Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-14919/2020

г. Краснодар

18 марта 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ЮЖНО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ», 

к Администрации Абинского городского поселения Абинского района, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управлению Росреестра по Краснодарскому краю 

о признании права собственности, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Департамент имущественных отношений Краснодарского края

при участии: 

от истца: ФИО1 по доверенности; 

от ответчика: не явился; 

от третьих лиц: не явились.

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЮЖНО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ» обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Абинского городского поселения Абинского района о признании права собственности на следующие объекты: артезианскую скважину № 1, 1954 года постройки № 8426 с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианскую скважину № 2 1958 года постройки № П-3094/2 с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 и здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 площадью 75,1 кв.м., расположенные по адресу 

<

...> в границах земельного участка кадастровым номером 23:01:0503057:1422. 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В материалы дела от Департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на исковое заявление. 

 

В судебном заседании 10.03.2021 объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 11.03.2021, по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствии представителей сторон. 

Лица, участвующие в деле уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. 

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. 

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из текста искового заявления, 26 января 2005 между ООО «Южно-Промышленная Компания» и ОАО «Консервный завод «Абинский» был заключен договор купли-продажи № 01-24/01 и Акт приёма- передачи недвижимого имущества от 02 марта 2005, согласно которому ОАО «Консервный завод «Абинский» взял на себя обязательства передать в собственность покупателю недвижимое имущество, находящееся по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г, Абинск, ул. Вокзальная №37. Право собственности ОАО «Консервный завод «Абинский» на объекты: Артезианская скважина № 1 (паспорт № 8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229; Артезианская скважина №2 (паспорт № П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230; Здание, с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 возникло в 1992 в процессе приватизации, что подтверждено Планом приватизации, утверждённого зам. Председателем комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края 03.09.1992. Факт оплаты Покупателем подтверждён платёжным поручение № 10 от 24.01.2005 и платёжным поручением № 72 от 17.02.2005 ООО «Южно-Промышленная Компания» фактически владеет и пользуется имуществом учитывая его на балансе с 17.02.2005 г, что подтверждается справкой № 297 от 20.03.2020; № 298 от 20.03.2020; № 299 от 20.03.2020.

Истец указал, что право собственности ОАО «Консервный завод «Абинский» на данные объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...> возникло до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07,1997, и регистрация права на него не требовалась, а отсутствие такой регистрации само по себе не влияет на действительность сделки по передаче данного имущества.

В перечень передаваемых объектов были включены в том числе вышеуказанные объекты недвижимости, однако спорные объекты в договоре купли продажи № 01-24/01 и в акте приёма передач содержат ошибки в описании технических характеристик согласно паспортов - паспорт № 8426, паспорт № П-3094/2, что подтверждает справка из БТИ №100 от 21.03.2012, а на основании справок о балансовой стоимости зданий и сооружений - справка от 22.03.2005 о балансовой стоимости зданий и сооружений содержит информацию о глубине скважины – 250 м.; справка от 22.03.2005 о балансовой стоимости зданий и сооружений содержит информацию о глубине скважины -250 м.; справка от 22.03.2005 о балансовой стоимости зданий и сооружений содержит информацию о площади здания проходной 77.8 кв.м.

10 октября 2019 истец обратился в Филиал ГАУ«МФЦКК» в Абинском районе, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: Артезианская скважина №1 (паспорт № 8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229; Артезианская скважина №2 (паспорт № П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230; Здание, с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 технический паспорт от 29 марта 2019 г. ин.№ 7437/1, что подтверждается Описью документов, принятых для оказания государственных услуг № 23/018/001/801/2019-9592; 23/018/001/801/2019-9593; 23/018/001/801/2019-9594; 23/018/001/801/2019-9595. 

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистрация перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Абинский отдел) была приостановлена на основании отсутствия заявления продавца ОАО «Консервный завод «Абинский»» о регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности на указанные объекты и невозможности идентифицировать объекты в договоре купли-продажи № 01-24/01 от 26.01.2005.

Обществом получены уведомления о приостановлении государственной регистрации 25.10.2019 и от 22.10.2019 г. № 23/018/001/801/2019-9592; 23/018/001/801/2019-9593; 23/018/001/801/2019-9594; 23/018/001/801/2019-9595.

Спорные объекты расположены на земельном участке площадью 198010 кв.м, с кадастровым номером 23:01:0503057:1422, расположенным по адресу: РФ, 

<

...>, который находится в аренде у Истца, что подтверждается договором аренды № 0110100567 от 04.09.2018 г. Ранее действовали иные договоры аренды, где арендатором изначально было ОАО «Консервный завод «Абинский»», затем право аренды перешло ООО «Южно-Промышленная Компания», что подтверждается правом долгосрочной аренды согласно договору от 02.08.2005 г. № 0100005056 и от 24 мая 2006 г. № 0100005952. Участок был объединён на основании Постановления от 25 мая 2018 г. № 686. 06 апреля 2004 г. ОАО «Консервный завод «Абинский» был признан банкротом, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. Поскольку после завершения процедуры банкротства ОАО «Консервный завод «Абинский» в ноябре 2006 году было ликвидировано и исключено 27.11.2006 из Единого государственного реестра юридических лиц, общество не может обратиться к ОАО «Консервный завод «Абинский» с требованием о совершении необходимых для государственной регистрации действий ранее возникшего права. В целях регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты Общество обратилось с соответствующим пакетом документов в Управление Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление Росреестра) Абинский отдел.

Как установлено судом, истцу на основании договора аренды № 0110100567 от 04.09.2018 предоставлен земельный участок площадью 198010 кв.м, с кадастровым номером 23:01:0503057:1422, расположенным по адресу: РФ, 

<

...>, на котором расположены спорные объекты.

ООО «Южно-Промышленная Компания» имеет лицензию от 30 декабря 2005 серии КРД № 02727 на сооружения – скважины: Артезианская скважина №1 (паспорт № 8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229; Артезианская скважина №2 (паспорт № П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230; согласно которой ООО «Южно-Промышленная Компания» оплачивает водный налог на спорное имущество с 3 квартала 2005 г., что подтверждается налоговой декларацией за 3 квартал 2005 г. и по настоящее время, что подтверждается налоговыми декларациями за 1 квартал 2019 г., 2 квартал 2019 г., 3 квартал 2019.

Таким образом, ООО «Южно-Промышленная Компания» владеет и пользуется спорным имуществом с 2005 по настоящее время, однако в виду вышеизложенных обстоятельств не может полноправно им распоряжаться.

Также истец указал, что невозможность идентифицировать объекты в договоре купли-продажи № 01-24/01 от 26.01.2005 связана с несовпадением в договоре купли-продажи указанных характеристик по глубине скважин и размеру площади здания проходной с информацией, указанной в ЕГРП в отношении спорных объектов, а именно: Артезианская скважина № 8426 с кадастровым номером 23:01:0503057:1229 имеет глубину 120 м.; Артезианская скважина№ П-3094/2 с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 имеет глубину 124 м.; Здание с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 имеет площадь 75,1 кв.м.

В связи с необходимостью идентификации спорных объектов Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация- Краевое БТИ» за разъяснением и подтверждением.

Обществом получен ответ, что данные объекты идентифицируются с паспортами на скважины и техническими планами и паспортами, что подтверждается справкой из БТИ от 27.01.20 № 131-07/26.

Здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233, имело площадь 77,8 кв.м., согласно плану приватизации, а в последствии по техническим документам -Административное здание проходной, согласно техническому плану от 22 мая 2012 площадь была уменьшена на 75,1 кв.м., в настоящее время площадь не изменена, согласно технического паспорта от 29 марта 2019 здание проходной имеет наименование -Административное здание проходной. На сегодняшний день заявленные объекты имеют характеристики согласно Выпискам из ЕГРН.

Истец считает, что договор купли-продажи по форме и содержанию не противоречит законодательству, действовавшему на момент его совершения, является действительным даже при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и исполнен сторонами в полном объеме о чем свидетельствуют передаточный акт от 02 марта 2005 г. и платежное поручение N 10 и № 72, сведения о наличии спора о праве в отношении спорного объекта либо о право притязаниях на него иных лиц отсутствуют.

Отсутствие у истца возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности на вышеуказанные спорные объекты, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При решении обоснованности заявленных исковых требований суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и вести к восстановлению нарушенных прав. При этом право выбора способа защиты принадлежит истцу.

Абзацем 2 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Основания приобретения права предусмотрены статьей 218 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Управление Росреестра в отзыве на иск указало, что согласно сведениям ЕГРН сооружение с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, расположенное по адресу Краснодарский край, 

<

...> (Артезианская скважина № 8429, глубина — 120 м., 1954 год завершения строительства), поставлено на государственный кадастровый учет 4 апреля 2012 года. Сведения о зарегистрированный правах, обременениях, ограничениях на указанное сооружение в ЕГРН отсутствуют. Согласно сведениям ЕГРН сооружение с кадастровым номером 23:01:0503057:1230, расположенное по адресу Краснодарский край, 

<

...> (Артезианская скважина № П-3094/2, глубина — 124 м., 1958 год завершения строительства), поставлено на государственный кадастровый учет 4 апреля 2012 года. Сведения о зарегистрированный правах, обременениях, ограничениях на указанное сооружение в ЕГРН отсутствуют. Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 площадью 75,1 кв.м. (1956 год завершения строительства), расположенное по адресу Краснодарский край, 

<

...>, поставлено на государственный кадастровый учет 13 июня 2012 года. Сведения о зарегистрированный правах, обременениях, ограничениях на указанное сооружение в ЕГРН отсутствуют. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок, на котором расположены спорные объекты, с кадастровым номером 23:01:0503057:1422 общей площадью 198010 кв.м., расположенный по адресу 

<

...>, находится у ООО «Южно-Промышленная Компания» на праве аренды, о чем в ЕГРН на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0110100567 от 04.09.2018 г., заключенного между ООО «Южно-Промышленная Компания» и муниципальным образованием Абинское городское поселение Абинского района на срок с 04.09.2018 по 31.07.2054, сделана запись № 23/018/2018-2 от 26.12.2018.

Так, третье лицо сослалось на то, что для признания судом права собственности истца на вышеуказанный объект недвижимости истцу следует доказать наличие у него соответствующих прав, в связи с чем оставило иск на усмотрение суда.

Ответчик не согласный с иском указал, что 26 января 2005 года между ОАО «Консервный завод «Абинский» и ООО «Южно-Промышленная компания» был заключен договор купли-продажи № 01-24/01 и акт приема передачи недвижимого имущества от 2 марта 2005 года, При заключении договора купли-продажи истец знал и осознавал, что право собственности на указанные объекты недвижимости продавцом ОАО «Консервный завод «Абинский» не зарегистрировано.

Также согласно представленной информации истцом, продавец ОАО «Консервный завод «Абинский» в момент заключения договора купли-продажи был признан банкротом согласно решения Арбитражного суда Краснодарского края от 6 апреля 2004 года, а 27 ноября 2006 года продавец ОАО «Консервный завод «Абинский» исключен из Единого государственного реестра юридических лиц.

Таким образом, по мнению ответчика, с января 2005 года по ноябрь 2006 года, истцом не были предприняты меры по государственной регистрации заключенного договора купли-продажи указанных объектов недвижимости.

10 октября 2019 года истец обратился в Филиал ГАУ «МФЦ КК» в Абинском районе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а именно артезианские скважины № 1 и № 2, здание с кадастровым номером 23:01:0503057:1233. Но регистрация перехода права собственности на указанные объекты приостановлена, на основании отсутствия заявления продавца ОАО «Консервный завод «Абинский» о регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного с истцом 26 января 2005 года. А также, с невозможностью Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Абинский отдел) идентифицировать объекты недвижимости, а именно, с несовпадением в договоре купли-продажи от 26 января 2005 года указанных характеристик по глубине скважин и размеру площади здания проходной с информацией, указанной в ЕГРП, в связи с чем требования истца не обоснованы.

Департамент в отзыве на иск указал, что сведения об спорном имуществе в Реестре государственной собственности Краснодарского края отсутствуют.

В целях проверки технико-экономических показателей объектов, соответствия спорных строений требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, установления фактического размещения спорных объектов в границах земельных участков, на которых они расположены, по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Эксперт-Юг» ФИО2. 

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

«1. Описать фактическое расположение ли спорных объектов недвижимости скважины № 1 (№ 8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианской скважины № 2 (П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 и здания проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233, в границах земельного участка кадастровый номер 23:01:0503057:1422 (ранее 23:01:0503057:60). Соответствует ли их расположение схеме расположения объектов недвижимости подготовленной ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Абинскому району (т. 1 л.д. 111), а также схеме расположения объектов в приложении к лицензии на право пользования недрами от 15.06.2005 (т. 2 л.д. 40).

2. Соответствуют ли спорные объекты объектам, указанным в договоре купли-продажи от 26.01.2005 и представленной в материалы дела технической документации: - артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229 паспорту разведочно-эксплуатационной скважины на воду №842; - артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 паспорту разведочно-эксплуатационной скважины на воду № П3094/2; - здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 техническому паспорту от 09.04.2012 и от 29.03.2019, техническому плану здания от 22.05.2012 (т.1 л.д. 118- 136) и указанному в них году постройки объекта? 

3. Описать технико-экономические характеристики объектов, установить их год постройки, а также являются ли они объектами капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами? Описать почему эксперт пришел к такому выводу. 

4. Имеются ли у спорных объектов (артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229 и артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230) водопользователи помимо истца? 

5. Соответствуют ли спорные объекты техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования г. Абинск? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным? 

6. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов и их эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?».

Заключением строительно-технической экспертизы №828 от 16.12.2020г. установлено следующее:

1. Вблизи центрального проезда, который начинается от проходной и ориентирован параллельно межевой границе по ул. Вокзальной вглубь земельного участка, по обе стороны от него расположены две огороженные площадки с помещениями для скважин № 8426 и №П-3094 (фото 1, 2 и 6, 7 в Приложении №1 к заключению); - помещение скважины № 8426 находится на удалении 119,95 м от межевой границы (между точками 8 и 9 на схеме в Приложении 2 к заключению) по ул. Вокзальной и 179,34 м от межевой границы (между точками 20 и 21 на схеме в Приложении 2 к заключению) по ул. Заводской (около проходной). Помещение скважины № П-3094 находится на удалении 109,08 м от межевой границы (между точками 8 и 9 на схеме в Приложении 2 к заключению) по ул. Вокзальной и 322,43 м от межевой границы (между точками 20 и 21 на схеме в Приложении 2 к заключению) по ул. Заводской (около проходной). Территория скважины № П-3094 расположена вблизи здания испытательной лаборатории (фото 11, 12, 13 в Приложении №1 к заключению); - у входных ворот на территории исследуемого земельного участка (у шлагбаума) расположено здание проходной. Габариты здания, набор помещений в нем, наличие оконных и дверных проемов (фото 14-22 Приложения № 1 к заключению) полностью соответствуют данным технического паспорта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» от 29 марта 2019г. (лист 118-127 том 1 м.д.). Согласно экспликации в техпаспорте (лист 122 тома 1 м.д.) площадь нежилых помещений проходной составляет 75,1 м2.

В договоре купли — продажи недвижимого имущества от 26 января 2005г. (лист 42 том 1 м.д.) общая площадь Административного здания проходной указана 77,8 м2. Уменьшение фактической общей площади проходной на момент проведения экспертизы от первоначальной площади, указанной в договоре купли-продажи на 2,7 м2 произошло в результате облицовки стен внутри помещений проходной листами ГКЛ (гипсокартона) по каркасу.

Для определения соответствия расположения спорных объектов схеме расположения объектов недвижимости, подготовленной ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация — Краевое БТИ» (т. 1 л.д. 111), а также схеме расположения объектов в приложении к лицензии на право пользования недрами от 15.06.2005 (т. 2 л.д. 40) экспертом при помощи GNSS-приемника спутникового геодезического многочастотного South Galaxy G1 были определены фактические координаты характерных точек исследуемых объектов (здания скважины №1 и здания скважины №2). Координаты угловых точек приведены в каталоге координат в Таблице №2.

Координаты угловых точек здания проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 указаны в выписке из ЕГРН от 27.03.2020г. (лист 115-116 Том 1 м.д.). Данные по координатам исследуемых артезианских скважин № 1 (№ 8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229 и № 2 (П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 в материалах дела (в кадастровых паспортах) отсутствуют.

Далее экспертом по данным Каталога координат точек окружных границ из Топографической съемки (лист 43 тома 2 м.д.) был вычерчен план земельного участка с кадастровым номером 23:01:0503057:1422. После чего на план земельного участка, используя фактические координаты, были нанесены границы исследуемых зданий скважин и здания Проходной. Получившийся план фрагмента земельного участка с кадастровым номером 23:01:0503057:1422 и фактического расположения границ объектов недвижимости (скважина № 8426, № П-3094/2 и здание проходной) с кадастровыми номерами соответственно 23:01:0503057:1229, 23:01:0503057:1230, и 23:01:0503057:1233, находящихся по адресу! 

<

...> приведен в Приложении 2 к заключению.

2. Спорные объекты: артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229; артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230; здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233, указанные в договоре купли продажи от 26.01.2005г. соответствуют предоставленной в материалы дела технической документации: паспорту разведочно-эксплуатационной скважины на воду №8426; паспорту разведочно-эксплуатационной скважины на воду № ПЗ094/2 и техническому паспорту от 09.04.2012 и от 29.03.2019, техническому плану здания от 22.05.2012 (т. 1 л.д. 118 - 136) и указанным в них году постройки объектов. По имеющейся по материалам дела документации на исследуемые скважины определено, что датой постройки скважины №1 - №8426 является 1954год, датой постройки скважины №2 - №3094/2 является 1958год, датой постройки проходной является 1956 год. Разночтения по глубине двух скважин выявлены в Договоре купли-продажи от 26 января 2005 г. (250 метров) и Паспортах разведывательно-эксплуатационных скважин (120 и 124 метра).

3. Технико-экономические характеристики объектов: Скважины (артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229 и артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230):

Артезианские скважины расположены на производственной территории предприятия, Организован первый пояс зоны санитарной охраны артезианских скважин. Территории зон строгого режима огорожены, благоустроены, спланированы (см. фото 1,2 и 6,7,8 в Приложении №1 к заключению).

Оголовки скважин расположены наземно, герметизированы, оборудованы кранами для отбора воды, манометрами, водомерами (см. фото 3, 4, 5 и 9 в Приложении №1 к заключению). Устья скважин располагаются в наземных павильонах выше 0,5м. от поверхности земли. Над скважинами - кирпичное здание, вокруг скважин имеется отмостка с уклоном от устья (см. фото 1,2 и 6,7,8 в Приложении №1 к заключению).

Технические характеристики скважин приведены в Таблице 4.

Добыча подземных вод производится погружными насосами типа ЭЦВ5-20-100 и ЭЦВ8-20-100. Вода из артезианских скважин подается непосредственно в распредели­ тельную водопроводную сеть без проведения дезинфекции (фото 10 в Приложении №1 ж заключению).

Здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 (см. фото 14, 15, 16 в Приложении № 1 к заключению): площадь земельного участка 174840 кв.м Число этажей 1, Экспликация: - кабинет - 20.7 кв.м (фото 17 в Приложении №1 к заключению); - комната для приема пищи - 7.8 кв.м (фото 18 в Приложении №1 к заключению); -раздевалка - 8.2 кв.м (фото 18 в Приложении №1 к заключению); -раздевалка - 14.4 кв.м (фото 19 в Приложении №1 к заключению), -подсобное помещение -8.8 кв.м (фото 20 в Приложении №1 к заключению), -проходная - 15.2 кв. м (фото 21,22 в Приложении №1 к заключению); ИТОГО 75.1 кв.м.

Высота потолков 2,6 метра, Фундамент - бетонный ленточный, Наружные стены – блочные, Чердачные перегородки - железобетонные Конструкции крыши - деревянные стропила, Крыша – металлопрофиль, Полы- дощатые окрашенные, Окна – металлопластиковые, Двери - филенчатые, окрашенные, Наружная отделка - облицовка сайдингом, внутренняя отделка - штукатурка цементно-известковая и облицовка ГКЛ (гипсокартоном), Отопление – электрическое, Электропроводка, телефон — скрытая проводка, Ступени, отмостка. (Процент износа - 20%). 

По результатам осмотра несущие и ограждающие конструкций находятся в исправном состоянии, категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Помещения проходной оборудованы системами кондиционирования, пожарной сигнализацией.

На основании перечисленного эксперт делает вывод о том, что исследуемые объекты недвижимости (артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 и здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233) являются объектами капитального строительства.

4. По данным топосъемки экспертом было выявлено одно место выхода подземного водопровода вблизи проходной за пределы земельного участка с кадастровым номером 23:01:0503057:1422. При осмотре указанного участка было определено, что он является тупиковым и заканчивается в железобетонном колодце, находящемся на территории охранной зоны демонтированной скважины, расположенной за пределами исследуемого земельного участка (см. фото 1, 2) и предназначенного для полива газонов у гостевой парковки. Помимо истца других водопользователей экспертом не выявлено.

5. Спорные объекты соответствуют техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования г. Абинск.

6. Учитывая работоспособное техническое состояние спорных (исследуемых) объектов эксперт приходит к выводу об отсутствии угрозы жизни и здоровью при эксплуатации исследуемых объектов недвижимости.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Для установления того, является ли строение капитальным и относится ли оно к недвижимому имуществу, значение имеет исключительно выявление признаков, отраженных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не факт регистрации прав на соответствующие объекты, ни мнения и заверения каких-либо органов и лиц, ни поименование объектов в качестве недвижимых в каких-либо документах. 

Понятие «недвижимое имущество» является правовой категорией. Для отнесения к ней объекта необходимо наличие определенных признаков. Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенной выше. 

Таким образом, возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект. 

Эксперт в заключении №828 от 16.12.2020 пришел к выводу, что исследуемые объекты артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 являются объектами капитального строительства.

Оценив указанные выводы заключения эксперта №828 от 16.12.2020 суд отклоняет их в силу следующего.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ объектом капитального строительства считается здание, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Вместе с тем, понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 N 9626/08, от 02.03.2010 N 14971/09, от 20.10.2010 N 6200/10, критерием отнесения к объектам недвижимости является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные объекты предназначены.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Бурение - это процесс сооружения скважины путем разрушения горных пород.

Согласно части 1 статьи 23.2 Закона Российской Федерации "О недрах" разработка месторождений полезных ископаемых осуществляется в соответствии с утвержденными техническими проектами и иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием недрами, а также правилами разработки месторождений полезных ископаемых.

Скважиной называют горную выработку круглого сечения, сооружаемую без доступа в нее людей, у которой длина во много раз больше диаметра.

Верхняя часть скважины называется устьем, дно - забоем, боковая поверхность - стенкой, а пространство, ограниченной стенкой - стволом скважины.

Длина скважины - это расстояние от устья до забоя по оси ствола, а глубина - проекция длины на вертикальную ось.

Длина и глубина численно равны только для вертикальных скважин. Однако они не совпадают у наклонных и искривленных скважин.

Скважины можно квалифицировать по назначению, профилю ствола и фильтра, степени совершенства и конструкции фильтра, количеству обсадных колонн, расположению на поверхности земли.

По назначению различают скважины: опорные, параметрические, структурно-поисковые, разведочные, нефтяные, газовые, геотермальные, артезианские, нагнетательные, наблюдательные, специальные.

На сегодняшний день есть два пояснения термина артезианской скважины: Артезианская скважина - это глубокое отверстие в почве, из которого самопроизвольно под мощным напором вырывается водный поток.

Исключительно рукотворная скважина, которая достает до известняковых водоносных земляных прослоек. В этих слоях вода постоянно подвергается давлению, а когда их вскрывают - легко выходит наружу.

При использовании таких источников воды требуется создание специального защищенного пространства. Таких защитных зон придется определять три: по требованию санитарных правил, в радиусе тридцати метров находятся какие-либо строения или растения; в радиусе двухсот метров есть источники возможного биологического загрязнения - фермы, канализация и т.п.; в радиусе трехсот метров имеются источники химического загрязнения - автомастерские, вредное производство, заправки и т.п.

Документы для подачи заявки на бурение артезианской скважины: документ, подтверждающий право собственности на участок; договор аренды, если участок не в собственности; кадастровый план участка; генплан застройки данного участка; ситуационный план.

После того, как артезианская скважина на дачном участке или в частном хозяйстве будет обустроена, ее необходимо оформить, как официальный источник воды. Для этого подаются такие документы как проект скважины для проведения экспертной оценки; подтверждение обустройства санитарной зоны; подтверждение о пригодности употребления воды в пищу.

Как следует из правовой позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.07.2014 по делу N А63-9959/2013, объекты, на которые истец просит признать право собственности, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком.

Названные сооружения – артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230 не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

Вопрос о квалификации объекта в качестве недвижимости относится к вопросам установления факта, который производится на основании оценки совокупности представленных в дело доказательств и является прерогативой суда.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное в материалы дела заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение не содержит признаков, позволяющих квалифицировать спорные объекты артезианские скважины в качестве недвижимого имущества. 

Как установил суд, представленные в материалы дела паспорта разведочно-эксплуатационной скважины: артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230, содержат описание их месторасположения, геолого-технические данные, описание конструкции, химические свойства, бактериологический анализ и иные показатели, но при этом не содержат описание признаков данных объектов, подтверждающих их капитальность, и иных признаков, позволяющий отнести объекты к недвижимым.

Суд также учитывает, что в материалы дела не представлены доказательства того, что спорные объекты - артезианские скважины - имеют какие-либо дополнительные инженерно-технические устройства, позволяющие свидетельствовать об отнесении данных объектов к категории недвижимых сооружений.

С учетом изложенного, а также характеристик объектов, выводы суда о том, что спорные объекты- артезианская скважина № 1 (№8426) с кадастровым номером 23:01:0503057:1229, артезианская скважина № 2 (№ П-3094/2) с кадастровым номером 23:01:0503057:1230, не являются самостоятельными объектами недвижимости, являются обоснованными, в связи с чем, регистрация права собственности на них не требуется. При этом, отказ в признании права собственности на движимое имущество, не препятствует его использованию по назначению в хозяйственной деятельности истца в качестве движимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2019 по делу №32-47541/2018.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований в отношении указанных объектов у суда отсутствуют, в иске в данной части следует отказать.

Также экспертом в заключении сделан вывод, что здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 является объектом капитального строительства.

Согласно технического паспорта объекта – административного здания проходной по адресу 

<

...> а также заключения эксперта, год постройки здания – 1956 г.

Понятие "самовольная постройка", предусмотренное статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется с 01.01.1995 к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и легализованы по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем спорное строение обладает признаками недвижимого имущества, что усматривается из технических заключений и фотоматериалов, а также подтверждено заключением экспертизы. Соответственно, право собственности на него возникает с момента государственной регистрации, и истец лишен возможности зарегистрировать в отношении него свое право.

Принимая во внимание, что до 01.01.1995 данное строение не рассматривалось как самовольное, суд считает возможным применить с спорным правоотношениям положения пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и признать право собственности Российской Федерации и оперативного управления учреждения в отношении данного объекта как в отношении имущества, созданного собственником для себя. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2019 N 07АП-5746/2019(1,2) по делу N А02-1794/2019.

Судом установлен факт приобретения спорного имущества истцом по договору купли-продажи от26.01.2005, заключенным с ОАО «Консервный завод «Абинский», между тем, из вышеприведенных обстоятельств регистрация права собственности в административном порядке истцу не доступна, а правовая неопределенность рассматриваемого объекта нарушает права истца. 

Кроме того, в подтверждение соответствия спорного строения требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, судом проведено экспертное исследование, согласно которому объект соответствует техническим регламентам, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения, сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования г. Абинск, а также установлено отсутствие угрозы жизни и здоровью при эксплуатации объекта недвижимости.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям. 

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом в указанной части не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, указанное заключение принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Правопритязаний третьих лиц на заявленное имущество в процессе рассмотрения спора судом не установлено.

С учетом изложенного суд считает необходимым удовлетворить требование о признании права собственности истца на здание проходной с кадастровым номером 23:01:0503057:1233 площадью 75,1 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> в границах земельного участка кадастровым номером 23:01:0503057:1422.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца ввиду правоподтверждающего характера заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за ООО «ЮЖНО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ» право собственности на здание проходной площадью 75,1 кв.м. с кадастровым номером 23:01:0503057:1233, расположенное по адресу 

<

...>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Выдать ООО «ЮЖНО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ» (ИНН 

<

***>) справку на возврат из федерального бюджета 6000 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 915 от 28.10.2019 госпошлины.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья   В.А. Язвенко