Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-3295/2024

26 июля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года.  

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2024 года. 

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Жолондзь Ж.В.  

судей Брагиной Т.Г., Коваленко Н.Л. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Шутенко В.М.  

при участии в судебном заседании: 

представитель открыто акционерного общества «Центр геологических  исследований» ФИО1 по доверенности от 25 декабря 2023 года  

представитель департамента имущественных и земельных отношений  Магаданской области ФИО2 по доверенности от 7 декабря 2023 №  4199/23-4  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу открытого  акционерного общества «Центр геологических исследований»  

на решение от 12 апреля 2024 года по делу № А37-3659/2023 Арбитражного суда Магаданской области 

по иску акционерного общества «Центр геологических исследований» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к департаменту имущественных и земельных отношений Магаданской области  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании договора недействительной сделкой в части, о внесении  изменений в договор  

установил:

акционерное общество «Центр геологических исследований»  обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к департаменту  имущественных и земельных отношений Магаданской области, в котором  

просит признать пункт 2.1 договора от 11 октября 2022 № 296 купли-продажи  недвижимого имущества в части цены выкупа недействительным; изложить  пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость имущества по  настоящему договору составляет 8 773 333,33 рублей (восемь миллионов  семьсот семьдесят три тысячи триста тридцать три рубля тридцать три  копейки) (без НДС). Оплата стоимости имущества осуществляется в рассрочку,  период которой составляет 5 лет до 10 сентября 2027 года согласно  измененному графику внесения платежей (приложение № 1 к договору)».  

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 12 апреля 2024  года по делу № А37-3659/2023 в иске отказано.  

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по мотиву  неправильного применения норм материального права и несоответствия  выводов суда фактическим обстоятельствам дела, и принять по делу новый  судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование указано, что при  реализации имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008  года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого  имущества, находящегося в государственной или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) у продавца и  покупателя отсутствует обязанность по уплате налога на добавленную  стоимость, соответственно, у ответчика не имелось оснований для включения  налога на добавленную стоимость в выкупную цену недвижимого имущества,  указанную в пункте 2.1 договора. Таким образом, указанное условие договора  противоречит закону и является недействительным (ничтожным). Судом  первой инстанции не принята во внимание сложившееся судебная практика по  аналогичным спорам. Согласно правовой позиции, изложенной в  постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 сентября  2012 года № 3139/12, в случае, если определение рыночной стоимости  производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по  реализации этого имущества облагаются НДС, предполагается, что цена,  определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной  стоимости, включает в себя НДС. Указание на то, что рыночная стоимость  объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета  НДС, должно следовать из отчета. При совершении сделки по реализации  имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, нет оснований для  исчисления НДС, а покупатель в настоящем деле не является плательщиком  НДС, тогда как согласно положениям налогового законодательства НДС  уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами. Следовательно, в  рассматриваемом случае обязанность по уплате НДС при реализации  имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта  недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого  имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, после 1 апреля 2011  года не имеется.  

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал. 

Представитель ответчика заявил о несостоятельности доводов жалобы,  просил оставить обжалуемое решение суда без изменения как законное и  обоснованное по мотивам, приведенным в отзыве.  

Заслушав объяснения представителей, исследовав материалы дела,  апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения жалобы.  

По материалам дела установлено, что 29 мая 2020 года по результатам  несостоявшегося аукциона (протокол от 18 мая 2020 года № 1) между  областным государственным бюджетным учреждением «Магаданский  областной эксплуатационный центр» (арендодатель) (далее – ОГБУ «МОЭЦ») и  истцом (арендатор) заключен договор № 731 аренды нежилого помещения  (государственная собственность Магаданской области, находящаяся в  оперативном управлении ОГБУ «МОЭЦ») сроком действия с 1 июня 2020 года  по 31 мая 2025 года, на основании которого арендатору во временное  возмездное пользование передано нежилое помещение общей площадью 959,3  кв.м (кадастровый номер 49:09:03:0129:718), находящееся по адресу: 

<

...> (далее – арендуемое нежилое  помещение, объект выкупа).  

Письмом от 9 сентября 2020 года № 3209/20 арендатор обратился к  департаменту имущественных и земельных отношений Магаданской области  (далее – департамент) с заявлением о рассмотрении вопроса изъятия  арендуемого помещения из оперативного управления ОГБУ «МОЭЦ» и о  замене арендодателя на департамент.  

По результатам данного обращения департамент письмом от 23 октября  2020 года № 3089/23-1 уведомил арендатора о согласии ОГБУ «МОЭЦ» на  изъятие из оперативного управления учреждения арендуемого нежилого  помещения и о начале процедуры оформления необходимых документов и  внесении изменений в государственный реестр недвижимости о правах и  ограничениях на указанное помещение.  

Дополнительным соглашением от 11 января 2021 года № 1/731 в договор  аренды внесены соответствующие изменения, согласно которым арендодателем  по договору становится департамент.  

Письмом от 1 июня 2022 года № 1890/23-1 арендодатель уведомил  арендатора о возможности прекращения договорных отношений по аренде или  о передаче арендуемого нежилого помещения в субаренду.  

14 июня 2022 года арендатор обратился к арендодателю с заявлением от  10 июня 2022 года № 1406/22 о намерении воспользоваться преимущественным  правом на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с  положениями Закона № 159-ФЗ.  

Арендодатель установил соответствие арендатора требованиям статьи 3  Закона № 159-ФЗ.  

8 августа 2022 года между департаментом (заказчик) и обществом с  ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» (оценщик) заключен договор   № 3027 на проведение работ по оценке рыночной стоимости объекта  приватизации - вышеуказанного нежилого помещения.  

Согласно отчету об оценке от 19 августа 2022 года № 3024 рыночная  стоимость объекта выкупа по состоянию на 15 августа 2022 года составляет 10  528 000 рублей, в том числе иные расчетные величины в соответствии с  заданием на оценку - стоимость без НДС – 8 773 333,33 рублей, НДС (20 %) – 1  754 666,67 рублей.  

Письмом от 30 августа 2022 года № 2920/23-1 департамент предложил  арендатору в целях подготовки решения об условиях приватизации  государственного имущества в срок до 2 сентября 2022 года письменно  подтвердить предложение по порядку оплаты и сроках рассрочки либо  предложить другие условия.  

Письмом от 31 августа 2022 года № 2208/22 арендатор уведомил  департамент о своем согласии с оценкой и о готовности приобрести арендуемое  нежилое помещение в рассрочку сроком на 5 лет с ежемесячной выплатой  равными долями, указав на то, что стоимость объекта выкупа в соответствии с  отчетом об оценке составляет 8 773 333,33 рублей.  

2 сентября 2022 года департаментом издано распоряжение № 628/23 «Об  условиях приватизации государственного имущества Магаданской области», в  котором цена продажи объекта выкупа установлена в размере 10 528 000  рублей (без НДС).  

На основании распоряжения подготовлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества и график внесения платежей (приложение к  договору), которые с сопроводительным письмом от 12 сентября 2022 года №  3063/23-1 направлены обществу с разъяснением относительно определения  рыночной стоимости объекта выкупа без учета НДС.  

Общество в ответном письме от 12 сентября 2022 года № 2409/22  уведомило о согласии с предлагаемыми условиями.  

11 октября 2022 года между департаментом (продавец) и обществом  (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №  296, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в  собственность на условиях, изложенных в договоре, объект государственного  имущества Магаданской области, учтенный в составе казны Магаданской  области - нежилое помещение площадью 959,3 кв.м с кадастровым номером  49:09:030129:718 по адресу: 

<

...>,  арендуемое покупателем более двух лет непрерывно по договору аренды от 29  мая 2020 года № 731.  

Согласно пункту 2.1 договора цена приобретаемого имущества  установлена в размере 10 528 000 рублей (без НДС) на основании отчета об  оценке от 19 августа 2022 года № 3024.  

Покупатель обязался произвести оплату на условиях рассрочки равными  долями - до 10 сентября 2027 года в соответствии с графиком внесения  платежей (приложение № 1 к договору).  

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что право собственности на  приобретенное имущество переходит к покупателю с момента государственной  регистрации перехода указанного права на имущество.  

По акту приема-передачи от 17 октября 2022 года продавец передал, а  покупатель принял объект выкупа.  

19 октября 2022 года за покупателем зарегистрировано право  собственности на приобретенное имущество.  

31 октября 2022 года департаментом издано распоряжение № 738/23 «Об  исключении объекта выкупа из реестра государственного имущества  Магаданской области.  

Покупатель ежемесячно с октября 2022 года в соответствии с графиком  вносит платежи.  

24 октября 2023 года покупатель направил департаменту претензию от 23  октября 2023 года № 3210/23, в которой предложил во внесудебном порядке  внести в договор от 11 октября 2022 года № 296 изменения, касающиеся цены  приобретенного имущества, и установить ее в соответствии с проведенной  оценкой в размере 8 773 333,33 рублей (без учета НДС).  

Письмом от 21 ноября 2023 года № 3954/23-1 претензия оставлена  департаментом без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в  суд с настоящим иском.  

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что договором  от 8 августа 2022 года № 3027 на проведение работ по оценке рыночной  стоимости объекта приватизации, как и техническим заданием к договору не  предусмотрено определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом  НДС, соответственно, рыночная стоимость объекта, подлежащего  приватизации, указанная в отчете об оценке в размере 10 528 000 рублей,  фактически определена без учета НДС. Кроме того, суд первой инстанции  исходил из оспоримости сделки и из утраты истцом права ссылаться на ее  недействительность в части после своего явно выраженного волеизъявления на  заключение сделки по цене 10 528 000 рублей.  

Рассмотрев дело повторно, апелляционный суд признал выводы суда  ошибочными, однако неприведшими к принятию неправильного решения.  

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу  признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого  признания (ничтожная сделка).  

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и  при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые  законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая  сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки.  

Договор, условия которого противоречат существу законодательного  регулирования соответствующего вида обязательства, может быть  квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части,  даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет,  установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные  интересы.  

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной  собственности, может быть передано его собственником в собственность  граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о  приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной  собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной  собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов  малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого  имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и  среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого  имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).  

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

В случае если определение рыночной стоимости производится для  совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого  имущества облагаются НДС, предполагается, что цена, определенная на основе  рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя  НДС.  

Но, в случае, если рыночная стоимость объекта для цели совершения  сделки определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано  в отчете.  

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса  Российской Федерации при определении налоговой базы по налогу на  добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального  имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что  подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на  добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть  удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного  налога.  

В соответствии со статьями 161, 173 Налогового кодекса Российской  Федерации НДС является частью платы за приобретенное имущество, которая в  отличие от основной суммы, составляющей выкупную цену объекта  недвижимости и являющейся доходом соответствующего бюджета, согласно  положениям Кодекса и договора перечисляется не арендодателю (продавцу), а  непосредственно в федеральный бюджет. В этом случае покупатель  государственного (муниципального) имущества как налоговый агент, исходя из  цены имущества, указанной в договоре, обязан самостоятельно определить  налоговую базу с учетом суммы НДС.  

Таким образом, покупатель, как налоговый агент, должен самостоятельно  определить и перечислить в бюджет НДС исходя из суммы выплаченных  продавцу денежных средств.  

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса  Российской Федерации с 1 апреля 2011 года объектом налогообложения по  НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного  или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или  муниципальными предприятиями (учреждениями), и составляющего  государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке,  установленном Законом № 159-ФЗ.  

В силу приведенной нормы права в рассматриваемом случае обязанность  по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и  покупателя объекта недвижимости.  

Следовательно, оснований для включения НДС в состав цены  выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не  имеется.  

Согласно отчету об оценке от 19 августа 2022 года № 3024 рыночная  стоимость объекта оценки по состоянию на 15 августа 2022 года составляет 10  528 000 рублей, в том числе расчетные величины - стоимость без НДС – 8 773  333,33 рублей, НДС (20 %) – 1 754 666,67 рублей.  

Таким образом, из данного отчета прямо следует, что рыночная  стоимость объекта оценки, которая указана в оспариваемом пункте 2.1 договора  купли-продажи, определена оценщиком с учетом НДС и данный налог включен  в состав выкупной цены при реализации имущества, что противоречит  существу законодательного регулирования рассматриваемых правоотношений.  

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в  арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных  гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса,  а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в  выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им  способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и  спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон  предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ  защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим  способом защиты.  

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям  правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.  

В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том,  что способ защиты права, который выбрал истец, не приведет к получению  результата, в котором заинтересован истец, и, следовательно, не приведет к  восстановлению нарушенного права.  

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее  частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без  включения недействительной ее части.  

Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит  мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы  совершена сторонами и без включения ее недействительной части. При этом в  силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому,  что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать.  В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части  сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на  обсуждение сторон (пункт 100 постановления Пленума Верховного Суда РФ от  23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела  I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

В случае приобретения в собственность имущества в порядке,  предусмотренном Законом № 159-ФЗ, стоимость приобретаемого имущества  является существенным условием договора купли-продажи.  

При таких обстоятельствах признание договора купли-продажи от 11  октября 2022 № 296 в части цены выкупа недействительным невозможно,  поскольку без данного условия сделка не могла быть совершена.  

Учитывая изложенное, апелляционный суд поставил на обсуждение  сторон вопрос о признании сделки недействительной в целом.  

Представитель истца четко и недвусмысленно пояснил суду, что  признание сделки недействительной в целом не в интересах истца.  

Поскольку суд не вправе навязывать сторонам условия договора (а в  случае признания сделки недействительной и применения последствий ее  недействительности новые условия выкупа будут иными), апелляционный суд  не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска по заявленному  истцом предмету.  

Правовых оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского  кодекса Российской Федерации, для внесения судом требуемых истцом  изменений в договор в части выкупной цены апелляционным судом также не  установлено.  

На основании совокупности изложенного апелляционная жалоба  удовлетворению не подлежит.  

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе  относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Магаданской области от 12 апреля 2024  года по делу № А37-3659/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу  – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд  Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Ж.В. Жолондзь  Судьи Т.Г. Брагина   Н.Л. Коваленко