ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А14-21882/2024

г. Воронеж

17 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2025 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Песниной Н.А.,

судей                                                                                        Донцова П.В.,

                                                                                                  Капишниковой Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климентовым А.А.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: ФИО1 – представитель по доверенности №10-д от 09.01.2025 сроком до 31.12.2025;

от общества с ограниченной ответственностью «Байрина»: ФИО2, представитель по доверенности от 30.06.2025 сроком до 31.07.2025;

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, ФИО3: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.04.2025 по делу №А14-21882/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Байрина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения и об обязании осуществить государственную регистрацию прав,

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Байрина» (далее – ООО «Байрина», Общество) обратилось в арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области (далее –Управление Росреестра по Воронежской области, Управление, орган государственной регистрации) о признании незаконным решения о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 04.02.2025 №КУВД-001/2024-50608065/6, об обязании осуществить государственную регистрацию прав ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0607038:9, расположенного по адресу: 

<

...> уч-к 11Б (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – Минимущества ВО, Министерство), ФИО3.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.04.2025 по делу №А14-21882/2024 заявление ООО «Байрина» удовлетворено, признано незаконным решение Управления Росреестра по Воронежской области об отказе государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 04.02.2025 №КУВД-001/2024-50608065/6, с обязанием Управления Росреестра по Воронежской области в течение 5-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию прав ФИО3 на основании договора о передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 14.10.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0607038:9, расположенного по адресу: 

<

...> уч-к 11Б; с Управления в пользу Общества взыскано 50 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на незаконность оспариваемого решения, оспаривая вывод суда о продлении на неопределенный срок спорного договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Байрина» оспаривает доводы жалобы заявителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Байрина» полагал обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения не явившихся участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав правовые позиции представителей сторон, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО «Байрина» (арендатор) заключен договор аренды от 04.02.2003 №1817-03-09/мз (далее – Договор аренды) земельного участка из категории земель поселений площадью 741 кв.м, расположенного по адресу: Центральный район, г.Воронеж, площадь Ленина, 11-б, для строительства торговых павильонов, сроком до 22.01.2013; 25.02.2003 осуществлена государственная регистрация Договора аренды (л.д.23-28).

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время наименование - Минимущества ВО) и ООО «Байрина» заключено дополнительное соглашение от 25.03.2014 к Договору аренды, которым, в числе прочего, изменен срок действия договора до 22.01.2018 (л.д.29-30).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 04.10.2024, указанный земельный участок 05.12.2005 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 36:34:0607038:9 с указанием  на  обременение в виде аренды в пользу                    ООО «Байрина» до 22.01.2018 (л.д.31-34).

Между ООО «Байрина» (арендатор) и ФИО3 (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 14.10.2024 (далее – Договор передачи прав), по условиям которого арендатор обязался передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0607038:9, а новый арендатор обязался принять переданные ему права и обязанности и уплатить цену, указанную в договоре (л.д.16-22).

15.10.2024 ООО «Байрина» и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации Договора передачи прав (л.д.35).

Уведомлением от 28.10.2024 №КУВД-001/2024-50608065/1 Управление сообщило о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка по причине невозможности регистрации Договора передачи прав по прекращенному Договору аренды (л.д.14-15).

В связи с истечением срока приостановления и неустранением причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации прав, уведомлением от 04.02.2025 №КУВД-001/2024-50608065/6 Управлением отказано в государственной регистрации прав (л.д.91).

Полагая решение, изложенное в указанном уведомлении, незаконным, ООО «Байрина» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением, уточненным в ходе производства по делу в суде первой инстанции.

Арбитражный суд Воронежской области заявленные требования удовлетворил, признав оспариваемое решение незаконным с обязанием Управления осуществить государственную регистрацию прав ФИО3 на основании Договора передачи прав в отношении спорного земельного участка.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы и исходит из следующего. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ,             статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

С учетом нормативных положений статей 3, 14, 29 Закона №218-ФЗ, Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457, Управление Росреестра по Воронежской области действовало в рамках предоставленных полномочий (компетенции).

Согласно части 1 статьи 9 Закона №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 4-7 части 2 статьи 9 Закона №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним, в том числе: вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения; сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке; основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости; реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации (пункт 1 статьи 13 Закона №218-ФЗ).

Частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с, в частности, переходом права на объект недвижимости.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Основанием для приостановления Управлением Росреестра по Воронежской области осуществления действий по государственной регистрации Договора передачи прав и соответственно на его основании обременения земельного участка с кадастровым номером 36:34:0607038:9 правом аренды в пользу ФИО3 а впоследствии принятия решения об отказе в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий явилось установление по результатам правовой экспертизы документов, по мнению орган государственной регистрации,  прекращение Договора аренды в связи  с истечением срока его действия 22.01.2018.

Между тем, из фактических обстоятельств дела усматривается, что Договор аренды был заключен 04.02.2003 без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как письменно поясняло Минимущества ВО (уполномоченный на распоряжение спорным земельным участком орган) в суде первой инстанции, по окончании срока действия Договора аренды (с учетом срока, установленного дополнительным соглашением к нему) сторонами меры по его расторжению не предпринимались, и с учетом разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 Договор аренды считается продленным на неопределенный срок (л.д.122-123).

Таким образом, арендодатель спорного земельного участка не выражал намерения на прекращение арендных правоотношений по Договору аренды, а стороны данного договора исходили из обстоятельства его возобновления на неопределенный срок.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу                об отсутствии у Управления Росреестра по Воронежской области правовых оснований для отказа ООО «Байрина» (и ФИО3) в совершении испрашиваемых регистрационных действий.

Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на ином толковании органом государственной регистрации применимого к спорным правоотношениям правового регулирования и отклоняются судебной коллегией.

Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения применительно к установленной процедуре государственной регистрации прав, в том числе с учетом правовой позиции Минимущества ВО. При этом обстоятельства фактического использования спорного земельного участка могут быть учтены и оценены в случае возникновения гражданско-правового спора между сторонами Договора аренды, либо в случае оспаривания арендатором решений, действий (бездействия) арендодателя. 

Принятие оспариваемого решения при отсутствии к тому правовых оснований свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Байрина», не получившего сообразующегося с установленной процедурой и фактическими обстоятельствами правового результата рассмотрения его заявления.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом обстоятельств по спору и положений пункта 3 части 4статьи 201 АПК РФ избранное судом области в качестве способа восстановления прав обязание Управления осуществить государственную регистрацию прав ФИО3 на основании Договора передачи прав в отношении спорного земельного участка судебная коллегия полагает согласующимся с характером допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают окончательного вывода суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Управление Росреестра по Воронежской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы освобождено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.04.2025 по делу №А14-21882/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                            Н.А. Песнина

Судьи                                                                                   П.В. Донцов

                                                                                                    Т.И. Капишникова