АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, 

<

...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8891/2024

г. Владивосток

21 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  08 июля 2025 года . 

Полный текст решения изготовлен  21 июля 2025 года. 

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению потребительского кооператива «Содействие строительства жилого дома» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ФИО1; обществу с ограниченной ответственностью «Беатон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Горстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета, 

третье лицо: ГУ ФССП по Приморскому краю,

при участии: 

от истца: ФИО2, доверенность от 08.11.2024, паспорт, диплом,

установил:

потребительский кооператив «Содействие строительства жилого дома» обратился в суд с иском к ФИО1; обществу с ограниченной ответственностью «Беатон»; обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Горстрой» об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого технического помещения №20, план на отметке – 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  ГУ ФССП по Приморскому краю.

Представители ответчиков, третьего лица, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), в связи с чем, суд в порядке частей 3,5 статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц. 

Истец на заявленных требованиях настаивал, указал, что является добросовестным приобретателем  технического помещения на основании соглашения об уступке права. Вместе с тем запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости нарушает прав и законные интересы кооператива.

ФИО1 по заявленным требованиям возражал, указывая, то в силу прямого указания закона собственником спорного объекта является ООО «ГорСтрой»

ООО «Беатон» указало, что поскольку соглашение об уступке прав не зарегистрировано, права и обязанности по договору долевого строительства многоквартирного дома к истцу не перешли.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

23.06.2016 между инвестиционно-финансовой Компанией «Развитие» и ООО  СК «ГорСтрой» заключен договор №НТП 12 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2. договора, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке и сроки предусмотренные настоящим договором.

В силу пункта 1.2 договора предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации, в том числе, -  строительный адрес: 

<

...>, нежилое техническое помещение №20, план на отметке - 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м (подпункт 20 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.06.2016.

01.02.2019 на основании разрешения № RU25304000-10 Администрации г.Владивостока был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, частью которого является нежилое техническое помещение  №20.

11.02.2019 между ООО СК «ГорСтрой» и потребительским кооперативом «Содействие строительства жилого дома» заключено соглашение об уступке права требования и обязанностей по договору №НТП 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.06.2016, согласно которому цедент уступает, цессионарий принимает права и обязанности, принадлежащие цеденту по договору №НТП 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.06.2016, расположенного по адресу: 

<

...>

По договору №НТП 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.06.2016 застройщик обязан передать цеденту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в эксплуатацию находящееся в указанном объекте техническое нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: Строительный адрес: 

<

...>, нежилое техническое помещение №20, план на отметке - 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м. (пункт 3 соглашения).

В  силу пункта 4 соглашения оплата цедентом цены договора №НТП 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.06.2016 произведена застройщику в срок и в полном объеме, в соответствии с договором участия в долевом строительстве.

Пунктом 6 соглашения предусмотрено, что расчет между сторонами производится в размере 600000 рублей в день подписания соглашения до его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Платежным поручением №9 от 11.02.2019 подтверждается факт выплаты цессионарием цеденту суммы в размере 600000 рублей по соглашению об отступном.

Согласно акту приема-передачи от 17.09.2019 ООО ИФК «Развитие» передало потребительскому кооперативу «Содействие строительства жилого дома» созданное застройщиком нежилое техническое помещение со строительным номером 20, кадастровый номер 16, план на отметке -2,900, в осях 7 – 8, Б - В по адресу: 

<

...>, согласно технического плана общей площадью 7,85 (семь целых восемьдесят пять сотых) кв.м.

28.07.2022 постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО3 на объект нежилое техническое помещение со строительным номером 20, строительный адрес 

<

...>,  план на отметке-2,900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м; наложен запрет на совершение действий по распоряжению, регистрационных действий.

08.06.2022 кооператив обратился в Управление Росреестра с заявлением №КУВД-001/2022-23637778 о регистрации прав в отношении объекта: нежилое техническое помещение № 20, план на отметке 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м, местоположение 

<

...>.

Уведомлением от 05.08.2022 на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управление Росреестра сообщило Кооперативу о приостановлении, начиная с 05.08.2022, осуществление действий по государственной регистрации прав, поскольку с 03.08.2022 в ЕГРН в отношении объекта долевого строительства: нежилое техническое помещение № 20, план на отметке 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м., местоположение 

<

...> зарегистрирован запрет на совершение действий по распоряжению, регистрационных действий на основании постановления о запрете регистрационных действий от 28.07.2022 ОСП по ИДЮЛ по ВГО УФССП по ПК.

Заявлением от 26.08.2022 кооператив обратился в ОСП с просьбой снять со спорного нежилого помещения наложенный запрет, приложив к заявлению договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № НТП 2 от 23.06.2016, соглашение об уступке прав требования от 11.02.2019, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, платёжное поручение от 11.02.2019, акт приема-передачи нежилого технического помещения от 17.09.2019.

В ответ на заявление судебный пристав-исполнитель ОСП письмом от 09.09.2022 № 25043/22/1085339 сообщил потребительскому кооперативу «Содействие строительства жилого дома» о том, что поскольку в феврале 2019 года кооператив не обратился в регистрирующий орган с целью регистрации права собственности на указанный объект, то право собственности ООО СК «ГорСтрой» на указанный объект не прекратилось, в связи с чем кооперативу необходимо обратиться в судебном порядке для признания права собственности на указанный объект и отменой запрета на совершение действий по регистрации, наложенного судебным приставом исполнителем.

Истец обжаловал постановление ОСП о запрете регистрационных действий в части принадлежащего заявителю спорного объекта недвижимости, в судебном порядке в рамках дела №А51-15910/2022.

 Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.03.2023 в рамках названного дела, в удовлетворении требований потребительского кооператива «Содействие строительства жилого дома» отказано ввиду выбора заявителем ненадлежащего способа защиты права.

В связи с изложенными обстоятельствами, указывая, что истец является добросовестным приобретателем спорного имущества, запрет на регистрационные действия в отношении технического помещения, ущемляет его права как собственника объекта недвижимости, кооператив обратился  в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из нижеследующего.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 80 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при осуществлении мер принудительного исполнения могут быть затронуты права лиц, не участвующих в исполнительном производстве. При наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнительного документа или при обращении взыскания на имущество должника судебный пристав-исполнитель исходит из принадлежности этого имущества должнику. В связи с этим он может включить в опись имущество, принадлежащее другому лицу. В этом случае закон гарантирует защиту прав собственника имущества или лица владеющего им по другим основаниям, путем предъявления в суд иска об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По смыслу части 3 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» запрет распоряжаться имуществом должника предполагает его последующую передачу взыскателю, реализацию.

В данном случае требования истца основаны на соглашении об уступке права требования и обязанностей по договору №НТП 2 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23.06.2016, в соответствии с условиями которого, объект нежилое техническое помещение №20, строительный адрес: 

<

...>, план на отметке - 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения 7,85 кв.м; передается потребительскому кооперативу «Содействие строительства жилого дома».

В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое право (требование), а не замену стороны в договоре (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ»). 

Материалами дела подтверждается передача объекта недвижимости от застройщика цессионарию по акту приема-передачи от 17.09.2019.

Ответчики ссылаются на обстоятельства отсутствия государственной регистрации соглашения, указывая, что собственником имущества фактически является ООО «ГорСтрой».

Действительно, в силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Учитывая положения части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пункта 2 статьи 164 ГК РФ,  договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 ГК  РФ).

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - Постановление от 21.12.2017 № 54), договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества. 

С учетом изложенного, спорный  договор уступки в силу действующего законодательства  подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, следует учитывать, что осуществление государственной регистрации договора уступки должно, прежде всего, обеспечивать уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав, чтобы исключить неопределенность в правах такого участника, но не являться препятствием для реализации мер защиты, предусмотренных для участников таких отношений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2018 N 305-ЭС17-14583 и от 24.12.2018 N 305-ЭС18-15666).

Таким образом, целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга лиц, не являющихся стороной сделки, узнать о существовании такого договора.

Исходя из положений статей 389 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, отсутствие государственной регистрации договора уступки может оказать влияние на объем прав и обязанностей сторон в отношениях с другими лицами, однако не свидетельствует о его незаключенности.

Равным образом, данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности этого договора. В отношениях сторон условия договора уступки подлежат применению, поскольку государственная регистрация договора полностью находится в сфере контроля его сторон.

По существу доводы ФИО1, ООО «Беатон» сводятся к нарушению их прав на удовлетворение материальных требований к  ООО СК «ГорСтрой» в связи с выбытием спорного помещения у указанного лица.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Беатон», ФИО1 на основании ряда судебных актов, являются взыскателями в отношении должника ООО «ГорСтрой».

В отношении ООО «ООО «ГорСтрой» возбуждено сводное исполнительное производство № 62287/20/25043-СД.

Между тем, кредиторы ООО «ГорСтрой» в силу статьи 307 ГК РФ имеют права требования исполнения обязательств, но права в отношении спорного объекта недвижимости у них отсутствуют.  Обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, нарушение прав взыскателей по исполнительным производствам, то есть наличие неблагоприятных для них последствий, с учетом возмездности сделки по уступке, не доказано.

Интересы взыскателей должника не могут быть удовлетворены за счет имущества, фактически приобретенного кооперативом  на законных основаниях.

Поскольку на момент обращения истца с настоящим иском в суд кооператив являлся законным владельцем спорного имущества, а оспариваемый запрет является единственным препятствием в регистрации перехода права собственности на техническое помещение, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, ввиду чего удовлетворяет иск в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины по иску, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчиков либо фактами нарушения прав истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

отменить наложенный постановлением о запрете регистрационных действий от 28.07.2022 судебным приставом-исполнителем ФИО3, в рамках исполнительных производств №№25319/22/25043-ИП, 25318/22/25043-ИП,  25317/22/25043-ИП,  24511/22/25043-ИП,  49611/21/25043-ИП, запрет на совершение регистрационных действий в отношении нежилого технического помещения №20, план на отметке – 2.900, в осях 7-8, Б-В, общая проектная площадь всего помещения               7,85 кв.м.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.