АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-26587/2017

г. Иркутск

29 июня 2018 года.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июня 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 июня 2018 г. 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Хромцовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бушковой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОЙБЕРТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664022, 

<

...>) 

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664031, 

<

...>) 

о расторжении договора, о взыскании 14 152 424 рублей 73 копеек,

при участии в заседании

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 15.11.2017, паспорт;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 31.07.2017, паспорт;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОЙБЕРТ" (далее – ООО "НОЙБЕРТ")  обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" (далее – ЗАО  "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ") с требованием, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о расторжении  договора № Н-2 от 04.06.2011 и взыскании убытков в сумме 14 836 429 рублей 73 копейки, из них:  650 182 рубля – убытки по оплате проектных, изыскательских и экспертных работ по договору № Н-2 от 04.06.2011, 619 522 рубля 73 копейки – убытки в виде денежных средств, внесенных за аренду земельного участка, переданного ответчику по договору субаренды от 09.11.2012, 5 486 937 рублей – убытков в виде стоимости снесенных нежилых зданий, 8 079 788 рублей – убытков в виде стоимости неполученных доходов по арендной плате за снесенные нежилые здания.

Уточнение исковых требований принято судом.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на неисполнение  ответчиком обязательств по строительству блок-секции № 4 жилого дома по адресу: 

<

...>-«А», в рамках договора инвестирования № Н-2 от 04.06.2011, который по своей правовой природе является договором простого товарищества, что повлекло причинение истцу убытков в заявленном размере.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал; указал на незаключенность спорного договора ввиду несогласования сторонами его существенных условий; относительно заявленных истцом убытков сослался на отсутствие его вины в просрочке исполнения обязательств по строительству жилого дома в связи с не прохождением проектной документацией государственной экологической экспертизы и необходимостью доработки по замечаниям экспертной комиссии; заявил о  пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании 619 522 рублей 73 копеек – убытков в виде денежных средств, внесенных за аренду земельного участка, переданного ответчику по договору субаренды от 09.11.2012.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" (застройщиком) и ООО "НОЙБЕРТ" (дольщиком) заключен договор № Н-2 от 04.06.2011 на инвестирование долевого участия строительства жилого дома  блок-секции № 4 по адресу: 

<

...>, предметом которого является инвестиционно-строительная деятельность в создании девятиэтажного кирпичного жилого блок-секции № 4 (объект) на земельном участке площадью 1377 кв.м., кадастровый №38:36:000023:406, расположенном по адресу: 

<

...>, в соответствии с условиями договора, утвержденной проектно-сметной документацией, включая возможные работы, не упомянутые в ней, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации (пункт 1.1, договора).

Пунктом 1.2 договора установлено, что право аренды земельного участка площадью 1377 кв.м. принадлежит дольщику на основании договора аренды земельного участка №4392 от 09.08.2010, заключенному между ООО "НОЙБЕРТ" и Администрацией г. Иркутска.

Цена настоящего договора определена размером инвестиций, который по согласованию сторон выражается в квадратных метрах в размере 10% от общей строительной площади планируемого к созданию объекта (пункт 2.1 договора).

В соответствии с разделом 3 договора дольщик принял на себя обязательства по финансированию десятипроцентной доли строительства объекта путем передачи застройщику:

- права субаренды на земельный участок площадью 1377 кв.м., кадастровый №38:36:000023:406, расположенный по адресу: 

<

...>;

- сооружений (склад, ледник), расположенных на земельном участке, под снос.

Застройщик принял на себя обязательства по осуществлению проектирования и строительству объекта с последующей передачей в собственность дольщику после ввода объекта в эксплуатацию жилых помещений в размере 10% от общей строительной площади объекта.

Дополнительным соглашением №1 от 03.03.2016 к договору № Н-2 от 04.06.2011 стороны дополнили договор пунктом 1.3. следующего содержания: основанием для инвестиционно-строительной деятельности застройщика и дольщика на земельном участке площадью 1377 кв.м., кадастровый №38:36:000023:406, расположенном по адресу: 

<

...>, является заключенный между сторонами договор субаренды земельного участка от 09.11.2012, зарегистрированный за №38-38-01/215/201-092.

В соответствии с пунктом 1.1 дополнительного соглашения дольщик принял на себя обязанность по оплате проектных и экспертных работ в размере 652 900 рублей:

- за проектные работы в размере 271 200 рублей;

- за экспертизу проекта 196 700 рублей;

- за выполнение изыскательских работ 185 000 рублей.

Стороны договорились, что оплаченная дольщиком сумма на проектные и экспертные работы в размере 625 900 рублей, а также денежные средства, внесенные за аренду земельного участка, выделенного для строительства, в размере 619 522 рубля 73 копейки  (за период с 09.08.2010 про 31.12.2015) компенсируются заказчиком путем выделения дополнительной площади в десятипроцентной доли участия в инвестировании, из расчета 49 000 рублей за 1 кв.м.

Ответчик в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения обязался получить разрешение на строительство и начать строительные работы не позднее 01.09.2016; планируемый срок окончания строительства – 12.09.2017 (срок окончания действа договора аренды № 4932 от 09.08.2010).

На основании условий спорного договора ООО "НОЙБЕРТ" исполнены следующие обязательства:

· на основании письма ответчика (том 1 лист дела 34) произведен снос подлежащих передаче ответчику по условиям договора нежилых помещений: склада (площадь 512,4 кв.м.), ледника (площадь 96,6 кв.м.), расположенных на земельном участке кадастровый №38:36:000023:406, что подтверждается справками филиала ФГБУ «Росреестра» по Иркутской области о прекращении существования объектов учета №3800/601/12-77419 от 28.04.2012, №3800/601/12-79701 от 04.05.2012;

· на расчетный счет ООО «Проектная компания» по распоряжению ответчика (письма № 126 от 11.03.2016, № 176 от 25.04.2016, № 293 от 17.08.2016, № 279 от 24.08.2016) перечислены денежные средства за выполнение проектных, изыскательских и экспертных работ в сумме 650 182 рубля платежными поручениями №11 от 14.03.2016, №17 от 11.05.2016, №27 от 09.08.2016, №30 от 30.08.2016;

· передан ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" во временное владение и пользование земельный участок площадью 1377 кв.м., кадастровый №38:36:000023:406, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства жилого дома со вспомогательными помещениями на срок до 12.09.2017 на основании договора субаренды, заключенного между ООО "НОЙБЕРТ" и ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" 09.11.2012, акта приема-передачи земельного участка от 09.11.2012.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком работы по строительству объекта до настоящего времени не начаты, разрешение на строительство не получено.

В связи с нарушением ответчиком сроков строительства объекта, согласованных в дополнительном соглашении к договору № Н-2 от 04.06.2011, истец 02.10.2017 направил в адрес ответчика претензию №02/10-2017 с предложением расторгнуть договор № Н-2 от 04.06.2011 с возмещением понесенных затрат и убытков. 

Претензия ответчиком получена (вх.№578 от 02.10.2017), оставлена без ответа и удовлетворения.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном расторжении договора № Н-2 от 04.06.2011 и взыскании понесенных убытков.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и пояснений сторон, между ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" и ООО "НОЙБЕРТ" сложились комплексные правоотношения, носящие предпринимательский характер и направленные на строительство многоквартирного жилого дома блок-секция №4 на земельном участке кадастровый №38:36:000023:406, расположенном по адресу: 

<

...>.

Для реализации указанной цели стороны распределили обязанности следующим образом: ООО "НОЙБЕРТ" предоставило право аренды земельного участка с разрешенным использованием под строительство жилого дома; произвело снос находящихся на земельном участке строений (склад, ледник); фактически оплатило расходы ответчика на проведение проектных, изыскательских и экспертных работ в сумме 650 182 рубля.

ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" обязалось осуществить проектирование строящегося дома, получить разрешение на строительство и иную необходимую документацию, осуществить строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

Стороны согласовали срок реализации означенного проекта строительства объекта – 12.09.2017 (пункт 3.7 договора № Н-2 от 04.06.2011 в редакции дополнительного соглашения), а также порядок распределения результатов путем передачи истцу ответчиком части жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве в пределах 10% от общей проектной площади объекта (пункты 2.1, 3.2, 3.4, 3.5 договора). Таким образом, оставшиеся помещения (не менее 90% от общей площади объекта строительства) поступали в собственность ответчика.

При оценке спорных правоотношений в целях их правовой квалификации суд считает необходимым руководствоваться требованиями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №54).

Согласно пункту  4 Постановления №54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

По мнению суда, спорные правоотношения не могут быть квалифицированы как купля-продажа будущей вещи, поскольку договор №Н-2 от 04.06.2011 не содержит каких-либо идентифицирующих признаков продаваемой вещи, как то: этаж, количество комнат, приблизительный метраж и т.п.; а предполагает распределение между сторонами построенной площади в соотношении 10% истцу и 90% ответчику.

Спорный договор не подпадает и под правовую конструкцию договора строительного подряда, поскольку  ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" не претендует на оплату выполненных им  подрядных работ, а получает по результатам реализации договора 90% построенных площадей в собственность, то есть фактически выступает заказчиком объекта в совместных интересах истца и ответчика. 

 В соответствии с пунктом 7 Постановления № 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Исходя из совокупности вышеизложенных обстоятельств суд полагает, что между ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" и ООО "НОЙБЕРТ" сложились отношения простого товарищества.

Суд также учитывает, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 5441/10, от 19.06.2012 № 2665/12, от 24.07.2012 № 5761/12, правовая квалификация заявленных истцом требований является предметом усмотрения суда, в котором он обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению, связи с чем суд не обязан руководствоваться лишь приведенной истцом либо ответчиком квалификацией. 

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что спорные отношения подлежат регулированию главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Важнейшей особенностью простого товарищества является его организационный характер. Несмотря на то, что для организации совместной деятельности участники простого товарищества должны создать имущественную базу, соединив свои вклады в общую долевую собственность, главной целью этого договора является создание организационного единства - объединения, которое позволит участникам товарищества выступать в имущественном обороте консолидированно. Образование общей собственности не является целью договора простого товарищества, а является способом достижения цели - создания объединения, реализующего согласованные цели участников.

Согласно статье 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2) (статья 1042 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Из анализа приведенных норм следует, что существенными условиями договора простого товарищества являются условия о соединении вкладов участников; о совместной деятельности в рамках организационного единства, не приобретающего статуса юридического лица.

Цель договора простого товарищества не названа в ГК РФ в качестве его существенного условия, однако она  имеет значение для соответствующей квалификации договора. Между тем, цель участников договора простого товарищества должна быть общей. Наличие общей цели участников служит квалифицирующим признаком договора простого товарищества, позволяющим отграничить его от других видов договорных обязательств, когда участники действуют хотя и совместно, но для достижения различных целей.

Суд полагает, что сторонами согласованы все существенные условия договора простого товарищества: 

· предмет и общая цель - строительство многоквартирного жилого дома блок-секция №4 на земельном участке кадастровый №38:36:000023:406, расположенном по адресу: 

<

...>;

· распределение обязанностей, в том числе по внесению вкладов в общее товарищество (раздел 3 и дополнительное соглашение №1 к договору), 

· стоимость вкладов товарищей в общее дело и порядок распределения прибыли в результате достижения совместной цели.

При этом суд исходит из того обстоятельства, что в пункте 2.1 договора установлена оценка вкладов товарищей: 90% - ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ", 10% - ООО "НОЙБЕРТ".

Таким образом, суд полагает договор № Н-2 от 04.06.2011 заключенным, а, следовательно, порождающим права и обязанности его участников применительно к положениям о договоре простого товарищества.

В связи с изложенным суд относится критически к возражениям ответчика о незаключенности договора от № Н-2 от 04.06.2011, поскольку в соответствии с разъяснениями пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, по общему правилу, не допускаются.

Судом установлено, что ООО «НОЙБЕРТ» в полном объеме выполнило принятые по договору №Н-2 от 04.06.2011 обязательства; однако  ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" к строительству объекта так и не приступил.

Полагая указанные нарушения условий договора ответчиком существенными, истцом заявлено требование об его расторжении.

По пункту 2 статьи  450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что сторона договора вправе требовать его расторжения в случае существенного нарушения условий договора контрагентом. 

Дополнительным соглашением №1 от 03.03.2016 к спорному договору сторонами согласован срок окончания строительства объекта (достижения цели создания товарищества) – 12.09.2017.  

Доказательств завершения строительства жилого дома блок-секции № 4 по адресу: 

<

...>-«А», и передачи истцу полагающейся ему доли от результата совестной деятельности по договору № Н-2 от 04.06.2011 ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком допущено существенное нарушение условий спорного договора, поскольку ООО «НОЙБЕРТ» в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора; в связи с чем заказчик утратил интерес к дальнейшему его исполнению.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец  02.10.2017 направил  ответчику претензию с предложением о расторжении договора № Н-2 от 04.06.2011. Срок получения ответа на предложение о расторжении договора ни в претензии, ни в договоре сторонами не установлен, следовательно, ответ на требование истца о расторжении договора, выраженный в претензии № 02/10-2017 от 02.10.2017 должен быть получен в тридцатидневный срок. В указанный срок ответ от ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" не получен. 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о выполнении ответчиком обязательств по договору №Н-2 от 04.06.2011 в согласованные сроки ответчиком не представлено, суд полагает, что договор простого товарищества № Н-2 от 04.06.2011, заключенный между ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" и ООО "НОЙБЕРТ", подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Истцом заявлено о взыскании убытков, причиненных в результате неисполнения ответчик обязательств по договору № Н-2 от 04.06.2011.

Пунктом 5 статьи 453  ГК РФ предоставлено право стороне требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора, если основанием для его расторжения послужило существенное нарушение договора другой стороной.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 7 Постановления № 54, участник договора простого товарищества вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В соответствии с положениями статьи 15  ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

С учетом положений статей 15, 393  ГК РФ в предмет доказывания по искам о взыскании убытков в связи с расторжением договора входят следующие обстоятельства: существенное нарушение стороной условий договора, повлекшее его расторжение, факт причинения имущественного ущерба другой стороне и его размер, причинно-следственная связь между расторжением договора и возникновением ущерба.

Исследовав  представленные в дело документы, суд пришел к выводу о доказанности истцом совокупности всех условий, необходимых для возмещения убытков, в связи со следующим.

Судом установлено, что в счет внесения своего вклада в совместную деятельность истцом на расчетный счет ООО «Проектная компания» по распоряжению ответчика (письма № 126 от 11.03.2016, № 176 от 25.04.2016, № 293 от 17.08.2016, № 279 от 24.08.2016) перечислены денежные средства за выполнение проектных, изыскательских и экспертных работ в сумме 650 182 рубля платежными поручениями №11 от 14.03.2016, №17 от 11.05.2016, №27 от 09.08.2016, №30 от 30.08.2016.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств получения результата совместной деятельности в виде проектно-сметной документации на оплаченные средства, а также принимая во внимание, что расторжение спорного договора лишило истца возможности получить прибыль от совместной деятельности  в виде 10% площадей  жилого дома блок-секции №4 по адресу: 

<

...>-«А», суд полагает заявленную сумму прямым ущербом истца, повлекшим умаление его имущественной сферы.

Рассмотрев требования истца о взыскании убытков в виде денежных средств в сумме 619 522 рубля 73 копейки, внесенных за аренду земельного участка, переданного ответчику по договору субаренды от 09.11.2012, суд приходит к следующему.

Как указывается истцом и не оспаривается ответчиком, между администрацией города Иркутска и ООО "НОЙБЕРТ" заключен договор № 4392 от 09.08.2010 аренды земельного участка с кадастровым №38:36:000023:406, площадью 1377 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с целью использования земельного участка – под эксплуатацию 22 Военного городка: складов, санитарной части, котельной и строительство жилого дома со встроенным магазином и вспомогательными помещениями; срок аренды с 01.09.2010 по 12.09.2012.

ООО "НОЙБЕРТ" (арендатором) заключен с ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" (субарендатором) договор субаренды вышеназванного земельного участка площадью 1377 кв.м., кадастровый №38:36:000023:406, расположенный по адресу: 

<

...>, согласно которому земельный участок передан ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" во временное владение и пользование для строительства жилого дома с вспомогательными помещениями на срок до 12.09.2017.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за пользование объектом исчисляется с 01.09.2010. Размер ежегодного арендного платежа определяется по Приложению №1 договора аренды №4392 от 09.08.2010 (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.7 договора установлено, что за пользование объектом в рамках настоящего договора субарендатор уплачивает арендатору субарендную плату в порядке и на условиях заключенного между сторонами договора № Н-2 от 04.06.2011.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке; земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 09.11.2012.

Субарендные платежи в сумме 619 522 рубля 73 копейки за период с 09.08.2010 по 31.12.2015 ответчиком истцу не оплачивались.

Между тем пунктом 1.2 дополнительного соглашения № 1 к договору № Н-2 от 04.06.2011 стороны согласовали, что указанные денежные средства компенсируются ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" путем выделения дополнительной площади к согласованной сторонами доли участия в инвестировании; дополнительная площадь выделяется из расчета 49 000 рублей за квадратный метр.

Суд, исследовав условия договора субаренды от 09.11.2012 и договора № Н-2 от 04.06.2011 в редакции дополнительного соглашения №1 от 03.03.2016, пришел к выводу, что пунктом 1.2 дополнительного соглашения № 1 к договору № Н-2 от 04.06.2011 обязательство ответчика по уплате арендной платы по договору от 09.11.2012 в сумме 619 522 рубля 73 копейки новировано в обязательство по выделению дополнительной площади планируемого к созданию объекта по договору № Н-2 от 04.06.2011 из расчета 49000 рублей за 1 кв.м., то есть 12,6 кв.м. (619522,7/49000).

Частью 1 статьи 414  ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Исходя из положений данной нормы, суд считает, что обязательство ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" по оплате субарендных платежей по договору от 09.11.2012 в сумме 619 522 рубля 73 копейки прекратились в связи с заключением между сторонами соглашения о замене обязательства по уплате арендной платы обязательством по выделению  дополнительной площади планируемого к созданию объекта в размере 12,6 кв.м.

Таким образом, в настоящее время у ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" имеются неисполненные обязательства в рамках договора № Н-2 от 04.06.2011 по строительству объекта и выделению истцу дополнительной площади в данном объекте в размере 12,6 кв.м. на сумму 619 522 рубля 73 копейки.

Как уже установлено судом расторжение спорного договора № Н-2 от 04.06.2011 в судебном порядке лишило истца возможности получить прибыль от совместной деятельности товарищества, а именно получить в причитающейся ему доле квадратные метры в объекте строительства, что повлекло за собой умаление имущественной сферы истца.

Таким образом, вклад истца, внесенный в товарищество путем уплаты арендных платежей за выделенный для строительства земельный участок, является убытком для истца.

Размер заявленных убытков подтверждается представленным в материалы дела актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015 на сумму 619 522 рубля 73 копейки, подписанным истцом и ответчиком.

Исходя из изложенного, суд считает, что истец доказал факт наличия имущественного ущерба в размере 619 522 рубля 73 копейки, причинно-следственной связи между расторжением договора № Н-2 от 04.06.2011 по причине нарушения ответчиком существенных условий договора и наступлением у истца убытков.

Возражая против удовлетворения исковых требований в указанной части, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Так, по мнению ответчика, заявленные истцом требования, являются задолженностью ответчика по договору субаренды от 09.11.2012, в связи с чем ответчик полагает, что предусмотренный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности по спорному договору истек в 2015 году.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд не находит оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Учитывая выводы суда о новации обязательства ответчика по договору субаренды от 09.11.2012 в обязательства по договору простого товарищества № Н-2 от 04.06.2011, суд, учитывая что новированное обязательство возникло в результате заключения между сторонами дополнительного соглашения №1 от 03.03.2016,  приходит к выводу, что срок исковой давности по требованию о взыскании убытков в сумме 619 522 рубля 73 копейки истцом не пропущен.

На основании вышеизложенного, суд находит требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 619 522 рубля 73 копейки подлежащими удовлетворению.

В качестве понесенных убытков в связи с расторжением договора № Н-2 от 04.06.2011 истцом также заявлена стоимость снесенных зданий на земельном участке, переданном под строительство.

Как усматривается из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежали нежилые здания – механические мастерские, склад общей площадью 512,4 кв.м., кадастровый номер 38:36:000023:6106; ледник, общей площадью 96,6 кв.м., кадастровый номер 38:36:000023:6107, расположенные на земельном участке кадастровый №38:36:000023:406, что подтверждается договором купли-продажи 22 военного городка, расположенного по адресу: 

<

...>/Н-4 от 14.07.1997 в редакции дополнительного соглашения.

По условиям договора № Н-2 от 04.06.2011 указанные нежилые здания передавались истцом под снос  в качестве вклада в товарищество. 

Оспаривая исковые требования в означенной части, ответчик указал на то, что спорные здания ему фактически не передавались, что исключает его ответственность за убытки, причиненные сносом данных зданий.

Суд отклоняет довод ответчика, поскольку согласно условиям спорного договора данные здания предполагались под снос и по просьбе ответчика  были снесены истцом в целях строительства объекта, предусмотренного договором № Н-2 от 04.06.2011, что подтверждается представленными в материалы дела  справками филиала ФГБУ «Росреестра» по Иркутской области о прекращении существования объекта учета №3800/601/12-77419 от 28.04.2012, №3800/601/12-79701 от 04.05.2012; заключениями МУП «БТИ г. Иркутска» № 14.2-12/93 от 27.02.2012, № 14.2-12/94 от 27.02.2012 о прекращении существования объектов недвижимости и сторонами не оспаривается. 

Как выше указывалось судом, расторжение спорного договора повлекло за собой умаление имущественной сферы истца; в связи с чем вклад истца, внесенный в товарищество путем сноса принадлежащих ему зданий, является его прямым реальным ущербом.

Согласно пунктам 3, 5 статьи 393 ГК РФ, по общему правилу, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В целях определения размера подлежащих возмещению убытков по ходатайству истца определением суда от 16.04.2018 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО ДПО «Институт экспертиз ВС» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- определить рыночную стоимость нежилого здания – механические мастерские, склад общей площадью 512,4 кв.м., кадастровый номер 38:36:000023:6106 (предыдущие кадастровые номера 38:36:000023:0074:5006/Ж; 38:36:000023:0074:25:401:001:020477150; 38:36:000023:0074:25:401:001:020477140) в ценах на сентябрь 2017 года;

- определить рыночную стоимость нежилого здания – ледник, общей площадью 96,6 кв.м., кадастровый номер 38:36:000023:6107 (предыдущие кадастровые номера 38:36:000023:0074:5006/Д; 38:36:000023:0074:25:401:001:020224320) в ценах на сентябрь 2017 года.

Согласно заключению эксперта ФИО3 № 100518 от 22.05.2018 рыночная стоимость нежилого здания – механические мастерские, склад общей площадью 512,4 кв.м. на 08.12.2017 составляет 3 689 708 рублей; нежилого здания – ледник, общей площадью 96,6 кв.м. – 1 797 229 рублей.

Стороны возражений относительно заключения эксперта, изложенных выводов не заявили, согласились с ними; истец в связи с установленной стоимостью уточнил заявленные требования. 

Суд, исследовав экспертное заключение, приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов отражены в ходе исследования и ответах на поставленные судом вопросы, в заключении содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, само заключение изложено достаточно ясно и полно, в связи с чем принимает во внимание содержащиеся в нем выводы. 

Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Оценив в соответствии с указанными нормами экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что экспертизой верно определена рыночная стоимость снесенных зданий, принадлежавших истцу.

Таким образом, с учетом положений статьи 393 ГК РФ об определении размера убытков на дату предъявления иска – 18.12.2017, суд приходит к выводу, что истец имеет право на взыскание с ответчика ущерба в связи с неисполнением последним обязательств по договору № Н-2 от 04.06.2011 и его расторжением в сумме 5 486 937 рублей  (3689708 руб. +1797229 руб.).

Рассмотрев требование истца о взыскании  упущенной выгоды в виде стоимости неполученных доходов по арендной плате за снесенные нежилые здания в размере          8 079 788 рублей, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктами 2, 3  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление №7) в состав убытков, предусмотренных  статьям 15, 393 ГК РФ входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В соответствии с пунктом 5 Постановления №7 кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В обоснование заявленных требований истцом  представлены доказательства  наличия на момент заключения спорного договора № Н-2 от 04.06.2011 заключенных с третьими лицами договоров аренды, снесенных нежилых помещений, что предполагало получением им дохода в размере арендных платежей, если бы его права не были нарушены ответчиком.

Как следует из материалов дела, между ООО "НОЙБЕРТ" (арендодателем) и ЗАО «Евросеть-логистик» (арендатором) заключен договор аренды № ИСА-1 от 01.03.2008, согласно которому арендатору за плату во временное владение и пользование передается нежилое помещение - склад общей площадью 153,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в сумме  59 534 рубля 82 копейки в месяц.

Соглашением от 30.06.2011 стороны расторгли договор № ИСА-1 от 01.03.2008; нежилое помещение возвращено истцу по акту от 30.06.2011.

Также ООО "НОЙБЕРТ" заключен с ООО РСУ «Якуиалмаз» договор аренды №09/08 от 01.09.2008, согласно которому арендатору за плату во временное владение и пользование передается нежилые помещения общей площадью 217,4 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата по договору составляет                   39 000 рублей в месяц.

Соглашением от 21.06.2011 стороны расторгли договор № 09/08 от 01.09.2008; нежилые помещения возвращено истцу по акту от 21.06.2011.

Из анализа представленных в материалы дела документов следует, что до момента заключения спорного договора № Н-2 от 04.06.2011 истец, владея на праве собственности нежилыми помещениями общей площадью 512,4 кв.м., извлекал из данного владения доход в виде арендных платежей по договорам № ИСА-1 от 01.03.2008, № 09/08 от 01.09.2008.

Указанные договоры были заключены на длительный срок и предполагали получение истцом в долгосрочной перспективе дохода виде арендных платежей.

Как указано истцом и установлено судом, указанные договоры расторгнуты, здания снесены во исполнение истцом обязательств по договору № Н-2 от 04.06.2011.

Внесение истцом вклада  в товарищество в виде сноса спорных зданий лишило истца возможности получать прибыль от сдачи данных помещений в аренду. 

Таким образом, суд считает доказанным наличие у истца возможности извлечения дохода от использования спорных зданий в размере уплачиваемых арендных платежей по договорам № ИСА-1 от 01.03.2008, № 09/08 от 01.09.2008, а, следовательно, факт наличия убытков в виде неполученных арендных платежей.

В связи с расторжением договора № Н-2 от 04.06.2011 истец утратил право на прибыль от совместной деятельности товарищества, на которую о рассчитывал, вступая в данное товарищество с соответствующим вкладом, а также утратил возможность получения прибыли путем сдачи спорных зданий в аренду, в связи с их сносом во исполнение договора № Н-2 от 04.06.2011.

При таких обстоятельствах суд полагает, что истцом доказано наличие причинно-следственной связи между понесенными им убытками в виде неполученные доходов и расторжением договора № Н-2 от 04.06.2011 по причине нарушения ответчиком его существенных условий. 

Размер понесенных убытков рассчитан истцом исходя из размера арендной платы, установленной договорами № ИСА-1 от 01.03.2008, № 09/08 от 01.09.2008 за период действия между сторонами договора № Н-2 от 04.06.2011 (с 01.08.2011 по 01.06.2018).

Ответчик в заявлении от 16.04.2018 в порядке части 2 статьи 70 АПК РФ признал обстоятельство соответствия рыночным ценам суммарного размера арендной платы, установленного договорами № ИСА-1 от 01.03.2008, № 09/08 от 01.09.2008 в размере 98 334 рубля в месяц за спорные помещения.

В соответствии  с частью 2 статьи 70 АПК РФ признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.

Обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном настоящей статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу (часть 5 статьи 70 АПК РФ).

Учитывая признание ответчиком соответствия арендной платы, установленной в договорах № ИСА-1 от 01.03.2008, № 09/08 от 01.09.2008, рыночным ценам, суд  полагает возможным принять данный размер арендной платы для расчета упущенной выгод, как подтверждающей размер убытков истца с разумной степенью достоверности.

Согласно расчету истца размер неполученных доходов (упущенной выгоды) за период с 01.08.2011 по 01.06.2018 (82 месяца) составил 8 079 788 рублей (98534 рубля (суммарный размер арендной платы по договорам № ИСА-1 от 01.03.2008, № 09/08 от 01.09.2008) х 82 месяца).

Расчет истца судом проверен и является верным, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена. 

На основании вышеизложенного арбитражный суд считает требования истца о взыскании упущенной выгоды в виде не полученных арендных платежей обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 8 079 788 рублей.

Возражая относительно заявленных требований о взыскании убытков, ответчик ссылается  на отсутствие его вины  в возникновении убытков у истца, в связи с тем, что проектная документация на объект строительства не прошла государственную экологическую экспертизу, и ответчик не имел возможности начать строительство в срок, согласованный сторонами.

Суд, рассмотрев доводы ответчика, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401  ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Из анализа приведенной нормы следует, что субъекты предпринимательской деятельности несут ответственность за нарушение договорных обязательств и в отсутствие вины.

Непрохождение проектной документации государственной экспертизы, не может рассматриваться в качестве непреодолимой силы, поскольку указанные обстоятельства не обладают ни признаком чрезвычайности, ни признаком непредотвратимости и не является обстоятельством, исключающим ответственность ответчика.

Кроме того, ответчик как участник гражданского оборота должен был с достаточной степенью заботливости и осмотрительности учесть при заключении спорного договора необходимые сроки для возведения многоквартирного жилого дома, с учетом согласования всей необходимой документации, получения разрешения на строительство. 

При таких обстоятельствах суд находит доводы ответчика необоснованными.

Кроме того суд принимает во внимание, что самой проектной документации, созданной в результате совместной деятельности, ответчик в ходе судебного разбирательства не представил, ограничившись лишь гипотетическими ссылками на ее существование. 

Довод ответчика о необходимости распределения убытков между участниками простого товарищества пропорционально вкладам в соответствии с положениями статьи 1064 ГК РФ судом не принимается, поскольку в рассматриваемом случае убытки ответчика обусловлены не совместной деятельностью товарищества, а неисполнением ответчиком своих обязательств, повлекшим расторжение договора № Н-2 от 04.06.2011.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Определением суда от 11.12.2017 истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, но не более чем на один год.

Принимая внимание вышеизложенное, государственная пошлина в сумме 103 182 рубля подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Кроме того, истцом в ходе рассмотрения дела понесены расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 60 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 35 от 19.03.2018, № 57 от 13.04.2018 о перечислении денежных средств на депозит арбитражного суда Иркутской области.

В соответствии со счетом №89 от 28.05.2018г., представленным  экспертным учреждением, стоимость проведения судебной экспертизы составила 60 000 рублей.

Определением суда от 04.06.2018 с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области на расчетный счет ООО «Фактор» перечислено 60 000 рублей.

Расходы в сумме 60 000 рублей, связанные с оплатой проведенной судебной экспертизы, по правилам статьи 110 АПК РФ полностью относятся на ответчика в связи с признанием судом требований истца обоснованным и подлежат взысканию с ЗАО "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" в пользу ООО "НОЙБЕРТ".  

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить;

расторгнуть договор  № Н-2 от 04.06.2011 на инвестирование долевого участия строительства жилого дома блок-секция №4 по адресу: 

<

...>, заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОЙБЕРТ" и ЗАКРЫТЫМ АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ";

взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОЙБЕРТ"               14 836 429 рублей 73 копейки - убытков; 60 000 рублей – судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы по делу;

взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИРКУТСКЛЕССТРОЙ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 103 182 рубля.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Н.В. Хромцова