АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30748/2017

г. Краснодар

24 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Автолига» (ОГРН 1062311003985) – Стрюкова Е.А. (доверенность от 30.07.2018), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автолига» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Сулименко О.А.) по делу № А32-30748/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автолига» (далее – общество, ООО «Автолига»), в котором просила:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.07.2011 № 4300017480, заключенный между администрацией и обществом,

– обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 1803 кв. м с кадастровым номером 23:43:0120014:43, расположенный по ул. Пригородной, 289/3, в Калининском сельском округе (далее – также земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43), путем его освобождения и подписания акта приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации (далее – департамент архитектуры), департамент муниципальной собственности и городских земель администрации (далее – департамент муниципальной собственности; т. 2, л. д. 58 – 59, 152 – 153). 

Решением от 05.07.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.09.2018, в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2011 № 4300017480, заключенного администрацией и ООО «Автолига», отказано. Общество обязано возвратить администрации земельный участок общей площадью 1803 кв. м с кадастровым номером 23:43:0120014:43, расположенный по улице Пригородной, 289/3, в Калининском сельском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску. 

Судебные акты мотивированы следующим. В результате проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта администрацией издано постановление от 02.06.2011 № 3834 и 06.07.2011 с обществом заключен договор            № 4300017480 аренды земельного участка площадью 1803 кв. м с кадастровым номером  23:43:0120014:43, для строительства торгового центра по продаже автомобилей (площадью не более 350 кв. м). В соответствии с приказом департамента архитектуры    от 12.08.2016 № 135-ИВ соглашением от 30.08.2016 стороны изменили пункт 1.3    раздела 1 договора аренды, указав вид разрешенного использования участка «административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух». Спорный земельный участок, в соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 п. 2, и с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, расположен в зоне транспортной инфраструктуры, которая относится к территориям общего пользования. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий, и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Если правила землепользования и застройки не соответствуют генеральному плану, они подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. Утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта, могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37 Градостроительного кодекса). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, от 18.06.2013 № 727/13, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть предоставлен в пользование конкретному лицу; при передаче в аренду земельного участка единственным его пользователем может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования; формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно. Спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (зоны транспортной инфраструктуры), не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) административного здания. Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку      (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) при рассмотрении иска о его расторжении, вне зависимости от истечения срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной. Поскольку договор                    от 06.07.2011 № 4300017480  аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43, направленный на предоставление под строительство земельного участка, относящегося к зоне транспортной инфраструктуры (территории общего пользования), недействителен независимо от признания его таковым (статья 166 Гражданского кодекса), он не может быть расторгнут. Поскольку воля истца направлена на возврат земельного участка публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия, использования спорного участка, который не должен находиться во владении отдельного лица, учитывая формирование земельного участка для коммерческой застройки за счет земель общего пользования муниципального образования, отсутствие на нем зданий, строений, сооружений, участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 должен быть возвращен ответчиком.  

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, а также проверил и отклонил доводы общества о расположении спорного участка согласно его градостроительному плану, информации ИСОГД, основанной на правилах землепользования и застройки, в зоне индивидуального жилищного строительства. Доводы общества о добросовестном поведении при исполнении договора не могут служить основанием для опровержения вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды от 06.07.2011 № 4300017480, заключенного в нарушение публичных интересов. В отсутствие со стороны истца самостоятельного требования о признании сделки недействительной, ответчиком не может быть заявлено о пропуске срока исковой давности по такому требованию. 

 В кассационной жалобе общество просит решение от 05.07.2018 и апелляционное постановление от 27.09.2018 отменить полностью, возвратить дело на новое рассмотрение.

По мнению подателя жалобы, суды неправомерно признали ничтожным договор аренды земельного участка от 06.07.2011 № 4300017480. 31.03.2015 постановлением администрации утвержден градостроительный план № RU23306000-00000000004809 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43, в соответствии с которым участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1.1), что соответствует генеральному плану, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, целям и задачам, предусмотренным договором аренды. При этом действующее законодательство не содержит запрет на предоставление в аренду земельных участков общего пользования. Суды неверно охарактеризовали действия ответчика как недобросовестные, подтверждение этому в материалах дела отсутствует. Во время пользования земельным участком ответчик действовал законно и добросовестно. Суд неправомерно квалифицировал договор аренды как недействительную сделку и не применил последствия истечения срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса). Судами нарушены требования статей 2, 8, 9, 15, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель ООО «Автолига» на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Видно из материалов дела и установлено судами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2011 № 4300017480, заключенного на срок 10 лет, полагая, что обществом нарушены существенные условия аренды участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43, и указывая, что допущенные нарушения не устранены арендатором после направления в его адрес арендодателем соответствующего предписания.  

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45,     пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). 

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований, которыми определяются границы и функциональное назначение определенных зон (пункт 5 статьи 1, часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 № 10-П, имеющая целью, в первую очередь, обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7).

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 № 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 № 87-АПГ17-2).

Установлено пунктом 8 статьи 85 Земельного кодекса, что земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к договору аренды от 06.07.2011 редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 06.07.2011 редакции).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 06.07.2011 редакции).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды установили, что договор аренды земельного участка от 06.07.2011 № 4300017480 не может быть расторгнут, поскольку заключен его сторонами в целях строительства объекта коммерческого назначения на территории, расположенной в соответствии с генеральным планом Краснодара в зоне транспортной инфраструктуры (общего пользования), в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным). Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка в целях осуществления на нем строительства, на ответчика возложена обязанность возвратить участок истцу путем его освобождения и подписания акта приема-передачи.

Доводы жалобы, обусловленные содержанием утвержденного постановлением администрации от 31.03.2015 № 2918 градостроительного плана земельного участка           № RU23306000-00000000004809 (т. 1, л. д. 108 – 115), в части расположения спорного участка по правилам землепользования и застройки  в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара (Ж.1.1), законность выводов судебных инстанций, постановленных на основании положений генерального плана города Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46      п. 2, действующего на момент заключения договора аренды земельного участка                 от 06.07.2011 № 4300017480, не опровергают. Расположение предполагаемого объекта капитального строительства в функциональной зоне транспортной инфраструктуры не противоречит представленным ответчиком в материалы дела документам о согласовании  рабочей документации  с владельцем федеральной автомобильной дороги М-4 «Дон» федеральным казенным учреждением «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» (т. 1, л. д. 38, 124).  

Нахождение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж.1.1) в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, напротив, опровергается вышеназванным градостроительным планом земельного участка № RU23306000-00000000004809 и иными собранными по делу доказательствами. При этом на момент заключения договора действовал иной (названный выше) документ территориального планирования города Краснодара.

Изложенное в жалобе суждение о правомерности передачи в аренду земельных участков общего пользования, заявлено вопреки перечисленным в обжалуемых судебных актах нормам законодательства Российской Федерации, практике их применения Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, по существу безосновательно.

Возражения относительно неверной оценки судами действий ответчика как недобросовестных, не принимаются, поскольку требования администрации удовлетворены в части по иным мотивам.

Ссылаясь на не применение судом последствий истечения срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса), податель жалобы не учел не только отсутствие такого иска в настоящем деле, на что правильно указал суд апелляционной инстанции, но и особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, в силу которого срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса,     пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Доказательства заявления администрацией требования о возврате переданного обществу земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 в срок, превышающий к моменту подачи настоящего иска (21.07.2017) три года, ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 05.07.2018 и апелляционного постановления от 27.09.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статья 288 Кодекса), не установлены.

Основания для перераспределения между сторонами расходов, понесенных ответчиком при подаче кассационной жалобы (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса), отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по делу № А32-30748/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Председательствующий 							         Н.С. Мазурова 

Судьи 									         В.Е. Епифанов

                                                                                                                     И.В. Сидорова