АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-17231/2023

г. Новосибирск

26 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено  26 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Надежкиной О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Першковой И.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Янтарь», г. Новосибирск (ИНН:5402063761)

к 1) обществу с ограниченной ответственностью "Терминал 1", г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью "Терминал 2", г. Новосибирск; 3) обществу с ограниченной ответственностью "Терминал 3", г. Новосибирск; 4) акционерному обществу «Гавань», г. Новосибирск; 5) Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Новосибирск; 6) Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Новосибирск; 7) ФИО3, г. Новосибирск; 8) ФИО4, г. Новосибирск 

о признании самовольными постройки, 

при участии представителей:

истца - ФИО5, паспорт, диплом, доверенность от 12.04.2023;

ответчиков: Общества с ограниченной ответственностью "Терминал 1", г. Новосибирск; Общества с ограниченной ответственностью "Терминал 2", г. Новосибирск; Общества с ограниченной ответственностью "Терминал 3"- ФИО6, доверенности от 15.04.2022, паспорт, диплом, 4) директор ФИО6, паспорт, выписка от 16.08.2023, решение №4 от 30.11.2018; 5) Индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО7, доверенность от 14.02.2023, паспорт, диплом, 6) Индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО8, доверенность от 19.05.2022, паспорт, диплом; 7) не явились, извещены; 8) не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Янтарь» (далее по тексту – ООО «Специализированный застройщик «Янтарь», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал 1", обществу с ограниченной ответственностью "Терминал 2", обществу с ограниченной ответственностью "Терминал 3", акционерному обществу «Гавань», Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании самовольными постройками: здание ТЦ «Европа», расположенное в 1\Новосибирск по ул.Красный проспект,1ОД с кадастровым номером 54:35:032961:1348, и здание ДЦ «Европа» по ул.Красный проспект, 182/1 в г.Новосибирске с кадастровым номером 54:35:000000:2188. 

В судебном заседании Представитель истца заявил повторное ходатайство о назначении  и проведении судебной экспертизы.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку, отказывая в назначении экспертизы, суд руководствовался положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав отсутствие необходимости экспертного исследования по настоящему делу, при наличии возможности разрешения спора путем оценки представленных в дело доказательств.

Представители ответчиков возражают против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы письменных отзывов.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание,сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке,- непредоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенноеиспользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либовозведенные или созданные без получения на Это необходимых в силу законасогласований, разрешений или с нарушением градостроительных й строительных норм йправил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получениисоответствующих согласований разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или созданиясамовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка представляет собой построенный объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства. Таких нарушений может быть три:

1)         строительство объекта не соответствует целевому назначению, разрешенному использованию земельного участка, либо объект построен с нарушением требований земельного законодательства. Целевое назначение земельного участка определяется его принадлежность к определенной категории. Так, например, земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, могут использоваться только в целях ведения сельскохозяйственного производства, но не для строительства каких-либо промышленных объектов. Если земельный участок, на котором предполагается строительство какого-либо объекта, находится в государственной или муниципальной собственности, то для такого строительства он может быть предоставлен либо в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо путем предварительного согласования места размещения данного объекта. Соответственно, если объект был построен на земельном участке с категорией земель, не соответствующей по назначению строительству, либо земельный участок был приобретен субъектом с нарушением процедуры, предусмотренной ЗК РФ, то такой объект является самовольной постройкой;

2)         строительство объекта без получения для этого необходимых разрешений.

Так, например, в соответствии со ст. 51 Гражданского кодекса РФ требуется получение разрешения на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации планируемого к строительству объекта требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории;

3)         строительство объекта существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под существенным нарушением указанных правил и норм следует понимать строительство объекта с грубым нарушением установленных строительных норм и правил, если такое нарушение повлекло или может повлечь причинение вреда здоровью и (или) имуществу.

В рассматриваемом случае все три условия отсутствуют.

 Так, согласно кадастрового плана земельного участка №54:35:03 2961:0040 (на котором расположены задания ТЦ Европа и ДЦ Европа) от 19 сентября 2007 №85/07-17605, участок имеет следующее разрешённое использование (назначение): предприятия розничной торговли (магазины, универмаги, супермаркеты, гипермаркеты); автостоянки надземные закрытого типа, открытого типа (постоянные и временные), подземные и много уровневые, боксового типа вместимостью до 300 автомобилей.

Соответственно размещение ТЦ Европа и ДЦ Европа на земельном участке с кадастровым номером №54:35:03 2961:0040 соответствует разрешенному использованию данного земельного участка.

Второй критерий отнесения зданий к самовольной постройке (строительство объекта без получения для этого необходимых разрешений) так же отсутствует.

Здание ТЦ Европа было построено ООО «ЦС» (текущие собственники либо являлись инвесторами, либо приобрели помещения в здании позднее).

Как следует из сводного заключения управления Главгосэкспертизы по Новосибирской области от 06.04.2006 года:

Рабочий проект «Торгово-выставочный комплекс с подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по Красному проспекту в городе Новосибирске» шифр 23, с учетом положительных заключений специализированных экспертиз рекомендуется к утверждению заказчиком. При этом перечень проведенных экспертиз и согласований указан в самом сводном заключении (порядка 30).

Как следует из договора аренды №79180 от 03.04.2008 (договор между Мэрией города Новосибирска и ООО «ЦС») земельного участка с кадастровым номером №54:35:03 2961:0040, указанный участок был предоставлен застройщику для завершения строительства административного здания с подземной автостоянкой по Красному проспекту, д. 182/1.

Соответственно, в отношении здания ТЦ Европа имелся полный комплект необходимой документации для начала строительства.

Здание ДЦ Европа возведено на основании разрешения на строительство №RU 54303000-342 от 03 сентября 2007 года (прилагается).

В соответствии с ч 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Соответственно, в отношении здания ДЦ Европа имелся полный комплект необходимой документации для начала строительства.

Третий критерий отнесения зданий к самовольной постройке (строительство объекта существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил) так же отсутствует.

В отношении ТЦ Европа 29.11.2006 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за номером 367.

В отношении ДЦ Европа 21.10.2011 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за номером RU 54303000-285.

В отношении ДЦ Европа инспекцией государственного строительного надзора выдано заключение от 30.06.2011 №130 о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) иных нормативно правовых актов, проектной документации.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешения на ввод ТЦ Европа и ДЦ Европа являются действующими ненормативно-правовыми актами Мэрии города Новосибирска, в силу чего имеют обязательный характер. Указанные разрешения истцом не оспаривались.

Наличие действующих разрешений на ввод в эксплуатацию ТЦ Европа и ДЦ Европа опровергает довод истца о имеющихся существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил и исключает удовлетворение исковых требований ООО «Янтарь».

Кроме того, согласно протокола аукциона от 15 марта 2018 года земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 был предоставлен в аренду ООО «Азимут».

22.06.2018 Мэрия города Новосибирска выдала ООО «Азимут» разрешение на строительство №54-Ru54303000-146-2018 для строительства одноэтажного здания площадью 167,2 кв.м.

После завершения строительства построенное здание и земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 были отчуждены 10.04.2019 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО9.

05.03.2021 Мэрия города Новосибирска выдала ООО «Янтарь» (ИНН5402063761) разрешение на строительство №54-Ru54303000. При этом, земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО9.

24.05.2021 в указанное разрешение были внесены изменения.

После выдачи ООО «Янтарь» разрешения на строительство №54-Ru54303000, здание площадью 167,2 кв.м., возведенное на основании разрешения на строительство №54-Ru54303000-146-2018 было снесено.

ООО «Янтарь», ООО «Азимут», ИП ФИО9 являются связанными (аффилированными) между собой лицами (участниками корпорации «ГК Расцветай»).

При этом, решением от 26 мая 2014 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-24303/2013 был установлен сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 (в настоящее время участок принадлежит истцу).

Информация об обременении имелась в составе документации на аукцион, а значит, была известна истцу еще в 2018 году.

Так же 02 июля 2020 года решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-37874/2018 был установлен сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО10, акционерного общества «Гавань», общества с ограниченной ответственностью «Терминал 1», общества с ограниченной ответственностью «Терминал 2», общества с ограниченной ответственностью «Терминал 3», индивидуального предпринимателя ФИО2.

Производство по делу А45-37874/2018 было начато 24 октября 2018 года, т.е. о имевшем место, по мнению истца, нарушении прав истцу было известно начиная с 15.03.2018 года, в связи с чем, к требованиям истца подлежит применению ст. 199 ГК РФ, как самостоятельное основание для отказа в иске.

Решением Арбитражного суда Новосибирской от 13.02.2022 по делу №А45-7321/2021 были удовлетворены требования ИП ФИО9 о прекращении сервитутов, установленных в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 и установлению новых сервитутов в пользу соответчиков по данному делу. (ООО «Янтарь» являлось участником данного судебного процесса и в декабре 2022 года стало правопреемником истца).

Постановлением Седьмого Арбитражного Апелляционного суда от 02 июня 2022 года Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.02.2022 по делу №А45-7321/2021 оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

- ООО «СЗ «Янтарь» стало титульным собственником земельного участка, в отношении которого установлен сервитут в августе 2022 года. 

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 26 января 201 & г. N 305-ЭС15-15866 в предмет доказывания по спору о сносе самовольных построек входят, в частности, следующие обстоятельства:

-           отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорных построек;

-           соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорных построек;

-           установление факта нарушения прав и интересов истца.

В рассматриваемом случае права истца не нарушены. Истцом в материалы дела представлен акт экспертного обследования, выполненный ООО «ИК «Джемини».

Однако из указанного акта следует, что для безопасной эксплуатации зданий ТЦ Европа и ДЦ Европа (а не земельного участка истца) необходимо устройство проезда пожарной техники по земельному участку, принадлежащему ООО «Янтарь». О каких-либо угрозах для имущества истца в указанном акте упоминаний нет.

Как указано выше  на дату получения ООО «Янтарь» титула на земельный участок имелось вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Новосибирской области об установлении сервитута на часть земельного участка, принадлежащего истцу.

Более того, не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (пункт 8 Обзора от 26.04.2017).

Таким образом, факт установления сервитута на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73 в рамках дела А45-37874/2018 и А45-7321/2021 исключает невозможность использования этого участка в соответствии с его целевым назначением.

В случае, если после установления сервитута земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 невозможно было бы использовать, то в иске по делу А45-37874/2018 было бы отказано.

Количество этажей 18 (в том числе 1 подземный). Высота 55,4 м.

Площадь застройки 633,21 кв.м.

Площадь подземной застройки 986,89 кв.м.

21.05.2021 Мэрией города Новосибирска были внесены изменения в разрешение на строительство от 05.03.2021 №54-Ru54303000.

Как следует из анализа документов, приложенных к разрешению на строительство, с учетом внесенных изменений, месторасположение запроектированного знания было вынесено за границы существующего сервитута.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 имеет следующие виды разрешенного использования:

Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) - объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного многоэтажного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15 % от общей площади дома; автостоянки; подземные гаражи; Многоквартирные многоэтажные дома; Коммунальное обслуживание (3.1) - стоянки; канализация; распределительные пункты; трансформаторные подстанции; линии электропередачи; водопроводы; насосные станции; Котельные; Деловое управление (4.1) - Объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; объекты для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Магазины (4.4) - Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров; Гостиничное обслуживание (4.7) - Гостиницы; объекты для временного проживания.

Какого-либо обоснования невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в соответствии с его назначением в материалы дела не представлено.

Наличие выданного истцу действующего разрешения на строительство №5 .-Ru54303000 от 05.03.2021 (с изменениями от 21.05.2021) исключает невозможность для собственника использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в соответствии с его назначением.

Таким образом, установление сервитута для организации пожарного проезда на часть земельного участка, принадлежащего истцу, никак не нарушает прав ООО «Янтарь» и не создает никакой угрозы имуществу истца.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 24): 

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Ни один из соответчиков строительство ТЦ Европа и ДЦ Европа не осуществлял. Поэтому иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

В силу статьи 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определение ответчика, а также предмета и оснований иска является правом истца. Суд по своей инициативе не может изменить названные компоненты гражданского процесса. Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является достаточным основанием для отказа в его удовлетворении.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г.Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                      О.Б. Надежкина