Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-5197/2017

11 октября 2018 г.

г. Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена  08 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2018 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе: судьи Тишина А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой Е.В.

рассмотрел дело № А64-5197/2017

по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях,г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительной ничтожной сделки в части 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель, доверенность от 14.08.2018

от ответчика: ФИО2 - представитель, доверенность №1  от 10.01.2018

отводов не заявлено

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях о признании недействительным ничтожным п. 3.4.2, п. 4.1.4 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 г.  

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 31.01.2018 производство по делу №А64-5197/2017 приостановлено до вступления в законную силу решения по делу №А64-5731/2017.

01.08.2018 в Арбитражный суд Тамбовской области от Общества с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива» поступило заявление о возобновлении производства по делу №А64-5197/2017.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.08.2018 производство по делу №А64-5197/2017 возобновлено с 08 октября 2018 года.

Из материалов дела следует, ООО «БизнесАльтернатива» арендует земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 61 550 000 кв.м с кадастровым номером 68:09:3800000:1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождение): Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское» на основании Договора № 0311-1/2016 от 03.11.2016г. передачи прав и обязанностей по Договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года, заключенного с ООО «АгроБезнесДевелопмент».

Арендодателем Земельного участка является МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях.

Право аренды на Земельный участок у ООО «АгроБизнесДевелопмент» возникло на основании Договора об отступном от 08.06.2016 года, заключенного с ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук.

У ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук право аренды на Земельный участок приобрело в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Договор №34 от 05 августа 2015 г. заключен путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается Распоряжением ТУ Росимущества в Тамбовской области №252-Р от 31.07.2015.

Договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года содержит пункт 3.4.2. в котором указано: «В одностороннем порядке Арендодателем без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения к Договору в случае смены Арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо. При этом размер годовой арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а так же в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. Арендатор обязан уплачивать текущие платежи с учетом изменения размера арендной платы», а также пункт 4.1.4 следующего содержания: «В одностороннем порядке без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения к Договору изменять методику расчетов арендной платы в случае смены Арендатора в лице ФРУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо».

Истец считает пп. 3.4.2. и 4.1.4. Договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05 августа 2015 г. недействительными (ничтожными).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика не признал иск.

Дополнений и ходатайств от сторон не поступило.

Оценив представленные в дело материалы, доводы сторон, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При этом суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном случае обязательства сторон установлены договором аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года.

Данный договор является договором аренды, правовая регламентация которого предусмотрена гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

П. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Также суд отмечает, что  Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3). 

Поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). 

Судом установлено, что 05.08.2015 между ТУ Росимущества в Тамбовской области (арендодатель) и ФГУП "Ракшинское" Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) был заключен договор аренды № 34 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:09:3800000:1 общей площадью 59490000 кв. м, расположенного по адресу: Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ "Ракшинское".

На земельном участке расположены объекты недвижимости, перечень которых приведен в пункте 1.2 договора.

Из п. 3.1 договора следует, что годовой размер арендной платы за участок, рассчитан в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 N 137-ФЗ и составил на момент заключения договора 1 154 700 руб. 90 коп.

В соответствии с п. 3.4.2 договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем без согласия арендатора и без заключения дополнительного соглашения к договору в случае смены арендатора в лице ФГУП "Ракшинское" Российской академии сельскохозяйственных наук на иное лицо. При этом размер годовой арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и изменяется ежегодно, но не менее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, которые применяются ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем в 1 раз в год.

Соглашением сторон от 19.01.2016 в данный договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми изменена площадь земельного участка на 61 550 000 кв. м, определены охранные зоны земельного участка.

08.06.2016 между ФГУП "Ракшинское" Российской академии сельскохозяйственных наук и ООО "АгроБизнес Девелопмент" заключен договор об отступном N 8-06/2016, согласно которому право аренды спорного земельного участка перешло к ООО "АгроБизнес Девелопмент".

В дальнейшем по договору купли- продажи от 03.11.2016 № 0311-2/2016 ООО «Бизнес Альтернатива» приобрело у ООО "АгроБизнес Девелопмент" расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, которые в этот же день были переданы покупателю по акту приема- передачи.

03.11.2016 между ООО "АгроБизнесДевелопмент" и ООО "БизнесАльтернатива" заключен договор № 0311-1/2016, по условиям которого права и обязанности по договору аренды № 34 от 05.08.2015 перешли к ООО «БизнесАльтернатива».

26.01.2017 ответчик уведомил истца об установлении арендной платы в размере рыночной стоимости 15 079 937 руб. 33 коп. в год с 16.11.2016, увеличив таким образом арендную плату в 10 раз.

В соответствии с п.1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N582.

Поскольку содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Факт передачи земельного участка в аренду первоначальному арендатору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлен судом и не оспаривается сторонами.

Таким образом, при заключении договора аренды расчет арендной платы правомерно произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка (процент от кадастровой стоимости), следовательно, изменение размера арендной платы может предусматриваться договором аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку новый договор с ответчиком не заключен, между сторонами сохраняются ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы.

На основании изложенного, пункт 3.4.2 договора аренды противоречит положениям пункта 2 ст.3 Федерального от 25.10.2001 N 137-ФЗ и п. 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Следовательно, п. 4.1.4 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05 августа 2015 г. в части наличия у Арендодателя права в одностороннем порядке без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения к Договору изменять методику расчетов арендной платы в случае смены Арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо также следует признать недействительным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана недействительной (ст. 180 ГК РФ). В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными, либо в качестве обязательного ввести условие, предписанное соответствующим правовым актом, с одновременным исключением тех условий, которые противоречат данному акту.

В силу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу. 

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу за рассмотрение настоящего иска подлежат отнесению  на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

2. Признать недействительным пункт 3.4.2. договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05 августа 2015 г. в части наличия у Арендодателя права изменять арендную плату в одностороннем порядке без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения в случае смены Арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо, рассчитывать измененный размер годовой арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменять размер арендной платы ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.

3. Признать недействительным пункт 4.1.4. договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05 августа 2015 г. в части наличия у Арендодателя права в одностороннем порядке без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения к Договору изменять методику расчетов арендной платы в случае смены Арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо.

4. Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БизнесАльтернатива» (

<

...>, коин.12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд (394006, Воронеж, ул. Платонова, дом 8), а также в порядке кассационного обжалования в Арбитражный суд Центрального округа в течении двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд Тамбовской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда Арбитражного суда Центрального округа.

Судья Тишин А.А.