Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск                                                                         Дело № А42-10307/2023

19.06.2024

 

         Резолютивная часть решения вынесена 04.06.2024.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Туровой А.Ю. (до перерыва), помощником судьи Кашириной Е.А. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ПАП» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к ООО «Фуд Сити» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, этаж 2) об обязании привести арендованные помещения в исправное состояние

при участии в заседании представителей: 

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.10.2023 № 25, ФИО2 о, генеральный директор;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

ООО «ПАП» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ),  к ООО «Фуд Сити»  (далее – ответчик) об обязании привести арендованные помещения в исправное состояние.

В обоснование требований истец указал, что ответчик внес существенные изменения в состояние одного арендуемого помещения, реконструировав его без согласия арендодателя, а также фактически уничтожил во всех арендованных помещениях пожарную систему, вентиляционную систему, привел в негодность электрическую проводку в здании. 

В материалы дела ответчиком представлен мотивированный отзыв на иск, в котором ответчик возражает против удовлетворения исковых требований. 

В порядке положений ст. 123, 156 АПК РФ судебное заседание от 29.05.2024 проведено в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного ответчика.  

29.05.2024 от ответчика в материалы дела поступили дополнительные возражения на исковые требования и ходатайство об отложении судебного заседания для представления интересов ответчика в суде новым представителем (договор на оказание юридических услуг от 28.05.2024, доверенность от 28.05.2024) в связи с отзывом доверенности у действующего представителя, а также невозможностью представлять интересы ответчика руководителем ООО «Фуд Сити» в силу состояния здоровья. Также заявлено об истребовании материалов доследственных проверок из отдела полиции № 1 УМВД России по             г. Мурманску.

В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания судом отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, как ведущее к необоснованному затягиванию разрешения настоящего спора по существу, о чем вынесено протокольное определение.

Ходатайство ответчика об истребовании доказательств судом отклонено, как не отвечающее требованиям ст. 66 АПК РФ и не имеющее правового значения для разрешения настоящего спора, о чем вынесено протокольное определение.

Протокольные определения суда обжалуются в порядке положений статьи 188 АПК РФ.

Вместе с тем, суд счел возможным объявить в судебном заседании  перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ до 04.06.2024, определив дату судебного заседания с учетом времени отсутствия нового представителя ответчика, которое указано в соответствующем ходатайстве.

Информация о перерыве в судебном заседании своевременно (30.05.2024) размещена судом в информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет.

В порядке положений ст. 123, 156 АПК РФ судебное заседание от 04.06.2024 проведено в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного ответчика.  

Представители истца в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования в полном объеме, в обоснование правовой позиции ссылались на доводы, изложенные в иске, дополнительных пояснениях на возражения ответчика.

Из материалов дела следует, что 18.10.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды (далее – договор), согласно условиям которого, арендодатель принял на себя обязательства передать, а арендатор обязательства принять во временное возмездное владение и пользование (в аренду) часть объектов недвижимого имущества – часть нежилых помещений, расположенных на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 730,5 кв.м., принадлежащих арендодателю на правах аренды с правом сдачи в субаренду на основании договора аренду от 02.07.2018 № 43 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 5.1. договор вступает в силу  даты его подписания и действует в течение 15 лет с даты его государственной регистрации.

В силу пункта 5.3.3. договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в том числе, если арендатор пользуется помещением с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества. При этом стороны согласовали, что под существенными нарушениями условий договора понимается, в частности, использование помещения не по назначению, а также проведение арендатором без согласования  с арендодателем в помещении или здании работ, которые влекут или могут повлечь повреждение помещения или здания, такие как: возведение перегородок, осуществление перепланировок, реконструкций, перенос инженерно-технических коммуникаций (в том числе, внесение изменений в имеющийся в здании/помещении системы водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, связи, сигнализации и т.д., а равно совершение арендатором действий, приводящих к захламлению, невозможности прохода (проезда) в местах общего пользования в здании, установление заборов, ограждений, ворот, шлагбаумов и прочих устройств на прилегающей к зданию территории, а равно размещение какого-либо оборудования, машин, механизмов и т.д., препятствующих свободному проходу (проезду) арендодателя и иным лицам (посетителям, арендаторам).

О досрочном расторжении договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, арендодатель уведомляет арендатора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

30.08.2023 ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды с 03.10.2023. В обоснование данного уведомления указано, что арендатор пользовался помещением с существенными нарушениями условий договора, которые отражены в многочисленных уведомлениях-претензиях.

На 03.10.2023 на 13 час. 30 мин. назначено комиссионное принятие арендованного помещения. В указанное время, представитель арендатора не явился.

При осмотре переданных в аренду помещений установлено нарушение всей системы жизнеобеспечения помещений, расположенных на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>. На видеозаписях запечатлено, что общий вид переданных ранее в аренду помещений, передан обратно с существенным ущербом их функциональным назначениям и их эстетическим качествам.

Претензия истца от 10.10.2023, направленная в адрес ответчика 28.10.2023, с требованием о приведении арендованных помещений в исправное состояние оставлена последним без удовлетворения, что явилось для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абзаца первого статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ, а именно путем составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.

Согласно пункту 6.1. договора аренды  от 18.10.2019 не позднее 2 дней с момента окончания срока действия настоящего договора, либо расторжении договора по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон, арендатор обязан вернуть арендодателю помещения по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Согласно акту от 03.10.2023 принятие арендованных помещений принималось комиссионно. В акте осмотра и возврата помещения переданного в аренду в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке в связи с существенными нарушениями условий договора от 03 октября 2023г года указано, что в нескольких метрах от двери находится учредитель ООО «Фуд Сити» ФИО3, который дал пояснения о том, что приехал помогать друзьям; кроме того в акте также указывается, что арендодателем был осуществлен звонок на мобильный телефон генерального директора ООО «Фуд Сити» ФИО4, который заявил, что присутствовать не будет. При осмотре велась непрерывно видеосъемка приемки арендованного имущества от 03 октября 2023г года, которая имеется в материалах дела.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы ответчика о недействительности уведомления арендодателя о расторжении договора, обоснованное тем, что арендатор пользовался помещением с существенными нарушениями условий договора, которые отражены в многочисленных уведомлениях-претензиях, рассмотрены в рамках дела №А42-6893/23 по иску ООО «Фуд Сити» к ООО «ПАП» о расторжении договора аренды б/н от 18.10.2019. Решением суда от 14.12.2023, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2024,  в удовлетворении иска отказано.

Также в качестве доказательств передачи арендодателю объекта аренды в непригодном состоянии истцом 09.02.2024 представлено в материалы дела два письменных документа: Отчет № Н-2007-10/19 об оценке рыночной стоимости внутренней отделки помещений площадью 682 кв.м. по адресу: 

<

...> (составленный ООО «Баренц-Эксперт»). В соответствии с договором № Н-2007-10/19 от 10.10.2019 г., заключенным с ООО «Фуд Сити» на оказание услуг по оценке оценщик ООО «Баренц-Эксперт» произвел определение рыночной стоимости внутренней отделки помещений площадью 682 кв.м. по адресу: 

<

...> (по заключению оценщика рыночная стоимость объекта оценки составляет: 16 740 228 рублей, с учётом НДС (20%). Указанный отчет также подтверждает, какое было состояние помещений перед сдачей в аренду, а также факт того, что в помещениях располагалось заведение общественного питания - ресторан.

Также истцом представлен в материалы дела Отчет № У-2984-10/23 об оценке рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт части нежилых помещений, расположенных на 1,2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 51:20:0002072:73 (номера помещений согласно техническому плану: 1 этаж помещения №32, 33, 100, 101, 102, 103, 2 этаж помещения № 200-228, 230-236) общей площадью 730,5 кв.м ( по заключению оценщика рыночная стоимость затрат на восстановительный ремонт части нежилых помещений, расположенных на 1,2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 51:20:0002072:73 (номера помещений согласно техническому плану: 1 этаж помещения №32, 33, 100, 101, 102, 103, 2 этаж помещения № 200-228, 230-236) общей площадью 730,5 кв.м., по состоянию на 03.10.2023 года составила 22 624 964  рубля 40 копеек.

Возражение ответчика о том, что в Отчете № У-2984-10/23 имеются расхождения в датах осмотра оценщиком помещений (стр.7 Отчета осматривал 7.12.2023г.) и указана другая дата 17.10.2023, судом отклоняется как необоснованный.

В Отчете № У-2984-10/23 об оценке рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт части нежилых помещений указываются следующие параметры:

Дата оценки 03.10.2023 г.

Дата осмотра 17.10.2023 г.

Период проведения оценки с 17.10.2023 г. по 25.12.2023 г.

Каких либо расхождений или разночтений в данном отчете судом не установлено, в связи с чем довод ответчика о том, что  отчет об оценке содержит противоречивые сведения, что лишает его легитимности и достоверности, судом отклоняется как неправомерный и необоснованный. 

Довод ответчика о том, что оценщик не изучал первичные данные за 2019г., т.е. не изучалось фактическое состояние помещения на дату его получения в аренду, судом также отклоняется как необоснованный. 

В Отчете № У-2984-10/23 начиная с листа 113 содержится информационное письмо, и далее идут фотоматериалы от 10.10.2019г. по проведенному осмотру внутренней отделки помещений площадью 682 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Таким образом, при составлении Отчета № У-2984-10/23 оценщиком изучалось состояние переданных в аренду помещений на октябрь 2019года, т.е. на дату передачи в аренду ООО «Фуд Сити» помещений.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 АПК РФ опрошен специалист ООО «Баренц-Эксперт» ФИО5. 

Эксперт полно и всесторонне дал пояснение на поставленные всеми сторонами и судом вопросы.

Вместе с тем, при рассмотрении спора судом выносился на обсуждение вопрос о назначении по делу экспертизы. Стороны отказались от проведения по делу экспертизы в связи с отсутствием целесообразности, полагали, что фактические обстоятельства по делу установлены, требуется лишь правовая оценка обстоятельств дела.

Таким образом, истцом представлены доказательства содержащие сведения о состоянии арендованного имущества в момент передачи арендатору и в момент возврата арендованных помещений.

Тогда как, в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств возврата помещений в состоянии нормального износа, в исправном состоянии ответчиком не представлено.

Кроме того, довод ответчика о том, что спорные помещения находятся в нормальном состоянии с учётом износа, и что из сведений публичной кадастровой карты следует, что год постройки спорного здания 1935 год, судом отклоняется как несостоятельный, так как из свидетельства о государственной регистрации следует, что данный объект введен в эксплуатацию 29 сентября 2011 года.

Доводы ответчика, положенные в обоснование правовой позиции по возражениям, судом отклоняются как неправомерные и необоснованные. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования с учетом уточнений от 24.04.2024 заявлены обоснованно и правомерно, подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд самостоятельном установил срок для исполнения удовлетворенного требования Общества о понуждении к исполнению обязательства в натуре, что согласуется с требованиями статьи 174 АПК РФ.

Довод ответчика о злоупотреблении истцом правом, отклоняется судом,  поскольку факты злоупотребления правом судом не установлены.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. (п/п № 362 от 27.10.2023) относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Обязать ООО «Фуд Сити» (ОГРН 

<

***>) в течение трех календарных месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести арендованные помещения, расположенные на 1 и 2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...> (переданные по договору аренды от 18.10.2019) в исправное состояние, а именно:

1.1. Произвести в арендованных помещениях восстановительные (ремонтные работы) стен, потолка, пола с применением высококачественных материалов для восстановления исправного состояния помещений (до первоначального уровня, который был в помещениях до сдачи в аренду арендатору);

1.2.Восстановить внутренние перегородки демонтированные арендатором;

1.3. Восстановить функциональное назначение арендованных помещений в соответствии с техническим паспортом объекта недвижимости; восстановить вентиляционную, электрическую, пожарную, канализационную системы в арендованных помещениях;

1.4. Возвратить на потолок 4 поточных кондиционера и привести их в рабочее состояние, а также возвратить вентиляционный двигатель (на балконное помещение второго этажа).

Взыскать с ООО «Фуд Сити» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «ПАП» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                       Евсюкова А. В.