Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                              Дело № А21-11393/2023

« 13 » февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена « 06 » февраля 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 13 » февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горизонт»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

третьи лица: ФИО2,

ФИО3

о признании незаконным отказан в государственной регистрации прав на недвижимое имущество

 

при участии в предварительном судебном заседании: согласно протоколу 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горизон» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации:  238520, 

<

...> из А) (далее – ООО «СЗ «Горизонт», общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 236040, 

<

...>) (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 07.08.2023 № КУВД-001/2023-17747233/3 (дело № А21-11393/2023).

Третьим лицом к участию в деле обществом привлечена ФИО2.

Определением от 31.10.2023 дело № А21-11393/2013 объединено с делом № А21-11394/2023 по заявлению Общества о признании незаконными отказов  Управления Росреестра от 07.08.2023 № КУВД-001/2023-1778172/3, № КУВД-001/2023-17748330/3, № КУВД-001/2023-17751703/3 (третье лицо – ФИО3).

В порядке восстановления нарушенного права общество просило суд обязать Управление Росреестра исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи 39-39-02/230/2008-133, 39-39-02/292/2009-876, 39-39-02/212/2010-007, 39-39-02/212/2010-008 об обременении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 26.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Представитель общества в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра заявленные требования не признал, указав, что оспариваемые отказы основаны на положениях действующего законодательства, поскольку исключение записи об обременении земельного участка возможно только в порядке, установленном специальным законодательством, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, договоры долевого участия, прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке, и на основании которых возникло обременения земельного участка в силу закона, не расторгнуты; Общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, необходимо соблюдать права и законные интересы участников долевого строительства.

ФИО2 и ФИО3 в заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались судом надлежащим образом.

Представитель Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области позиции на заявление не высказал.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО «СЗ «Горизонт» по договору купли-продажи от 25.03.2020 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> м к югу (170 градусов) от жилого дома по ул. Н. Каплунова.

 

Указанный объект строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:14:010406:1, арендатором которого является ООО «СЗ «Горизонт» на основании договора № 18 аренды земельного участка от 18.09.2019 и соглашения об уступке прав от 08.06.2020.

Ранее указанных участок находился в аренде ООО «Полиантикорстрой» (первоначальный застройщик).

В результате последующих договоров купли-продажи  объект строительства переходил к ООО «Новый стандарт», ООО «Балтик-Строй-Трест», ООО «СЗ «Горизонт».

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2011 по делу № А21-12765/2009 ООО «Полиантикорстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением от 17.07.20217 конкурсное производство по делу № А21-12765/2017 в отношении ООО «Полиантикорстрой» завершено, 30.08.2018 деятельность ООО «Полиантикорстрой» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно выписке из ЕГРН  39:14:010406:1 о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1, в отношении данного земельного участка имеются записи об  ипотеке в силу закона, срок действия с 28.03.2008.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1, на данный земельный участок зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве:

- договор долевого участия № 15/07/08 от 15.07.2008 с ФИО2 на объект – встроенное нежилое помещение № 8, этаж № цокольный этаж, 18,77 кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/230/2008-133 (пункт 5.17 выписки из ЕГРН),

- договор долевого участия № 18/03/10 от 18.03.2010 № с ФИО3 на объект – встроенные нежилые помещения офиса № 13, этаж № 1, 28,62,  кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/292/2010-007 (пункт 5.3  выписки из ЕГРН),

- договор долевого участия № 28/10/09 от 28.10.2009 с ФИО3 на объект – встроенные нежилые помещения офиса № 14, этаж № 1, 59.64 кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/292/2009-876 (пункт 5.4  выписки из ЕГРН),

- договор долевого участия № 14/04/10 от 14.04.2010 с ФИО3 на объект – встроенные нежилые помещения офисов № 1, 2, этаж № 1, 103,86 кв.м., номер государственной регистрации 39-39-02/292/2010-008 (пункт 5.2  выписки из ЕГРН).

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями об исключении из ЕГРП записей о вышеуказанных договорах долевого участия в строительстве.

Уведомлениями от 05.05.2023 государственная регистрация прав приостановлена, с указанием на то, что  застройщиком необходимо соблюсти предусмотренную законом процедуру расторжения договоров, предоставив  в регистрирующий орган соответствующие сведения, которые позволят расторгнуть договор участия в долевом строительстве.

Решениями, выраженными в уведомлениях от 07.08.2023 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прав, поскольку не выполнены требования, изложенные в уведомлениях о приостановлении.

Считая отказы незаконными, общество обратилось с рассматриваемыми заявлениями в арбитражный суд.

Изучив материалы дела и, исследовав представленные доказательства, суд признает заявления подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частями 3, 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьи 130, 131, 132, 133.1 и 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 9 закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения; сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке; основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 1, 2 статьи 14 закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (подп. 2 пункта 3 статьи 15 закона № 218-ФЗ).

В соответствии с подп. 2, 5 пункта 1 статьи 26, пункта 1 статьи 27 закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1, 8, 11.1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), ООО «Полиантикорстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), являющееся одной из сторон договоров долевого участия в строительстве, ликвидировано.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (пункт 1 статьи 61 ГК РФ).

Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц (часть 9 статьи 63 ГК РФ) 

Как видно из выписки из ЕГРЮЛ ликвидация ООО «Полиантикорстрой» не предполагает правопреемства в отношении своих прав и обязанностей, следовательно, на основании статьи 419 ГК РФ ликвидация стороны договоров долевого участия влечет их прекращение. Из смысла части 3 статьи 49 ГК РФ следует, что в момент завершения ликвидации юридического лица прекращается его правоспособность, то есть способность иметь гражданские права, соответствующие целям его деятельности, и способность нести связанные с этой деятельностью гражданские обязанности.

Таким образом, в связи с ликвидацией стороны спорных договоров, данные договоры и обязательства по ним прекратились.

Указание Управлением Росреестра на необходимость предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающие соблюдение застройщиком процедуры расторжения договора, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 214-ФЗ), следует признать незаконным, поскольку у общества  такая возможность отсутствовала ввиду ликвидации первоначального застройщика.

Таким образом, у заинтересованного лица отсутствовали основания для приостановления, а затем для отказа в государственной регистрации погашения записей о договорах долевого участия в строительстве и об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 закона № 127-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 закона № 127-ФЗ продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов (пункт 1 статьи 142 закона № 127-ФЗ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) следует, что по смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статьей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности (здесь и далее – в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. – статьи 201.10 – 201.11 Закона № 127-ФЗ).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены.

Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях.

Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о № 127-ФЗ).

Из изложенного следует, что требования дольщиков из договоров долевого участия в строительстве нежилых объектов, подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Данные требования в ходе банкротстве трансформируются из неимущественных требований в денежные.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц дольщики каких-либо пояснений, возражений в части нарушения их прав и интересов не представили.

При этом судом принято во внимание, что определением Балтийского городского суда Калининградской области от 09.12.2009  между ФИО4 и ООО «Полиантикорстрой» заключено мировое соглашение, по условиям которого ООО «Полиантикорстрой» выплачивает ФИО4 520 000 руб. основного долга и процентов по договору долевого участия № 15/07/08 от 15.07.2008, ее денежные требования, определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2011 года были включены в реестр требований кредиторов должника.

Денежных требований о включении в реестр требований кредиторов ООО «Полиантикорстрой», участник долевого строительства ФИО3 не предъявил. 

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2012 по делу № A21-12765-2009, ФИО3 было отказано в признании права на получение в собственность офисов.

На основании изложенного, оспоренные заявителем отказы не соответствуют законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя.

Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об отказе государственной регистрации прав от 07.08.2023 № КУВД-001/2023-17747233/3, № КУВД-001/2023-1778172/3, № КУВД-001/2023-17748330/3, № КУВД-001/2023-17751703/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи 39-39-02/230/2008-133, 39-39-02/292/2009-876, 39-39-02/212/2010-007, 39-39-02/212/2010-008 об обременении земельного участка с кадастровым номером 39:14:010406:1, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Горизонт» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова