АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35087/2019

г. Новосибирск

31 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  26 декабря  2019 года. 

Полный текст решения изготовлен  31 декабря 2019 года.

          Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Горовой И.С., рассмотрел в судебном заседании дело  № А45-35087/2019 по  иску   

общества с ограниченной ответственностью  «Инженерные научно-технические работы - 1» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к ответчикам: 1. акционерному обществу  «Строймеханизация» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

2. обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬКАСАР», (ОГРН 

<

***>),  г. Новосибирск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН 

<

***>), 

                                                   г. Новосибирск

о признании договора купли-продажи ничтожным, применить последствия недействительной сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 (приказ от 10.01.2019), 

                ФИО2 (по доверенности от 07.08.2019);

от ответчика: 1.Мищенко Н.А. (по доверенности от 01.11.2017); 

                2. ФИО3 (по доверенности от 15.10.2019);

от третье лицо: не явился (извещен),

Общество с ограниченной ответственностью  «Инженерные научно-технические работы - 1» (далее – истец, ИНТР - 1) обратился в арбитражный суд с иском к  акционерному обществу  «Строймеханизация» и обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬКАСАР» о признании недействительным Договора купли-продажи от 12.09.2018  объекта недвижимости № Э750-18-КП (возникновение ипотеки в силу закона), заключённого между АО «Строймеханизация» и ООО «АЛЬКАСАР» на отчуждение нежилого помещения площадью 467,2 кв.м. с кадастровым номером 54:35:012515:1392.  

Ответчики, разделяя  единую правовую позицию,  правопритязания истца отклонили, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска. 

           Дело рассматривается по имеющимся в нём доказательствам, в порядке, обусловленном частью 5  статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

          Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон,  арбитражный суд установил следующее:

 Истец позиционирует себя в качестве  собственника нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:012515:1349 общей площадью 648 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания по адресу: 

<

...>. Указанное помещение приобретено истцом у ОАО «Строймеханизация» по Договору от 27.01.2016 купли-продажи объекта  недвижимости. После постановки объекта продажи на кадастровый учёт стороны заключили Дополнительное соглашение от 27.01.2017 к Договору от 27.01.2016 купли-продажи объекта  недвижимости, где была уточнена площадь помещения до 637,4 кв.м. и кадастровый номер предмета договора 54:35:012515:1385 (в связи с разделением основного помещения и постановкой образованных частей на кадастровый учёт).

 Как усматривается из выписки из ЕГРН помещение с кадастровым номером 54:35:012515:1385 общей площадью 637,4 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «Инженерные научно-технические работы - 1» и  является частью объекта с кадастровым номером 54:35:012515:188, Запись об объекте недвижимости внесена в ЕГРН 01.12.2017.

 В Дополнительном соглашении стороны предусмотрели, что  при переходе к Покупателю права собственности на отчуждаемый объект Покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятую отчуждаемым объектом и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник отчуждаемого объекта, в связи с чем Покупатель вступает в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 118157м от 27.03.2014 в качестве соарендатора с ориентировочной долей участия в размере 12,06%...

            По свидетельству истца,   26.10.2017 ОАО «Строймеханизация» и ООО «Инженерные научно-технические работы - 1» заключили Договор об изменении условий Договора купли-продажи объекта недвижимости б/н от 27.01.2016 года, где в пункте 4 предусмотрели, что  ОАО «Строймеханизация»  обязуется не менее, чем за три месяца информировать ООО «Инженерные научно-технические работы - 1» о планируемых изменениях собственников помещений, а также информировать потенциальных покупателей о праве ООО «Инженерные научно-технические работы - 1» на аренду вышеназванных помещений. О заключении спорной сделки истца не проинформировали.

В пункте  5 Договора №  б/н от 26 октября 2017 года стороны согласовали условие, в соответствии с которым в  случае отказа ОАО «Строймеханизация»  от  предоставления данных помещений в аренду ООО «ИНТР-1»  на новый срок в течение 5 лет, ОАО «Строймеханизация» компенсирует ООО «ИНТР-1»   все расходы, связанные с демонтажем оборудования находящегося в арендуемом помещении, переездом в новом помещении, ремонтом предоставляемого помещения, и размер убытков понесенных ООО «ИНТР-1» от прекращения производственной деятельности на период переезда в новое помещение.

Позиционируя себя в качестве участника долевой собственности, истец утверждает, что   остальным участникам долевой собственности не предложено приобрести отчуждаемый объект недвижимости (помещение объекта площадью 467,2 кв. м. на 1 этаже с кадастровым номером 54:35:012515:1392), номера на поэтажном плане 27, 28, 29, 30, 47, 48, 49, 50, между тем  истец намеревался получить указанное помещение на правах аренды и впоследствии выкупить его для целей своей производственной деятельности.

Полагая нарушенными свои права собственника и права преимущественной покупки заключением ответчиками сделки, истец обратился за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями. 

В обоснование своей правовой позиции истец ссылается на статьи 11, 12,  209 и 250  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

         Организуя защиту против иска, 1-й ответчик указал    на   то, что все собственники в здании  обладают правом индивидуальной собственности на помещения в здании по адресу: 

<

...>, а потому к спорному правоотношению не применимы правила преимущественной покупки, обусловленные статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Доводы истца о нарушении спорной сделкой антимонопольного законодательства ответчики полагают не имеющими юридической значимости, так как все лицами, участвующие в деле занимаются разными видами деятельности.

         В ходе судебного разбирательства истец предпринял попытку изменения требований и потребовал  перевода на него прав и обязанностей покупателя на объект недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> – помещение площадью 467,2 кв.м. на 1-м этаже с кадастровым номером 54:35:012515:1392 (номера на поэтажном плане 27, 28, 29, 30, 47, 48, 49, 50). 

         Судом данное ходатайство истца отклонено  в силу следующих обстоятельств:

          Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается  рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет увеличить или уменьшить размер исковых требований.

          Изменение иска происходит при замене основания или предмета иска, увеличения либо уменьшения размера исковых требований в ходе рассмотрения дела в суде. Необходимость в изменении  основания  у истца возникает  либо в связи с осознанием недостаточной обоснованности заявленного предмета иска, либо ввиду допущения ошибки  при правовом обосновании иска.

          Законодатель допускает изменение либо основания, либо предмета иска, поскольку одновременное изменение этих определяющих элементов иска означало бы его замену другим, не имеющим по сути ничего общего с заявленным иском.     

          В рассматриваемом случае, изменяя предмет иска, то есть изменение материально-правового требования, обращённого к ответчику, истец  изменил   и основание  иска -  то есть правовую мотивацию обращения за судебной защитой, при котором истец указывает   на формирование у него иного по сравнению с первоначальным юридического интереса, связанного с разрешением спора по существу  при  наличии иных фактических обстоятельств.

          Применительно к спорной правовой ситуации истец настаивает на замене предмета иска, изменения способа защиты (с признания сделки недействительной по мотиву ничтожности на перевод на него прав и обязанностей покупателя по спорному договору), изменения основания  иска  со статьи  168 Гражданского кодекса Российской Федерации на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

           Следовательно, в данном случае истец  изменяет требования до нового иска, что противоречит положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По указанным причинам  суд продолжил рассмотрение иска по первоначальным требованиям. 

          Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы лиц, участвующих в деле, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о  неправомерности требований истца, при этом суд исходит из следующего:   

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.    

           На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

       В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.   

    В соответствии с  пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

 При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 названной статьи).

 Применительно к спорной правовой ситуации  истец ошибочно полагает себя участником долевой собственности, тогда как в действительности ему принадлежит право индивидуальной собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:012515:1385 общей площадью 637,4 кв.м.

Как усматривается из выписки из ЕГРН помещение с кадастровым номером 54:35:012515:1385 общей площадью 637,4 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «Инженерные научно-технические работы - 1» и  является частью объекта с кадастровым номером 54:35:012515:188, Запись об объекте недвижимости внесена в  ЕГРН 01.12.2017.

То обстоятельство, что истец владеет на праве аренды частью земельного участка, занятой его объектом и необходимой для его использования,   в связи с чем Покупатель вступает в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 118157м от 27.03.2014 в качестве соарендатора с ориентировочной долей участия в размере 12,06% (что предусмотрено Дополнительным соглашением от 27.01.2017), не имеет правового значения для оценки спорной правовой ситуации, так как истец не приобрёл прав долевого собственника ни на объект недвижимости, ни на часть земельного участка под ним.

Вместе с тем и спорное помещение  с кадастровым номером 54:35:012515:1392 общей площадью 467,2 кв.м. также принадлежало 1-му ответчику на праве индивидуальной собственности и в таком же статусе передано по договору купли-продажи 2-му ответчику.

 При указанных условиях у истца не могло возникнуть право преимущественной покупки другого помещения в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:012515:188, что исключает применение к спорному правоотношению правил  статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что с 2000 года он арендует части спорного помещения¸ постепенно увеличивая площади и рассчитывал на переход в его собственность предмета спора (помещения с кадастровым номером 54:35:012515:1392 общей площадью 467,2 кв.м.) также не имеют правового значения для разрешения настоящего спора с учётом избранного истцом способа защиты и планируемых по исходу спора правовых последствий.

Применительно к  позиции истца основанной на постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» суд пришёл к следующему.

Как указано в пункте 8 указанного постановления, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Данная позиция  одного из высших судебных органов распространяется на  имущество, предназначенное  для  обслуживания более одного помещения в здании (общее имущество собственников здания  – туалеты, лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, холлы, входная группа) и  не может свидетельствовать в пользу версии истца о наличии у него прав долевого собственника. 

Не имеют правового значения для оценки спорной правовой ситуации доводы истца о нарушении ответчиками заключением оспариваемой в данном деле сделки положений антимонопольного законодательства, в том числе, по  причине отсутствия взаимосвязи с  предметом сделки и правовым поведением её сторон.

 В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отчуждение  1-м ответчиком нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:012515:1392 общей площадью 467,2 кв.м. в нарушение договорённости  с истцом, обусловленной пунктом 4 Договора от 26.10.2017, не лишает  оспариваемую в данном деле сделку юридической актуальности,   не влечёт наступление последствий, требуемых истцом, а является лишь поводом к инициации вопроса о возмещении убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Между тем, злоупотребления правом   со стороны участников сделки судом  не установлено, так как её заключение направлено на достижение предпринимательских целей ответчиков, а не на причинение вреда истцу.

Вместе с тем, в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

 Исходя из указанных причин, суд не усматривает правовых оснований для признания недействительной сделкой Договора купли-продажи от 12.09.2018  объекта недвижимости № Э750-18-КП (возникновение ипотеки в силу закона), заключённого между АО «Строймеханизация» и ООО «АЛЬКАСАР» на отчуждение нежилого помещения площадью 467,2 кв.м. с кадастровым номером 54:35:012515:1392 и применения последствий его недействительности.

Вследствие изложенного суд полагает требования истца не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению за счёт ответчиков.

По результатам рассмотрения спора государственная пошлина, уплаченная при обращении за судебной защитой, подлежит отнесению на истца   на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

В судебном заседании объявлялся перерыв с 24 декабря 2019 года до 09 часов 00 минут 26 декабря 2019 года.

        Руководствуясь статьями   110,    167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                      

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия. 

 В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

С.Ф. Шевченко