ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

19.09.2017                                                                                  Дело № А40-188934/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12.09.2017

Постановление в полном объеме изготовлено 19.09.2017

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Нечаева С.В. 

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 27.07.2016, ФИО2 по дов. от 27.07.2016;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 25.05.2017;

от третьего лица – не явилась, извещена,

рассмотрев в судебном заседании  12.09.2017 кассационные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью «Звони юристу» и Товарищества на вере «ДСК-1 и Компания»

на решение от 06.03.2017 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Прижбиловым С.В.,

на постановление от 01.06.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Каменецким Д.В., Бекетовой И.В., Поташовой Ж.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Звони юристу» 

к товариществу на вере «ДСК-1 и Компания»

третье лицо: ФИО4

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Звони юристу» (далее – ООО «Звони юристу» или истец), с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к товариществу на вере «ДСК-1 и Компания» (далее – Товарищество или ответчик) о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в размере 179 400 руб., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 44 850 руб. за период с 19.06.2016 по 14.07.2016, неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 89 700 руб., неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования покупателя о выплате неустойки за соразмерное уменьшение покупной цены в размере 22 425 руб. за период с 19.06.2016 (25 дней).

В обоснование исковых требований истцом было указано, что между ФИО4 (покупатель) и Товариществом (продавец) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в собственность ФИО4 в построенном жилом доме однокомнатную квартиру; при передаче квартиры покупателем было обнаружено несоответствие фактической площади квартиры учтенной в ГКН и площади оговоренной в договоре купли-продажи, исходя из которой была рассчитана стоимость приобретаемого имущества (в пункте 2 договора стороны согласовали, что площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, являющаяся предметом основного договора купли-продажи, ориентировочно составляет 40,0 кв. м, и может меняться по результатам обмеров БТИ),  однако фактически квартира имеет площадь 37,7 кв. м, продавец отказался добровольно удовлетворить требование покупателя, после чего покупатель передал истцу по договору цессии права требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры и соответствующих неустоек и штрафов, взыскание которых предусмотрено Законом «О защите прав потребителей».

Истец ссылался на нормы статей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что передача покупателю квартиры меньшей площади является продажей товара ненадлежащего качества, а также ссылался на вступившее в законную силу решение Железнодорожного городского суда Московской области от 19.04.2016 по делу № 2-1040/2016, которым было признано право собственности ФИО4 на квартиру, как на судебный акт, которым установлено, что по условиям договора купли-продажи продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить однокомнатную квартиру площадью 40,0 кв.м. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, была привлечена ФИО4.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017, исковые требования были удовлетворены в части взыскания задолженности в размере 179 400 руб. и неустойки в размере 44 850 руб., в удовлетворении остальной части требований было отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что разница между площадью квартиры, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, и площадью фактически переданной квартиры составляет 2,3 кв. м., указав при этом, что данное обстоятельство подтверждается решением Железнодорожного городского суда Московской области от 19.04.2016 по делу № 2-1040/2016, которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение.

При этом, суды пришли к выводу, что условие п. 3.2. договора купли-продажи противоречит требованиям статьи 18 Закона о защите прав потребителей в части наличия у потребителя (покупателя) права потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара в случае обнаружения в нем недостатков, поскольку включение в договор купли-продажи пункта 3.2, по сути, направлено на ограничение размера ответственности продавца за неправомерные действия (передача объекта ненадлежащего качества), следовательно, не может повлечь прекращения данного права, в связи с чем удовлетворили требование о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены в размере 179 400 руб.

Поскольку денежное обязательство ответчика в размере 179 400 руб. в установленный Законом «О защите прав потребителей» срок исполнено не было, требование об уплате неустойки за период с 19.06.2016 по 14.07.2016 в размере 44 850 руб. также было признано судами обоснованным.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 89 700 руб. и неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования о выплате неустойки за соразмерное уменьшение покупной цены в размере 22 425 руб., суды исходили из того, что ООО «Звони юристу» не является потребителем по смыслу Закона «О защите прав потребителей» и не приобретает право требования неустойки, установленной п. 6 ст. 13 названного Закона.

Договор цессии от 14.07.2016 № У-6412 в части передачи истцу права потребителя на взыскание с ответчика неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 89 700 руб., неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования о выплате неустойки за соразмерное уменьшение покупной цены в размере 22 425 руб. был признан судами ничтожным со ссылкой на пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 2 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств». 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец и ответчик обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами

В кассационной жалобе ООО «Звони юристу» истец просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении его требований о взыскании неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 89 700 руб. и неустойки (штрафа) за отказ от добровольного удовлетворения требования о выплате неустойки за соразмерное уменьшение покупной цены в размере 22 425 руб., в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы истец ссылается  на нарушение судом норм материального права и указывает, что заявленные требования об уплате неустойки (штрафа) имели своей целью  не удовлетворение третьим лицом своих личных, семейных и домашних нужд, а возложение на ответчика дополнительной имущественной ответственности за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований  об уплате суммы соразмерного уменьшения цены квартиры и неустойки по статье 23 Закона «О защите прав потребителей», которым, по мнению истца, предусматривается возможность взыскания неустойки (штрафа) в пользу лиц, не являющимися потребителями; выводы судом о ничтожности пункта 1.4.3 договора цессии от 14.07.2016 № У-6412 истец считает противоречащими фактическим обстоятельствам дела и положениям статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе Товарищества ответчик просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.  В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указывает, что выводы суда о наличии факта уменьшения площади квартиры на 2,3 кв.м не соответствуют материалам дела, поскольку в решении Железнодорожного городского суда Московской области от 19.04.2016 по делу № 2-1040/2016 не содержится выводов о  том, что площадь квартиры уменьшилась, а только зафиксирован тот факт, что площадь квартиры без учета площади балконов и лоджий по результатам обмеров БТИ составляет 37,7 кв.м; отличие фактической площади квартиры от проектной не является недостатком построенной квартиры; изменение проектной площади квартиры является условием, оговоренным продавцом (абзац 2 пункта 2 договора), при этом между сторонами не установлена стоимость за 1 кв.м; пункт 3.2 договора не содержит слов об ограничении ответственности за некачественный товар.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2017 рассмотрение кассационных жалоб истца и ответчика было отложено на основании части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении кассационных жалоб была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей третьего лица.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца и ответчика поддержали доводы своих кассационных жалоб, по доводам кассационных жалоб своих оппонентов возражали. 

Представитель истца настаивал на том, что размер квартиры (40,0 кв.м), подлежащей передаче покупателю, установлен вступившим законную силу решением суда общей юрисдикции, на вопрос судебной коллегии о том, в каком именно абзаце и на какой странице решения Железнодорожного городского суда установлено, что покупателю передана квартира меньшей площади, не ответил, настаивал на обоснованности своей правовой позиции о том, что уменьшение фактической площади квартиры является недостатком переданного товара. На вопрос судебной коллегии об изучении представителями судебной практики судов общей юрисдикции по аналогичным требованиям, в том числе определений Московского городского суда по делам № 11-25325 от 12.08.2013, № 33-20346 от 10.06.2014, № 4г/3-8764/15 от 18.08.2015, ответил, что данная практика им неизвестна.

Представитель ответчика указывал на включение в договор типовых условий об ориентировочной площади квартиры с учетом балконов и лоджий, которые в итоговых обмерах БТИ не участвуют, указал, что осуществление строительства квартиры, точно соответствующей предполагаемому метражу, технически невозможно за счет внутренних перекрытий, фактическая площадь переданной покупателю квартиры с учетом балконов и лоджий была больше 40 кв.м., однако незначительное изменение итоговой площади не является недостатком переданного товара, а существенное изменение площади возможно только в результате изменения проектной документации, которого в данном случае не было.

 Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и устных возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые при неправильном применении норм материального права.

При рассмотрении дела по существу судами было установлено, что 30.09.2014 между ФИО4 (покупатель) и Товариществом (продавец) был заключен договор купли-продажи № ПД16900/14/1275, согласно которому продавец обязался передать в собственность ФИО4 в построенном жилом доме однокомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: 

<

...> корп. 2, мкр. «Южное Кучино-2», секция 2 (1эп-3), этаж 10, № на площадке 2.

В абзаце 2 пункта 2 договора  стороны согласовали, что площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, являющаяся предметом основного договора, ориентировочно, составляет 40,0 кв. м, и может меняться по результатам обмеров БТИ.

В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что стоимость квартиры, подлежащая уплате покупателем по основному договору, является окончательной, не подлежит изменению, в том числе в связи с изменением площади квартиры с учетом балконов и лоджий по результатам обмером БТИ, и составляет 3 120 000 рублей.

Судами также установлено, что между ООО «Звони юристу» и третьим лицом 14.07.2016 был заключен договор уступки прав требований (цессии) № У-6412, согласно которому к истцу перешли права требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, неустойки за просрочку удовлетворения этого требования, штрафа (неустойки) за отказ ответчика удовлетворить требование покупателя в добровольном порядке (п. 1.4. договора цессии).

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены, исходили из того, что разница между площадью квартиры, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, и площадью фактически переданной квартиры составляет 2,3 кв. м., указав, что данное обстоятельство подтверждается решением Железнодорожного городского суда Московской области от 19.04.2016 по делу № 2-1040/2016, которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение.

Вместе с тем, в имеющемся в материалах дела решении суда общей юрисдикции (том 1 л.д.14-15) выводы о том, что имеется разница между площадью квартиры, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, и площадью фактически переданной квартиры, вообще отсутствуют, а на странице второй решения в абзаце десятом лишь приводятся условия договора № ПД16900/14/1275, заключенного между продавцом и покупателем о продаже квартиры площадью 40 кв.м., которые сами по себе никем не оспариваются. Выводов или установленных в решении суда общей юрисдикции обстоятельств о том, что продавцом была передана покупателю квартира ненадлежащего качества, также в указанном судебном акте не имеется, в связи с чем ссылка судов первой и апелляционной инстанции на положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на то, что вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции подтверждено обстоятельство передачи покупателю квартиры меньшей площади, прямо противоречит тексту представленного в материалы дела судебного акта.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что судебные акты о частичном удовлетворении исковых требований со ссылкой на ничтожность условия пункта 3.2 договора были приняты судами при неправильном применении норм материального права, а именно предусмотренных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации правил последовательного толкования условий договоров, в соответствии с которыми при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 3.2 договора содержит согласованное сторонами условие об окончательной стоимости квартиры, составляющей 3 120 000 рублей и не поставленной сторонами договора ни в зависимость от стоимости жилья за один квадратный метр, ни в зависимость от размера общей площади квартиры на момент ее передачи покупателю.

Указание в договоре купли-продажи квартиры в строящемся доме на продажу квартиры с ориентировочной стоимостью, которая может меняться по результатам обмеров БТИ, свидетельствует лишь об указании в договоре проектной площади квартиры, которая может не совпадать с общей площадью, что нарушением прав покупателя не является.

Такое условие именно об ориентировочной площади квартиры (в размере 40 кв.м.), которая может меняться по результатам обмеров БТИ, было согласовано сторонами договора № ПД16900/14/1275 в пункте 2 договора и судами первой и апелляционной инстанции не было признано ничтожным. 

Признавая в нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть без сопоставления с условием пункта 2 договора, ничтожным другое условие договора (пункт 3.2) о том, что цена квартиры является окончательной и не подлежит изменению, в том числе в связи с изменением площади квартиры с учетом балконов и лоджий по результатам обмеров БТИ, как направленное на ограничение ответственности продавца за передачу товара ненадлежащего качества (квартиры меньшей площади), суды не учли, что подобный подход к толкованию вышеуказанных условий договоров купли-продажи влечет правовую неопределенность для покупателя и возможность недобросовестного предъявления застройщиком (продавцом) в случае создания объекта чуть большей площади требования к покупателю о доплате за квартиру, цена которой была согласована сторонами как окончательная и не подлежащая изменению по результатам обмеров БТИ. 

Учитывая изложенное, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что правовых оснований для взыскания с продавца суммы соразмерного уменьшения покупной цены у судов не имелось, в связи с чем не имелось и оснований для удовлетворения требований истца о взыскании соответствующих неустоек и штрафов, в том числе заявленных ко взысканию на основании Закона «О защите прав потребителя», поэтому выводы суда о ничтожности договора уступки в части передачи истцу покупателем прав, вытекающих из Закона «О защите прав потребителей», правового значения для разрешения спора по существу не имеют.

Поскольку судами были установлены фактические обстоятельства дела, но были неправильно применены нормы материального права, то суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ответчика по подаче кассационной жалобы подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017 по делу № А40-188934/2016 отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО «Звони юристу» отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО «Звони юристу» в пользу товарищества на вере «ДСК-1 и Компания» 3 000 (три тысячи) рублей госпошлины за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий – судья                                                                 Е.А. Петрова 

Судьи:                     Н.Д. Денисова 

                      С.В. Нечаев