АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело № А83-11795/2023

12 февраля 2024 года

г. Калуга

 

            

Резолютивная часть постановления объявлена   05.02.2024

Постановление в полном объёме изготовлено    12.02.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

  Силаевой Н.Л.,

судей

 

  ФИО1, 

  ФИО2,

 

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи                             Коваленко А.С.,    

 

при участии в судебном заседании:

прокурора отдела прокуратуры Республики Крым ФИО3 по доверенности от 13.07.2023;

от ООО "Версия" представителя Фомича С.В. по доверенности от 06.02.2023,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу Заместителя прокурора Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.08.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу № А83-11795/2023,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым (далее – прокурор) в интересах муниципального образования городской округ ФИО4 в лице Феодосийского городского света Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Феодосии Республики Крым (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Версия" (далее – общество, ООО "Версия") о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 08.04.2022 № 243 и применении последствий недействительности сделки, возложив обязанность на ООО "Версия" в течение 10-ти дней возвратить администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 90:24:060101:8338 и  кадастровым номером 90:24:060101:8339 и на администрацию возвратить ООО "Версия" денежные средства в размере 2 900 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.08.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, прокурор обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

Заявитель жалобы указывает на то, что судами не проверено фактическое наличие объектов на земельных участках. Согласно сведениям БТИ  на земельных участках располагались самовольные постройки. Ссылается на несоразмерность земельного участка фактически размещенным на нем объектам. 

   Судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось определением от 10.01.2024.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы жалобы.

Представитель ООО "Версия" в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Иные, участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

            Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Прокуратурой города Феодосии проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при предоставлении администрацией земельного участка, расположенного в пределах водоохранной зоны Черного моря, в собственность ООО "Версия", по результатам которой установлено, что между администрацией и ООО "Версия" 08.04.2022 года заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 13 576 кв. м, расположенного по адресу: г. Феодосия, 

<

...> земельный участок № 1а, с кадастровым номером 90:24:060101:7259 и видом разрешенного использования "туристическое обслуживание".

Данный земельный участок ранее находился в пользовании ООО "Версия" на основании заключенного с администрацией 22.07.2016 договора аренды, который расторгнут в соответствии с пунктом 7.7 договора купли-продажи от 08.04.2022 по соглашению сторон в связи с государственной регистрацией права собственности общества на спорный земельный участок.

В обоснование права на выкуп земельного участка без проведения торгов обществом были предоставлены документы о праве собственности на 11 объектов недвижимого имущества общей площадью 940,1 кв. м, среди них: здание насосной с кадастровым номером 90:24:060101:4100 (12,2 кв. м); сарай с кадастровым номером 90:24:060101:4361 (12,7 кв. м); душевые с кадастровым номером 90:24:060101:4366 (34 кв. м); коттеджи с кадастровыми номерами 90:24:060101:4369 (31,4 кв. м), 90:24:060101:4370 (31,4 кв. м), 90:24:060101:4371 (31,5 кв. м), 90:24:060101:4372 (31 кв. м) и 90:24:060101:4373 (30,2 кв. м); склад с кадастровым номером 90:24:060101:4374 (63 кв. м); нежилые здания с кадастровыми номерами 90:24:060101:4375 (45,4 кв. м) и 90:24:060101:4406 (617,3 кв. м).

Право собственности на перечисленные объекты общество приобрело на основании договора купли-продажи комплекса строений и сооружений детского оздоровительного лагеря "Родина мира", заключенного 17.06.2004 с КСП "Агрофирма "Родина".

При этом, согласно акту (протоколу) осмотра от 28.02.2022, по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 90:24:060101:7259, органом муниципального земельного контроля администрации установлено, что на территории участка объекты с кадастровыми номерами 90:24:060101:4366 и 90:24:060101:4374 отсутствуют и возведены два объекта незавершенного строительства, в отношении которых правоустанавливающие документы не представлены и усматриваются признаки самовольного строительства.

В ходе обследования земельного участка 17.11.2022 с привлечением кадастрового инженера МУП "Комбинат коммунальных предприятий" установлено, что один из вышеуказанных объектов - "душевые" с кадастровым номером 90:24:060101:4366 расположен на соседнем земельном участке с кадастровым номером 90:24:060101:7258, а объекты с кадастровыми номерами 90:24:060101:4361 (сарай), 90:24:060101:4370 (коттедж), 90:24:060101:4371 (коттедж), 90:24:060101:4372 (коттедж), 90:24:060101:4373 (коттедж), 90:24:060101:4100 (насосная), 90:24:060101:4406 (нежилое строение) и 90:24:060101:4366 (душевые) - фактически на местности отсутствуют.

На земельном участке размещены 34 нестационарных торговых объекта, а также 3 объекта недвижимого имущества: двухэтажное здание гостиницы "Феодос" ориентировочной площадью 180 кв. м, двухэтажный деревянный жилой дом (6х5 м) и одноэтажный деревянный объект (3x2 м).

Обращаясь с иском в суд прокурор указал, что площадь подлежащего предоставлению под объектами недвижимости земельного участка должна определяться исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. На момент подачи обществом заявления о выкупе земельного участка, сведения о трех из одиннадцати объектов недвижимости, находящихся у него в собственности, были недостоверными. На несоразмерность площади предоставляемого в собственность земельного участка указывает и локализация объектов по территории участка, а также факт раздела спорного участка по инициативе общества на два участка с кадастровыми номерами 90:24:060101:8338 (12 416 кв. м) и 90:24:060101:8339 (1 159 кв. м). При этом вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 90:24:060101:8339 по факту свободен от объектов недвижимого имущества и используется под размещение нестационарных торговых объектов. Принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества в качестве единого имущественного комплекса детского оздоровительного лагеря не используются. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды исходили из следующего.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Согласно договору купли-продажи земельного участка  от 08.04.2022 № 243 на земельном участке с кадастровым номером 90:24:060101:7259, площадью 13 576 кв. м расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 90:24:060101:4100, 90:24:060101:4372, 90:24:060101:4369, 90:24:060101:4370, 90:24:060101:4371, 90:24:060101:4366, 90:24:060101:4375, 90:24:060101:4374, 90:24:060101:4406, 90:24:060101:4361. Общая площадь, расположенных на земельном участке объектов капитального строительства составляет 909,9 кв. м.

Данные о характеристиках указанных объектов капитального строительства подтверждены выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

   Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что доводы прокурора о недостоверности представленных сведений и документов о наличии на земельном участке объектов капитального строительства, являются несостоятельными, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка администрация города Феодосии Республики Крым руководствовалась сведениями, внесенными в ЕГРН, иной подход нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН, в связи с чем, не может быть признан обоснованным.

            Доводы о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка площади занимаемых зданий и сооружений судами также признаны несостоятельными, исходя из того, что схема расположения земельного участка с кадастровым номером 90:24:060101:7259 была сформирована администрацией в 2017 году при предоставлении его в аренду ООО "Версия", оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность согласно подпункту 25 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ не имеется. 

            Также суды указали на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрен самостоятельный способ защиты права в случае возведения недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений.

Суд кассационной инстанции не соглашается с указанными выводами суда исходя из следующего.

            Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

   Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении спора судами не была дана оценка доводам прокурора о несоответствии площади земельного участка фактически расположенным на нем объектам недвижимости применительно к вышеизложенному. 

Также не учтено, что факт формирования земельного участка для целей передачи в аренду для обслуживания детского оздоровительного лагеря "Родина Мира" не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации расположенных на дату подачи заявления о выкупе земельного участка объектов недвижимости. 

Выводы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права со ссылкой на положения статьи 222 ГК РФ, суд кассационной инстанции считает необоснованными, поскольку прокурором заявлены требования об оспаривании сделки и применении последствий ее недействительности, объекты самовольного строительства предметом спора не являлись.

В соответствии с пунктом 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

   Судебная коллегия считает, что принятые по делу судебные акты не соответствуют указанным требованиям, вывод суда о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных прокурором требований сделан без установления всех имеющих значение для правильного рассмотрения спора обстоятельств и правильного применения норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

С учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

   При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенное, установить все имеющие для правильного рассмотрения дела обстоятельства, в том числе, соответствует ли размер спорного земельного участка, переданного ООО "Версия" по оспариваемой сделке, вышеизложенным требованиям, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, и разрешить спор по существу, приняв законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.08.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу № А83-11795/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

Н.Л. Силаева

 

Судьи

 

ФИО1

 

ФИО2