АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846)207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-20815/2021

г. Самара

17 декабря 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2021 года

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Бобылевой А.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 09, 10 декабря 2021 года дело по иску 

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» к обществу с ограниченной ответственностью «РозТех» о взыскании 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РозТех» к  обществу с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» о внесении изменений в условия договора и расторжении договора,

 

при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 22.10.2021 документ об образовании (до и после перерыва),

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 10.08.2021, документ об образовании (до перерыва); после перерыва – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» (далее – ООО «МД-Тольятти», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РозТех» (далее – ООО «РозТех», ответчик) о взыскании 3 461 373 руб. 87 коп., в том числе: 2 396 068 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942,  1 065 305 руб. 22 коп. неустойки (пени) за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942 по состоянию на 05.07.2021.         

Определением суда от 04.10.2021 принят встречный иск ООО «РозТех» ООО «МД-Тольятти» о внесении изменений в условия договора аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942 и расторжении договора аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении первоначальных исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать с ООО «РозТех» в пользу ООО «МД-Тольятти»:

1. задолженность по арендной плате по договору аренды №А-04-942 от 10.11.2017 за период 05.06.2020 по 05.07.2021 по состоянию на 30.11.2021 в размере 22 467,80 евро или 1 848 037 руб. 43 коп., в том числе:

-задолженность по основной арендной плате за период с 05.06.2020 по 05.07.2021 в размере 9930,34 евро, с учетом НДС, что составляет 838 853,34 руб. (включая НДС);

-задолженность по фиксированной части дополнительной арендной платы за период с 05.01.2018 по 05.07.2021 в размере 9189,50 евро, с учетом НДС, что составляет                      776 341 руб. 46 коп., с учетом НДС;

- задолженность по расчетной части дополнительной арендной платы за период с 05.01.2021 по 05.07.2021 составляет 3347,96 евро, что составляет 282 842 руб. 35 коп.;

2. неустойку в сумме 22 467,80 евро или 1 848 037 руб. 43 коп.

Указанное уточнение предмета иска принимается судом как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также истец в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (акта сверки и доказательства его направления в адрес ответчика). Представленные документы судом приобщены к материалам дела в порядке статей 41, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования с учетом уточнения, относительно удовлетворения встречных исковых требований возражал. 

Ответчик в судебном заседании возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные исковые требования поддержал. Также ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к встречному иску и контррасчета долга и неустойки, которое судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании 09.12.2021 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.12.2021. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.       

В судебном заседании после перерыва истец поддержал первоначальные исковые требования, относительно удовлетворения встречных исковых требований возражал. 

Неявка в судебное заседание по окончании перерыва ответчика в силу части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует его продолжению.  

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие  представителя ответчика по имеющимся в деле материалам.

Исследовав и оценив по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.      

Как следует из материалов дела, 10.11.2017 между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «РозТех» (арендатор) был заключен договор аренды (без отделочных работ) № А-04-942 (далее – договор), в соответствии с которым, с учетом дополнительных соглашений № 1 от 31.01.2019, № 2 от 01.10.2020 к договору, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 95,1 кв.м, находящееся в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: 445004, 

<

...>, нежилые помещения в котором принадлежат истцу на праве собственности (т. 1, л.д. 23, 39-44).

Вышеуказанное арендованное помещение передано ответчику по передаточному акту от 15.11.2017.

Срок договора установлен сторонами в пункте 3.1 договора: договор вступает в силу с момента государственной регистрации регистрирующим органом и действует по 30.09.2022 включительно.

В пункте 1 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 сторонами согласовано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации регистрирующим органом и действует до 31.03.2023 включительно.

В соответствии с разделом 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих: основная арендная плата; дополнительная арендная плата; переменная арендная плата; арендная плата с оборота.

Согласно пунктам 4.2.1, 4.2.2 договора основная арендная плата подлежит начислению и оплате с даты подписания сторонами передаточного акта. Основная арендная плата начисляется и оплачивается до даты возврата помещения арендодателю по передаточному акту включительно. 

На основании положений пункта 4.2.2 договора основная  арендная  плата уплачивается арендатором авансом ежемесячно не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца.

В соответствии с положениями пункта 4.1.1 договора основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 4648,30  евро, без учета НДС. За период с 01.04.2020 по 21.06.2020 включительно - 1,00 евро за все помещение в месяц, без учета НДС; начиная с 22.06.2020 - 4973,68 евро за все помещение в месяц, без учета НДС (пункт 2 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020).

При этом пунктом 4.4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.01.2019) 01.07.2019 предусмотрено ежегодное автоматическое увеличение основной арендной платы на 7 %. Увеличение размера основной арендной платы, производимое в соответствии с указанным пунктом, считается согласованным сторонами механизмом расчета основной арендной платы, а увеличение основной арендной платы не требует внесения изменений или дополнений в договор или подписания любых дополнительных документов сторонами.

Таким образом, размер основной арендной платы в спорный период составляет 6386,21 евро в месяц, включая НДС.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые арендодателем по управлению Комплексом, которые не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении, ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с даты подписания сторонами передаточного акта согласно пункту 2.1 договора.

С 01.01.2021 в редакции пункта 4.4 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые арендодателем по управлению Комплексом (далее – услуги по управлению Комплексом). Расходы арендодателя на услуги по управлению Комплексом не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора дополнительная арендная плата представляет собой платеж, который складывается из фиксированной и расчетной частей: фиксированная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 1225,17 Евро в месяц, без учета НДС. Фиксированная часть дополнительной арендной платы оплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с 01.01.2021.

В фиксированную часть дополнительной арендной платы включены следующие расходы арендодателя: на страхование Комплекса от ущерба и страхование ответственности в связи с эксплуатацией Комплекса; озеленение и благоустройство зон общего пользования прилегающей территории Комплекса; любые прочие расходы на услуги, которые связаны с эксплуатацией Комплекса, в том числе управлением Комплексом и его содержанием; маркетинговые услуги, связанные с эксплуатацией Комплекса.

На основании пункта 4.4.2.2 начиная с 01.07.2021 фиксированная часть дополнительной арендной платы ежегодно 01 июля автоматически увеличивается на 7 %. (дополнительное соглашение № 2 от 01.10.2020).

В соответствии с пунктом 4.4.2.3 в расчетную часть дополнительной арендной платы за все помещение включены следующие расходы арендодателя: на расходы на уплату налогов и сборов на недвижимое и иное имущество Комплекса, арендной платы за землю или земельного налога (или иных аналогичных налогов, уплачиваемых собственником или

арендатором земельного участка) и других аналогичных платежей, относящихся к земельному участку; обеспечение охраны Комплекса и зон общего пользования; уборка Комплекса и объектов зон общего пользования; техническое обслуживание и ремонт Комплекса и зон общего пользования.

Расчетная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 398,57 Евро в месяц, без учета НДС.

Расчетная часть дополнительной арендной платы оплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с 01.01.2021 (пункт 4.4.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020).

Переменная часть арендной платы состоит из:

А) Суммы, эквивалентной стоимости коммунальной услуги за электроснабжение, потребленной арендатором, которая определяются согласно показателям измерительных приборов. Если измерительные приборы (счетчики) вышли из строя/не установлены арендатором, то стоимость коммунальных услуг определяются как согласованная Сторонами пропорциональная доля в 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по обеспечению Комплекса электроэнергией, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к полезной площади Комплекса, которая по соглашению сторон признается равной 36 238 кв.м. (пункт 4.5.1 договора).

Б) Суммы, эквивалентной стоимости коммунальных услуг за: обеспечение Комплекса теплом, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ и негативное воздействие на централизованную систему водоотведения, за обеспечение электроэнергией зон общего пользования Комплекса, которые определяются как согласованная сторонами пропорциональная доля в 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по обеспечению Комплекса вышеперечисленными услугами, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к полезной площади Комплекса, которая по соглашению сторон признается равной 36 238 кв.м.

С 01.10.2020 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 (пункт 4.5.1 договора) включает: платежи за вывоз твердых отходов, которые определяются как 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по вывозу твердых отходов, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к общей арендуемой площади всех помещений торгового комплекса.

На переменную арендную плату начисляется НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.

Арендная плата с оборота (в редакции протокола разногласий от 10.10.2017 к договору) - общая сумма денежных средств, полученная арендатором от всех продаж товаров и услуг в помещении с применением контрольно-кассовой техники либо без нее, если это допускается действующим законодательством РФ, без учета налога на добавленную стоимость (НДС), за вычетом возвратов, произведенных в оборотный период.

Продажа подарочных карт (полученный аванс от покупателей) арендатора в помещении включается в оборот арендатора, а суммы «отоварки» подарочных карт из оборота арендатора подлежат исключению. Под суммой «отоварки» стороны понимают стоимость отгруженного (переданного) товара покупателю в счет ранее полученного аванса по подарочным картам.

В период с 01.01.2020 по 31.12.2020 включительно плата с оборота определяется по следующей формуле: ПСО = О х По - ОАП,

где:

ПСО - Плата с оборота;

О - оборот за оборотный период без учета налога на добавленную стоимость (НДС). При этом оборот за оборотный период, выраженный в рублях, подлежит пересчету в валюту договора аренды по курсу, согласованному сторонами в пункте 4.7.1.1 договора.

По - процент с оборота;

ОАП - Основная арендная плата за расчетный период без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Начиная с 01.01.2021 Плата с оборота определяется по следующей формуле: ПСО = О х По - ОАП,

где:

ПСО - Плата с оборота;

О - оборот за оборотный период без учета налога на добавленную стоимость (НДС). При этом оборот за оборотный период, выраженный в рублях, подлежит пересчету в валюту договора аренды по курсу ЦБ РФ на последний календарный день оборотного периода.

По - процент с оборота;

ОАП - Основная арендная плата за расчетный период без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

На Плату с оборота начисляется НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.

В соответствии с пунктом 4.7.1 договора все платежи по настоящему производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

За период с 01.01.2020 по 31.12.2020 включительно арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает основную арендную плату, дополнительную арендную плату и плату с оборота по курсу евро, равному 55,00 руб. за 1 Евро (дополнительное соглашение № 2 от 01.10.2020).

За нарушение сроков исполнения денежного обязательства пунктом 12.1.8 договора предусмотрена неустойка (пени) в размере 0,6% от суммы фактически неоплаченной арендной платы и/или любой из ее составных частей в срок, установленный в настоящем договоре,  за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате вышеуказанных составляющих арендной платы по договору, истец направил в адрес ответчика претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и неустойку (т. 1, л.д. 45-48).

Поскольку претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Возражая относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, ответчик ссылается на то, что не согласен с размером арендной платы и порядком ее определения, установленными договором и действующим с 01.01.2021 дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2020, использованными истцом для расчета исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с условиями договора основная арендная плата за пользование арендуемым помещением на дату 01.01.2021 составляет 5321,84 евро без учета НДС, с 01.07.2021 составляет 5694,37 евро без учета НДС, курс евро для оплаты платежей по договору с 01.01.2021 определяется по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Договор аренды заключен сторонами 10.11.2017, в договоре аренды на период с даты подписания договора до 31.12.2018 установлен курс для оплаты основной арендной платы, дополнительной арендной платы, арендной платы с оборота, а также обеспечительного взноса в размере 55 рублей за 1 евро.

Дополнительным соглашением № 1 от 31.01.2019 к договору условия об установлении курса 55 рублей за 1 евро для оплаты продлены на период с 01.01.2019 по 31.12.2019; дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2020 к договору условия об установлении курса 55 руб. за 1 евро для оплаты продлены на период с 01.01.2020 по 31.12.2020.

Таким образом, платежи по договору в течение всего срока действия договора и по 31.12.2020 оплачивались по курсу 55 руб. за 1 евро.

Ответчик указал, что арендатор подписывал договор с установлением арендной платы в евро с учетом фиксации курса евро ниже официального курса, ориентируясь на сумму арендной платы, которая будет подлежать оплате по договору аренды в рублях. Истец же в период с 01.01.2021 начисляет платежи исходя из ставки арендной платы, установленной договором, используя курс евро, установленный ЦБ РФ.

Как указал ответчик, сумма платежей по договору в рублях без условия о фиксации курса евро для оплаты в размере 55 руб. за 1 евро значительно превышает сумму арендной платы за помещение, на которую арендатор рассчитывал при заключении договора аренды и среднюю рыночную стоимость арендной платы за аналогичные помещения. Официальный курс евро с момента заключения договора вырос более чем на 20 рублей, ставка приобрела нерыночный характер ввиду существенного изменения обстоятельств.

Ответчик полагает, что истец, являясь сильной стороной договора, злоупотребляя своими правами, ставит ответчика в зависимое положение, чтобы минимизировать свои убытки, арендатор вынужден заключать сделку на кабальных условиях (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно продлевать срок действия договора, при том, что при отсутствии одностороннего отказа от договоров аренды делает практически невозможным когда-либо прекратить арендные отношения по договору.

С учетом отсутствия права арендатора на отказ от договора, предоставление скидок по арендной плате в обмен на условия о продлении договора аренды на срок больший, чем срок действия скидки, нарушает баланс интересов сторон, ставя арендатора в заведомо обременительное положение, лишает арендатора возможности прекратить когда-либо арендные отношения без значительных финансовых убытков.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет о рыночной оценке от 20.07.2021 (т. 2, л.д. 55-207), согласно которому по состоянию на 14.07.2021 рыночная арендная плата за помещение составляет 193 243 рублей за все помещение в месяц, в т.ч. НДС. Указанная сумма включает эксплуатационные и коммунальные расходы. То есть арендная плата за помещение по договору (без продления условий о фиксации курса евро на уровне 55 рублей за 1 евро) более чем в 3,5 раза превышает рыночную арендную плату.

Таким образом, ответчик полагает, что арендная плата за указанный период и далее должна быть пересчитана по курсу 55 рублей за 1 евро. Арендатор производил оплату платежей по договору по курсу евро равному 55 рублей за 1 евро, в связи с этим считает, что требование о взыскании задолженности по договору не подлежит удовлетворению.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, регулируемым нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. 

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателя имущество в арендное пользование, арендатор обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Действующим гражданским законодательством Российской Федерации установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами. Для отказа от оплаты у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить отплату.

В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела усматривается, что в пункте 4.7.1 договора установлено, что все платежи по настоящему договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

В договоре на период с даты подписания договора до 31.12.2018 установлен курс для оплаты основной арендной платы, дополнительной арендной платы, арендной платы с оборота, а также обеспечительного взноса в размере 55 руб. за 1 евро.

Дополнительным соглашением № 1 от 31.01.2019 к договору условия об установлении курса 55 рублей за 1 евро для оплаты продлены на период с 01.01.2019 по 31.12.2019.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2020 к договору условия об установлении курса 55 рублей за 1 евро для оплаты продлены на период с 01.01.2020 по 31.12.2020.

При этом согласно пункту 18 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020, во всем, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, договор остается без изменений.

Таким образом, из буквального толкования указанных положений договора и дополнительных соглашений к нему следует, что стороны согласовали условие о том, что с 01.01.2021 по окончании периода скидки подлежит применению пункт 4.7.1 договора, согласно которому все арендные платежи по договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Договором арендная плата установлена сторонами не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления (в евро, по согласованному сторонами курсу). 

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон и только в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из изложенного, поскольку арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку последние изменения в договор аренды внесены сторонами путем заключения дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020, то оно считается последней редакцией договора и подлежит исполнению сторонами.

Размер суммы задолженности по арендной плате, произведенный истцом по договору, проверен судом и признан арифметически правильным.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца 22 467, 80 евро задолженности по договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом в силу пункта 4.7.1 договора Евро рассчитывается по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Помимо основного долга истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 22 467,80 евро или 1 848 037 руб. 43 коп.

В соответствии с пунктом 12.1.8 договора за нарушение сроков исполнения денежного обязательства предусмотрена неустойка (пени) в размере 0,6% от суммы фактически неоплаченной арендной платы и/или любой из ее составных частей в срок, установленный в настоящем договоре,  за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.      

Основанием для применения пени является факт нарушения обязательства.     

В данном случае начисление истцом неустойки суд считает правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства по оплате в сроки, определенные договором, тогда как действующим законодательством пени отнесена к мере ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности за просрочку исполнения.     

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки составила 32 163, 79 евро (2 717 274 руб. 94 коп.), однако истец по собственной инициативе снизил сумму неустойки до 22 467,80 евро или 1 848 037 руб. 43 коп.

Проверив расчет неустойки, суд приходит к выводу о том, что арифметически он произведен неверно, поскольку расчет произведен истцом без учета статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, оплата за январь 2021 года должна быть произведена ответчиком 11.01.2021, так как последний день исполнения обязательства 05.01.2021 приходится на нерабочий день, в связи с чем пени подлежат начислению с 12.01.2021; оплата за май 2021 года должна быть произведена ответчиком 11.05.2021, так как последний день исполнения обязательства 05.05.2021 приходится на нерабочий день, в связи с чем пени подлежат начислению с 12.05.2021; оплата за июнь 2021 года должна быть произведена ответчиком 07.06.2021, так как последний день исполнения обязательства 05.06.2021 приходится на нерабочий день, в связи с чем пени подлежат начислению с 08.06.2021. В остальной части расчеты произведены верно.

Таким образом, по расчету суда размер пени составил 32 029, 71 евро.

Ответчиком со ссылкой на положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. Ответчиком представлен конррасчет пени, произведенный исходя из двукратной ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, а также исходя из Средневзвешенных процентных ставок кредитных организаций по кредитным и депозитным операциям в рублях без учета ПАО Сбербанк, опубликованном на сайте Центрального Банка РФ.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума N 7).       

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 N 154-О и от 21.12.2000 N 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.       

Действующее законодательство не ставит применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимость от вида неустойки, следовательно, как договорная, так и законная неустойка подлежит уменьшению судом на основании статьи 333 Кодекса при условии явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.       

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.       

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 73 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 74, 75 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, суд, рассматривая заявление о снижении неустойки, обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд полагает, что снижение неустойки до 0,1 % до 5 338, 29 евро позволит сохранить баланс интересов сторон, не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций. 

Кроме того, ответчик обратился к истцу со встречным иском о расторжении договора; в случае отказа судом в удовлетворении требования о расторжении договора о внесении изменений в условия договора, а именно:

- с 01.01.2021 до окончания срока действия договора установить основную арендную плату в размере 4 150 евро, с учетом НДС за все помещение в месяц, установить курс евро для оплаты платежей по договору равным 55,00 рублей за 1 Евро; 

- добавить право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора без обоснования причин с уведомлением арендодателя за 60 календарных дней;

- отменить условия пункта 1 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 к договору о продлении срока действия договора до 31.03.2023.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указал, что изменение размера арендной платы (скидки, фиксация курса) осуществляется арендодателем только при условии дополнительного продления срока аренды по договорам аренды. Так, при подписании дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 к договору арендодатель также согласовал уменьшение арендной платы в 2020 году, в том числе по причине введения государственными органами ограничительных мер, только под условием продления договора, действовавшего по 30.09.2022 еще на 6 месяцев. То есть арендодатель, являясь сильной стороной договора, являясь сильной стороной договора, злоупотребляя своими правами, ставит ответчика в зависимое положение, чтобы минимизировать свои убытки, арендатор вынужден заключать сделку на кабальных условиях (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно продлевать срок действия договора, при том, что при отсутствии одностороннего отказа от договоров аренды делает практически невозможным когда-либо прекратить арендные отношения по договору.

С учетом отсутствия права арендатора на отказ от договора, предоставление скидок по арендной плате в обмен на условия о продлении договора аренды на срок больший, чем срок действия скидки, нарушает баланс интересов сторон, ставя арендатора в заведомо обременительное положение, лишает арендатора возможности прекратить когда-либо арендные отношения без значительных финансовых убытков.

Согласно отчету о рыночной оценке от 20.07.2021 по состоянию на 14.07.2021 (т. 4, л.д. 1-148) рыночная арендная плата за помещение составляет 193 243 руб. за все помещение в месяц, в т.ч. НДС. Указанная сумма включает эксплуатационные и коммунальные расходы. То есть арендная плата за помещение по договору (без продления условий о фиксации курса евро на уровне 55 рублей за 1 евро) более чем в 3,5 раза превышает рыночную арендную плату.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. 

Отказ в предоставлении фиксации курса евро по договору на уровне 55 рублей за 1 евро с 01.01.2021 с учетом установленного ЦБ РФ курса евро по отношению к рублю влечет к необоснованному увеличению размера арендной платы по договору более чем в полтора раза по отношению к арендной плате, действовавшей в течение всего срока действия договора, а также получение арендодателем необоснованной выгоды за счет установления арендной платы в размере, значительно превышающем ее среднюю рыночную стоимость, что противоречит пункту 4 статьи 1, статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, ответчик указал, что начиная с 2020 года наблюдается уменьшение количества посетителей в Торговом центре и покупательской способности, в том числе, в последствии введения государственными органами ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции. 

Более того, коммерческая привлекательность помещения, на текущий момент снизилась по отношению к периоду подписания договора, в Торговом центре стали регулярно появляться помещения, не сданные в аренду арендодателем, расположенные рядом с помещением арендатора, что уменьшает поток посетителей, в том числе в помещение арендатора, и приводит к снижению выручки от реализации товара арендатора.

Ответчик полагает, что указанные обстоятельства наряду со значительным увеличением размера платежей по договору являются существенными изменениями обстоятельств, из которых исходил арендатор при заключении договора, что дает основания арендатору требовать изменения или расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с недостижением соглашения с арендодателем об изменении размера арендной платы и установлении курса евро для оплаты платежей по договору ООО «РозТех» обращалось к ООО «МД Тольятти» с просьбой расторгнуть договор с компенсацией арендной платы за 2 месяца аренды (с учетом фиксации курса-55 рублей за 1 евро) в размере 977 310, 40 рублей и оставления арендодателю обеспечительного платежа в размере 856 837 рублей. 

Письмо ООО «РозТех» исх. № Д.0341 от 21.07.2021 получено арендодателем под роспись 02.08.2021, а также направлено заказным письмом с описью вложения по юридическому адресу арендодателя. Письмо оставлено без ответа арендодателем.

Таким образом, ответчик, ссылаясь на то, что арендатором были предприняты все возможные способы для сохранения арендных отношений или для их прекращения с соблюдением баланса интересов сторон, просит внести изменения в условия договора и с 01.01.2021 до окончания срока действия договора установить основную арендную плату в размере 4 150 евро, с учетом НДС за все помещение в месяц, установить курс евро для оплаты платежей по договору равным 55,00 рублей за 1 Евро.

Кроме того, договором предусмотрен односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора аренды без обоснования причин с уведомлением арендатора об этом за 60 календарных дней (пункт 12.2.4 договора аренды в редакции пункта 7 дополнительного соглашения № 1 от 31.01.2019). Вышеуказанное условие было внесено в дополнительное соглашение № 1 от 31.01.2019 к договору (проект которого был подготовлен арендодателем), которым было также согласовано условие о фиксации курса евро на уровне 55 рублей за 1 евро для оплаты арендатором платежей по договору.

Как указал ответчик, арендодатель за счет предоставления арендатору условий о фиксации курса евро, являясь сильной стороной договора, воспользовался зависимым положением арендатора, получил для себя условия, ставящие его в более выгодное положение по сравнению с арендатором (более слабой стороной) и вынудил арендатора заключить дополнительное соглашение № 1 на кабальных для арендатора условиях. Отсутствие права на отказ от договора у арендатора нарушает баланс интересов сторон.

На основании пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылаясь на то, что в силу явного неравенства переговорных возможностей арендатор был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания иных условий дополнительного соглашения № 1 от 31.01.2019 к договору, ответчик просит устранить нарушение баланса интересов сторон и внести аналогичное право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора без обоснования причин с уведомлением арендодателя.

Также  ответчик указал¸ что в дополнительном соглашении № 2 от 01.10.2020 к договору, проект которого был подготовлен арендодателем, арендодатель за счет предоставления арендатору условий о фиксации курса евро на 2020 года, а также условий о снижении размера платежей по договору на период приостановления арендатором деятельности в помещении в связи с ограничительными мерами, введенными вследствие распространения новой коронавирусной инфекции, являясь сильной стороной договора, получил для себя условия, ставящие его в более выгодное положение по сравнению с арендатором (более слабой стороной) - дополнительно продлил срок действия договора, действовавшего по 30.09.2022, еще на 6 месяцев, при этом арендатор не имеет возможности расторгнуть такой договор до окончания его срока.

То есть арендодатель за счет предоставления арендатору условий о фиксации курса евро и снижении размера платежей по договору, являясь сильной стороной договора, воспользовался зависимым положением арендатора, получил для себя условия, ставящие его в более выгодное положение по сравнению с арендатором (более слабой стороной) и вынудил арендатора заключить дополнительное соглашение № 2 на кабальных для арендатора условиях.

На основании пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылаясь на то, что в силу явного неравенства переговорных возможностей арендатор был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания иных условий дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 к договору, ответчик требует изменить условия договора, отменив условия дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 к договору о продлении договора на срок до 31.03.2023.

Между тем встречные исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. При этом каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с условиями пункта 12.3.2 договора в редакции протокола разногласий, договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором в течение более 20 календарных дней подряд. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендодателю письменного извещения о необходимости устранения нарушений и или недостатков и при не устранении арендодателем таких недостатков в разумный срок, не превышающий 1 месяца и или в иной срок, согласованный сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение судом заключенного между сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами является исключительной мерой, и бремя доказывания совокупности условий необходимых для его расторжения несет лицо, заявившее такое требование.

Из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны вследствие существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем, ответчиком не доказана совокупность всех условий, при которых договор может быть изменен или расторгнут судом вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что ответчик неоднократно обращался к истцу с требованием об изменении и расторжении условий договора, однако стороны договора не достигли согласия по вопросу изменения условий договора и его расторжения.

Из материалов дела усматривается, что дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2021 в связи с ограничительными мерами, введенными вследствие распространения новой коронавирусной инфекции, предусмотрено освобождение арендатора от арендных платежей на период с 01.03.2020 по 21.06.2020.

Также пунктом 6 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 стороны предусмотрели льготный период для исчисления арендной платы с 01.01.2020 по 31.12.2020, используя для начисления и оплаты арендной платы курс евро равный 55 рублей за 1 евро.

Кроме того, судом учтено, что в соответствии с пунктом 6 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 стороны пришли к соглашению признать направленное арендатором арендодателю уведомление о расторжении договора в отношении арендуемого нежилого помещения, недействительным. Настоящим арендатор подтверждает свой отказ от намерения расторгнуть договор. Условия о расторжении договора содержащиеся в уведомлении, применению сторонами не подлежат.

Таким образом, арендодателем в период распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 были предприняты все зависящие от него меры, направленные на сохранение арендных отношений, уменьшение убытков у арендатора и соблюдение баланса интересов сторон, в связи с чем в рассматриваемой ситуации, учитывая при этом подписание сторонами 01.10.2020 дополнительного соглашения № 2 к договору, распространение новой коронавирусной инфекции к существенным обстоятельствам отнесено быть не может.

Также следует учесть, что заключение договора аренды несет в себе возможность изменения обстоятельств для арендатора независимо от того, предметом договора является иностранная валюта или российская денежная единица, так как по условиям договора арендная плата напрямую зависит от постоянных инфляционных процессов, в связи, с чем заключение договора предполагает возложение на арендатора риска изменения обстоятельств (предпринимательского риска).

Так, ответчик в момент заключения договора должен был предвидеть рост арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты.

Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при той заботливости и осмотрительности, которые от них требуются как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны исходить из возможного изменения обстоятельств заключения договора.

В связи с чем существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к российской валюте не является существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение или изменение условий договора.

С учетом экономической ситуации внутри страны, учитывая имеющиеся предыдущие случаи резкого скачка курса валют и длительного срока аренды, истец при заключении договора должен был предвидеть возможность повышения курса иностранных валют.

Таким образом, резкое повышение курса иностранной валюты в Российской Федерации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2015 N 12АП-4274/2015 по делу N А06-9802/2014, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.05.2016 N Ф05-4707/2016 по делу N А41-71971/2015.

Учитывая изложенное, основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

Ответчик просил внести изменения в условия договора, а именно: с 01.01.2021 до окончания срока действия договора установить основную арендную плату в размере 4 150 евро, с учетом НДС за все помещение в месяц, установить курс евро для оплаты платежей по договору равным 55,00 рублей за 1 Евро; добавить право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора без обоснования причин с уведомлением арендодателя за 60 календарных дней; а также отменить условия пункта 1 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 к договору о продлении срока действия договора до 31.03.2023.

Как следует из материалов дела, пунктом 6 Дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 стороны предусмотрели льготный период для исчисления арендной платы с 01.01.2020 по 31.12.2020, используя для начисления и оплаты арендной платы курс евро равный 55 рублей за 1 евро. При этом согласно пункту 18 дополнительного соглашения №2 от 01.10.2020, во всем, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, договор остается без изменений.

Таким образом, с 01.01.2021 по окончанию периода скидки подлежит применению пункт 4.7.1 договора, согласно которому все арендные платежи по договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Поскольку последние изменения в договор внесены сторонами путем заключения дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020, то оно считается последней редакцией договора и подлежит исполнению сторонами.

При этом отчет о рыночной оценке от 20.07.2021 не может быть положен судом в основу определения рыночной стоимости арендной платы, исходя из того, что арендодатель не был извещен о проведении оценочной экспертизы и был лишен возможности участия в проведении оценки, путем подготовки вопросов, предоставления информации, способствующей объективной оценке. Кроме того, для оценки рыночной ставки аренды взято только одно помещение, площадь которого составляет более 45878 кв.м., а это только часть ТРК «ПаркХаус». В отчете также не отражено, что комплекс ТPK состоит из трех зданий: ТРК «Парк Хаус», здание «Касторама и здание «Медиа Маркт», общей площадью более 100 тыс. кв.м., объединенных общей территорией, зоной парковки, территорией складских помещений. Указанные в отчете торговые центры не могут считаться конкурентами, поскольку ТРК Парк Хаус является одним из самых крупных ТЦ в Тольятти, объект находится на первой линии в центре самой крупной транспортной магистрали города и удобной развязки; прилегающая территория обеспечена остановками, пешеходными переходами, позволяющими беспрепятственно посещать ТРК.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2020 арендодатель согласовал арендатору условие об освобождении последнего от оплаты арендных платежей в период с 01.03.2020 по 21.06.2020, а также согласился на снижение арендных платежей путем фиксации курса евро в размере 55 рублей за 1 евро с учетом распределения финансового бремени на период по 31.03.2023. При иных условиях, например в случае отказа арендатора от договора после получения скидки по дополнительному соглашению № 2 от 01.10.2020, заключение данного соглашения было бы экономически нецелесообразным для арендодателя и нарушался бы баланс интересов.

Теперь, когда арендатор извлек финансовый результат из дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020, используя условие об освобождении арендатора от оплаты арендных платежей в период с 01.03.2020 по 21.06.2020, арендатор просит включить условие на отказ от договора, нарушая баланс интересов и действуя недобросовестно в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом.

При заключении договора аренды стороны согласовали в пункте 12.3.1 в первоначальной редакции: «односторонний отказ от исполнения настоящего договора арендатором во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором». Данное условие не включено в протокол разногласий к договору». Арендатор не оспаривал данное условие с даты заключения договора, и хотя договор подписан с протоколом разногласий, условие о запрете на односторонний отказ не включено в протокол, что подтверждает отсутствие разногласий сторон по поводу отсутствия указанного пункта, арендатор не оспаривал данное условие в рамках преддоговорного спора.

При этом переписка, предшествующая заключению договора и дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 16.7 договора, поскольку подписание договора (дополнительного соглашения) замещает собой все предыдущие и письменные договоренности, вся переписка утрачивает юридическую силу после подписания основного документа с даты его подписания.

Таким образом, оснований для включения данных условий в договор не имеется.

В соответствии с частью 1  статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной  пошлине по первоначальному иску  в  размере 40 307 руб. 00 коп., с учетом уточнения первоначальных исковых требований, относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца, уплатившего государственную пошлину при подаче иска; 1673 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. Расходы по государственной пошлине по встречному иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

первоначальные исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РозТех» в пользу общества с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» 22 467, 80 евро задолженности, 5 338, 29 евро неустойки по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату оплаты, а также 40 307 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РозТех» в доход федерального бюджета 1673 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

А.А. Бобылева