Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

	

РЕШЕНИЕ

Дело № А32- 10285/2019

г. Краснодар

05 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «ТД «Славянский ЖБИ»,  г. Краснодар

к ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы», г. Ростов-на-Дону, 

о взыскании задолженности по договору аренды №27 от 01.04.2016, 

       при участии:

       от истца: Найденко А.В. по доверенности.

       от ответчика: не явился.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТД «Славянский ЖБИ» обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» о взыскании 8 414 049 руб. 15 коп. стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений по договору аренды №27 от 01.04.2016.

Исковые требования основаны на положениях статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и мотивированы тем, что арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества.

 Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. 

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, представил дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 29.05.2019 объявлялся перерыв до 17час. 10 мин. того же дня, по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон. 

Лица, участвующие в деле, уведомленные о процессе или присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. 

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса

Как видно из материалов дела, 01.04.2016 между ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» (арендатор) и ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 27 согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: Материальный склад, общей площадью 380.2 кв.м., инвентарный номер 22869; литер С, этажность:1, Проходная, общей площадью 139.9 кв.м., литер АА, аа, alal, Складское строение: Склады; общей площадью 169.5 кв.м.; инвентарный номер 22869; литер Щ; этажность: 1, Складское строение: Склад запчастей, общей площадью 117.7 кв.м.; инвентарный номер: 22869; литер В; этажность:1, Цементный склад, общей площадью 79.4 кв.м., Площадка для отгрузки, общей площадью 891 кв.м.; литер XV, Площадка разгрузочная, общей площадью 885 кв.м., литер XXI, Бетонированная  площадка, обшей площадью 320 кв.м., литер XVII, Площадка СКЦ (п.2), общей площадью 3585 кв.м., литер XIX, Площадка СКЦ-1Р №1, общей площадью 540  кв.м., литер XVIII, Площадка разгрузочная №1, общей площадью 2860 кв.м., литер XXIII, Разгрузочная площадка, общей площадью 4500 кв.м., литер XXII. 

Согласно п. 2.2 договора аренды, Арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных работ   без согласия Арендодателя. Неотъемлемые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 28.02.2017 (п.7.1 договора).

В случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено (п.7.2 договора). 

01.04.2016 по акту приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду вышеуказанные объекты, в качественном состоянии (п.2 акта приема-передачи от 01.05.2015) (т.1, л.д. 18). 

Как указывает истец, имущество, переданное Арендатору, находилось в аварийном состоянии и требовало капитальных ремонтных работ. 06.04.2016 в адрес генерального директора ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» Замараевой И.В. истцом было направлено письмо исх.№ 12 о согласии на проведение капитальных ремонтных работ и улучшения вышеуказанных объектов недвижимости, неотделимых от самих арендуемых объектов. Истец уведомил, что данные работы ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» проведёт своими силами в счет расчетов между организациями (т1, л.д. 20).

В ответ на письмо от 06.04.2016 исх. № 12 ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» в лице директора общества Замараевой И.В. письмом от № 21 от 07.04.2016 выразило согласие на проведение капитальных ремонтных работ в счет расчетов по договору аренды нежилых помещений № 27 от 01.04.2016.

Как указывает истец, ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» в полном объеме выполнило согласованный с ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» капитальный ремонт объектов недвижимости. Стоимость фактически осуществленных ООО «Торговый дом «Славянский ЖБМ» затрат по капитальному ремонту составила 8 414 049 руб.15 коп., которые по мнению истца, должны были быть зачтены в счет оплаты арендной платы и в счет заключенного между ООО «Цементная транспортная компания» и ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» расчетов. Однако, в связи с признанием ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» несостоятельным (банкротом), законные основания для проведения зачета взаимных требований между ООО «Торговый дом «Славянский ЖБИ» и ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» отсутствуют.

В связи с не возмещением понесенных затрат истец направил ответчику претензию  от 17.01.2019 с требованием  возместить расходы по капитальным ремонтам и произведенным неотделимым улучшениями на арендуемых объектах, которая отставлена без удовлетворения.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался следующим.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, улучшениями арендованного имущества являются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия пользования имуществом и повышающие стоимость такого имущества. При этом, улучшения имущества не влекут сущностного изменения арендованного имущества. 

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором: во-первых, при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества; во вторых, только при условии прекращения договора аренды. 

Аналогичные условия содержатся в пункте 2.2.5 договора аренды нежилых помещений № 27 от 01.04.2016.

Из материалов дела не следует, что вышеуказанные договоры аренды имущества фактически прекратили свое действия, а имущество с неотделимыми улучшениями возвращено арендодателю по акту приема-передачи. Более того, истец в судебном заседании пояснил, что до сих пор пользуется спорными помещениями, договоры не прекращены.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Учитывая, что истец продолжает пользоваться спорным имуществом после истечения срока действия договора аренды нежилых помещений № 27 от 01.04.2016 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд приходит к выводу о возобновлении договорных отношений между сторонами на неопределенный срок на тех же условиях. 

Коме того, в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды нежилых помещений № 27 от 01.04.2016 в случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено. 

Факт возврата арендованного имущества арендодателю по акту материалами дела также не подтвержден. Кроме того, истец в судебном заседании подтвердил, что пользуется спорным имуществом до настоящего времени. 

Таким образом, договор аренд аренды нежилых помещений № 27 от 01.04.2016 не прекратил свое действие на дату обращения истца в суд и на дату рассмотрения спора по существу.

Кроме того судом установлено, что, истцом не представлены доказательства письменного согласования с ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» произведенных неотделимых улучшений, а также приемки выполненных неотделимых улучшений в установленном порядке. 

Письмо от 07.04.2016 исх. № 21 о согласии на проведение капительных работ (т.1, л.д. 21), на которое ссылается истец, не подтверждает согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества ввиду следующего. 

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 по делу № А32-23935/2015 принято заявление о признании ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 по делу № А32-23935/2015 в отношении должника ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы»  введена процедура наблюдения. 

На основании вышеуказанного определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 по делу № А32-23935/2015 полномочия руководителя, иных органов управления ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» прекращены.

Между тем, указанное Письмо от 07.04.2016 исх. № 21 подписано генеральным директором ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» Замараевой И.В.

Таким образом, по состоянию на 01.12.2015 у генерального директора ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» Замараевой И.В. отсутствовали правовые основания для подписания такого рода писем. 

Представленное в материалы дела письмо от 07.04.2016 исх. № 21 в силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Согласно п. 2.2 договора аренды № 27 от 01.04.2016, арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт (п.2.2.3). 

Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.

Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Из представленных истцом в материалы дела актов, товарных накладных, а также договоров поставки и оказания услуг, не представляется возможным отнести указанную документацию к работам произведенным в спорных арендуемых помещениям.   

Кроме того, истец не обосновал отнесение произведенных работ к капитальному ремонту, поскольку из представленных документов не следует, что произведенные работы относятся к капитальным, неотделимым улучшениям и не являются работами по текущему (профилактическому) ремонту. Не представил истец и доказательств того, что использование спорных помещений без капитальных работ являются невозможным.

В рассматриваемом споре истец не представил доказательств того, что понесенные им затраты на капительный ремонт в размере 8 414 049 руб. 15 коп. объекта аренды, не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Доказательства того, что ответчик передал спорные объекты недвижимости в непригодном для использования состоянии, что повлекло за собой проведение неотделимых улучшений, материалы дела не содержат. 

Представителем ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к произведенным неотделимым улучшениям, не заявлялось. 

В связи с чем, факт несения ЗАО «Славянский завод «Стройматериалы» затрат на неотделимые улучшения арендуемого имущества в заявленном размере, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Поскольку на момент рассмотрения спора вышеуказанные договоры аренды не прекратили свое действие, доказательства согласования неотделимых улучшений не представлены, как и не представлены доказательства отнесения заявленных работ к улучшениям спорного имущества, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Таким образом, на основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на истца. 

Согласно абзацу шестому подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2 000 000 руб. уплачивается в размере - 33 000 руб. плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 руб., но не более 200 000 руб.

Таким образом, с заявленной истцом суммы  8 414 049 руб. 15 коп. подлежит уплате в федеральный бюджет 65 070 руб. государственной пошлины, которую истец оплатил платежным поручением от 27.02.2019.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Выдать ООО «ТД «Славянский ЖБИ» (ИНН 2311188670) справку на возврат из федерального бюджета 32 535 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 17935 от 27.02.2019 госпошлины. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

	Судья 									   В.А. Язвенко