АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-6194/2023

31 января 2024 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2024 года.  

Решение в полном объёме изготовлено 31 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой с ипотекой, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 60Н. 

 

При участии в судебном заседании представителей:

истца –  ФИО3 по доверенности от 11.01.2022, при предъявлении диплома от 10.12.2004;

ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.07.2023, при предъявлении диплома от 29.06.2006.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 60Н.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО2 по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 60Н, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 8 140 000 (восемь миллионов сто сорок тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена в соответствии с решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу №А 74-6194/2023»;

-  пункт 2.3.1: «Стоимость нежилого помещения в размере 8 140 000 (восемь миллионов сто сорок тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.- 2.3.9. настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями»;

-  дополнить договор пунктом 2.6: 

«2.6. В отношении зачета в счет стоимости недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений стороны пришли к соглашению о следующем:

2.6.1.   Продавец обязуется в срок не позднее 01 мая 2024 года произвести расчет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем, на основании документов, представленных Покупателем.

2.6.2.    Продавец после определения стоимости неотделимых улучшений направляет Покупателю информацию о стоимости неотделимых улучшений, которую Продавец согласен зачесть в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

2.6.3.   В случае согласия Покупателя на зачет предложенной продавцом стоимости неотделимых улучшений между сторонами подписывается дополнительное соглашение к настоящему договору о зачете в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений.

2.6.4. В случае несогласия Покупателя с объемом и стоимостью определенных Продавцом стоимости неотделимых улучшений покупатель вправе обратиться в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием об изменении условий настоящего договора в судебном порядке в части зачета стоимости неотделимых улучшений, при этом стоимость неотделимых улучшений определяется по решению суда. Стороны признают положения настоящего подпункта договора соглашением о том, что не урегулированный во внесудебном порядке вопрос об изменении условий договора в части зачета стоимости неотделимых улучшений подлежит передаче на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.»

- в Приложении №1 слова «Общая стоимость имущества (руб.) -11 110 000,00» заменить на слова «Общая стоимость имущества (руб.) -8 140 000,00»; слова «Сумма, на которую предоставлена рассрочка- 11 110 000,00» заменить на слова «Сумма, на которую предоставлена рассрочка- 8 140 000,00»; изложить «сумму долга», «сумму % (округление до 100-х)», «размер долга на который начисляются проценты», «общая сумма ежемесячного платежа», «итого» согласно изменённым пунктам 2.1. и 2.3.1.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом принятого судом уточнения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

ИП Брусник А.В., как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 обратился в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу:  

<

...>, пом. 60Н. 

Постановлением администрации города Абакана от 18.07.2023 №1351  «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения № 60Н, расположенного по адресу:  

<

...>» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи нежилого помещения составляет                     11 110 000 руб. (пункт 2 постановления).

Письмом от 21.07.2023 №1331 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Согласно пунктам 2.2, 2.3.1 проекта договора купли продажи нежилого помещения, стоимость объекта недвижимости, подлежащая оплате покупателем, составляет 11 110 000 руб. Цена продажи объекта по настоящему договору определена на основании отчета № А 88-23 общества с ограниченной ответственностью «Оценка Консалтинг» об оценке рыночной стоимости.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1, приложение № 1 договора, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения. 

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости независимым оценщиком ООО «Экспертиза – Ремонт - Аренда». Согласно отчёту от 07.08.2023 № 1190823 стоимость нежилого помещения на 21.06.2023 составила 6 230 000 руб.  

15.08.2023 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №1477, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, в котором настаивал на своей редакции пунктов договора, определяющих размер выкупной цены.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору. 

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности объекта недвижимости, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон  № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об  оценочной деятельности).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 60Н. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления  достоверной и актуальной на дату 21.06.2023 рыночной стоимости  объекта недвижимости судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу:  

<

...>, пом. 60Н, площадью 170,6 кв.м.,  с кадастровым номером 19:01:040102:1641, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 60Н, площадью 170,6 кв.м., по состоянию на 21.06.2023.

Согласно заключению эксперта индивидуального предпринимателя ФИО5 от 12.01.2024 № б/н, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 60Н, площадью 86,2 кв.м, по состоянию на 21.06.2023 составляет 8 140 000 руб. 

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 8 140 000 руб. в соответствии с экспертным заключением индивидуального предпринимателя ФИО5 от 12.01.2024 № б/н.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и  взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что заключение индивидуального предпринимателя ФИО5 от 12.01.2024 № б/н, установившее рыночную стоимость нежилого помещения   в размере 8 140 000 руб.,  является достоверным и обоснованным. 

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд пришел к выводу, что заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО5 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения   экспертом учтено техническое состояние объекта,  на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

Суд пришёл к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использовались сведения об объектах-аналогах, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации.

Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка. 

На основе примененных методов оценки в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта   8 140 000 руб.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО5 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.  

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости   является достоверной.

Суд учитывает, что  в силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об  оценочной деятельности, суд признал требования  истца об изменении пунктов  2.1, 2.2, 2.3.1, приложение № 1 договора  снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта недвижимости   в размере 8 140 000 руб. 

 

Истец просит дополнить договор пунктом 2.6. 

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В ходе судебного разбирательства ответчиком не заявлено несогласия на зачет арендатором неотделимых улучшений, в связи с чем суд урегулировал разногласия сторон в данной части и признал необходимым дополнить договор пунктом 2.6 следующего содержания: 

«2.6. В отношении зачета в счет стоимости недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений стороны пришли к соглашению о следующем:

2.6.1.   Продавец обязуется в срок не позднее 01 мая 2024 года произвести расчет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем, на основании документов, представленных Покупателем.

2.6.2.    Продавец после определения стоимости неотделимых улучшений направляет Покупателю информацию о стоимости неотделимых улучшений, которую Продавец согласен зачесть в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

2.6.3.   В случае согласия Покупателя на зачет предложенной продавцом стоимости неотделимых улучшений между сторонами подписывается дополнительное соглашение к настоящему договору о зачете в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений.

2.6.4. В случае несогласия Покупателя с объемом и стоимостью определенных Продавцом стоимости неотделимых улучшений покупатель вправе обратиться в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием об изменении условий настоящего договора в судебном порядке в части зачета стоимости неотделимых улучшений, при этом стоимость неотделимых улучшений определяется по решению суда. Стороны признают положения настоящего подпункта договора соглашением о том, что не урегулированный во внесудебном порядке вопрос об изменении условий договора в части зачета стоимости неотделимых улучшений подлежит передаче на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.».

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению. 

Государственная пошлина по делу составляет 6000 руб., уплачена истцом по платежному поручению от  22.08.2023 №328.  

На выплату вознаграждения за проведенную индивидуальным предпринимателем ФИО5 по делу судебную экспертизу истец понес расходы в сумме 13 000 руб. (платежное поручение от 01.11.2023 №449).

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера. 

Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 руб. и на оплату судебной экспертизы 13 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера. 

 

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

1.                   Иск удовлетворить:  урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: 

<

...>, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 8 140 000 (восемь миллионов сто сорок тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена в соответствии с решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу №А 74-6194/2023»;

-  пункт 2.3.1: «Стоимость нежилого помещения в размере 8 140 000 (восемь миллионов сто сорок тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.- 2.3.9. настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями»;

-  дополнить договор пунктом 2.6: 

«2.6. В отношении зачета в счет стоимости недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений стороны пришли к соглашению о следующем:

2.6.1.   Продавец обязуется в срок не позднее 01 мая 2024 года произвести расчет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем, на основании документов, представленных Покупателем.

2.6.2.    Продавец после определения стоимости неотделимых улучшений направляет Покупателю информацию о стоимости неотделимых улучшений, которую Продавец согласен зачесть в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

2.6.3.   В случае согласия Покупателя на зачет предложенной продавцом стоимости неотделимых улучшений между сторонами подписывается дополнительное соглашение к настоящему договору о зачете в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений.

2.6.4. В случае несогласия Покупателя с объемом и стоимостью определенных Продавцом стоимости неотделимых улучшений покупатель вправе обратиться в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием об изменении условий настоящего договора в судебном порядке в части зачета стоимости неотделимых улучшений, при этом стоимость неотделимых улучшений определяется по решению суда. Стороны признают положения настоящего подпункта договора соглашением о том, что не урегулированный во внесудебном порядке вопрос об изменении условий договора в части зачета стоимости неотделимых улучшений подлежит передаче на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.»

- в Приложении №1 слова «Общая стоимость имущества (руб.) -11 110 000,00» заменить на слова «Общая стоимость имущества (руб.) -8 140 000,00»; слова «Сумма, на которую предоставлена рассрочка- 11 110 000,00» заменить на слова «Сумма, на которую предоставлена рассрочка- 8 140 000,00»; изложить «сумму долга», «сумму % (округление до 100-х)», «размер долга на который начисляются проценты», «общая сумма ежемесячного платежа», «итого» согласно изменённым пунктам 2.1. и 2.3.1.

2.Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 13 000 (тринадцать тысяч) руб. расходов на проведение судебной экспертизы,  6000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

 

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

Судья                                                                                                                         Т.В. Чумаченко