АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-33299/2020

г. Новосибирск

30 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 марта 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хорошилова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвесттэк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к 1) Прокуратуре Октябрьского района города Новосибирска, г. Новосибирск

2) Прокуратуре Новосибирской области, г.Новосибирск

о признании незаконным представления об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве от 09.11.2020 №2-1437в2020,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021, паспорт;

от заинтересованных лиц: 1) ФИО3 по доверенности от 21.12.2020, удостоверение; 2) ФИО4 по доверенности от 08.05.2020 №494, удостоверение, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвесттэк»  (далее – заявитель, общество, ООО «Инвесттэк») обратилось в арбитражный суд с заявлением к  Прокуратуре Октябрьского района города Новосибирска  (далее – заинтересованное лицо, прокуратура Октябрьского района) о признании  незаконным представления заинтересованного лица об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве от 09.11.2020 №2-1437в2020 (далее – оспариваемое представление). К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Прокуратура Новосибирской области (далее – прокуратура НСО).

Представитель заявителя в ходе судебного разбирательства поддержал заявленные требования, по основаниям, изложенным в заявлении, указал на то,  что каких либо нарушений установленных требований законодательства им не допущено (за исключением нарушения срока внесения изменений в проектную декларацию), общество не имело возможности исполнить требования пункта 9.1 статьи 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -    Закон № 214-ФЗ), информация о заключенных договорах долевого участия в прокуратуру района предоставлялась по запросу по состоянию на 01.10.2020 (на указанную дату было заключено 6 договоров), при этом на 13.10.2020 информация была актуальной, условия договора содержат указание на срок в течение которого застройщиком должны быть исполнены обязательства по передаче объекта участникам долевого строительства, указание в договоре на уступку прав требования по  договору  при условии согласования с застройщиком соответствует  требованиям  законодательства, защищает права нового участника долевого строительства и не нарушает прав прежнего участника, условие о возможности взыскания суммы пени в случае задержки передачи договора на государственную регистрацию не противоречит требованиям действующего законодательства, выводы прокуратуры основаны на  субъективном  толковании  норм права, строительство объекта завершено в установленные сроки, соответственно нет оснований для уведомления участников о данном факте, кроме того, считает, что прокурор не вправе требовать привлечения к дисциплинарной ответственности должностных лиц за выявленные нарушения.

Представитель прокуратуры Октябрьского района в ходе судебного разбирательства заявленные требования не признал, по доводам, изложенным в отзыве, указывает на законность и обоснованность оспариваемого предписания, представитель прокуратуры НСО поддержал доводы прокуратуры Октябрьского района.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Прокуратурой Октябрьского района проведена проверка исполнения ООО «Инвесттэк» законодательства об участии в долевом строительстве при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома по ул.Добролюбова.

ООО «Инвесттэк» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома по ул. Добролюбова в Октябрьском районе г.Новосибирска на основании разрешения на строительство №54-RU54303000-110и2-2020 (далее - объект строительства), для осуществления строительства привлекались денежные средства граждан - участников долевого строительства.

По результатам проверки в связи с выявлением нарушений требований Закона № 214-ФЗ прокуратурой Октябрьского района обществу было выдано оспариваемое представление, не согласившись с оспариваемым представлением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленное требование, суд считает его не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Частью 4 статьи 23.3 Закона № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС (далее - Система) информацию, предусмотренную настоящим Федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, предусмотренную Законом №214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС, указанной в статье 23.3 Закона № 214-ФЗ. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. В соответствии со статьей 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (часть 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ).

Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями (часть 6 статьи 19 Закона № 214-ФЗ).

Статьей 21 Закона № 214-ФЗ установлен перечень информации о проекте строительства, подлежащей указанию в проектной декларации на объект строительства.

Среди прочего, информация о проекте строительства должна содержать информацию о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ; о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

Законом № 214-ФЗ обязанность по раскрытию информации в соответствии с требованиями статей  3.1, 19, 20, 21 Закона № 214-ФЗ возложена на застройщика, которые несет ответственность за достоверность и полноту размещенной информации.

Как следует из материалов дела объект строительства по состоянию на 13.10.2020 в эксплуатацию не был введен, при этом в нарушение пункта 9 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ в проектной декларации содержалась недостоверная информация о планируемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства III квартал 2020 года; в нарушение пункта 9.1 указанной статьи Закона №214-ФЗ в проектной декларации отсутствовали сведения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 Закона № 214-ФЗ.

Довод заявителя о том, что застройщиком не могли быть исполнены требования пункта 9.1 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ в связи с тем, что в электронной форме проектной декларации отсутствует соответствующий пункт, не может быть принят во внимание, так как перечень информации, подлежащей раскрытию в проектной декларации определен статьями 20, 21 Закона № 214-ФЗ, которые не содержат каких-либо исключений в необходимости размещения и актуализации информации, предусмотренной Федеральным законом в зависимости от наличия (отсутствия) указанных обществом условий, при этом вопрос о виновности общества в данном случае не рассматривается, поскольку не решается вопрос о привлечении его к ответственности, что следует также из оспариваемого представления.

Согласно информации, предоставленной в ходе проверки, по состоянию на 21.10.2020 ООО «Инвесттэк», в отношении объектов долевого строительства, расположенных в объекте строительства, заключено 6 договоров участия в долевом строительстве в части жилых помещений общей площадью 226,38 кв.м., на общую сумму 17 430 841 руб., из них 4 договора заключено до 01.10.2020.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Таким образом, проектная декларация должна содержать сведения о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве по состоянию на последнюю дату отчетного месяца.

В связи с указанным доводы заявителя о том, что в данной части требования Закона № 214-ФЗ были соблюдены (по состоянию на 13.10.2020 была указана актуальная информацию на отчетную дату и зарегистрировано 13 договоров участия в долевом строительстве, о количестве которых указано в проектной декларации от 13.10.2020), являются не состоятельными, так как сведения о договорах участия в долевом строительстве, зарегистрированных в период с 01.10.2020 по 31.10.2020 подлежат опубликованию не ранее завершения отчетного периода 31.10.2020 и до 10.11.2020.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ условиями договоров участия в долевом строительстве должен быть установлен срок, не позднее которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Пунктом 2.1.2 договоров участия в долевом строительстве установлено, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязан по истечении 6 месяцев передать жилое помещение участнику по акту приема-передачи.

Таким образом, застройщиком (обществом) установлен срок, по прошествии (после) которого должен быть передан объект долевого строительства, при этом срок, в течение которого, либо не позднее которого застройщиком должны быть исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства договорами не установлен.

Положения пункта 2.1.2 договоров участия в долевом строительстве не соответствуют требованиям части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, снижают ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства (право на неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и др.).

Пунктами 2.4.1, 2.4.2 договоров участия в долевом строительстве установлено, что участник долевого строительства вправе уступить право требований по договору, после полной оплаты всех оговоренных договором платежей, при условии согласования с застройщиком. В случае неполной оплаты по договору, с согласия застройщика уступка прав требований допускается и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

Таким образом, указанными положениями договоров участия в долевом строительстве предусмотрено право участников долевого строительства уступить право требований по договору только с согласия застройщика, независимо от наличия (отсутствия) полной оплаты всех оговоренных договором платежей. Данное требование противоречит нормам статьи 11 Закона № 214-ФЗ, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), что ухудшает положение участников долевого строительства.

Пунктами 2.3.4, 2.3.5 договоров участия в долевом строительстве установлена обязанность участников долевого строительства в течение 7 дней с момента подписания договора (соглашения об уступке прав требований) передать договор (соглашение) для регистрации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае нарушения указанных сроков, застройщик вправе требовать от участника долевого строительства уплаты пени в размере 0,01% от цены договора за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

Указанные положения договоров участия в долевом строительстве противоречат требованиям гражданского законодательства, в том числе, установленному принципу свободы договора.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве данный договор не может считаться заключенным, а следовательно, не порождает взаимных прав и обязанностей сторон до его государственной регистрации.

На основании изложенного, исходя из понятия неустойки (пени, штрафов), определенного статьей 330 ГК РФ, взыскание пени в случае, предусмотренном пунктом 4.2 договоров участия в долевом строительстве, будет являться необоснованным.

Так как договор участия в долевом строительстве является публичным договором, его условия не могут быть изменены отдельным потребителем, изъявившим желание приобрести объект долевого строительства у данного застройщика. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (часть 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Таким образом, противоречащие требованиям гражданского законодательства положения договоров участия в долевом строительстве ущемляют права потребителей и подлежат исключению из условий договоров участия в долевом строительстве.

Проверкой также установлено, что в нарушение требований части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщиком не исполнена обязанность по направлению участникам долевого строительства информации о том, что строительство объекта недвижимости не может быть завершено в установленные договором сроки (III квартал 2020 года), и предложения об изменении договора, при этом в октябре 2020 года с гражданами заключены договоры участия в долевом строительстве в пункте 2.1.1 которых указан срок завершения строительства объекта - III квартал 2020 года.

Довод заявителя о том, что фактически строительство Объекта завершено 23.06.2020, о чем направлено извещение, не может быть принят во внимание последующим основаниям.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, строительство объекта завершается с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 17 января 1992 года № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон № 2202-1) в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в пункте 1 статьи 21 Закона № 2202-1, вносит представление об устранении нарушений закона (абз. 4 пункта 3 статьи 22 Закона №2202-1).

Пунктом 1 статьи 24 Закона № 2202-1 установлено, что представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежат безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих, о результатах принятых мер должно быть сообщено прокурору в письменной форме.

В силу статей 1, 21 и 22 Закона № 2202-1 представление об устранении нарушений закона является мерой прокурорского реагирования в рамках реализации прокурором полномочий по осуществлению надзора за исполнением законов, в том числе руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Таким образом, действия прокурора, внесшего представление об устранении нарушений федерального законодательства, произведены в пределах полномочий по организации и осуществлению прокурорского надзора.

Доводы заявителя о незаконности оспариваемого представления в связи с отсутствием у прокурора права требовать привлечения к дисциплинарной ответственности должностных лиц за выявленные нарушения, не могут быть приняты во внимание, поскольку как указывалось выше оспариваемым представлением на общество возложена обязанность рассмотреть вопросы указанные в нем о чем сообщить в установленный срок, при этом в соответствии с нормами трудового законодательства вопрос о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности может быть рассмотрен работодателем.

В связи с указанным нельзя сделать вывода о несоответствии оспариваемого предписания нормам Закона № 214-ФЗ, Закона № 2202-1.

Исходя из вышеизложенного, исходя из норм статьи 198 АПК РФ, заявленные требования удовлетворению не подлежат, как необоснованные. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

СУДЬЯ                                                                                                А.В.Хорошилов