/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12361/2017

г. Краснодар

13 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Ассоль» (ИНН 2304043440, ОГРН 1052301880729) – Горб С.В. (удостоверение от 19.06.2012), Чефтелова Г.Д. (доверенность от 09.06.2018), от ответчиков: Домнина Максима Андреевича – Баранова А.Г. (доверенность от 03.10.2017), Тюфанова Юрия Николаевича – Баранова А.Г. (доверенность от 19.03.2018), индивидуального предпринимателя Шмаковой Светланы Юрьевны (ИНН 230400371188, ОГРНИП 315230400002692) – Швецова М.А. (доверенность от 17.10.2017), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Р-ТЭК» (ИНН 2315087513, ОГРН 1022302380704), общества с ограниченной ответственностью «Троя» (ИНН 2304041845, ОГРН 1042301876726), администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), Кузнецовой Ирины Анатольевны, Калинина Максима Константиновича, Добрышкина Сергея Борисовича, Кашкаровой Светланы Васильевны, Веденеева Александра Сергеевича, Сарычевой Натальи Юрьевны, Сарычева Алексея Петровича, Сарычевой Анастасии Алексеевны, Сурковой Надежды Семеновны, Соболевой Ирины Анатольевны, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Федерального  государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 11027700485757), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Ассоль» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Шапкин П.В.) по делу № А32-12361/2017, установил следующее.

ТСЖ «Ассоль» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просило: 

– признать недействительным (ничтожным) договор от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная – угол ул. Курзальной, заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) и ООО «Р-ТЭК»;

– признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение к договору от 19.01.2010 № 4000001861;

– признать отсутствующим право аренды ООО «Троя» на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93;

– признать отсутствующим право индивидуального предпринимателя Шмаковой С.Ю. (далее – предприниматель) на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93;

– обязать предпринимателя не чинить препятствия в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, а также осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Курзальная, 1а, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20;

– в случае невыполнения предпринимателем обязанности по сносу самовольно возведенного объекта недвижимости в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу разрешить истцу самостоятельно осуществить снос спорного объекта с правом взыскания стоимости демонтажных работ со Шмаковой С.Ю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018, производство по делу в части требований об устранении препятствий и сносе жилого дома прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что правовые и фактические основания для удовлетворения иска о признании отсутствующим права аренды ООО «Троя» и предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93 отсутствуют, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости не содержится сведений об обременении арендой спорного земельного участка в пользу указанных лиц. Суд первой инстанции указал, что требование о признании недействительными договора аренды и дополнительного соглашения не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца. Апелляционный суд также заключил, что срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды и дополнительного соглашения к нему истек.

В кассационной жалобе товарищество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 16.04.2018 и постановление от 13.07.2018 в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что срок исковой давности товарищество не пропустило. Выводы суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, а также об утрате владения спорным земельным участком ошибочны. В материалы дела представлены доказательства самовольного возведения предпринимателем многоэтажного дома, без получения разрешения на строительство и ввода его в эксплуатацию в уставленном законом порядке. Факт незаконного раздела первоначального земельного участка установлен судебными актами по делу № А32-37466/2016, следовательно, повторному доказыванию не подлежит. 

В отзывах предприниматель, администрация и Домнин М.А. указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы. Представители Домина М.А., Тюфанова Ю.Н. и предпринимателя полагали, что судебные акты приняты в соответствии с нормами действующего законодательства и основаны на содержании представленных в дело доказательств. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды. 

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 10.09.2004                    № 1217 оформлено решение о предоставлении ООО «Р-ТЭК» в аренду земельного участка площадью 3964 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403034:20), расположенного по адресу: город-курорт Геленджик, ул. Революционная, 21 – угол ул. Курзальной, предназначенного для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома (т. 1, л. д. 38, 39).

На основании постановления администрации от 31.05.2005 №744 ООО «Р-ТЭК» разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома (34 квартиры) площадью 6311,2 кв. м, построенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:20 (т. 1, л. д. 40, 41). 

Для управления названным многоквартирным жилым домом собственниками помещений создано товарищество.

Постановлением администрации от 22.12.2009 № 1246 предписано разделить земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 на 3 участка: площадью 2 375 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:92), площадью 1 302 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:93); площадью 247 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:94). 

Администрация (арендодатель) и ООО «Р-ТЭК» (арендатор) заключили договор от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка площадью 1302 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:93), расположенного по адресу: город-курорт Геленджик,                              ул. Революционная – угол ул. Курзальной, в целях завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома (т. 2, л. д. 5 – 12).

22 марта 2010 года ООО «Р-ТЭК» и ООО «Троя» заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды 19.01.2010 № 4000001861 (т. 2, л. д. 27). 

На основании дополнительного соглашения от 04.06.2012, заключенного администрацией и ООО «Троя», изменено назначение земельного участка – для размещения домов многоэтажной жилой застройки (т. 2, л. д. 29).

30 октября 2014 года ООО «Троя» и предприниматель заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды 19.01.2010 № 4000001861 (т. 2, л. д. 28).

На основании соглашения от 21.03.2016 договор от 19.01.2010 № 4000001861 расторгнут. 

Товарищество, полагая, что договор от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка, а также дополнительные соглашения к нему заключены с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 166 и статье 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемого договора) закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, а предъявленный им иск выступает средством защиты нарушенного права и законных интересов такого лица.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании пункта 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

С учетом проведенных норм на момент принятия администрацией решения о разделе и заключении договора аренды от 19.01.2010 исходный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 принадлежал на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно техническому заключению от 10.02.2017 № 17044Т3-2 для эксплуатации взведенного многоквартирного дома необходим земельный участок площадью 4 280 кв. м (т. 1,                            л. д. 28 – 36). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления Пленумов № 10/22), публично-правовое образование не вправе распоряжаться земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В силу норм части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

При возникновении у третьих лиц права на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права (пункт 68 постановления Пленумов № 10/22).

Объект (площадь застройки 564 кв. м) на земельном участке площадью 1302 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403043:93) возведен в отсутствие разрешительной документации. Собственники исходного участка в гражданском деле о признании права собственности на него участия не принимали (т. 2, л. д. 31 – 34). 

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П указано, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Поскольку у администрации отсутствовали полномочия на раздел земельного участка, находившегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (постановление от 22.12.2009 № 1246; т. 2, л. д. 16,17), изменение вида его разрешенного использования и передачу в аренду части этого участка                              ООО «Р-ТЭК», договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861 (в редакции дополнительных соглашений) является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 168, 209,                            608 Гражданского кодекса). 

 Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска товарищества в части признания недействительным (ничтожным) договора от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка, исходил из того, что данное требование является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку спорный участок не находится во владении истца. Апелляционный суд указал, что товарищество обратилось в арбитражный суд с пропуском срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции, действующей до 01.09.2013). Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

            В то же время судебные инстанции при рассмотрении требования о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.01.2010 № 4000001861 не учли, что спорный земельный участок (1302 кв. м) образован в отсутствие предусмотренных законом оснований и входил в состав земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении товарищества. Согласно техническому заключению от 10.02.2017 № 17044ТЗ-2 площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:92 в размере 2375 кв. м (предоставленного после раздела для дома, находящегося в управлении товарищества) меньше нормативной площади земельного участка (4280 кв. м), необходимой для эксплуатации названного объекта (т. 1, л. д. 28 – 37). 

Договор от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 04.06.2012) заключен администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение земельным участком, поэтому требования истца, имеющего интерес в обеспечении надлежащей эксплуатации многоквартирного дома,  о признании данной сделки недействительной (ничтожной) подлежали удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции об избрании товариществом ненадлежащего способа судебной защиты сделаны без исследования обстоятельств формирования земельного участка с кадастровым 23:40:0403034:93 (постановление администрации от 22.12.2009 № 1246), а также без учета правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 15278/10, о возможности применения такого способа защиты как признание недействительной (ничтожной) сделки без применения последствий ее недействительности. При этом целью обращения лица в суд является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании, к числу которых относится иск о признании сделки недействительной). Такой судебный акт необходим истцу для последующей защиты нарушенного права, в том числе обеспечения необходимой эксплуатации многоквартирного жилого дома (т. 4, л. д. 52, 53). Последующее расторжение ответчиками договора аренды не исключает возможности признания его недействительным в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции, указывая в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, на пропуск срока исковой давности не принял во внимание следующее.

Требования товарищества по существу направлены на защиту права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования, в связи с передачей части этого участка предпринимателю. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 применительно к требованиям о признании недействительной сделки (по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту своего права на земельный участок) сформулирована правовая позиция о неприменении к ним срока исковой давности.

С учетом характера требований товарищества подобный подход подлежит применению и в рассматриваемом случае. 

Судебные инстанции неправильно применили положения статей 166 – 168, 181, 208 Гражданского кодекса, поэтому решение и постановление в части отказа в удовлетворении иска товарищества о признании недействительным договора аренды от 19.01.2010 № 4000001861 следует отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении названного требования (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

В удовлетворении иска товарищества о признании отсутствующим права аренды ответчиков судебные инстанции отказали правомерно, с учетом содержания записей, внесенных в ЕГРН в отношении спорного земельного участка (т. 2, л. д. 110, 139 – 142). Соответствующие доводы представителя товарищества суд округа отклоняет.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 по делу № А32-12361/2017 в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды от 19.01.2010 № 4000001861 отменить.

В отмененной части принять новый судебный акт. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 19.01.2010 № 4000001861, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, в редакции дополнительного соглашения к нему от 04.06.2012.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         И.В. Сидорова