/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-6076/2018

г. Красноярск

28 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен         28 сентября 2018 года

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Споткай Л.Е., Шелега Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии:

от истца по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска»- Факеевой Н.С., представителя по доверенности от 20.12.2017 № 384,

от ответчика по первоначальному иску – индивидуального предпринимателя Кузнецовой Марины Александровны- Никитенко С.В., представителя по доверенности от 19.09.2018, Гаврилюк М.С., представителя по доверенности от 05.04.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  Кузнецовой  Марины Александровны

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 26  июля 2018 года по делу № А33-6076/2018, принятое судьёй  Куликовой Д.С. 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877, далее- ООО УК «Жилищные системы Красноярска», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю  Кузнецовой Марине Александровне (ИНН 246207931801,  ОГРН 304246228000163, далее-) о взыскании основного долга в размере 764 297 рублей 41 копеек, пени в размере 1 065 216 рублей 44 копеек.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 19 апреля 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 20 июня 2018 года, принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Кузнецовой Марины Александровны, в котором просит признать договор аренды земельного участка № ГУК-СВ-17/61 от 30.08.2017 недействительным на основании части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26  июля 2018 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 893 200 рублей 36 копеек, из них: 756 845 рублей 81 копейка долга, 105 381 рубль 55 копеек пени, 30 973 рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился  с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-суд не дал оценку факту возобновления договора аренды от 29.06.2011 № 3-31/1 1-СВ и одновременного ретроспективного действия договора аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 до его заключения в период с 21.10.2016;

-на период ретроактивного действия договора аренды № ГУК-СВ-17/61 до 30.08.2017, сохранял свое действие договор аренды от 29.06.201 1 № 3-31/11-СВ;

-сложившиеся отношения временного возмездного владения и пользования земельным участком были юридически оформлены;

-договор аренды земельного участка, который уже находится в аренде в рамках другого договора, не порождает правовых последствий;

-при заключении договора аренды от 30.08.2017 волеизъявление ответчика, очевидно, не могло быть направлено на прекращение действия договора, заключённого ранее;

-суд признал, что оба договора аренды самостоятельны, и в то же время - рассматривал второй договор аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 в качестве односторонней сделки, направленной на изменение условия о размере арендной платы в договоре от 29.06.2011 № 3-31/1 1-СВ, выводы суда противоречат друг другу;

-в течение всего периода, за который истцом предъявлена ко взысканию задолженность, действовал договор аренды договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ, согласно п. 4.1 которого размер арендной платы составляет 5500 рублей в месяц.

-сумма основного долга ответчика составляет 60 500 рублей, сумма договорной неустойки ответчика составляет 9 256 рублей 50 копеек.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2018 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21.09.2018.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьего лица.

От истца, третьего лица отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копии заявления от 12.09.2018 в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 12.09.2018, копии почтовой квитанции о направлении указанного заявления.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленного ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отказано, так как данные доказательства являются новыми, появившимися после принятия решения судом первой инстанции и не могли быть оценены судом первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 30.06.2016 № 1-Ж, ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (в настоящее время ООО УК «Жилищные системы Красноярска») (управляющая компания) и собственники помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, 14, подписали договор управления многоквартирным домом от 30.06.2016 № 1-Ж (л.д.11-20).

Согласно пункту 3.3.2. договора управления многоквартирным домом от 30.06.2016 № 1-Ж, управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством.

Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).

Общим собранием собственников в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 30.06.2016 № 1-Ж, принято решение об установлении минимального размера платы за пользование общим имуществом: стоимость арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. -100 руб. Управляющей компании поручено заключать договоры о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьим лицам на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений (пункт 9).

Между ООО «Жилкомцентр» (управляющая компания) и ИП Кузнецовой Мариной Александровной (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ, согласно пункту 2.1. которого управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 114,46 кв. м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона по реализации пищевых продуктов «Алекс». Договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором (пункт 2.2. договора) (многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, д. 14. Земельный участок - земельный участок площадью 7158+/-106 кв.м. с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, д. 14 (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв.м., в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова д. 14 (приложение № 1 л.д.21) (пункт 1.3. договора)).

Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.07.2011 по 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 № 1 (л.д.77) договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ дополнен пунктом 3.2. следующего содержания: «3.2. настоящий договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении».

Согласно справке от 29.02.2016 № б/н, выданной ООО УК «Жилищные системы Красноярска», по состоянию на 26.02.2016 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 №З-31/11-СВ действует и пролонгирован до 26.01.2017.

Согласно пункту 4.1. договора, размер арендной платы составляет 1 870 рублей 46 копеек в месяц с учетом НДС (18%). Не позднее двух рабочих дней с момента подписания договора арендатор оплачивает управляющей компании, двойную - месячную арендную плату: арендная плата за первый месяц действия договора и задаток в счет обеспечения исполнения обязательств по договору в размере месячной арендной платы. В дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу управляющей компаний (пункт 4.2. договора).

Дополнительным соглашением от 23.05.2013 № 2 (л.д.78) пункт 4.1. договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ изложен в новой редакции «Размер арендной платы составляет 5500 рублей в месяц с учетом НДС (18%). Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.06.2013.

Между ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (арендодатель) и ИП Кузнецовой Мариной Александровной (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 (л.д.43-45), согласно пункту 1.1. которого, многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, д. 14 "Г". Земельный участок - земельный участок площадью 7158+/-106 кв.м. с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, д. 14 "Г" (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв.м (площадь павильона = 45,61 кв. м + санитарная зона = 68,85 кв.м), в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова д. 14 (приложение № 1) (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка по адресу: г.Красноярск, ул. Гладкова, д. 14 "Г" общей площадью 114,46 кв.м. для размещения временного сооружения - павильона. Договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором (пункт 2.2. договора).

Пунктом 3.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 21.10.2016 и действует по 20.09.2017. Договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, размер арендной платы составляет 57 230 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС (18 %). (Приложение №2 к договору). Оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу (пункт 4.2. договора). Оплату арендной платы арендатор производит до даты фактического возврата части земельного участка независимо от оснований прекращения договорных отношений (пункт 4.3. договора). Моментом оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет (в кассу) управляющей компании (пункт 4.4. договора). Пунктом 6.2. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, задатка, срока восполнения задатка, установленных пунктами 4.2., 4.3. договора, управляющая компания вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно протоколу общего собрания участников ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» от 28.11.2017; уставу ООО УК "Жилищные системы Красноярска"; выписки из Единого государственного реестра юридических ли от 05.12.2017, ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН 1072468020877) переименовано в ООО УК "Жилищные системы Красноярска".

Согласно представленного истцом расчета, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 21.10.2016 года по 30.11.2017 года на сумму 764 297 рублей 41 копейки.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 1 065 216 рублей 44 копейки пени по состоянию за период с 11.09.2017 по 10.02.2018.

Истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 07.02.2018 №б/н (л.д.47) (направлена ответчику 07.02.2018) с просьбой оплатить задолженность за период с 30.08.2017 по 07.02.2018.

Ссылаясь на то, что задолженность по арендной плате ответчиком не оплачена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ссылаясь, на то, что договор аренды земельного участка от 29.06.2011 №З-31/11-СВ (л.д.71-74) является действующим, собственники многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, д. 14, при посредничестве старой управляющей компании - ООО «Жилкомцентр», уже воспользовались своим правом по распоряжению частью земельного участка с кадастровым номером 24:50:000189:374, предоставив его в пользование истцу по договору от 29.06.2011; заключая договор от 30.08.2017 №ГУК-СВ-17/61 новая управляющая компания -ООО «Жилищные системы Красноярска» повторно реализовала право на распоряжение этим же имуществом без расторжения ранее заключенного договора аренды, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 является недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП Кузнецова Марина Александровна обратилась в суд со встречным иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ(л.д.71-74), и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 упомянутого Кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, обсуждался ли сторонами вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Таким образом правомерен вывод суда о том, что в данном случае права арендодателя перешли к ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (протокол от 30.06.2016 № 1-Ж внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД), а у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей новой управляющей компании на основании закона. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, выраженное в виде протокола 30.06.2016 №1-Ж, в установленном порядке никем из собственников помещений не оспорено и недействительным не признано.

Согласно протоколу общего собрания участников ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» от 28.11.2017; уставу ООО УК "Жилищные системы Красноярска"; выписки из Единого государственного реестра юридических ли от 05.12.2017, ООО "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН 1072468020877) переименовано в ООО УК "Жилищные системы Красноярска".

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.07.2011 по 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 № 1 (л.д.77) договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ (л.д.71-74) дополнен пунктом 3.2. следующего содержания: «3.2. настоящий договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении».

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом первой инстанции установлено, сторонами не оспорено, что в договоре от 30.08.2017 допущена описка в указании многоквартирного дома, находящегося в управлении истца: верный адрес МКД -г. Красноярск. ул. Гладкова, 14. В данной части решение не оспаривается.

С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 31 , 32 информационного письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора, следует, что фактически стороны, подписав новый договор аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, направили свое волеизъявление на прекращение действия предыдущего договора от 29.06.2011 № З-31/11-СВ (л.д.71-74).

Встречный иск ИП Кузнецовой М.А. мотивирован тем, что договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ является действующим, собственники многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Гладкова, д. 14, при посредничестве старой управляющей компании - ООО «Жилкомцентр», уже воспользовались своим правом по распоряжению частью земельного участка с кадастровым номером 24:50:000189:374, предоставив его в пользование истцу по договору от 29.06.2011; заключая договор от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 новая управляющая компания -ООО «Жилищные системы Красноярска» повторно реализовала право на распоряжение этим же имуществом без расторжения ранее заключенного договора аренды, в связи с чем предъявлено требование о признании  договора аренды от 30.08.2017 №ГУК-СВ-17/61 недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что,   подписав новый договор аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, стороны  прекратили  действие предыдущего договора от 29.06.2011 № З-31/11-СВ.

Довод о недействительности нового договора подлежит отклонению, так как в данном случае имеет место не два договора с разными арендаторами  в отношении одного  и того же объекта, а последовательные правоотношения прежней и новой управляющей компании с одним и тем же арендатором, воля которого была направлена на заключение нового договора аренды в отношении ранее арендуемого объекта с новой управляющей компанией на иных условиях.

При этом пороков волеизъявления ответчика  не установлено судами.

Довод заявителя жалобы о   невыгодных для арендатора условиях нового договора   подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации , граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора, устанавливающие размер арендной платы в целях размещения временного сооружения - торгового павильона по договору, подписаны ответчиком без составления протокола разногласий. Доказательств того, что управляющая компания совершала какие-либо действия по принуждению ответчика к заключению договора на определенных, невыгодных для него условиях, либо уклонялось от урегулирования разногласий, предприниматель не представил.

Общим собранием собственников в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 30.06.2016 № 1-Ж, принято решение об установлении минимального размера платы за пользование общим имуществом: стоимость арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. -100 руб. Управляющей компании поручено заключать договоры о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьим лицам на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений (пункт 9).

Заявитель жалобы вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что рыночная стоимость размера аренды земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, для размещения павильона является иной.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Заявителем жалобы не приведены доводы о том, в чем именно заключается злоупотребление правом со стороны ООО УК «ЖСК», не представлены доказательства такого злоупотребления.

На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска, поскольку основания для признания договора аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 недействительным отсутствуют.

Согласно представленного истцом расчета, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 21.10.2016 по 30.11.2017 на сумму 764 297 рублей 41 копейка.

Пункт 3.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, с учетом пункта 4.7. договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ, обоснованно признан судом первой инстанции в качестве уведомления арендатора об изменении арендной платы за предыдущий период.

Учитывая вышеизложенное, расчет арендной платы за период с 21.10.2016 по 30.11.2017 подлежит исчислению исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, - 57 230 рублей в месяц.

Ответчик представил в материалы дела счет-квитанцию за декабрь 2016 года, подтверждающую перечисление денежных средств по оплате арендных платежей за октябрь и ноябрь 2016 года, в сумме 11 000 рублей в адрес ООО «Жилкомцентр».

Поскольку доказательства уведомления ответчика о смене стороны договора аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ в материалы дела не представлены, арендная плата в размере 11 000 рублей, перечисленная ответчиком в адрес ООО «Жилкомцентр», подлежит учету истцом в сумме платежей, поступивших от ответчика в связи с исполнением обязательств по договору аренды (7 461 рубль 61 копейка за период 21.10.2016-31.11.2016).

При таких обстоятельствах, с учетом частичной оплаты долга суд апелляционной инстанции соглашается с выводом о том, что верный расчет задолженности ответчика по арендным платежам за период с 21.10.2016 по 30.11.2017 составляет 756 845 рублей 81 копейку.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальный иск частично в сумме 756 845 рублей 81 копейки.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 6.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, задатка, срока восполнения задатка, установленных пунктами 4.2., 4.3. договора, управляющая компания вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 1 065 216 рублей 44 копейки пени по состоянию за период с 11.09.2017 по 10.02.2018.

С учетом задолженности правомерно заявленной истцом, а также произведенных ответчиком оплат, верный расчет пени за период с 11.09.2017 по 10.02.2018 составляет 1 053 815 рублей 47 копеек.

В суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера начисленной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неустойка обоснованно снижена судом первой инстанции до   105 381 рубля 55 копеек за указанный истцом период взыскания, в этой части с мотивами суда стороны не спорят, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для иных выводов.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе по существу спора, дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «26» июля 2018года по делу № А33-6076/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

Л.Е. Споткай

 

Д.И. Шелег