/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5658/2017

19 февраля 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» - Есаулова Н.В., представитель по доверенности от 25.07.2018 № 6810

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»

на решение от 14.08.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2017

по делу №  А04-4079/2017 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции – судья М.А. Басос, в апелляционном суде – судьи В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, А.А. Тихоненко

по иску администрации Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» 

о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей и применении последствий недействительности сделок 

третьи лица: индивидуальный предприниматель Якушкин Александр Аркадьевич, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 

Администрация Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области (ОГРН 1022800874227, ИНН 2813001445, место нахождения: 676714, Амурская область, Бурейский район, с. Старая Райчиха, ул. Центральная, 14; далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением о признании недействительным договора от 23.05.2014 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 по отчуждению доли в размере 275,1 га, заключенного между муниципальным образованием Старорайчихинский сельсовет Бурейского района Амурской области и обществом с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН 1082801006331, ИНН 2801134017, место нахождения: 675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, д. 17; далее – ООО «Амурагрокомплекс», общество, ответчик), запись регистрации № 28-28-01/713/2014-836 от 09.06.2014; о признании недействительным договора от 15.08.2014 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 по отчуждению доли в размере 615,7 га, заключенного между муниципальным образованием Старорайчихинский сельсовет Бурейского района Амурской области и ООО «Амурагрокомплекс», запись регистрации № 28-28-01/722/2014-043 от 21.08.2014; и применении последствий недействительности сделок путем аннулирования записи о праве собственности общества на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 в размере 275,1 га и в размере 615,7 га, соответственно; а также о признании права собственности муниципального образования Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области на указанные земельные доли (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: индивидуальный предприниматель Якушкин Александр Аркадьевич (далее – предприниматель Якушкин А.А.), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 14.08.2017, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от  13.11.2017, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Амурагрокомплекс» просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, принять новый судебный акт, которым отказать в иске.

В обоснование кассационной жалобы заявитель со ссылкой на положения пункта 4 части 3 статьи 1, пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ) приводит доводы о том, что исключительным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности обладают только сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок. При этом пользование земельным участком должно осуществляться до возникновения права муниципальной собственности и публикации информации о возможности приобрести долю. О том, что использование земельного участка должно быть длительным, либо иметь какие-либо временные рамки такие условия закон не содержит.

ООО «Амурагрокомплекс» считает ошибочным вывод судов об отсутствии оснований для отнесения его к лицам, имеющим преимущественное право покупки земельных долей в праве на земельный участок по льготной цене.

Кроме того, полагает неверным вывод судов о том, что процедура открытой продажи земельных долей, предусмотренная Законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, не была соблюдена. Считает, что Якушкин А.А. не обладает статусом, определенным пунктом 5.1 статьи 10 названного закона.

В отзыве на кассационную жалобу администрация, возражая относительно приведенных в ней доводов, просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения. Ходатайствовала о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель ООО «Амурагрокомплекс» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду округа соответствующие пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрацией на основании решений Бурейского районного суда Амурской области оформлено право общей долевой собственности на 275,1 га (21 земельная доля по 13,1 га каждая) и 615,7 га (47 земельных долей по 13,1 га каждая), соответственно, в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, общая площадь 44 385 000 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, Бурейский район (АОЗТ «Старорайчихинское»).

Право собственности администрации на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.05.2014 серии 28 АА № 916059, от 02.07.2014 серии 28 АА  № 943192.

Администрацией опубликованы извещения 17.05.2014 (газета «Амурская правда» № 88 (27887) и 19.07.2014 (газета «Амурская правда» № 131 (27930) о продаже принадлежащих ей земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148.

20.05.2014 ответчик обратился к истцу с заявлением, в котором выразил свое желание приобрести в собственность земельную долю земельного участка в размере 275,1 га, находящуюся в муниципальной собственности, для производства сельскохозяйственной продукции.

23.05.2014 между администрацией (продавец) и ООО «Амурагрокомплекс» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает и оплачивает 21 земельную долю по 13,1 га каждая, общей площадью 275,1 га в праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 28:11:000000:148 из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производство сельскохозяйственной продукции.

Пунктом 2.1 договора определена цена передаваемых долей как произведение 15 % кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и площади, соответствующей размеру земельных долей, которая составляет 603 524 руб. 54 коп.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке  09.06.2014 за № 28-28-01/713/2014-836.

Покупатель платежным поручением от 28.05.2014 № 625 перечислил продавцу 603 524 руб. 54 коп. с указанием наименования платежа: «оплата по договору купли-продажи от 23.05.2014 за земельную долю».

При этом 24.05.2014 предприниматель Якушкин А.А. также обратился в администрацию с заявлением о приобретении земельной доли в размере 275,1 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148.

Впоследствии 21.07.2014 общество вновь обратилось в администрацию с заявлением о продаже земельной доли в размере 615,7 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148.

15.08.2014 между администрацией (продавец) и ООО «Амурагрокомплекс» (покупатель) заключен договор купли-продажи в отношении 47 земельных долей по 13,1 га каждая, общей площадью 615,7 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производство сельскохозяйственной продукции по цене 1 350 745 руб. 39 коп.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 21.08.2014 за № 28-28-01/722/2014-043.

Платежными поручениями от 18.08.2014 № 253, от 05.09.2014 № 676 общество перечислило администрации 1 350 745 руб. 39 коп. в счет оплаты по договору от 15.08.2014.

Переход права собственности на земельные доли к ООО «Амурагрокомплекс» также зарегистрирован.

На основании договоров купли-продажи от 23.05.2014, от 15.08.2014, заключенных с администрацией, и договоров купли-продажи, заключенных с гражданами в 2014 году, земельных долей земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 обществом выделен и оформлен в установленном законом порядке земельный участок общей площадью 8 908 000 кв.м (с учетом долей, приобретенных у граждан) с кадастровым номером 28:11:011602:23, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2014 серии 28АА № 995830.

Истец, ссылаясь на нарушение земельного законодательства при заключении сделок купли-продажи, обратился к ответчику с заявлением от 05.04.2017 № 129 о добровольном расторжении договоров купли-продажи земельных долей от 23.05.2014 и от 15.08.2014, направив соответствующие соглашения.

Полагая названные договоры не соответствующими Закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом                  (статья 167 ГК РФ).

В пункте 4 части 3 статьи 1 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ закреплено, что продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

В силу пункта 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Таким образом, продажа земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, возможна участникам долевой собственности или лицу, использующему эту земельную долю. При этом не исключается возможность продажи соответствующей земельной доли на торгах в случае, если на ее приобретение претендует несколько лиц.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что ООО «Амурагрокомплекс» осуществляет на территории Амурской области деятельность по производству сельскохозяйственной продукции.

Спорные договоры купли-продажи от 23.05.2014 и от 15.08.2014 земельных долей земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 заключены с ответчиком на льготных условиях, названных в пункте 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002  № 101-ФЗ, однако, как отмечено судами, фактически указанный земельный участок общество начало использовать в целях производства сельскохозяйственной  продукции  непосредственно перед обращением в администрации с заявлением о приобретении земельных долей.

Оценив обстоятельства конкретного спора, суды констатировали отсутствие оснований для отнесения общества к лицам, имеющим преимущественное право покупки спорных земельных долей с учетом критериев, установленных  в пункте 4 статьи 12 Закона от 24.07.2002              № 101-ФЗ.

Кроме того, общество не было единственным претендентом на приобретение долей в праве собственности на спорный земельный участок, поскольку с таким заявлением обращался также предприниматель       Якушкин А.А.

Таким образом, процедура открытости не была соблюдена при продаже спорных долей.

С учетом установленного суды пришли к выводу о том, что оспариваемые сделки совершены с нарушением требований закона и нарушают интересы иных лиц, заинтересованных в приобретении спорных долей земельного участка. На этом основании суды признали договоры купли-продажи долей недействительными (ничтожными), а требования истца подлежащими удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в суде апелляционной инстанции, свидетельствуют о несогласии заявителя с той оценкой, которую арбитражные суды дали фактическим обстоятельствам, получили надлежащую оценку, вновь заявлены в суде кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены состоявшихся судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В силу положений подпункта 12 пункта 1 статьи 333.18, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче кассационной жалобы составляет                  3000 руб. Заявителем кассационной жалобы по платежному поручению от 27.11.2017 № 9265 оплачено только 1500 руб. государственной пошлины, в связи  с чем на основании статьи 110 АПК РФ в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1500 руб. с ООО «Амурагрокомплекс» за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.08.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2017 по делу № А04-4079/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1500 рублей.

Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова