АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-4517/19 

Екатеринбург 27 мая 2024 г. Дело № А07-13106/2018 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе:  председательствующего Столяренко Г.М.,  

судей Шавейниковой О.Э., Тихоновского Ф.И.,  

при ведении протокола помощником судьи Зеленой С.А., рассмотрел в  судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего  муниципальным унитарным предприятием «Уфимские инженерные сети»  городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее –  Предприятие, должник) ФИО1 на определение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 по делу   № А07-13106/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 08.02.2024 по тому же делу.  

В судебном заседании в режиме веб-конференции (онлайн-заседание)  приняли участие представители:  

конкурсного управляющего ФИО1 – ФИО2 (доверенность  от 09.01.2024);  

администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан  (далее – Администрация) – ФИО3 (доверенность от 07.03.2021).  

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения  информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное  заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.09.2022  Предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него  введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим  утвержден ФИО1  

Конкурсный управляющий ФИО1 обратился в арбитражный суд с  заявлением о разрешении разногласий, возникших между ним и  Администрацией по вопросу утверждения начальной продажной цены  предмета залога – нежилого здания площадью 2708,9 кв. м, расположенного по  адресу: 

<

...>, кадастровый  

номер 02:55:030904:1190, и порядка продажи указанного имущества (с учетом  принятого судом уточнения в порядке, предусмотренном статьей 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 31.10.2023 утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов  по реализации социально значимого имущества Предприятия (объекта  социальной инфраструктуры для детей) в редакции залогового кредитора,  устанавливающее начальную цену продажи здания в размере 291 272 000 руб.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 08.02.2024 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит определение  суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, спор  направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель  кассационной жалобы приводит доводы о том, что представленный  Администрацией отчет об оценке от 27.03.2023 № 09-23 не мог быть принят в  качестве доказательства, позволяющего достоверно установить рыночную  стоимость имущества, поскольку не имеет положительного заключения  уполномоченного органа на подготовку заключений по отчетам оценщиков  (Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее  – Росимущество), при этом отмечает, что представленный им отчет  от 02.06.2023 № 10/23 соответствующе положительное заключение получил.  Относительно выводов судов о том, что указанный отчет об оценке № 10/23 не  учитывает стоимость прав на земельный участок, расположенный под спорным  зданием, управляющий указывает на отсутствие каких-либо оформленных прав  должника на земельный участок и отмечает, что земельный участок не включен  в состав лота. Конкурсный управляющий также не согласен с выводами судов  о признании здания социально значимым объектом и реализации такого  имущества путем проведения торгов в форме конкурса. По мнению заявителя  кассационной жалобы, нахождение объекта недвижимости в безвозмездном  пользовании у муниципального автономного образовательного учреждения  дополнительного образования Центр детского творчества «Глобус» городского  округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Центр детского  творчества «Глобус»), оказывающего услуги дополнительного образования, не  является безусловным обстоятельством для признания спорного объекта  социально значимым. Как указывает управляющий, здание было передано в  залог без указания на наличие каких-либо ограничений в его использовании и  об отнесении к социально значимым объектам.  

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит обжалуемые  судебные акты оставить без изменения.  

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной  инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов  кассационной жалобы.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.05.2019 в третью очередь  

реестра требований кредиторов должника включено требование акционерного  общества «Банк ДОМ.РФ» (далее – Банк) в размере 352 138 301 руб., в том  числе 351 500 000 руб. основного долга, 638 301 руб. процентов как  обеспеченное залогом имущества должника в размере 297 496 649 руб.  

Определением арбитражного суда от 18.10.2022 произведена замена  кредитора – Банка на Администрацию в размере требования 352 138 301 руб.,  обеспеченного залогом имущества должника.  

В состав заложенного имущества вошло в том числе нежилое здание  площадью 2708,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 02:55:030904:1190, в  отношении которого Банком 08.07.2020 (до его замены) было утверждено  положение о порядке реализации указанного имущества, определена начальная  продажная цена 71 723 000 руб.  

После замены Банка на Администрацию управляющим проведена новая  оценка указанного имущества. Согласно отчету об оценке от 02.06.2023   № 10/23 рыночная стоимость здания составила 185 311 000 руб.  

Администрация как залоговый кредитор 14.06.2023 направила  конкурсному управляющему свое Положение о порядке, сроках и условиях  реализации имущества, в котором определила начальную продажную цену  предмета залога – нежилого здания по ул. Комсомольской, 79 в г. Уфе в  размере 364 090 000 руб.; в обоснование указанной цены представила отчет об  оценке от 27.03.2023 № 09-23. Кроме того, Администрация настаивала на  реализации нежилого здания посредством конкурса, сославшись на то, что оно  является социально значимым имуществом.  

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о  разрешении указанных разногласий.  

Рассматривая заявленные разногласия, суды исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона  от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о  банкротстве) начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия  проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета  залога определяются конкурсным кредитором, требования которого  обеспечены залогом реализуемого имущества.  

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных  с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»  основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного  имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным  управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или  условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том  числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения  торгов не являются в достаточной степени определенными.  

Изучив представленные в материалы дела доказательства, доводы и  возражения участвующих в деле лиц, установив, что представленный  

конкурсным управляющим отчет об оценке от 02.06.2023 № 10/23 не содержит  расчета стоимости прав на земельный участок, расположенный под спорным  зданием, суды сделали вывод, что указанное заключение специалиста не может  быть признано достоверным для определения начальной продажной цены  предмета залога.  

Возражения конкурсного управляющего о том, что земельный участок не  подлежит оценке, поскольку не включен в состав лота, права на него не  оформлены и могут быть в дальнейшем оформлены победителем торгов,  рассмотрены и отклонены судами с учетом следующего.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552  Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса  Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже  недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента  государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит  то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу  недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии  таковых (перемена лица в договоре аренды).  

Исходя из названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта  недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона  приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом  недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его  собственник.  

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора это также  означает, что стоимость прав на земельный участок также подлежит учету при  определении начальной цены продажи здания.  

Установив, что отчетом об оценке, представленным залоговым  кредитором, определена стоимость здания и права арены земельного участка,  объективных доказательств несоответствия начальной цены продажи предмета  залога его рыночной стоимости управляющим в материалы дела не  представлено, приняв во внимание, что именно залоговому кредитору  принадлежит право определения начальной продажной цены реализуемого  предмета залога (статьи 18.1 Закона о банкротстве) как кредитору, требования  которого удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, суды  правомерно руководствовались начальной ценой продажи имущества,  предложенной Администрацией.  

Довод конкурсного управляющего том, что отчет от 27.03.2023 № 09-23  не мог быть принят в качестве доказательства, позволяющего достоверно  установить рыночную стоимость имущества, поскольку не имеет  положительного заключения Росимущества, правомерно отклонен судами,  поскольку указанное обстоятельство само по себе не свидетельствует о  

недостоверности рыночной стоимости имущества, каких-то существенных  нарушений, способных принципиально изменить установленную рыночную  стоимость имущества, управляющий не назвал, в то время как ранее  представленный управляющим отчет от 02.06.2023 № 10/23 такие недостатки  содержал.  

Судами также учтено, что сам по себе отчет оценщика носит  рекомендательный характер и является лишь необходимой предпосылкой  для определения начальной продажной цены имущества.  

Рассматривая разногласия в части применения особенностей продажи  социально значимого объекта (пункт 4 статьи 132 Закона о банкротстве), суды  исходили из того, что установление специального порядка продажи социально  значимого имущества продиктовано необходимостью защиты публичных  интересов, интересов населения публично-правового образования.  

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации,  изложенной в пункте 7 постановления от 16.05.2000 № 8-П, значимость  объектов для жизнеобеспечения региона необходимо устанавливать в порядке  судебного контроля.  

Перечень социально значимых объектов в соответствии с пунктом 4  статьи 132 Закона о банкротстве является открытым. Критерии, по которым суд  оценивает принадлежность конкретного объекта к социально значимым,  законом не установлены.  

Таким образом, вопрос о возможности отнесения объекта к социально  значимым подлежит разрешению судом в каждом конкретном случае с учетом  обстоятельств дела и представленных участниками дела доказательств.  

Исследовав представленные в материалы дела документы, установив, что  спорное нежилое здание передано в безвозмездное временное пользование  Центру детского творчества «Глобус» на основании договора безвозмездного  пользования от 20.05.2016, приняв во внимание, что основным видом  деятельности Центра является дополнительное образование детей и взрослых  на основании соответствующей лицензии, оценив сведения о деятельности  образовательной организации (информация о численности обучающихся и  преобладающей форме бюджетного финансирования, включение  образовательного учреждения в государственную программу «Доступная  среда», которая предусматривает создание полноценной безбарьерной среды для  детей-инвалидов, обеспечение их права на получение образования и полноценное  участие в общественной жизни), суды пришли к выводу о наличии достаточных  оснований для признания спорного здания социально значимым имуществом и  реализации на открытых торгах в форме конкурса.  

Суд округа исходя из указанных конкретных обстоятельств дела,  учитывая также, что Администрация, являясь залоговым кредитором, реализует  помимо прочего полномочия органа местного самоуправления в сфере  образования (пункт 1 статья 9 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ  «Об образовании в Российской Федерации»), полагает выводы судов первой и  апелляционной инстанций применительно к вопросу утверждения положения о  порядке продажи заложенного имущества в редакции залогового кредитора  

верными.  

Изложенные в кассационной жалобе доводы конкурсного управляющего  подлежат отклонению, так как они тождественны доводам, которые были  предметом исследования и оценки судов при рассмотрении дела и не  свидетельствуют о нарушении судами норм материального и (или)  процессуального права и не могут служить основаниями для отмены  обжалуемых судебных актов. Указанные доводы, по сути, сводятся к  несогласию с произведенной судами первой и апелляционной инстанций  оценкой обстоятельств рассматриваемого дела.  

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в  арбитражном суде кассационной инстанции», переоценка судом кассационной  инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными  судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие  обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки  доказательств, в частности относимости, допустимости, достоверности каждого  доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи  доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебных актов на основании части 4 статьи 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной  инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023  по делу № А07-13106/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 08.02.2024 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу конкурсного управляющего ФИО1  – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Г.М. Столяренко 

Судьи О.Э. Шавейникова  

 Ф.И. Тихоновский