ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-543/2021

г. Саратов

20 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «16» сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен «20» сентября 2021 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

-представителя общества с ограниченной ответственностью «ЛЕТО» - ФИО2, Жука А.С., действующих на основании доверенности от 11.01.2021.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛЕТО»  на решение  Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2021 года по делу № А57-543/2021, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЕТО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Комиссионный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании компенсации стоимости улучшений помещения в размере 3 835 182 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 руб. 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕТО» (далее – ООО «ЛЕТО», истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Комиссионный» ( далее- ООО «Магазин «Комиссионный», ответчик)о взыскании компенсации стоимости улучшений помещения в размере 3 835 182 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2021 года в иске отказано.

С ООО «ЛЕТО» в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 42 176 руб.

ООО «ЛЕТО» не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой  просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что помещение, арендованное у ООО «Магазин «Комиссионный» при заключении договора аренды БШ-18-2 от 01.11.2018 было в неудовлетворительном  состоянии. Заявитель считает, что произведенные работы улучшают технические и функциональные характеристики помещения, являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем, подлежат возмещению Арендатору при прекращении договора аренды в порядке статьи 623ГК РФ.

Представитель ООО «ЛЕТО» в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

ООО «Магазин «Комиссионный» представило письменный отзыв на апелляционную  жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание явку своих представителей  не обеспечило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО «ЛЕТО», изучив и исследовав материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.  

Как следует из материалов дела, 01.11.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Магазин «Комиссионный» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕТО» (Арендатор) был заключен Договор аренды № БШ-18-2 нежилого помещения на срок до 01 ноября 2028 г., в соответствии с условиями которого Ответчику по передаточному акту было передано во временное возмездное владение и пользование следующие имущество: нежилое помещение общей площадью 329,9 кв.м, находящееся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, пр -т Космонавтов д. 9, пом. 3.

Согласно п. 2.1.9 договора Арендодатель согласовывает проведение Арендатором работ по перепланировке Помещения, не затрагивающей несущие конструкции помещения/здания.

Поскольку помещение, арендованное в рамках договора аренды нежилого помещения № БШ-18-2 от 01.11.2018 находилось в состоянии непригодном для использования по назначению (п. 1.3. Договора), стороны Договора согласовали проведение силами и за счет ООО «Лето» улучшения Помещения, а именно, проведение капитального ремонта Помещения с реконструкцией и перепланировкой, с полной заменой и модернизацией систем водоснабжения, отопления, водоотведения, электрики, а так же с монтажом системы вентиляции, системы кондиционирования, системы пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и полной модернизацией фасада Помещения.

Расходы по улучшению Помещения арендованного по договору № БШ-18-2 от 01.11.2018, расположенного по адресу: 

<

...>, составили 5 100 055 руб. 62 коп.

После прекращения действия Договора, в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2020, Стороны вели переговоры по компенсации стоимости улучшений произведенных силами и за счет ООО «Лето». 17.06.2020 Истец по электронной почте направил Ответчику письмо, с предложением о компенсации стоимости улучшений (ремонтно-восстановительных работ) Помещения, где Ответчику предлагалось компенсировать затраты в рассрочку. При этом на данное предложение Ответчик не отреагировал, каких-либо письменных встречных предложений не предоставил. В ходе переговоров Арендодатель предложил компенсировать произведенные силами и за счет ООО «Лето» улучшения Помещения в размере существенно ниже затраченных средств, что в свою очередь не соответствовало расходам понесенным Арендатором. Таким образом, стороны не пришли к соглашению о возмещении стоимости улучшений Помещения произведенных силами и за счет ООО «Лето».

25.06.2020 Арендатор в адрес Арендодателя направил уведомление с предложением согласовать возможность и дату демонтажа оборудования, принадлежащего Арендатору, а также оформления акта приема-передачи (возврата) Помещения. Уведомление было получено Арендодателем 29.06.2020, однако какого-либо ответа не последовало.

Поскольку претензия истца с требованием об оплате денежных средств за капитальный ремонт оставлена ответчиком без удовлетворения, полагая, что имеются основания для возмещения произведенных затрат, ООО «Лето» обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, проанализировав условия договора аренды, в том числе результаты судебной экспертизы, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены в материалы дела доказательства согласования с ответчиком условий проведения работ по капитальному ремонту и реконструкции, равно как и доказательств того, что истец доводил до сведения ответчика информацию о необходимости осуществления таких работ, их неотложности, а последний уклонялся от их проведения.

Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При рассмотрении спора суд исходил из того, что настоящий спор возник в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, которые регулируются общими нормами гражданского законодательства об обязательствах и положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как полагает истец (Арендатор), в период действия договора он за свой счет произвел неотделимые, по его мнению, улучшения помещения, и согласно расчету их стоимость составляет 5 100 055,62 руб.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, поддержанию его в надлежащем состоянии распределяются по правилам, предусмотренным статьей 616 названного Кодекса. Статьей 623 ГК РФ определены последствия, наступающие в случае проведения арендатором улучшений имущества. Причем данная норма имеет диспозитивный характер, поскольку предоставляет сторонам возможность урегулировать в договоре вопросы, связанные с улучшениями арендованного имущества.

С целью определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО», истцом заявлено ходатайство о  проведении судебной экспертизы.

В связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных познаний, определением суда от 08.04.2021 по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от № 04/21-191 от 23.04.2021 технически отделимые и неотделимые улучшения производились в нежилых помещениях, расположенных по адресу 

<

...>,

помещение 3 (кадастровый номер 64:41:410821:1795) в период с 01.11.2018 по 05.05.2020, определен перечень и виды произведенных работ.

Из заключения следует, что не представляется возможным (на основании результатов проведенного исследования, данных контрольных замеров, каких-либо лабораторных исследований) установить дату (период) производства ремонтных работ в указанном нежилом помещении, так как в настоящее время отсутствуют апробированные и научно обоснованные методики проведения экспертиз данного вида, период производства работ установлен на основании материалов дела (описание приведено в исследовательской части).

В представленном заключении эксперт определил стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО» в помещении по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 64:41:410821:1795) в период с 01.11.2018 по 05.05.2020г. на дату проведения экспертизы (19 апреля 2021 года) в размере 3 715 182 рубля. По состоянию на 05.05.2020 (без учета износа) составляет 3 502 633 рубля, на 05.05.2020 (с учетом износа) составляет 3 327 502 рубля, на 26.09.2020 (без учета износа) составляет 3 524 774 рубля, 26.09.2020 (с учетом износа) составляет 3 348 535 рублей.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71 , пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела,  истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены в материалы дела доказательства согласования с ответчиком объемов работ по капитальному ремонту и реконструкции, а также доказательств того, что истец доводил до сведения ответчика информацию о необходимости осуществления данных работ, их неотложности, а последний уклонялся от их проведения.

Истец указывает, что нежилое помещение, арендованное в рамках договора аренды нежилого помещения №БШ-18-2 от 01.11.2018 года находилось в техническом состоянии которое непригодно для использования по назначению п. 1.3. Договора. Однако, указанное опровергается подписанным сторонами Актом приема-передачи нежилого помещения (Приложение № 2 к настоящему договору), из содержания которого следует, что замечания к техническому состоянию отсутствуют, т.е. оно было пригодно для использования в установленных и необходимых для истца целях. 

Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта, который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате осуществления ремонта новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, в соответствии с п. 4.1 договора от 01.11.2008, в случае досрочного прекращения действия договора по вине арендодателя, арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость смонтированных им (или за его счет) и оставляемых в помещении систем охранной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и, кондиционирования, стоимости предоставления доступа к телефонной сети общего пользования, по стоимости их приобретения и монтажа с учетом амортизации, либо арендатор имеет право демонтировать вмонтированные им (или за его счет) системы охранной и пожарной сигнализации, телефонных или компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции или кондиционирования. Кроме того, арендодатель обязан возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении.

Однако, договор аренды № БШ-18-2 нежилого помещения от 01.11.2018 расторгнут по соглашению сторон уведомлением о расторжении договора с 05.05.2020 со ссылками на положения пунктов 2.6. и 5.5. Договора, что установлено в решении суда по делу № А57-13590/2020,  в частности, в связи с задолженностью по арендной плате.

Указанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, и указанное решение в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального Кодекса РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

При этом, суд правильно отклонил доводы истца о том, что, обязанность арендодателя возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении, должна быть рассмотрено в отрыве от контекста п. 4.1. договора, предполагающего такую обязанность исключительно в случае расторжения договора по вине арендодателя. Указанное следует из самого смысла пункта 4.1. договора, а также из раздела «Ответственность сторон», в котором содержится данный пункт. Таким образом, возмещение арендодателем стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении, предусмотрено договором исключительно в качестве соответствующей меры ответственности.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

По смыслу указанной нормы необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

При этом затраты на создание улучшений в помещении были понесены истцом в целях приведения помещения в соответствии с корпоративным стилем компании, для осуществления истцом торговой деятельности с целью извлечения прибыли. Подготовительные, ремонтные работы и неотделимые улучшения были выполнены истцом исключительно в целях создания корпоративного стиля компании для идентификации реализуемых товаров.

Согласно пункту 2.4.2. договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения, Арендатор и его подрядчики по согласованию с Арендодателем вправе производить любые строительные и отделочные работы в Помещении, необходимые Арендатору.

Пунктом 2.4.3. договора предусмотрено, что Арендатор имеет право на проведение реконструкции Помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с Арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

Учитывая изложенное, при проведении перепланировки и ремонтных работ пункты 2.4.2. и 2.4.3. предусматривают обязательное получение согласования у Арендодателя.

Истец, обратившийся с настоящим иском, должен был доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 АПК РФ).

Поскольку вышеуказанные обстоятельства не установлены, суд правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2021 года по делу № А57-543/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «ЛЕТО» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной  жалобы в размере 3000 рублей.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                  С.В.  Никольский 

 

                                                                                                           Т.С. Борисова

Судьи                                                                                                 

 

                                                                                                            О.А. Дубровина