АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-6428/2020

г. Иваново

05 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 05 мая 2021 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Районная котельная» (ОГРН 

<

***>  Ивановская обл.)

к открытому акционерному обществу «Совхоз «Тепличный»  (ОГРН  

<

***> Ивановская обл.)

об уменьшении размера подлежащей уплате со стороны ООО «Районная котельная №2» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» арендной платы по Договору аренды от 28 июля 2017 года, составляющей 907295 руб. 08 коп. на сумму понесенных  ООО «Районная котельная №2» затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в общем размере 3207727 руб. 97 коп. на основании Договора подряда № 02-10/17/П от 02 октября 2017 года на реконструкцию кровли котельной и бетонирование газовой камеры и Договора подряда № 11-09/17/П от 11 сентября 2017 года на реконструкцию котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст. №6, в том числе: 

- за июль 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп;

- за август 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп.;

- за сентябрь 2018 года – на сумму 200311 руб. 90 коп.

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Газпром межрегионгаз Иваново»,

без участия сторон и третьего лица в судебном заседании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Районная котельная» обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Совхоз «Тепличный»  о признании прекращенными в результате сальдо встречных предоставлений взаимных обязательств сторон из договора аренды от 28.07.2017, заключенного между ООО «Районная котельная» и ОАО «Совхоз «Тепличный».

Определением суда от 15.09.2020 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 12.10.2020.

Определением суда от 17.12.2020 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, назначено к рассмотрению на 01.02.2021.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, в том числе для представления дополнительных документов и пояснений.

Протокольным определением от 17.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Газпром межрегионгаз Иваново».

До принятия решения по делу истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просит уменьшить размер подлежащей уплате со стороны ООО «Районная котельная №2» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» арендной платы по договору аренды от 28 июля 2017 года, составляющей 907295 руб. 08 коп. на сумму понесенных ООО «Районная котельная №2» затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в общем размере 3207727 руб. 97 коп. на основании договора подряда № 02-10/17/П от 02 октября 2017 года на реконструкцию кровли котельной и бетонирование газовой камеры и договора подряда № 11-09/17/П от 11 сентября 2017 года на реконструкцию котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст. №6, в том числе: 

- за июль 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп;

- за август 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп.;

- за сентябрь 2018 года – на сумму 200311 руб. 90 коп.

Уточненные исковые требования основаны на положениях ст.ст. 612, 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ненадлежащее исполнение5 обязаннстей по договору аренды со стороны арендодателя порождает необходимость уменьшения арендной платы на сумму расходов, понесенных арендатором на производство работ по капитальному ремонту. Такое сальдирование вытекает из существа договорных арендных отношений и происходит в силу встречного характера основных обязательств заказчика и подрядчика.

Судом, на основании ст. 49 АПК РФ, принято уточненное заявление истца.  

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, дополнения к отзыву, в которых ОАО «Совхоз «Тепличный» против удовлетворения исковых требований возражало, указав, что как следует из природы теории сальдо и установлено судебным актом по делу А17-8556/2019, вступившим в законную силу, сальдирование встречных предоставлений истца и ответчика по настоящему спору невозможно. При прекращении взаимных обязательств сторон нарушается запрет, установленный Законом о банкротстве. В связи с тем, что проведение сальдирования противоречит существу сложившихся между сторонами обязательств, требование истца следует квалифицировать как проведение зачета встречных взаимных требований. В силу абз. 3 п. 8 ст. 142 Закона о банкротстве ограничение направлено на защиту интересов кредиторов, в частности на недопущение возможности преимущественного удовлетворения интересов отдельных кредиторов перед иными кредиторами за счет конкурсной массы должника. Запрет осуществления зачета, влекущий за собой нарушение очередности удовлетворения требований кредиторов, распространяется, в том числе, и на требования кредиторов по текущим платежам. Требование истца о возмещении расходов по производству капитального ремонта в силу положений ст. 134 Закона о банкротстве подлежит отнесению к пятой очереди текущих платежей. Следовательно, прекращение обязательств между истцом и ответчиком путем проведения зачета встречных однородных требований нарушит очередность удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам. Таким образом, в соответствии с правовой природой сальдирования, учитывая установленную вступившими в законную силу судебными актами по делу № А17-8556/2019 невозможность проведения сальдирования между сторонами настоящего спора, а также запрет прекращения обязательств должника путем проведения зачета встречных взаимных   требований,   уменьшение   до   нуля   подлежащей   уплате   со   стороны   ООО «Промэнергосеть» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» арендной платы по Договору аренды от 27.07.2016 неправомерно. Требование ООО «Промэнергосеть» не может быть удовлетворено, поскольку истцом не представлено доказательств необходимости проведения ремонта, а также согласование его проведения с ответчиком. Заявленные к сальдированию требования не носят бесспорный характер. Конкурсный управляющий ОАО «Совхоз «Тепличный» полагает, что расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта. В материалы дела истцом не представлено доказательств обращения к конкурсному управляющему ответчика с просьбой о проведении капитального ремонта, и тем более, выраженного письменного согласия ответчика на проведение каких-либо работ. Таким образом, заявление ООО «Промэнергосеть» не может быть удовлетворено, поскольку истцом не представлено доказательств согласования проведения капитального ремонта с арендодателем. Кроме того, ОАО    «Совхоз    «Тепличный»    надлежащим    образом    получило    исполнительный лист на взыскание задолженности с ООО «Районная котельная №2» по вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Ивановской области по делу №А17-8556/2019 в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» с ООО «Районная котельная №2» 907295,08 руб. задолженности по арендной плате. После предъявления исполнительного листа в кредитную организацию, обслуживающую счет ООО «Районная котельная №2», в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» взыскано 440221,62 руб. задолженности. Кроме того, ответчик полагает, что требования истца об уменьшении до нуля задолженности по договору аренды от 28.07.2017 подлежат оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв на иск, в котором против удовлетворения исковых требований возражало, поскольку заключенным между сторонами договором аренды срок проведения капитального ремонта оборудования не установлен,  при этом из акта приема-передачи не следует, что на момент передачи ответчиком арендуемых помещений их санитарно-техническое состояние было неудовлетворительным. Доказательств того, что истец заявлял арендодателю о недостатках арендованного имущества и обращался к нему с требованием произвести капитальный ремонт, либо уведомлял его об удержании арендной платы, не представлено. 

 В судебное заседание стороны и третье лицо не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123, 163 АПК РФ, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

В соответствии со ст. ст. 123, 163, 156  Арбитражного процессуального кодекса РФ  дело рассмотрено в  отсутствие представителя   ответчика.   

Судебном заседании истец подтвердил, что задолженность в размере 528333 руб. 30 коп., заявленная в иске к уменьшению, списана со счета истца в пользу ответчика.  

Изучив представленные документы, суд установил следующие обстоятельства.

Отдельные подлежащие доказыванию обстоятельства рассматриваемого спора установлены судебными актами по делу № А17-8556/2019, вступившими в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Вышеназванными судебными актами, в частности, установлены следующие обстоятельства: 

Между Совхозом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды имущества от 28.07.2017, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование объекты движимого и недвижимого имущества согласно приложению № 1, а арендатор обязуется принять данное имущество и обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, по окончании срока аренды вернуть ему указанное имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом фактического износа (пункт 1.1 договора).

Цель использования имущества – обеспечение коммунальными ресурсами (тепловой энергией, теплоносителем и горячей водой) потребителей с. Ново-Талицы Ивановского муниципального района Ивановской области (пункт 1.4 договора).

В приложении № 1 к договору стороны определили перечень имущества, подлежащего передаче во владение и пользование арендатору.

Размер арендной платы устанавливается исходя из отчета ООО «Дельта-эксперт» № 112/09-15 от 28.09.2015 «Об оценке рыночной стоимости размера арендной платы нежилых зданий и производственного оборудования, тракторов, автомобилей и сельскохозяйственной техники, расположенных по адресу: Ивановская область, Ивановский район, с. Ново-Талицы», и составляет в месяц 353 491 рубль 59 копеек, без учета НДС (пункт 2.1 договора).

Сумма арендной платы по договору выплачивается арендатором ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.2. договора).

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 31.12.2018 (пункт 3.1 договора).

Стороны приступили к исполнению обязательства, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 28.07.2017.

25.09.2017 Совхоз и Общество подписали дополнительное соглашение №2 к договору, скорректировав перечень недвижимого и движимого имущества, переданного арендатору (приложение №1), и акт приема-передачи от 28.07.2017.

24.08.2018 по результатам торгов, проведенных в рамках процедуры банкротства Совхоза, между Совхозом (продавец) и ООО «РУСЭНЕРГО» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 4, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора имущество ОАО «Совхоз «Тепличный», развернутый перечень имущества, входящего в состав реализуемого лота № 13 (социально значимое имущество ОАО «Совхоз «Тепличный» (котельная, очистные сооружения и соответствующее оборудование, в том числе земельный участок под данными объектами в виде 15299/161458 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 37:05:011130:45, площадь земельного участка, занятого котельной – 29074 кв.м., площадь земельного участка, занятого очистными сооружениями – 62 720 кв.м.) (пункт 1.1 договора).

Состав продаваемого имущества, его характеристики, а также наличие обременений на него указан в приложении № 1 к договору (пункт 1.3 договора).

Часть имущества ОАО «Совхоз «Тепличный», входящее в состав реализуемого лота № 13, в целях обеспечения коммунальными ресурсами (тепловой энергией, теплоносителем и горячей водой) потребителей с Ново-Талицы Ивановского муниципального района Ивановской области было передано в аренду. На момент заключения договора часть реализуемого имущества находится во владении и пользовании у ООО «Районная котельная № 2» (арендатора) по договору аренды имущества от 28.07.2017, срок действия договора до 31.12.2018 (пункт 1.5.1 договора).

По акту приема-передачи от 29.08.2018 Совхоз передал ООО «РУСЭНЕРГО» имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, в том числе, находящееся на момент продажи в аренде у Общества.  

Право собственности на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ивановской области за ООО «РУСЭНЕРГО» 18.09.2018, в подтверждение чего представлены отметки органа регистрации прав.

Общество в период с 01.07.2018 по 17.09.2018 продолжало пользоваться имуществом, в связи с чем по расчетам истца за ним образовалась задолженность по арендным платежам в общей сумме 907 295 рублей 08 копеек, из них за июль 2018 года в сумме 353 491 рубль 59 копеек, за август 2018 года в сумме 353 491 рубль 59 копеек, за период с 01.09.2018 по 17.09.2018 в сумме 200 311 рублей 90 копеек.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от  27.07.2020 по делу № А17-8556/2019 с общества с ограниченной ответственностью «Районная котельная №2» в пользу открытого акционерного общества «Совхоз Тепличный» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды имущества от 28.07.2018 за период с 01.07.2018 по 17.09.2018 в сумме 907 295 рублей 08 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2018 по 06.11.2019 в сумме 78 545 рублей 66 копеек.

Решение вступило в законную силу, постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.10.2020 оставлено без изменения.

Определением арбитражного суда от 05.06.2020 по делу А17-8556/2019 возвращено встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Районная котельная №2» к открытому акционерному обществу «Совхоз Тепличный» о признании прекращенными в результате сальдо встречных предоставлений взаимных обязательств сторон из договора аренды от 28.07.2017, заключенного между ОАО «Совхоз «Тепличный» и ООО «Районная котельная №2». 

Определение от 05.06.2020 о возвращении встречного иска вступило в законную силу, постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.06.2020, постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 09.09.2020 оставлено без изменения 

Истцом в настоящем деле заявлено требование об уменьшении размера подлежащей уплате со стороны ООО «Районная котельная №2» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» арендной платы по договору аренды от 28 июля 2017 года, составляющей 907295 руб. 08 коп. на сумму понесенных ООО «Районная котельная №2» затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в общем размере 3207727 руб. 97 коп. на основании договора подряда № 02-10/17/П от 02 октября 2017 года на реконструкцию кровли котельной и бетонирование газовой камеры и договора подряда № 11-09/17/П от 11 сентября 2017 года на реконструкцию котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст. №6, в том числе: 

- за июль 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп;

- за август 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп.;

- за сентябрь 2018 года – на сумму 200311 руб. 90 коп.

Из представленных в обоснование исковых требований документов следует, что  между ООО «Районная котельная №2»  (заказчик) и ООО «СтройРемонтМонтаж» (подрядчик) 11.09.2017 заключен договор подряда № 211-09/1717 (на реконструкцию котлоагрегатов), в соответствии с которым Подрядчик обязуется своими силами и за свой счет выполнить по заданию Заказчика работы по реконструкции котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст.№6 (далее по тексту Договора именуемые «Работы») в соответствии с Техническим заданием (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора, а Заказчик обязуется принять и оплатить указанные «Работы» (п. 1.1).

 Виды, объёмы выполняемых «Работ», а также требования к ним определяются в Техническом задании (Приложение №1 к Договору) (п. 1.2).

«Работы» выполняются иждивением Подрядчика (п. 1.3).

«Работы», определенные в п.1.1. Договора, производятся в целях исполнения инвестиционной программы ООО «РК №2» (п. 1.4).

 По п. 2.1 общая стоимость «Работы» (стоимость Договора) составляет 2080935 руб. 87 коп., кроме того НДС 18% - 374568 руб. 46 коп., ИТОГО – 2455504 руб. 33 коп. и подтверждается Сметой на выполнение работ (Приложение №3), являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора.

По п. 3.1 Оплата по Договору производится Заказчиком на основании Акта выполненных работ по форме КС-2, справке о стоимости выполненных работ, выставляемых Подрядчиком по факту выполнения этапа работ (объекта), с отсрочкой платежа не более 180 календарных дней. Отсрочка платежа исчисляется с момента подписания первичных учетных документов (при условии предоставления Подрядчиком оформленных в соответствии с требованиями НК РФ счетов-фактур).

По п. 4.1 срок начала выполнения Работ - «02» октября 2017 года; Срок окончания выполнения Работ - «30» ноября 2017 года.

В соответствии с локальным сметным расчетом стоимость ремонтных работ составила  2455504 руб. 33 коп.

Сторонами подписан акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости работ и затрат от 30.11.2017№1 на сумму 2455504 руб. 33 коп.

Кроме того, между ООО «Районная котельная №2»  (заказчик) и ООО «СтройРемонтМонтаж» (подрядчик) 02.10.2017 заключен договор подряда № 02-10/17/17 (на реконструкцию кровли котельной и бетонирование газовой камеры), в соответствии с которым Подрядчик обязуется своими силами и за свой счет выполнить по заданию Заказчика работы по реконструкции кровли котельной и бетонированию газовой камеры (далее по тексту Договора именуемые «Работы») в соответствии с Техническим заданием (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора, а Заказчик обязуется принять и оплатить указанные «Работы» (п. 1.1).

Виды, объёмы выполняемых «Работ», а также требования к ним определяются в Техническом задании (Приложение №1 к Договору) (п. 1.2).

«Работы» выполняются иждивением Подрядчика (п. 1.3).

«Работы», определенные в п.1.1. Договора, производятся в целях исполнения инвестиционной программы ООО «РК №2» (п. 1.4).

По п. 2.1 общая стоимость «Работы» (стоимость Договора) составляет 637477 руб. 66 коп., кроме того НДС 18% - 114745 руб. 98 коп., ИТОГО – 752223 руб. 64 коп., и подтверждается Сметой на выполнение работ (Приложение №3), являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора.

По п. 3.1 Оплата по Договору производится Заказчиком на основании Акта выполненных работ по форме КС-2, справке о стоимости выполненных работ, выставляемых Подрядчиком по факту выполнения этапа работ (объекта), с отсрочкой платежа не более 180 календарных дней. Отсрочка платежа исчисляется с момента подписания первичных учетных документов (при условии предоставления Подрядчиком оформленных в соответствии с требованиями НК РФ счетов-фактур).

По п. 4.1 срок начала выполнения Работ - «02» октября 2017 года; срок окончания выполнения Работ — «15» ноября 2017 года.

Сторонами подписан акт  о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат от 31.10.2017 №1 на сумму 605280 руб. 73 коп.

Платежными поручениями, указанными истцом в расчете сальдо встречных предоставлений,  ООО «Районная котельная №2 » произвело оплату за подрядные работы.  

Обществом с ограниченной ответственностью «СтройРемонтМонтаж»  выполнено заключение от 07.02.2020, по выводам которого представленные на экспертизу работы, а именно:  реконструкция котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст.№6 на котельной ОАО «Совхоз «Тепличный» по заказу ООО «РК №2», реконструкция кровли котельной и бетонирование газовой камеры на котельной ОАО «Совхоз «Тепличный» по заказу ООО «РК №2»; безусловно, носят капитальный характер, то есть, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением рассматриваемых объектов. 

Решением Арбитражного суда Ивановской области от  04.09.2017по делу №А17-7195/2014 ОАО «Совхоз «Тепличный» (ответчик) признано несостоятельным, в отношении него было открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 05.11.2020 по делу №А17-7195/2014 конкурсным управляющим ОАО «Совхоз «Тепличный» утвержден ФИО2.

Полагая, что арендная плата, взысканная решением суда по делу  № А17-8557/2019 должна быть уменьшена в связи с произведенными работами по капитальному ремонту арендованного имущества ООО «Районная котельная №2» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Вышеуказанные нормы права устанавливают обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества.

Тем самым, заявляя требование об уменьшении арендной платы в связи с устранением недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

В материалах дела имеется акт приема-передачи к договору аренды от 28.07.2017, подписанный сторонами. Каких-либо претензий арендатора по составу, качеству, состоянию передаваемого имущества в акте не зафиксировано.

Акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о его согласии с условиями договора в отношении состояния имущества, переданного в аренду.

Доказательств, свидетельствующих о том, что у арендатора имелись какие-либо претензии в отношении технического состояния арендованного имущества с даты получения имущества по акту в аренду до предъявления встречных исков, в материалы дела не представлено.

Документов, подтверждающих, что устраненные истцом недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, материалы дела также не  содержат.

Условиями договора на арендатора возложены обязанности:  нести расходы на содержание и техническое обслуживание арендованного имущества (п. 4.2.2), обеспечить бесперебойное функционирование имущества (п. 4.2.5), немедленно извещать арендодателя о неполадках в работе и (или) выходе из строя оборудования (п. 4.2.6), обслуживать имущество и поддерживать его в работоспособном состоянии согласно требованиям завода-изготовителя и нормативной документации за весь период действия договора (п. 4.2.9).

Доказательств согласования с арендодателем необходимости осуществления ремонтных работ, а также обращения к нему с требованием об устранении имеющихся недостатков, проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества истцом, либо доказательств, что ремонт был вызван неотложной необходимостью,   в материалы дела не представлено. В связи с отсутствием указанных обращений арендодатель, в том числе, лишен возможности  безвозмездно устранить недостатки.

При этом, в п. 1.4 договоров подряда от 11.09.2017 и от 02.10.2017 стороны договора указали, что работы, указанные истцом как капитальный ремонт, производятся в целях инвестиционной программы ООО «РК №2».

Учитывая изложенное,  истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что на стоимость произведенных им работ должна быть уменьшена арендная плата по договору аренды от 28.07.2017.

Кроме того, ООО «Промэнергосеть» заявлено требование об уменьшении подлежащей уплате со стороны ООО «Районная котельная №2» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» арендной платы по договору аренды от 28 июля 2017 года, составляющей 907295 руб. 08 коп. на сумму понесенных ООО «Районная котельная №2» затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в общем размере 3207727 руб. 97 коп. на основании договора подряда № 02-10/17/П от 02 октября 2017 года на реконструкцию кровли котельной и бетонирование газовой камеры и договора подряда № 11-09/17/П от 11 сентября 2017 года на реконструкцию котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст. №6, в том числе: 

- за июль 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп;

- за август 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп.;

- за сентябрь 2018 года – на сумму 200311 руб. 90 коп.

Из представленных в материалы дела документов следует, что задолженность по арендной плате в размере  907295 руб. 08 коп.  по договору аренды имущества от 28.07.2017 взыскана с ООО «Районная котельная №2» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» решением Арбитражного суда Ивановской области от  27.07.2020 по делу № А17-8556/2019, вступившим в законную силу.

При этом определениями суда от 15.04.2020, от 05.06.2020 по делу № А17-8556/2019 возвращены встречные иски ООО «Районная котельная №2» о признании прекращенными в результате сальдо встречных предоставлений взаимных обязательств сторон из договора аренды от 28.07.2017, заключенного между ОАО «Совхоз «Тепличный» и ООО «Районная котельная №2». 

При рассмотрении вопроса о возврате встречного иска ООО «Районная котельная №2» по делу А17-8556/2019 суды пришли к выводу, что рассмотрение встречного иска и его удовлетворение может привести к нарушению прав иных кредиторов ОАО «Совхоз Тепличный» по текущим платежам. Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», зачет встречного однородного требования не допускается с даты возбуждения в отношении одной из его сторон дела о банкротстве. Зачет встречных требований после возбуждения в отношении одной из сторон правоотношения дела о банкротстве противоречит законодательству о банкротстве, которое разрешает предъявление требований конкурсных кредиторов только в ходе конкурсного производства, устанавливает очередность удовлетворения требований кредиторов, не допуская предпочтительного удовлетворения требований одних кредиторов одной очереди перед другими (статья 61.3, пункт 1 статьи 126, статья 134 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Учитывая признание Совхоза 07.10.2015 несостоятельным (банкротом) и несение Обществом расходов по капитальному ремонту арендованного имущества в 2017 году, то есть после возбуждения в отношении Совхоза дела о банкротстве,  принятие и рассмотрение встречного искового заявления Общества в рамках данного дела приведет к нарушению очередности рассмотрения требований кредиторов. 

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.  

При этом в материалы дела не представлено доказательств прекращения договора аренды и возврата имущества арендодателю.

В связи с указанным, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Районная котельная №2» не имеется.

Довод ответчика об оставлении иска без рассмотрения судом не принимается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В рассматриваемой ситуации ООО «Районная котельная №2» не заявлен иск о взыскании денежных средств, в связи с чем часть части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит применению. 

Претензионный порядок, предусмотренный п.п. 8.1-8.3 договора аренды, суд полагает соблюденным, поскольку истец неоднократно обращался с аналогичными требованиями к ответчику со встречными исками в рамках дела А17-8556/2019.

Учитывая изложенное, исковые требования ООО «Районная котельная №2» об уменьшении размера подлежащей уплате со стороны ООО «Районная котельная №2» в пользу ОАО «Совхоз «Тепличный» арендной платы по договору аренды от 28 июля 2017 года, составляющей 907295 руб. 08 коп. на сумму понесенных ООО «Районная котельная №2» затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в общем размере 3207727 руб. 97 коп. на основании договора подряда № 02-10/17/П от 02 октября 2017 года на реконструкцию кровли котельной и бетонирование газовой камеры и договора подряда № 11-09/17/П от 11 сентября 2017 года на реконструкцию котлоагрегатов ДКВР ст. №5 и ст. №6, в том числе: - за июль 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп; - за август 2018 года – на сумму 353491 руб. 59 коп.; - за сентябрь 2018 года – на сумму 200311 руб. 90 коп. суд оставляет без удовлетврения.

 Государственная  пошлина  по  иску на основании ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на истца. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                                  Е.И. Демидовская