﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33901/2018

22 ноября 2021 года

г. Санкт-Петербург

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Спиридонова В.С. по доверенности от 19.05.2021;

от ответчика: не явился, извещен;

от ООО «ЖилСтройСервис»: представитель Двойнишников Р.О. по доверенности от 15.04.2021;

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27103/2021)  общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2018 по делу № А56-33901/2018, принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, улица Новогородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076)

к обществу с ограниченной ответственностью «Планета» (199155, Санкт-Петербург, Уральская улица, дом 19, корпус 8, литер А, пом./ком. 1Н/113, ОГРН: 1097847096731, ИНН: 7814435081)

иное лицо: общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис»

о взыскании задолженности и пени по договору аренды,      

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Планета» (далее – Ответчик, Общество) о взыскании 38 105 263 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017,                              6 525 526 руб. 31 коп. пени  за период с 01.02.2017 по 23.11.2017 по договору аренды №08/ЗКС-000110 от 11.11.2009.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2018 взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Планета» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере 38 105 263 руб. 16 коп., пени за просрочку платежа в размере 2 720 000 руб.; в остальной части иска отказано; взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Планета» в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2018 оставлено без изменения.

Конкурсный кредитор Общества - общество с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» (далее – ООО «ЖилСтройСервис») - лицо, не участвующее в деле, обратилось с апелляционной жалобой на решение суда от 08.11.2018, в которой просит решение отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы ее податель указывает, что обжалуемое решение нарушает его права как кредитора Общества - должника в деле о банкротстве, в связи с чем, у него имеется право на экстраординарное обжалование ошибочного взыскания. По мнению подателя жалобы, у Комитета отсутствовало право начисления арендной платы за земельный участок, поскольку возведенный на земельном участке многоквартирный дом введен в эксплуатацию 14.07.2017, а право собственности на первую квартиру зарегистрировано – 11.07.2017.

Согласно п.24 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов. 

Как указано в 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 г. N 304-ЭС15-12643, обжалование кредитором судебных актов по правилам п. 24 Постановления N 35 (далее - экстраординарное обжалование ошибочного взыскания) является одним из выработанных судебной практикой правовых механизмов обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются. Экстраординарное обжалование ошибочного взыскания предполагает, что с заявлением обращается лицо (кредитор или арбитражный управляющий в интересах кредиторов), не участвовавшее в деле, которое и не подлежало привлечению к участию в нем, но которому судебный акт о взыскании долга объективно противопоставляется в деле о банкротстве ответчика (должника). В случае признания каждого нового требования к должнику обоснованным доля удовлетворения требований остальных кредиторов снижается, в связи с чем они объективно заинтересованы, чтобы в реестр включалась только реально существующая задолженность (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2018 г. N 305-ЭС18-3533). Этим и обусловлено наделение иных кредиторов правом на экстраординарное обжалование ошибочного взыскания в рамках общеискового процесса.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

В судебном заседании представитель ООО «Жилстройсервис» поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения ходатайства ООО «Жилстройсервис» о назначении судебной землеустроительной экспертизы и апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Протокольным определением апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Жилстройсервис» о назначении судебной землеустроительной экспертизы в соответствии со ст.82 АПК РФ, поскольку оценка доводов сторон может быть дана исходя из представленных в материалы дела доказательств.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Комитета и ООО «Жилстройсервис», апелляционный суд установил следующее.

11.11.2009 по результатам торгов между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор № 08/ЗКС-000110 (далее – Договор) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 26 517 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 6 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест.

Срок действия Договора определен до 10.05.2014 (пункт 9.1 Договора).

Объект передан по акту приема-передачи от 11.11.2009.

Согласно пункту 4.1 Договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, протоколом о результатах торгов 181 000 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора.

В силу пункта 4.3 Договора перечисление арендной платы, предусмотренной пунктом 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года – не позднее 31 января), в течение срока проектирования  строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора.

            Согласно пункту 5.2.1 Договора первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации, продолжительность которого - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 10.10.2010.

            Согласно пункту 5.2.2 Договора второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание данного этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 54 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 10.05.2014.

Ссылаясь на то, что реализация инвестиционного проекта не завершена, а Общество продолжает использовать спорный земельный участок, однако арендную плату за пользование земельным участком не вносит, Комитет направил Обществу претензию от 23.11.2017 об оплате задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Комитетом в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Как следует из статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно части третьей статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения спорного договора, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка между Комитетом и Обществом заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 923 и протоколом о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.11.2009.

Как следует из постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 923, торги на право заключения договора аренды проводились в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». 

Согласно пункту 5 статьи 2 указанного закона договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключаемый в соответствии с названным законом, является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (пункт 2 статьи 11 и статья 12 закона).

В соответствии с пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 12 этого же закона размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.

Как следует из условий договора, арендная плата за земельный участок, предоставленный Обществу, определена по результатам торгов. Возникновение обстоятельств, свидетельствующих о том, что после окончания срока действия договора подлежит применению иной порядок исчисления размера арендной платы, чем установленный договором, материалами дела не подтверждается. Как следует из материалов дела, инвестиционный проект Обществом в установленный срок не реализован. Доказательств, подтверждающих, что соглашением сторон изменены условия договора об арендной плате, в деле не имеется.

Как установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2021 по делу № А56-110580/2018, по данным первичной инвентаризации на спорном земельном участке в рассматриваемый период учтен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 64, корп. 1, лит. А, площадью застройки 18 040,8 кв. м. Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 07.12.2018 № 1-18096исх.-1 право собственности первого лица на квартиру в указанном доме зарегистрировано 11.07.2017.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При таких обстоятельствах с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае - квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы только за ту часть участка, которая необходима для обслуживания и эксплуатации этого многоквартирного дома.

Учитывая обстоятельства, установленные в рамках дела №А56-110580/2018 (дата регистрации права собственности на первую квартиру 11.07.2017, площадь застройки 1-ой очереди многоквартирного дома 18 040,8 кв.м.) размер арендной платы с 11.07.2017 составил 3 214 259 руб. 80 коп.: 26 517 кв.м. (площадь предоставленного земельного участка) – 18 040,8 кв.м. (площадь застройки 1-ой очереди многоквартирного дома) = 8 476,2 кв.м. х 379,21 руб. = 3 214 259 руб.              80 коп.

Задолженность по арендной плате за спорный период рассчитывается следующим образом:

- за период с 01.01.2017-31.03.2017, с 01.04.2017-30.06.2017, с 01.07.2017-10.07.2017 по ежеквартальной ставке 9 526 315 руб. 79 коп.;

- за период с 11.07.2017 (дата регистрации на первую квартиру) по 31.12.2017 по ежеквартальной ставке 3 214 259 руб. 80 коп.

Согласно представленному Комитетом в апелляционный суд справочному расчету, составленному с учетом  регистрации права собственности на первую квартиру 11.07.2017, задолженность Общества по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 по договору аренды №08/ЗКС-000110 от 11.11.2009 составляет  26 167 244 руб. 22 коп.

Представленный Комитетом расчет задолженности по арендной плате судом проверен и признан правильным, Обществом и ООО «ЖилСтройСервис» не оспорен.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

            В соответствии с п. 8.3 Договора в случае нарушения условий пунктов 4.3, 6.2.7 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному Комитетом в апелляционный суд справочному расчету, составленному, исходя из суммы задолженности за спорный период в размере 26 167 244 руб. 22 коп., с Общества в пользу Комитета подлежит взысканию 5 583 932 руб. 22 коп. пени за период с 01.02.2017 по 23.11.2017 за просрочку внесения арендной платы.

Представленный Комитетом расчет пени составлен на основании условий Договора, судом проверен и признан правильным, Обществом и ООО «ЖилСтройСервис» не оспорен.

Таким образом, решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по настоящему делу подлежат отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью  третьей статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по делу №  А56-33901/2018 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Планета» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 26 167 244 руб. 22 коп. задолженности, 5 583 932 руб. 22 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Планета» в доход федерального бюджета 142 284 руб. государственной пошлины по иску.   

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» 865 руб. 50 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.С. Баженова

Судьи

 

К.В. Галенкина

 С.А. Нестеров