АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35021/2021

г. Новосибирск

28 апреля 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКД-Т», г. Тобольск (ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

о признании недействительным уведомления, обязании устранить допущенные нарушения

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора:

-  акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (ИНН 

<

***>)

- акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>)

- общество с ограниченной ответственностью «РОСТ» (ИНН 

<

***>)

- общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй» (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2, по доверенности от 24.01.2022, паспорт, диплом

заинтересованного лица: не явился, уведомлено

третьего лица (АО Банк «СНГБ»): ФИО2, по доверенности от 03.09.2021, паспорт, диплом

третьего лица (Межтопэнергобанк): ФИО3, по доверенности от 15.12.2021, паспорт, диплом 

представители иных третьих лиц не явились, о судебном заседании уведомлены

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СКД-Т» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства в отношении:

- земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

- незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

Обязать Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области прекратить все записи об ипотеке в отношении:

- земельного участка, площадью 26 522 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская,

- незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская за исключением записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества.

Определением от 25.01.2022, суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (далее – третье лицо 1, АО БАНК «СНГБ»), акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк «Межтопэнергобанк» (далее – третье лицо 2, ПАО «Межтопэнергобанк»).

Определением от 25.01.2022, суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «РОСТ», общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй».

Требования заявителя мотивированы тем, что указанное имущество было приобретено им  в ходе реализации на торгах по продаже имущества должника-банкрота,  соответственно,  залог данного имущества прекращается. Прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав. В связи с чем, полагает, что действия управления по приостановлению регистрации прекращения ипотеки нарушает его права и законные интересы. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования. 

Управление в отзыве заявленные требования не признало, указав, что для основания для прекращения записей о залоге отсутствуют, поскольку предметом ипотеки является не заложенное имущество, реализованное на торгах (объект незавершенного строительства и земельный участок), а права требования участников долевого строительства в отношении объектов долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация прав носит заявительный характер, заявления о государственной  регистрации всех записей об ипотеки в управление не поступали. 

Представитель АО БАНК «СНГБ» в судебном заседании поддержал позицию заявителя. 

ПАО «Межтопэнергобанк» представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что требования банка, обеспеченные залогом не удовлетворены, денежные средства от реализации земельного участка ему не поступили, в связи с чем, прекращение ипотеки не возможно, так как в данном случае будут нарушены права банка.

Представитель ПАО «Межтопэнергобанк» в судебном заседании поддержал возражения. 

Общество с ограниченной ответственностью «РОСТ» отзыв не представило, представителя в судебное заседание не направило. 

Общество с ограниченной ответственностью «Байр-строй» в отзыве поддержало позицию заявителя, указав, что залог имущества, включенного в конкурсную массу и реализованного на торгах по продаже имущества должника-банкрота, прекращается при отчуждении имущества в пользу третьего лица, что имеет быть в рассматриваемом случае.

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

17.03.2021 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» ФИО4, действующим на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-12044/2019 от 17.07.2019 на ЕФРСБ было опубликовано сообщение о торгах по продаже лота в составе: земельного участка, площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый № 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская. Незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, код. № 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

17.05.2021 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество. 21.05.2021 заключен договор купли-продажи, оплата в сумме 106300000 рублей произведена в полном объеме.

Денежные средства, вырученные от реализации лота, направлены в погашение требований кредиторов залогодержателей-участников долевого строительства.

Договор купли-продажи от 21.05.2021 с использованием кредитных средств АО БАНК «СНГБ» был передан на государственную регистрацию перехода права собственности в управление, регистрация права собственности общества и права залога банка произведена.

В настоящее время, как следует из выписки из ЕГРН, приобретенные обществом объекты недвижимости залогом в пользу участников долевого строительства.

29.12.2021 общество обратилось в управление с заявлением о прекращении всех ранее зарегистрированных записей об ипотеке.

02.12.2021 управлением было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-50545621/8 от 02.12.2021, в связи с тем, что записи об ипотеке погашаются на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателей, в частности, АО БАНК «СНГБ» и ПАО «Межтопэнергобанк».

Указывая, что данное приостановление нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Закона единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным Законом (часть 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, залог имущества, включенного в конкурсную массу и реализованного на торгах по продаже имущества должника-банкрота, прекращается при отчуждении имущества в пользу третьего лица.

Прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав.

Особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, предусмотренные Законом о банкротстве, направлены на максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, соответственно, его нормы носят по отношению к положениям Закона о регистрации и Закона об ипотеке специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Как следует из материалов дела, в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью  «Байр-строй» было включено следующее имущество: земельный участок площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов -многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый № 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская; незавершенный строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, код. № 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ указанное имущество считается находящимся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика.

Реализация указанного выше имущества производилась в порядке статей 110, 138 Закона о банкротстве.

17.03.2021 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» на ЕФРСБ было опубликовано сообщение о торгах по продаже лота в составе: земельного участка, площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый № 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская. Незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв.м, степень готовности объекта 9%, код. № 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская.

17.05.2021 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество, 21.05.2021 заключен договор купли-продажи, оплата в сумме 106300000 рублей произведена в полном объеме.

За счет средств, вырученных от реализации предмета залога, в полном объеме были погашены требования граждан-участников долевого строительства, а также частично требования юридических лиц-участников долевого строительства, что подтверждается определениями Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-12044/2019 от 15.02.2022 и 29.11.2021.

Довод ПАО «Межтопэнергобанк» том, что прекращение ипотеки в данном случае не может быть произведено, так как его требования, обеспеченные залогом, не удовлетворены в связи с неперечислением ему денежных средств, полученных от продажи земельного участка, судом отклоняются. 

Как установлено судом, общество свои обязанности по оплате приобретенного на торгах имущества исполнило в полном объеме, надлежащим образом.  Денежные средства не были перечислены ПАО «Межтопэнергобанк» в результате неисполнения платежного поручения АО БАНК «СНГБ».

Таким образом, ненадлежащее исполнение банком обязанности по перечислению денежных средств и наличие в связи с этим у ПАО «Межтопэнергобанк» не удовлетворенного требования, не может затрагивать права и законные интересы добросовестного покупателя и не может влиять на прекращение залога.

Кроме того,  конкурсный управляющий не проводил реализацию обязательств общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» как застройщика.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552(2-5) по делу N А53-16038/2017 указала, что для решения вопроса о том продавалось имущество должника-застройщика с обременения в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры, необходимо установить содержалось ли указание на это в тексте сообщения о проведении торгов.

Сообщение конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй» о проведении торгов по реализации предмета залога участников строительства не содержало указаний на реализацию имущества с обременениями в виде прав участников строительства. То есть, конкурсный управляющий не осуществлял поиск инвестора, готового взять на себя обязательства завершить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

В связи с чем, обязательства общества с ограниченной ответственностью «Байр-строй», вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, предметом торгов не являлись и по указанной причине не могли перейти к покупателю.

Поскольку единственным основанием для приостановления осуществления регистрационных действий послужило отсутствие совместного заявления залогодержателей (банков), то в такой ситуации суд с учетом установленного факта прекращения ипотеки на основании специальных норм Закона о банкротстве пришел к выводу о  незаконности указанного решения управления. 

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3).

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями  110, 167, 168, 169, 170,  201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки в пользу участников долевого строительства (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-50545621/8 от 02.12.2021).

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в течение десяти дней после вступления решения суда в законную силу прекратить все записи об ипотеке в отношении:

земельного участка, площадью 26 522 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, кадастровый номер 54:35:091625:225, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская;

незавершенного строительством многоквартирный дом, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 862,5 кв. м, степень готовности объекта 9%, кадастровый номер 54:35:091625:825, адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Советский, ул. Русская за исключением записи № 54:35:091625:225-54/163/2021-110 в пользу АО БАНК «СНГБ», предоставившего кредитные средства для приобретения имущества.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СКД-Т» (ИНН 

<

***>) 3000 рублей расходов по государственной пошлине.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Н.С. Галкина