия договора и обстоятельства их фактической передачи.

Статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны.

Из разъяснений, приведенных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 ГК РФ. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Сведения о заключении договора комиссии от 14.08.2022 между ФИО5 и ИП ФИО3, по условиям которого последний обязался совершить сделки по продаже земельных участков 38:16:000003:80, 38:16:000003:896, 38:16:000003:906, 38:16:000003:893, принадлежащих ФИО5, были представлены ответчиком в суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие осведомленность ИП ФИО1 о наличии указанного договора комиссии на момент подписания договора от 16.08.2022. Судами не выяснено, почему в договоре от 16.08.2022 в качестве собственника названных земельных участков указан ответчик, в то время как их собственником являлся ФИО5 согласно выпискам из ЕГРН.

Исходя из этого, выводы суда апелляционной инстанции, согласно которым истец при заключении договора от 16.08.2022 при должной осмотрительности не мог не знать о данном обстоятельстве, поскольку сведения в Едином государственном реестре недвижимости носят открытый характер и считаются достоверными пока не будет доказано иного, не исключают применения к возникшим отношениям положений статей 431.2, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции фактически освободил ответчика от доказывания обстоятельств, связанных с его добросовестностью на стадии заключении договора.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пунктов 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое судебное разбирательство в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, дать надлежащую правовую квалификацию договору от 16.08.2022, выяснить имеются ли основания для его расторжения и возврата денежных средств (с учетом положений пункта 2.1. договора), принять законное и обоснованное решение.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 ноября 2024 года по делу № А19-25013/2023 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2025 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

Е.Г. Железняк

Ю.С. Яцкевич