АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38205/2017

г. Краснодар

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Башкатова Вячеслава Валерьевича (ИНН 234403308262, ОГРНИП 317237500046969) – Васютиной Н.И. – (доверенность от 28.02.2018), в отсутствие представителя истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 (судьи Галов В.В., Попов А.А., Сулименко О.А.) по делу № А32-38205/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к главе крестьянского фермерского хозяйства Башкатову Вячеслав Валерьевичу (далее – глава хозяйства, предприниматель) о взыскании 286 504 рублей 09 копеек долга по договору от 09.06.2014 № 4300020857 аренды земельного участка площадью 1135 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:8399, расположенного по адресу (местоположение): г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, проспект имени Константина Образцова, 2/ж, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.10.2016 по 31.07.2017 и 13 080 рублей 83 копеек пени по состоянию на 20.07.2017, о расторжении договора аренды, о понуждении к освобождению и возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 иск удовлетворен ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком договорной обязанности по внесению арендной платы в заявленный период. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 отменено, в иске отказано со следующей мотивировкой. Арендная плата за земельный участок относится к регулируемым ценам. Земельный участок предоставлен в аренду для организации подъездов. На основании судебного акта суда общей юрисдикции, впоследствии отмененного, в договор аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка под общественными зданиями административного назначения и соответствующего изменения размера годовой арендной платы. Администрация производила расчет долга с учетом измененного разрешенного использования земельного участка. Расчет арендной платы следует производить исходя из разрешенного использования земельного участка для организации подъездов. До 01.01.2017 кадастровая стоимость земельного участка должна определяться на основании отчета независимого оценщика № МД-14-36-004. Долг на стороне предпринимателя отсутствует.

Администрация обжаловала постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Судами не исследован вопрос правомерности заключения и действительности договора аренды. Данная сделка является ничтожной, поскольку земельный участок образован за счет земель общего пользования. Предоставление в аренду такого земельного участка запрещено законом.

В отзыве на кассационную жалобу глава хозяйства выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя главы хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции установлено, что администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Базис» (арендатор) 09.06.2014 заключили договор аренды земельного участка с разрешенным использованием для организации подъездов. Арендная плата подлежала начислению с 27.05.2014 по 18.02.2054 ежемесячно не позднее 10 числа, а первый платеж – не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора по действовавшим в период фактического использования или владения земельным участком ставкам (пункт 2.3). Неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (пункт 2.6). Годовой размер арендной платы за земельный участок составил 36 221 рубль 71 копейку (приложение). Запись с номером регистрации 23-23-01/064/2014-414 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2014.

По договору перенайма от 27.03.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю. Запись с номером регистрации 23-23/001/046/2015-344/1 о договоре перенайма внесена в Единый государственный реестр прав 12.05.2015.

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015 по заявлению предпринимателя признано незаконным решение органа местного самоуправления об отказе в согласовании изменения разрешенного использования земельного участка под общественными зданиями административного назначения, администрация присуждена к заключению с предпринимателем соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды. Во исполнение судебного решения и постановления о возбуждении исполнительного производства от 18.11.2015 стороны подписали соглашение от 09.12.2015 № 1146 о внесении в договор аренды изменений в части разрешенного использования земельного участка под общественными зданиями административного назначения и соответствующего увеличения арендной платы до 182 490 рублей 86 копеек с 02.12.2015. 

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 20.10.2016 решение Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 27.12.2016 в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Определением Первомайского районного суда города Краснодара от 16.01.2018 произведен поворот исполнения решения Первомайского районного суда от 01.09.2015, аннулировано дополнительное соглашение к договору аренды.

Главным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации осуществлен осмотр земельного участка, на основании которого составлен акт от 30.08.2016 № 2315, в котором отражены отсутствие ограждения земельного участка, его частичное использование для подъезда, произрастание на участке декоративных растений. К акту приложены фотоматериалы.

Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы с 01.10.2016 по 31.07.2017 повлекло направление ему администрацией писем от 29.11.2016 № 37641.26, от 05.06.2017 № 6238/01 с предупреждением о необходимости погашения задолженности и с предложением о расторжении договора аренды, об освобождении и возврате земельного участка. Предприниматель на претензии не отреагировал. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая судебные акты по делу, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 422 Гражданского кодекса). Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Поскольку договор аренды заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 Гражданского кодекса указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). 

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка договору аренды на предмет его соответствия вышеприведенным нормам земельного законодательства и наличия у объекта аренды признаков территории общего пользования. Без такой оценки сохраняется неопределенность относительно наличия у предпринимателя и администрации отношений по договору аренды, возможности индивидуального использования земельного участка предпринимателем, наличия у него права на защиту своего владения как от администрации, так и от неопределенного круга лиц, а также влияния договора аренды на права последних. Такая неопределенность создает предпосылки для длящегося нарушения норм земельного законодательства, прав и законных интересов как публично-правового образования, так и населения. В условиях ничтожности договора аренды и фактического использования земельного участка арендатором расчеты производятся в порядке, определенном статьей 167 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11, пункт 82 постановления Пленума № 25). 

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать содержащиеся в судебных актах судов первой и апелляционной инстанций выводы соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу № А32-38205/2017 отменить. Дело № А32-38205/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин